原告（反訴被告）：上海貝某美生物科技有限公司。
　　法定代表人：陳秋芳，董事長。
　　委托訴訟代理人：陳傳鋼，男，該公司工作人員。
　　委托訴訟代理人：繆林鳳，上海市華夏律師事務(wù)所律師。
　　被告（反訴原告）：上海興德威篷房技術(shù)有限公司。
　　法定代表人：劉淑英，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳易，上海段和段律師事務(wù)所律師。
　　原告上海貝某美生物科技有限公司與被告上海興德威篷房技術(shù)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年11月16日立案后，依法適用簡易程序進行審理。期間被告提出管轄異議，本院于2017年12月11日出具民事裁定駁回管轄異議，被告遂提起上訴，上海市第一中級人民法院于2018年1月29日出具民事裁定書，駁回上訴，維持原裁定。2018年3月1日本案第一次公開開庭進行了審理，期間被告提起反訴，本院受理反訴后將本訴和反訴合并審理，同時經(jīng)雙方當(dāng)事人合意延長簡易程序適用時間。2018年3月22日原告提出財產(chǎn)保全申請并提供擔(dān)保，本院于當(dāng)日出具民事裁定并采取了保全措施。嗣后本案轉(zhuǎn)為適用普通程序，組成合議庭于2018年10月12日第二次公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）上海貝某美生物科技有限公司的委托訴訟代理人陳傳鋼和繆林鳳、被告（反訴原告）上海興德威篷房技術(shù)有限公司的委托訴訟代理人陳易到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海貝某美生物科技有限公司向本院提出訴訟請求：解除原、被告雙方的《廠房租賃合同》；被告從租賃場所搬離；被告支付原告從2017年7月1日起至2017年12月31日止的租金100,000元；被告支付原告從2018年1月1日起至實際搬離日止，按月租金31,726.57元為標(biāo)準(zhǔn)計算的房屋占有使用費；被告償付原告逾期支付租金的滯納金（其中以83,010.17元為本金，從2017年7月1日起至2017年7月17日止共17天，按每日0.5%計算為7,055元；以100,000元為本金，從2017年7月1日起至實際清償日止，按每日0.5%計算）；被告償付原告解約違約金61,012.64元；被告償付原告逾期支付房屋占有使用費的違約金（以實際搬離日止的占有使用費為本金，從2018年1月1日起至實際搬離日止，按每日0.5%計算）。事實和理由：原、被告于2015年11月13日簽訂《廠房租賃合同》，約定被告向原告租賃坐落于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)江艇路XXX號內(nèi)的5號樓房屋，租賃期限從2016年1月1日起至2020年12月31日止，年租金為312,000元。嗣后，被告又承租3號樓二樓南側(cè)的房屋，租賃期限從2016年1月1日起至2020年12月31日止，年租金為39,996元，從第二年起遞增。2017年6月20日，原告向被告開具183,010.17元的租金發(fā)票，被告至2017年7月18日才付款83,010.17元，余款100,000元未付。經(jīng)催討未果，原告于2017年9月30日發(fā)出解除合同的通知，被告拒收，故提起訴訟。
　　被告上海興德威篷房技術(shù)有限公司辯稱，原、被告雙方簽訂《廠房租賃合同》是事實，被告已依約向原告支付租金，而原告提到的100,000元租金確未支付，原因是原告結(jié)欠案外人薛美鶯100,000元，該筆債權(quán)已轉(zhuǎn)讓給被告，對此也告知了原告相互抵銷，因此該筆租金業(yè)已實際支付。從2018年1月1日起至2018年6月30日止的租金190,330.58元被告于2018年2月26日向原告支付，但原告將該筆租金退還，實際是原告不愿履行合同，且按慣例是原告先開發(fā)票被告后付租金。另租賃房屋存在漏水和地基下沉等情況，影響被告的正常使用及造成損失，要求原告修繕未果，遂提起反訴：反訴被告（原告）支付反訴原告（被告）100,000元及違約金20,000元；反訴被告賠償反訴原告裝修復(fù)原損失（漏水造成墻面損壞修復(fù)和地基下沉修復(fù)）暫計40,000元和財物損失（帳篷鋼材生銹和布料發(fā)霉）暫計10,000元。
　　反訴被告上海貝某美生物科技有限公司針對反訴請求辯稱，反訴被告與案外人薛美鶯存在糾紛，根據(jù)相關(guān)協(xié)議薛美鶯違約，不存在所謂的100,000元債權(quán)，對債權(quán)轉(zhuǎn)讓不清楚不認(rèn)可，更不認(rèn)可所謂的抵銷。從第一項反訴請求來看，反訴原告是自相矛盾的，不符合反訴的條件。由于薛美鶯違約，根據(jù)相關(guān)協(xié)議薛美鶯結(jié)欠反訴被告違約金。裝修復(fù)原損失和財物損失是不存在的，反訴原告從未向反訴被告提出過，不同意反訴請求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2015年11月13日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》，約定：被告向原告租賃坐落于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)江艇路XXX號內(nèi)的5號樓房屋，租賃期限從2016年1月1日起至2020年12月31日止，共5年；年租金為312,000元，先付后用，每期支付6個月，首期租金于合同生效后一周內(nèi)付清，從第二期起每半年租賃期首日之前5日（不含租賃日期首日）內(nèi)支付，第二年起遞增，遞增比例按每年合同生效周年當(dāng)月國家CPI指數(shù)、最低按4%逐年遞增；逾期付款的，每逾期一日按所欠租金的0.5%支付滯納金；被告在合同生效后5個工作日內(nèi)支付保證金52,000元，如一方違約造成租賃合同中止履行，保證金由另一方收取，作為違約方的違約賠償，合同終止時，保證金充抵租賃費用等，剩余部分在完成相應(yīng)事項并結(jié)清退租手續(xù)后的10個工作日內(nèi)無息歸還被告；合同期滿后5日內(nèi)，被告返還原告廠房和有關(guān)設(shè)施設(shè)備，未經(jīng)原告同意逾期返還的，每逾期一日，被告按合同租賃期滿時的租金單價向原告支付占用期間的占有使用費及月租金0.5%的違約金；被告逾期支付租金或未支付租金超過1個月的、或逾期支付其它費用超過1個月的、或未付與少付租金及其它費用金額累計超過2月租金額的，原告可書面通知被告解除合同，違約方將已付的租金和保證金交由對方收取，并向?qū)Ψ桨丛伦饨?倍支付解約賠償金。2015年12月4日，原、被告簽訂《廠房租賃補充合同》，約定：被告另向原告租賃坐落于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)江艇路XXX號內(nèi)的3號樓二層南側(cè)六間房間和一間會議室，租賃期限從2016年1月1日起至2020年12月31日止，共5年，年租金為39,996元，保證金為6,666元；本合同為《廠房租賃合同》的補充，執(zhí)行《廠房租賃合同》的所有條款（補充合同規(guī)定的內(nèi)容除外）。2017年6月20日，原告向被告開具183,010.17元的租金發(fā)票，被告于2017年7月18日向原告付款83,010.17元，余款100,000元未付。2017年8月11日，原告向被告發(fā)出《催款函》，要求被告支付尚欠租金100,000元。2017年9月30日，原告向被告發(fā)出《解除合同通知》，認(rèn)為由于被告未按約支付租金，通知解除合同并要求被告于2017年10月31日前搬離。2017年10月7日，被告拒收該份《解除合同通知》。2017年10月23日，被告向原告發(fā)出《律師函》，認(rèn)為薛美鶯已履行《人民調(diào)解協(xié)議書》的內(nèi)容，原告應(yīng)付薛美鶯100,000元，該100,000元與未付租金100,000元沖抵。2017年10月26日，原告收取該《律師函》。2018年1月28日，被告向原告發(fā)送微信，稱原告在維修屋頂，修的現(xiàn)在幾個地方都漏水并附照片。嗣后，雙方無法協(xié)商一致，以致涉訟。
　　另查明，2006年3月19日，上海市奉賢區(qū)房屋土地管理局對上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)占用東星村土地違法建造原告房屋作出處罰。2006年4月30日，上海市奉賢區(qū)發(fā)展和改革委員會同意原告上報的廠房建設(shè)項目。2006年11月10日，原告與上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民政府簽訂《土地批租合同書》。2010年9月30日，上海市奉賢區(qū)規(guī)劃和土地管理局要求原告補辦違法用地相關(guān)手續(xù)。2012年5月24日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局出具《地類核定證明》。嗣后，原告取得環(huán)保、消防和房屋工程質(zhì)量的相關(guān)手續(xù)。
　　再查明，2017年5月10日，原告和薛美鶯經(jīng)上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會主持調(diào)解簽訂《人民調(diào)解協(xié)議書》，約定：薛美鶯在與原告無合同的情況下占用原告廠房（8號樓一層西南角）至今，雙方發(fā)生糾紛，現(xiàn)薛美鶯同意在2017年5月15日前將本公司的物品從8號樓一層西南角搬遷至被告（薛美鶯系被告股東之一）所租賃的廠房內(nèi)；原告同意無償提供內(nèi)部停車場西北側(cè)的七個車位給薛美鶯使用，不得搭建建筑物用作倉庫，使用不能影響外側(cè)（南面）車道的正常通行，使用停車位如造成地面開裂和塌陷，由薛美鶯負(fù)責(zé)修復(fù)；薛美鶯于2017年5月20日前將其所有物品全部搬入5號樓；薛美鶯遵守本協(xié)議內(nèi)容的前提下，原告一次性支付薛美鶯100,000元；如薛美鶯違反本協(xié)議的，原告不再支付100,000元，且薛美鶯需承擔(dān)違約責(zé)任向原告支付違約金20,000元；如原告違反本協(xié)議，需支付薛美鶯違約金20,000元。2017年6月5日，上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會向原告和薛美鶯發(fā)出《通知書》，告知：經(jīng)現(xiàn)場實地查看，薛美鶯未全部履行《人民調(diào)解協(xié)議書》的相關(guān)內(nèi)容，要求薛美鶯進行整改并履行。2017年7月1日，薛美鶯將上述120,000元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告。
　　在審理期間，被告確認(rèn)：要求對房屋漏水、地基下沉質(zhì)量問題（原因）及損失進行鑒定和評估。原告則對被告要求對房屋漏水、地基下沉質(zhì)量問題（原因）及損失進行鑒定和評估不予同意，認(rèn)為被告此舉是在拖延時間。經(jīng)本院向薛美鶯調(diào)查核實，薛美英稱：其系被告的隱名股東，明博公司曾向原告租賃8號樓，其向明博公司承租部分，期間與原告發(fā)生矛盾，原告要求其搬離，經(jīng)上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會調(diào)解達(dá)成《人民調(diào)解協(xié)議書》；此后其按協(xié)議履行，根據(jù)約定原告應(yīng)支付其100,000元和違約金20,000元，2017年7月1日其將該筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告，此前口頭通知原告；其與原告之間的糾紛已結(jié)束，此后收到上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會的《通知書》，但所指內(nèi)容均系5號樓的事情，與其無關(guān)。經(jīng)本院向上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會工作人員石雪峰調(diào)查核實，石雪峰稱：明博公司曾向原告租賃8號樓后轉(zhuǎn)租給薛美鶯，原告不同意轉(zhuǎn)租要求搬離，雙方發(fā)生矛盾，該糾紛由其調(diào)解，雙方最終達(dá)成《人民調(diào)解協(xié)議書》，即2017年5月20日前從8號樓搬空，實際至5月23日搬空，對此雙方均同意；2017年5月20日后，薛美鶯將部分物品堆放在車位上，也將部分物品堆放在5號樓北側(cè)墻邊，車位上堆放的物品造成道路設(shè)施損壞一直未修復(fù)，且薛美鶯的兄弟毆打原告工作人員，雙方關(guān)系惡化，由于薛美鶯違反約定，故當(dāng)時向薛美鶯發(fā)出《通知書》，協(xié)議約定的100,000元原告不應(yīng)支付。經(jīng)本院向房屋維修人員邱傳高調(diào)查核實，邱傳高稱：其曾受原告的委托修理5號樓屋頂漏水，共有兩個漏水點，維修前有漏水，漏水程度和損失不清楚，維修完畢就不漏水了，承租人未向其反映漏水的問題。原告對上述叁份調(diào)查材料的真實性無異議，但認(rèn)為薛美鶯所述內(nèi)容應(yīng)以調(diào)解人員所述內(nèi)容為準(zhǔn)。被告對上述叁份調(diào)查材料的真實性無異議，但認(rèn)為應(yīng)以薛美鶯所述內(nèi)容為準(zhǔn)，維修人員與原告存在利害關(guān)系，所述事實有問題。本院至涉案租賃場所進行實地勘查：被告認(rèn)為漏水造成鋼材生銹和布料發(fā)霉損壞，布料已處理，鋼材已從原二樓位置移動至一樓位置，鋼材是帳篷壓重所用，帳篷結(jié)構(gòu)架是鋁合金的，不會生銹，沉降造成無法使用租賃房屋；原告則認(rèn)為被告所稱的鋼材是放在室外搭帳篷所用，2018年1月28日被告確曾告訴原告漏水，經(jīng)向維修人員核實此前已修好，對損失不清楚，也未看到損壞的布料，不存在房屋沉降；經(jīng)核查被告提供的照片現(xiàn)場堆放的是鋁合金而非鋼材，部分包裝上有水漬，租賃房屋僅南面一處地面有輕微開裂。另原、被告確認(rèn)：2017年7月1日起至2017年12月31日止的租金金額以開具的發(fā)票金額為準(zhǔn)即183,010.17元；合同約定的保證金均已支付；租賃房屋存在裝修和擴建。本院就涉案合同有效或無效及相應(yīng)的處理后果進行釋明，原、被告均堅持相關(guān)違約金的請求，同時原、被告不要求對裝修和擴建進行評估，也不要求在本案中處理裝修和擴建損失，相應(yīng)風(fēng)險由原、被告自行承擔(dān)。
　　以上事實，由《廠房租賃合同》、《廠房租賃補充合同》、發(fā)票、付款憑證、《催款函》、《解除合同通知》、《律師函》、微信記錄、《土地批租合同書》、《地類核定證明》、批復(fù)、《人民調(diào)解協(xié)議書》、調(diào)查筆錄、勘查筆錄、工商資料及庭審筆錄等證據(jù)予以佐證，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，由于訴爭房屋未取得建設(shè)規(guī)劃許可等，違反強制性規(guī)定，故原、被告之間簽訂的《廠房租賃合同》和《廠房租賃補充合同》無效，合同無效后，被告理應(yīng)搬離租賃場所,實際租賃期間應(yīng)參照合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費，即被告應(yīng)支付原告從2017年7月1日起至2017年12月31日止尚欠的占有使用費100,000元和從2018年1月1日起至實際搬離日止按月租金31,726.57元計算的占有使用費。原告請求的逾期支付租金滯納金實為違約金，由于合同無效，該項請求與解約違約金和逾期支付房屋占有使用費的違約金均無法律依據(jù)，不予支持。被告雖認(rèn)為存在100,000元債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓和抵銷，但該筆債權(quán)債務(wù)涉及原告與薛美鶯之間的糾紛，目前存在爭議，尚無定論，因此該筆債權(quán)是不明確的，被告所主張的抵銷不能成立。另被告認(rèn)為存在先開發(fā)票后付款的慣例也未能提供充分有效的證據(jù)予以佐證，對此辯稱亦不予采納。同樣基于上述原因及涉及案外人薛美鶯，被告關(guān)于100,000元及違約金20,000元的反訴請求于法無據(jù)，不予支持。而合同無效后的租賃房屋裝修和擴建損失問題，由于原、被告均不要求處理和評估，故本院在本案中不予處理，原、被告雙方可就此問題另行解決。針對租賃房屋地基下沉和漏水問題的爭議，經(jīng)現(xiàn)場勘查，不存在被告所謂的地基下沉造成無法使用的情況，房屋漏水情況也是輕微的且已及時修復(fù)，現(xiàn)被告要求對房屋漏水、地基下沉質(zhì)量問題（原因）進行鑒定于法無據(jù)，不予采納，另就鋼材生銹和布料發(fā)霉損失問題的爭議，被告未能提供相應(yīng)充分有效的證據(jù)予以佐證，故對被告要求進行損失評估和賠償不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告（反訴被告）上海貝某美生物科技有限公司與被告（反訴原告）上海興德威篷房技術(shù)有限公司簽訂的《廠房租賃合同》和《廠房租賃補充合同》無效；
　　二、被告（反訴原告）上海興德威篷房技術(shù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離租賃場所；
　　三、被告（反訴原告）上海興德威篷房技術(shù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告（反訴被告）上海貝某美生物科技有限公司從2017年7月1日起至2017年12月31日止尚欠的占有使用費100,000元和從2018年1月1日起至實際搬離日止按月租金31,726.57元計算的占有使用費（扣除被告已付保證金58,666元后,余款按實支付）；
　　四、駁回原告上海貝某美生物科技有限公司的其余訴訟請求；
　　五、駁回反訴原告上海興德威篷房技術(shù)有限公司的訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費3,520元，財產(chǎn)保全費3,790元，計7,310元，由原告負(fù)擔(dān)2,404元，被告負(fù)擔(dān)4,906元。反訴案件受理費1,850元，由反訴原告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：裴孫英

書記員：顧煜麟