原告：ＸＸ，男，１９６４年７月１８日出生，漢族，住大慶市讓胡路區(qū)。
委托訴訟代理人：楊成寶，黑龍江中慶律師事務(wù)所律師。
被告：大慶油田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地：大慶市讓胡路區(qū)西柳街13號(hào)。
法定代表人：屠玉龍，職務(wù)：總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：杜雪鴿，黑龍江司洋律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：高雙，黑龍江司洋律師事務(wù)所律師。（未出庭）

原告ＸＸ訴被告大慶油田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱房開(kāi)公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人關(guān)馨、被告委托訴訟代理人高雙到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)己審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.要求房開(kāi)公司賠償逾期辦理產(chǎn)權(quán)證之日起至2017年12月31日止的違約金31940元；2.剩余期限的違約金以購(gòu)房款416647元為基數(shù)，自2018年1月1日起至案涉房屋產(chǎn)權(quán)證辦理之日止，按銀行同期貸款利率支付違約金；3.案件受理費(fèi)由房開(kāi)公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：2013年4月23日，原、被告簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》各1份。合同約定：1.原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的商品房，房款為416647元；2.房開(kāi)公司就其出售的商品房交付后的730日內(nèi)，將辦理案涉房屋權(quán)屬登記所需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被告的責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議處理。補(bǔ)充協(xié)議約定：如因被告的原因，原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，則被告在以上約定730日后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。被告于2013年5月28日將房屋交付給原告，其拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記構(gòu)成違約?，F(xiàn)原告請(qǐng)求被告支付違約金。另，在案件審理過(guò)程中，原告主張計(jì)算違約金的起始時(shí)間為2016年5月29日至2017年12月31日。
被告辯稱：1.原告提交的證據(jù)不能證明被告存在違約行為，請(qǐng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。2.被告在履行相關(guān)協(xié)助義務(wù)中不存在違約行為。因部分住戶私占“房面悶頂造型空間”、私封陽(yáng)臺(tái)、私封樓臺(tái)導(dǎo)致大慶市規(guī)劃局對(duì)案涉小區(qū)樓房不予規(guī)劃驗(yàn)收；3.延期辦理產(chǎn)權(quán)證系原告過(guò)錯(cuò)造成。被告通知原告到房產(chǎn)部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，其應(yīng)自行到房產(chǎn)部門(mén)辦理。被告已將辦理產(chǎn)權(quán)證所需的資料送交產(chǎn)權(quán)部門(mén)，即已經(jīng)履行合同義務(wù)。4.原告購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)已經(jīng)接受并使用，辦理產(chǎn)權(quán)證與否不能產(chǎn)生實(shí)際損失。5.原告主張違約金明顯過(guò)高，應(yīng)按合同約定的“逾期交房按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一”的違約金執(zhí)行。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
證據(jù)一、原告提交的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《創(chuàng)業(yè)城購(gòu)房確認(rèn)單》《增值稅普通發(fā)票》復(fù)印件各1份，欲證明：1.原、被告于2013年4月23日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告以415580元購(gòu)買(mǎi)案涉房屋。被告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為該證不能證明被告違約。本院對(duì)證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定。

證據(jù)二、原告提交的由創(chuàng)業(yè)社區(qū)工作站出具的《通知》《建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)專(zhuān)用收據(jù)》復(fù)印件各1張，證明2013年5月28日原告收到案涉房屋。截止2017年12月31日，被告違約581天。被告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性與否未發(fā)表意見(jiàn)，認(rèn)為以上2件書(shū)證簽署日期不同，不能證明交房時(shí)間。被告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性未提出異議，本院對(duì)證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定。綜合以上證據(jù)，本院認(rèn)為《建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)專(zhuān)用收據(jù)》可以證明原告已經(jīng)收到案涉房屋，又《建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)專(zhuān)用收據(jù)》記載出具日期為2013年6月14日，故本院認(rèn)定被告于2013年6月14日將案涉房屋交付給原告。
證據(jù)三、原告提交的由大慶市建設(shè)局出具的《創(chuàng)業(yè)城居住區(qū)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案統(tǒng)計(jì)表》復(fù)印件1張，證明被告2017年11月15日才將房屋竣工備案材料報(bào)備至大慶市建設(shè)局，被告怠于交付材料構(gòu)成違約。被告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，因創(chuàng)業(yè)城存在“私搭亂建”的情況，導(dǎo)致規(guī)劃部門(mén)驗(yàn)收退后，該原因不是被告導(dǎo)致。本院對(duì)證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定。
證據(jù)四、被告提交的由大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的《受理申請(qǐng)通知書(shū)》復(fù)印件1張、大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)主任辦公會(huì)議紀(jì)要復(fù)印件2張，欲證明房開(kāi)公司早在2015年就將創(chuàng)業(yè)城第一批房屋申請(qǐng)了規(guī)劃驗(yàn)收，但由于部分業(yè)主存在私占空間，私封露臺(tái)等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗(yàn)收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗(yàn)收，后經(jīng)多方協(xié)商最終確定暫時(shí)扣除私占空間、私封露臺(tái)情況的單體建筑后，予以分批規(guī)劃驗(yàn)收，所以導(dǎo)致本案涉訴的房屋辦理房產(chǎn)證延期并非房開(kāi)公司的原因?qū)е碌?，而是發(fā)生了房開(kāi)公司不可預(yù)見(jiàn)的不可抗力導(dǎo)致的。原告對(duì)證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議，認(rèn)為本案原告并不存在私占空間、私封露臺(tái)的情況，被告所提供的市政府的會(huì)議紀(jì)要是在2016年7月18日下達(dá)的，文件明確創(chuàng)業(yè)城可以進(jìn)行單體驗(yàn)收，可以實(shí)施分戶驗(yàn)收，而這個(gè)時(shí)間仍在合同履行期限內(nèi)，被告仍未能在合同期限內(nèi)完成向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本院對(duì)此證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)被告欲要證明的構(gòu)成不可抗力應(yīng)免責(zé)任的事實(shí)，本院將對(duì)全案進(jìn)行綜合認(rèn)定后予以確認(rèn)。
本案經(jīng)開(kāi)庭審理，對(duì)證據(jù)的質(zhì)證、認(rèn)證，確認(rèn)本案的法律事實(shí)如下：
2013年4月23日，原、被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》1份。合同約定：1.原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的商品房，購(gòu)房款為415580元；2.房開(kāi)公司就其出售的商品房交付后的730日內(nèi)，將辦理案涉房屋權(quán)屬登記所需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被告的責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議處理。補(bǔ)充協(xié)議約定：如因被告的原因，原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，則被告在合同規(guī)定期限后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。雙方合同中對(duì)房開(kāi)公司逾期交房的違約責(zé)任進(jìn)行了約定,主要內(nèi)容為“出賣(mài)人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付己交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之零點(diǎn)一的違約金，合同繼續(xù)履行”。被告房開(kāi)公司于2013年6月4日將未履行竣工驗(yàn)收手續(xù)的房屋交付給原告。
大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2016年6月27日受理了房開(kāi)公司要求對(duì)創(chuàng)業(yè)城第一批房屋進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收的申請(qǐng)，但由于有部分業(yè)主存在私占空間，私封露臺(tái)等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗(yàn)收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗(yàn)收。后經(jīng)房開(kāi)公司多方協(xié)調(diào)溝通，最終由市規(guī)劃局出具了備注不合格住戶的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書(shū)》，實(shí)現(xiàn)單體驗(yàn)收。截至2017年11月15日，被告未能將案涉房屋在建設(shè)局完成備案手續(xù)。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.被告房開(kāi)公司認(rèn)為逾期辦證非因房開(kāi)公司原因?qū)е拢瑯?gòu)成不可抗力的抗辯理由是否成立；2.原告主張逾期違約損失如何計(jì)算。
本院認(rèn)為：1.關(guān)于房開(kāi)公司是否構(gòu)成違約、其抗辯理由是否成立的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。也就是說(shuō)建設(shè)工程應(yīng)先報(bào)請(qǐng)規(guī)劃部門(mén)對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行驗(yàn)收，規(guī)劃驗(yàn)收合格后才能由建設(shè)單位組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才能向購(gòu)房者交付房屋。本案中，被告違反了上述規(guī)定，在沒(méi)有規(guī)劃驗(yàn)收的情況下將房屋先行交付給購(gòu)房者，致使部分業(yè)主私占空間，私封露臺(tái)導(dǎo)致規(guī)劃部門(mén)不予以驗(yàn)收，從而無(wú)法完成向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)備登記材料的義務(wù)，致使原告在規(guī)定的期限內(nèi)沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，上述情況不符合不可抗力構(gòu)成條件，被告不能以此理由免責(zé)。因合同對(duì)辦理權(quán)屬登記所需資料應(yīng)由被告向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案有明確約定，而被告未在規(guī)定的期限內(nèi)向相關(guān)行政部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，故被告已構(gòu)成違約。
2.關(guān)于原告主張的逾期違約損失如何計(jì)算的問(wèn)題。現(xiàn)原告主張按照同期銀行貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約損失，而被告認(rèn)為按照原告主張計(jì)算的違約損失過(guò)高，要求參照雙方合同中逾期交房的違約責(zé)任計(jì)算違約損失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙藯l、第二十九條的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)實(shí)際損失的百分之三十的，可以認(rèn)定為“過(guò)分高于造成的損失”，當(dāng)事人因此主張約定的違約金過(guò)高而請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出調(diào)整。在確定是否對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整以及如何調(diào)整時(shí)，應(yīng)全面、正確地適用上述規(guī)定，充分尊重當(dāng)事人意思自治，保護(hù)合同自由，維護(hù)交易秩序穩(wěn)定，倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)守信的價(jià)值，公平合理地進(jìn)行衡量。確定是否過(guò)高的基本依據(jù)應(yīng)當(dāng)是違約造成的損失。本院從以下幾個(gè)方面考慮違約損失的計(jì)算方法：（1）從原告的損失方面考慮，原告主張被告逾期辦證違約行為給其造成了損失，即案涉房屋無(wú)法正常交易，但原告并未提交證據(jù)證實(shí)已產(chǎn)生損失，根據(jù)“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的原則，可以認(rèn)定逾期辦證并未給原告造成實(shí)際損失。（2）從雙方簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)際情況考慮，由于涉案的創(chuàng)業(yè)城小區(qū)是被告開(kāi)發(fā)，目的是為了改善石油老會(huì)戰(zhàn)職工的居住環(huán)境，以福利購(gòu)房的形式銷(xiāo)售給石油老會(huì)戰(zhàn)職工，雙方簽訂合同中的銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的商品房銷(xiāo)售的市場(chǎng)價(jià)格，從這方面考慮，原告購(gòu)買(mǎi)涉案房屋已獲利。從利益平衡角度出發(fā)，綜合考慮上述幾方面，既要對(duì)違約行為進(jìn)行處罰，又要防止因違約獲得超額利益，致使雙方利益失衡，又由于被告雖然逾期辦證，但并未影響原告方的實(shí)際居住。故本院從雙方簽訂合同的背景、被告的違約程度、原告的損失等方面綜合考量，對(duì)被告逾期辦證的違約責(zé)任參照雙方合同約定的逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，即按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一計(jì)算違約金。起算時(shí)間為自交付房屋之日在經(jīng)過(guò)1095天（730天+365天）后開(kāi)始，計(jì)算至被告在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理完產(chǎn)權(quán)登記時(shí)截止。本案原告2013年6月4日接收房屋，應(yīng)自2016年6月5日起開(kāi)始計(jì)算違約金。原告主張計(jì)算至2017年12月31日止，但其提交的“證據(jù)三”證明“被告2017年11月15日才將房屋竣工備案材料報(bào)備至大慶市建設(shè)局”，其不能證明2017年11月15日之后被告未將“辦理權(quán)屬登記所需資料”向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，故本院支持違約金截止日期為被告2017年11月15日。對(duì)原告要求給付2017年11月15日之后違約金的主張，因其沒(méi)有證據(jù)證明2017年11月15日之后被告存在違約的事實(shí)，故本院對(duì)該請(qǐng)求不予支持。綜上，本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，對(duì)原告的請(qǐng)求部分予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二十九條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第一百二十一條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條、第二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告大慶油田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于判決生效后五日內(nèi)給付原告ＸＸ違約損失款2194.26元（415580元×0.001%×528天）。
案件受理費(fèi)598元由被告大慶油田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在接到判決書(shū)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于大慶市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 張君
審判員 趙淑坤
審判員 李靜

書(shū)記員： 劉鳳霞