原告：ＸＸ，男，１９６４年７月１８日出生，漢族，住大慶市讓胡路區(qū)。
委托訴訟代理人：楊成寶，黑龍江中慶律師事務(wù)所律師。
被告：大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地：大慶市讓胡路區(qū)西柳街13號。
法定代表人：屠玉龍，職務(wù)：總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：杜雪鴿，黑龍江司洋律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：高雙，黑龍江司洋律師事務(wù)所律師。（未出庭）

原告ＸＸ訴被告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱房開公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人關(guān)馨、被告委托訴訟代理人高雙到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)己審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請求：1.要求房開公司賠償逾期辦理產(chǎn)權(quán)證之日起至2017年12月31日止的違約金31940元；2.剩余期限的違約金以購房款416647元為基數(shù)，自2018年1月1日起至案涉房屋產(chǎn)權(quán)證辦理之日止，按銀行同期貸款利率支付違約金；3.案件受理費由房開公司負擔。事實和理由：2013年4月23日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》各1份。合同約定：1.原告購買被告開發(fā)的商品房，房款為416647元；2.房開公司就其出售的商品房交付后的730日內(nèi)，將辦理案涉房屋權(quán)屬登記所需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因被告的責任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補充協(xié)議處理。補充協(xié)議約定：如因被告的原因，原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，則被告在以上約定730日后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。被告于2013年5月28日將房屋交付給原告，其拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記構(gòu)成違約?，F(xiàn)原告請求被告支付違約金。另，在案件審理過程中，原告主張計算違約金的起始時間為2016年5月29日至2017年12月31日。
被告辯稱：1.原告提交的證據(jù)不能證明被告存在違約行為，請駁回原告的訴訟請求。2.被告在履行相關(guān)協(xié)助義務(wù)中不存在違約行為。因部分住戶私占“房面悶頂造型空間”、私封陽臺、私封樓臺導(dǎo)致大慶市規(guī)劃局對案涉小區(qū)樓房不予規(guī)劃驗收；3.延期辦理產(chǎn)權(quán)證系原告過錯造成。被告通知原告到房產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，其應(yīng)自行到房產(chǎn)部門辦理。被告已將辦理產(chǎn)權(quán)證所需的資料送交產(chǎn)權(quán)部門，即已經(jīng)履行合同義務(wù)。4.原告購買房產(chǎn)已經(jīng)接受并使用，辦理產(chǎn)權(quán)證與否不能產(chǎn)生實際損失。5.原告主張違約金明顯過高，應(yīng)按合同約定的“逾期交房按日萬分之零點一”的違約金執(zhí)行。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
證據(jù)一、原告提交的《商品房買賣合同》《創(chuàng)業(yè)城購房確認單》《增值稅普通發(fā)票》復(fù)印件各1份，欲證明：1.原、被告于2013年4月23日簽訂《商品房買賣合同》，原告以415580元購買案涉房屋。被告對證據(jù)的真實性無異議，但認為該證不能證明被告違約。本院對證據(jù)的真實性予以認定。

證據(jù)二、原告提交的由創(chuàng)業(yè)社區(qū)工作站出具的《通知》《建筑垃圾清運費專用收據(jù)》復(fù)印件各1張，證明2013年5月28日原告收到案涉房屋。截止2017年12月31日，被告違約581天。被告對證據(jù)的真實性與否未發(fā)表意見，認為以上2件書證簽署日期不同，不能證明交房時間。被告對證據(jù)的真實性未提出異議，本院對證據(jù)的真實性予以認定。綜合以上證據(jù)，本院認為《建筑垃圾清運費專用收據(jù)》可以證明原告已經(jīng)收到案涉房屋，又《建筑垃圾清運費專用收據(jù)》記載出具日期為2013年6月14日，故本院認定被告于2013年6月14日將案涉房屋交付給原告。
證據(jù)三、原告提交的由大慶市建設(shè)局出具的《創(chuàng)業(yè)城居住區(qū)項目竣工驗收備案統(tǒng)計表》復(fù)印件1張，證明被告2017年11月15日才將房屋竣工備案材料報備至大慶市建設(shè)局，被告怠于交付材料構(gòu)成違約。被告對證據(jù)的真實性無異議，對證明問題有異議，因創(chuàng)業(yè)城存在“私搭亂建”的情況，導(dǎo)致規(guī)劃部門驗收退后，該原因不是被告導(dǎo)致。本院對證據(jù)的真實性予以認定。
證據(jù)四、被告提交的由大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的《受理申請通知書》復(fù)印件1張、大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會主任辦公會議紀要復(fù)印件2張，欲證明房開公司早在2015年就將創(chuàng)業(yè)城第一批房屋申請了規(guī)劃驗收，但由于部分業(yè)主存在私占空間，私封露臺等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗收，后經(jīng)多方協(xié)商最終確定暫時扣除私占空間、私封露臺情況的單體建筑后，予以分批規(guī)劃驗收，所以導(dǎo)致本案涉訴的房屋辦理房產(chǎn)證延期并非房開公司的原因?qū)е碌模前l(fā)生了房開公司不可預(yù)見的不可抗力導(dǎo)致的。原告對證據(jù)真實性無異議，對證明的問題有異議，認為本案原告并不存在私占空間、私封露臺的情況，被告所提供的市政府的會議紀要是在2016年7月18日下達的，文件明確創(chuàng)業(yè)城可以進行單體驗收，可以實施分戶驗收，而這個時間仍在合同履行期限內(nèi)，被告仍未能在合同期限內(nèi)完成向房產(chǎn)登記機關(guān)備案構(gòu)成違約，應(yīng)承擔賠償責任。本院對此證據(jù)的真實性予以確認，對被告欲要證明的構(gòu)成不可抗力應(yīng)免責任的事實，本院將對全案進行綜合認定后予以確認。
本案經(jīng)開庭審理，對證據(jù)的質(zhì)證、認證，確認本案的法律事實如下：
2013年4月23日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》1份。合同約定：1.原告購買被告開發(fā)的商品房，購房款為415580元；2.房開公司就其出售的商品房交付后的730日內(nèi)，將辦理案涉房屋權(quán)屬登記所需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因被告的責任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補充協(xié)議處理。補充協(xié)議約定：如因被告的原因，原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，則被告在合同規(guī)定期限后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。雙方合同中對房開公司逾期交房的違約責任進行了約定,主要內(nèi)容為“出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，買受人不退房，出賣人按日向買受人支付己交房價款萬分之零點一的違約金，合同繼續(xù)履行”。被告房開公司于2013年6月4日將未履行竣工驗收手續(xù)的房屋交付給原告。
大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2016年6月27日受理了房開公司要求對創(chuàng)業(yè)城第一批房屋進行規(guī)劃驗收的申請，但由于有部分業(yè)主存在私占空間，私封露臺等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗收。后經(jīng)房開公司多方協(xié)調(diào)溝通，最終由市規(guī)劃局出具了備注不合格住戶的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實確認書》，實現(xiàn)單體驗收。截至2017年11月15日，被告未能將案涉房屋在建設(shè)局完成備案手續(xù)。
本案爭議焦點為：1.被告房開公司認為逾期辦證非因房開公司原因?qū)е?，?gòu)成不可抗力的抗辯理由是否成立；2.原告主張逾期違約損失如何計算。
本院認為：1.關(guān)于房開公司是否構(gòu)成違約、其抗辯理由是否成立的問題。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃予以核實。未經(jīng)核實或經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。也就是說建設(shè)工程應(yīng)先報請規(guī)劃部門對建設(shè)工程進行驗收，規(guī)劃驗收合格后才能由建設(shè)單位組織驗收，驗收合格后才能向購房者交付房屋。本案中，被告違反了上述規(guī)定，在沒有規(guī)劃驗收的情況下將房屋先行交付給購房者，致使部分業(yè)主私占空間，私封露臺導(dǎo)致規(guī)劃部門不予以驗收，從而無法完成向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)報備登記材料的義務(wù)，致使原告在規(guī)定的期限內(nèi)沒有取得產(chǎn)權(quán)證，上述情況不符合不可抗力構(gòu)成條件，被告不能以此理由免責。因合同對辦理權(quán)屬登記所需資料應(yīng)由被告向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案有明確約定，而被告未在規(guī)定的期限內(nèi)向相關(guān)行政部門辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，故被告已構(gòu)成違約。
2.關(guān)于原告主張的逾期違約損失如何計算的問題。現(xiàn)原告主張按照同期銀行貸款利率的標準計算違約損失，而被告認為按照原告主張計算的違約損失過高，要求參照雙方合同中逾期交房的違約責任計算違約損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，當事人約定的違約金超過實際損失的百分之三十的，可以認定為“過分高于造成的損失”，當事人因此主張約定的違約金過高而請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出調(diào)整。在確定是否對違約金進行調(diào)整以及如何調(diào)整時，應(yīng)全面、正確地適用上述規(guī)定，充分尊重當事人意思自治，保護合同自由，維護交易秩序穩(wěn)定，倡導(dǎo)誠實守信的價值，公平合理地進行衡量。確定是否過高的基本依據(jù)應(yīng)當是違約造成的損失。本院從以下幾個方面考慮違約損失的計算方法：（1）從原告的損失方面考慮，原告主張被告逾期辦證違約行為給其造成了損失，即案涉房屋無法正常交易，但原告并未提交證據(jù)證實已產(chǎn)生損失，根據(jù)“誰主張、誰舉證”的原則，可以認定逾期辦證并未給原告造成實際損失。（2）從雙方簽訂涉案房屋買賣合同的實際情況考慮，由于涉案的創(chuàng)業(yè)城小區(qū)是被告開發(fā)，目的是為了改善石油老會戰(zhàn)職工的居住環(huán)境，以福利購房的形式銷售給石油老會戰(zhàn)職工，雙方簽訂合同中的銷售價格遠低于當時的商品房銷售的市場價格，從這方面考慮，原告購買涉案房屋已獲利。從利益平衡角度出發(fā)，綜合考慮上述幾方面，既要對違約行為進行處罰，又要防止因違約獲得超額利益，致使雙方利益失衡，又由于被告雖然逾期辦證，但并未影響原告方的實際居住。故本院從雙方簽訂合同的背景、被告的違約程度、原告的損失等方面綜合考量，對被告逾期辦證的違約責任參照雙方合同約定的逾期交房違約金的標準計算，即按日萬分之零點一計算違約金。起算時間為自交付房屋之日在經(jīng)過1095天（730天+365天）后開始，計算至被告在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理完產(chǎn)權(quán)登記時截止。本案原告2013年6月4日接收房屋，應(yīng)自2016年6月5日起開始計算違約金。原告主張計算至2017年12月31日止，但其提交的“證據(jù)三”證明“被告2017年11月15日才將房屋竣工備案材料報備至大慶市建設(shè)局”，其不能證明2017年11月15日之后被告未將“辦理權(quán)屬登記所需資料”向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，故本院支持違約金截止日期為被告2017年11月15日。對原告要求給付2017年11月15日之后違約金的主張，因其沒有證據(jù)證明2017年11月15日之后被告存在違約的事實，故本院對該請求不予支持。綜上，本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，對原告的請求部分予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第二十九條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第一百二十一條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于判決生效后五日內(nèi)給付原告ＸＸ違約損失款2194.26元（415580元×0.001%×528天）。
案件受理費598元由被告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔。
如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于大慶市中級人民法院。

審判長 張君
審判員 趙淑坤
審判員 李靜

書記員： 劉鳳霞