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XX與湖北恒興緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

原告:XX,男,1981年5月9日出生,漢族,武漢市人,住武漢市新洲區(qū),
委托代理人:童長春,湖北喻家律師事務(wù)所律師,代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告:湖北恒興緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地鄂州市葛店鎮(zhèn)東嶺村316國道南側(cè)。
法定代表人:李永善,系該公司董事長。
委托代理人:胡穆、歐英吉,湖北和開勝律師事務(wù)所律師,代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告XX訴被告湖北恒興緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱恒興緣公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案,本院于2018年8月27日立案受理后,依法由審判員魏早云適用簡易程序于2018年9月27日公開開庭進(jìn)行了審理。原告XX的委托代理人童長春及被告恒興緣公司的委托代理人胡穆、歐英吉均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告XX向本院提出訴訟請求:1、判令解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同》(合同編號(hào):GGXC-1508);判令被告向原告返還房款73688元及利息損失(以73688元為本金,以同期銀行貸款利息為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),自2016年8月16日起計(jì)算至被告清償上述債務(wù)之日止);2、法院依法判令被告向原告賠償房屋差價(jià)損失271887元;并判令被告向原告賠償73688元;3、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由:2016年8月16日,原告與被告簽訂了一份《商品房買賣合同》,約定被告將位于鄂州市××姚湖村“光谷新城”第三棟1單元601號(hào)房屋出售給原告,房屋建筑面積112.35平方米,總房款為233688元整。
合同簽訂后,原告依約向被告支付了購房首付款73688元,并配合被告及貸款銀行辦理了按揭貸款手續(xù),被告承諾30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售備案登記。但直至2017年春節(jié)前后,原告一直未收到預(yù)售備案登記通知及銀行放款的通知,之后原告多次催促被告盡快辦理,但被告始終以各種理由推脫責(zé)任,由此原告才開始產(chǎn)生懷疑,繼而至房管部門查詢才得知被告向原告所出售的房屋早已經(jīng)出售給案外第三人,且因涉及糾紛已經(jīng)被人民法院查封。被告多次向原告承諾會(huì)盡快解決,但直至今日,房屋涉及的查封仍未解除,從而導(dǎo)致原告購房目的徹底落空。
被告刻意隱瞞其房屋已出售給他人且已被法院查封的基本事實(shí),導(dǎo)致原告與被告之間的房屋買賣合同無法繼續(xù)履行,其行為應(yīng)構(gòu)成民事欺詐,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。原告作為普通購房者,舉全家之力購房,然被告惡意欺詐,導(dǎo)致原告在合同解除后無力購房,經(jīng)濟(jì)損失巨大。根據(jù)證據(jù)顯示,現(xiàn)今葛店區(qū)域同類型房產(chǎn)單價(jià)普遍在7000元平方米以上,“光谷新城”小區(qū)單價(jià)也漲至4500元平方米。故原告依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條:出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已購房款一倍的賠償責(zé)任;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房的事實(shí)。
原告XX為支持其訴訟主張,在舉證期限內(nèi)向本院提交了如下證據(jù)材料:
證據(jù)一,《商品房買賣合同》,證明2016年8月16日,原告與被告簽訂了一份《商品房買賣合同》,雙方約定了各自的權(quán)利義務(wù)。
證據(jù)二,《收據(jù)》一份,證明原告依約向被告支付了購房首付款73688元。
證據(jù)三,《房屋產(chǎn)權(quán)登記信息查詢單》,證明被告隱瞞其房屋已出售給他人且已被法院查封的事實(shí),導(dǎo)致原告與被告之間的房屋買賣合同無法繼續(xù)履行,其行為應(yīng)構(gòu)成民事欺詐,應(yīng)當(dāng)按照合同約定及法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
證據(jù)四,《58同城網(wǎng)頁照片》,證明現(xiàn)今葛店區(qū)域同類型房產(chǎn)單價(jià)普遍在7000元平方米以上,“光谷新城”小區(qū)單價(jià)也漲至4500元平方米。原告解除合同后,已無力再購買同類型、同地段商品房,經(jīng)濟(jì)損失巨大。
被告恒興緣公司在法定答辯期內(nèi)未向本院提交書面答辯意見。庭審時(shí)辯稱:1、雙方之間的合同是可以繼續(xù)履行。;2、被告不存在違約行為。銷售房屋時(shí),被告擁有該房屋的所有權(quán),只是在辦理房屋登記備案手續(xù)過程中,因法院未能及時(shí)辦理解封手續(xù)等原因才導(dǎo)致遲遲不能辦理備案手續(xù)。綜上,請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。
被告恒興緣公司在舉證期限內(nèi)向本院提交了如下證據(jù)材料:
證據(jù)一,(2014)鄂華容民初字第00565號(hào)民事調(diào)解書,證明我公司于2015年3月16日重新取得了本案訴爭房屋的所有權(quán)。
證據(jù)二,(2018)鄂0703執(zhí)恢88號(hào)裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書,證明本案訴爭標(biāo)的房屋處于解封狀態(tài),可以交易過戶。
經(jīng)庭審質(zhì)證,本院對(duì)雙方提交的證據(jù)及質(zhì)證意見分析并歸納如下:

1、原告提交的證據(jù)。被告對(duì)證據(jù)一、二、的真實(shí)性及證明目的均無異議,本院依法予以采信。被告對(duì)證據(jù)三的真實(shí)性無異議,對(duì)證明目的有意見;認(rèn)為該房產(chǎn)有一段時(shí)間因其他原因被法院查封、現(xiàn)在已經(jīng)解封。我公司在2016年8月16日銷售該房屋時(shí)是具備該房屋所有權(quán)的,且該房屋目前已經(jīng)具備可以過戶的情形。因此,我公司的行為不構(gòu)成欺詐,不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。本院認(rèn)為,涉案房屋曾經(jīng)被查封不等于合同目的必然落空,被告的質(zhì)證意見說明該合同并不是不能履行。故本院對(duì)證據(jù)三的真實(shí)性予以采信,對(duì)證明目的不予認(rèn)可。被告對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均有異議。本院認(rèn)為,原告提供的《58同城網(wǎng)頁照片》,不具備證據(jù)的效力,不予采信。
2、被告提交的證據(jù)。原告對(duì)被告提交的證據(jù)一、二的真實(shí)性不持異議,但對(duì)證明目的有異議。認(rèn)為這兩份證據(jù)正好證明了被告在向原告銷售房屋時(shí)尚未將上家的糾紛解決,直至2018年6月才處理完畢,這也是該房不能及時(shí)辦理預(yù)售備案登記的根本原因;且被告銷售房屋時(shí)并未向原告告知該房屋尚存在糾紛及備案在他人名下的事實(shí)。本院認(rèn)為,被告提交的證據(jù)證明在原告起訴前,該合同完全可以繼續(xù)履行,而不是原告訴稱的“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”。故本院依法對(duì)這兩份證據(jù)的真實(shí)性及證明目的均予以采信。
經(jīng)審理查明,2016年8月16日,原告XX與被告恒興緣公司簽訂了一份《商品房買賣合同》(合同編號(hào)GGXC-1508),約定原告購買被告恒興緣公司開發(fā)的位于鄂州市××姚湖村“光谷新城”第三棟1單元601號(hào)房屋,房屋建筑面積112.35平方米,總房款為233688元整(合同約定購房單價(jià)為2080元平方米)。合同簽訂后,原告XX依約向被告支付了購房首付款73688元,并向被告提交了辦理銀行按揭貸款手續(xù)的相關(guān)資料,被告恒興緣公司承諾在30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售備案登記。因涉案房產(chǎn)上存在糾紛,被法院查封,被告恒興緣公司未能如期為原告XX辦理預(yù)售備案登記及銀行按揭貸款。經(jīng)協(xié)調(diào),2018年6月28日,該涉案房產(chǎn)已被解除查封,雙方之間的商品房買賣合同能夠繼續(xù)履行。
本院認(rèn)為,原告XX與被告恒興緣公司之間簽訂的《商品房買賣合同》,體現(xiàn)雙方真實(shí)意志,合法有效?!吨腥A人民共和國合同法》第六十條規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守誠實(shí)信用原則,根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”;第九十四條規(guī)定“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;法律規(guī)定的其他情形”;第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。本案中,被告恒興緣公司在履約過程中存在逾期辦理預(yù)售備案登記等約定的違約行為,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但在原告起訴前,雙方之間的商品房買賣合同完全可以繼續(xù)履行。故原告XX要求解除合同、返還購房首付款及賠償房屋差價(jià)損失的訴訟請求,不符合合同法中有關(guān)合同解除的條件及相關(guān)法律規(guī)定,不予支持。當(dāng)事人雙方可就履行合同過程中的違約損失進(jìn)行協(xié)商,如協(xié)商不成可另行訴訟。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、九十四條、第一百零七條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定,判決如下:

駁回原告XX的全部訴訟請求。
本案受理費(fèi)減半收取后計(jì)3832元,由原告XX負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省鄂州市中級(jí)人民法院。

審判員 魏早云

書記員: 夏江倫

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