原告（反訴被告）：上海興陽(yáng)建設(shè)工程有限公司。
　　法定代表人：王菊香，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：夏敏，上海儒君律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：袁海華，上海儒君律師事務(wù)所律師。
　　被告（反訴原告）：上海成達(dá)棉紡廠。
　　投資人：尤彩棉，廠長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：李西里，男，上海成達(dá)棉紡廠工作。
　　委托訴訟代理人：沈國(guó)英，上海敬賢律師事務(wù)所律師。
　　原告上海興陽(yáng)建設(shè)工程有限公司訴被告上海成達(dá)棉紡廠房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。后依法受理反訴原告上海成達(dá)棉紡廠訴反訴被告上海興陽(yáng)建設(shè)工程有限公司房屋租賃合同糾紛一案，于2018年2月5日公開開庭進(jìn)行了合并審理。后依法轉(zhuǎn)入普通程序，組成合議庭，于2018年7月18日公開開庭進(jìn)行了合并審理。原告委托訴訟代理人夏敏、袁海華，被告委托訴訟代理人李西里、沈國(guó)英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告（反訴被告）上海興陽(yáng)建設(shè)工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱興陽(yáng)公司）向本院提出本訴訴訟請(qǐng)求：1、判令原、被告之間簽訂的《房屋租賃合同》于2017年12月1日解除；2、判令被告支付2017年11月的房屋租金人民幣（下同）64,881元；3、判令被告支付自2017年12月1日起至實(shí)際搬離日止，按每日每平方米3元計(jì)算的房屋占有使用費(fèi)；4、判令被告支付194,643元違約金；5、判令被告支付逾期付款違約金68,256元（以本金39,286元計(jì)算違約金）。事實(shí)與理由：2007年3月2日，被告上海成達(dá)棉紡廠（以下簡(jiǎn)稱成達(dá)廠）向原告興陽(yáng)公司租賃房屋，雙方簽訂了房屋租賃合同。房屋租賃合同雙方約定：被告成達(dá)廠向原告租賃坐落于奉賢區(qū)金閘路（工業(yè)路）的房屋（建設(shè)面積為4,620平方米）。租賃期限為十年，從2007年5月1日至2018年5月31日止，2007年5月為裝修期，第一年實(shí)際收費(fèi)期限為2007年6月至2008年4月。此后，租金的計(jì)算年限都以5月1日至次年4月30日。每月租金64,881元。租金按先付后用制度，4月15日前向原告支付租金389,286元（即5月1日起至10月31日的租金），10月15日前向原告支付租金289,286元（即11月1日起至次年4月30日的租金）。電費(fèi)按照每度1元計(jì)算。合同3-2約定：逾期支付的，逾期一日，則被告需按日租金10%支付違約金。未經(jīng)原告同意逾期返還房屋的，每逾期一日，被告應(yīng)按3元每平方米建筑面積向原告支付房屋占用期間的使用費(fèi)。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的三倍支付違約金。2017年4月20日被告支付300,000元房屋租賃費(fèi)，2017年5月5日被告支付50,000元房屋租賃費(fèi)，房屋租賃費(fèi)支付至2017年10月。自2017年11月至今被告一直拖欠租金。原告多次催討，但被告都未支付租金，不得已原告于2017年12月1日向被告發(fā)出解除合同通知書。庭審中，原告變更第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：判令被告支付2017年下半年（2017年6月1日起至2017年11月30日止）未付房租39,286元；變更第3項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：判令被告支付2017年12月1日起至實(shí)際搬離日止（租賃給超市部分截止2018年6月1日，其余部分截止2018年4月25日），按每日每平方米3元計(jì)算的房屋占有使用費(fèi)。
　　被告（反訴原告）上海成達(dá)棉紡廠（以下簡(jiǎn)稱成達(dá)廠）針對(duì)本訴辯稱，租賃房屋中的門面房都是違法建筑，涉及到門面房的合同是無效合同。廠房也有600多平方米是沒有產(chǎn)證的，涉及到廠房中的600平方米無證部分的合同也是無效合同。無論是無效合同還是有效合同部分，房屋在2017年7月10日已經(jīng)被政府砌了圍墻圍住，所有的經(jīng)營(yíng)全部停止，租賃合同約定的合同目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，故租金或使用費(fèi)均應(yīng)該截止到2017年7月10日。被告已經(jīng)支付了期限從2017年6月1日起至2017年11月30日的租金350,000元，已經(jīng)多付了，故被告要求提起反訴。對(duì)于原告的第1項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不同意，部分合同是無效的，即使是有效部分，也在2017年7月10日解除了。其他訴訟請(qǐng)求均不同意。
　　同時(shí)，被告（反訴原告）成達(dá)廠向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：1、判令雙方于2007年3月28日簽訂的《房屋租賃合同》中涉及建筑面積863平方米的沿街門面房和建筑面積661.95平方米的廠房部分租賃合同無效；2、判令雙方于2007年3月28日簽訂的《房屋租賃合同》中涉及建筑面積3,095.05平方米的有證廠房部分租賃合同于2017年7月10日解除；3、判令反訴被告興陽(yáng)公司退還保證金100,000元；4、判令反訴被告退還租金265,652元。事實(shí)與理由：雙方于2007年3月28日訂立的《房屋租賃合同》，約定成達(dá)廠承租興陽(yáng)公司位于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金閘路（工業(yè)路）的房屋，建筑面積4,620平方米。租期自2007年6月1日至2018年5月31日止。租金先付后用，半年一付，每年4月15日之前支付當(dāng)年6月1日至11月30日的租金。10月15日前支付當(dāng)年12月1日至第二年5月31日的租金。租金每月64,881元，其中涉及863平方米的17間沿街門面房的租金每月31,068元，涉及3,757平方米廠房的租金每月33,813元。成達(dá)廠承租后，將沿街門面房4間計(jì)100平方米和廠房250平方米轉(zhuǎn)租給了郭某某，郭某某又將2間門面房計(jì)50平方米轉(zhuǎn)租給了王忍文，將1間門面房計(jì)25平方米轉(zhuǎn)租給了張家發(fā)，將1間門面房計(jì)25平方米轉(zhuǎn)租給了楊清，將廠房250平方米轉(zhuǎn)租給了超市。成達(dá)廠還將2間門面房計(jì)124.64平方米轉(zhuǎn)租給了孫貴利；將2間門面房計(jì)124平方米和廠房計(jì)80平方米轉(zhuǎn)租給了李文廣；將9間門面房計(jì)514.36平方米和廠房計(jì)3,021平方米轉(zhuǎn)租給了上海賢溫貿(mào)易有限公司，該公司又轉(zhuǎn)租給了超市，將廠房計(jì)406平方米轉(zhuǎn)租給了網(wǎng)吧。上述沿街門面房17間計(jì)863平方米為違章，廠房計(jì)3,757平方米中的661.95平方米為違章，3,095.05平方米為有證，但屬于工業(yè)用地，現(xiàn)最終租戶均為商業(yè)運(yùn)營(yíng)。2017年5月20日，上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民政府張貼《通告》，要求各商戶在2017年5月25日之前完成“五違四必”整改。2017年7月10日，鎮(zhèn)政府在沿街門面房前砌墻，致使各商戶全部停止經(jīng)營(yíng)。鎮(zhèn)政府《通告》張貼后，興陽(yáng)公司自行與王忍文、張家發(fā)、楊清達(dá)成協(xié)議，王忍文于2017年7月5日將沿街門面房2間計(jì)50平方米歸還；張家發(fā)于2017年6月9日將門面房1間計(jì)25平方米歸還；楊清于2017年6月9日將門面房1間計(jì)25元?dú)w還。其余門面房13間計(jì)763平方米和廠房計(jì)3757平方米均營(yíng)業(yè)至2017年7月10日被圍墻圍堵止。2017年4月20日，成達(dá)廠支付興陽(yáng)公司房租300,000元，2017年5月5日，成達(dá)廠支付興陽(yáng)公司房租50,000元，上述合計(jì)350,000元房租支付期限為2017年6月1日至2017年11月30日。成達(dá)廠承租興陽(yáng)公司沿街門面房17間計(jì)863平方米，月租金31,068元，平均每平方米每天1.20元。王忍文于2017年7月5日歸還房屋，從2017還6月1日至7月5日實(shí)際使用租金為2,100元；張家發(fā)和楊清于2017年6月9日歸還房屋，從2017年6月1日至6月9日實(shí)際使用租金540元。其余門面房13間計(jì)763平方米和廠房及3,757平方米均使用至2017年7月10日被圍墻圍堵止，實(shí)際使用租金為門面房36,624元，廠房45,084元。成達(dá)廠已支付350,000元，扣除上述使用期限租金，興陽(yáng)公司應(yīng)退租金為265,652元。成達(dá)廠于2007年3月28日支付了保證金100,000元，也應(yīng)退還。同時(shí)，成達(dá)廠保留追索興陽(yáng)公司要求賠償裝飾裝修等經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利。
　　原告（反訴被告）興陽(yáng)公司針對(duì)反訴辯稱，不同意反訴訴訟請(qǐng)求。雖然部分合同是無效的，但是有政府的批復(fù)和交過50,000元綠化費(fèi)，政府是認(rèn)可建筑物的存在的，房屋產(chǎn)權(quán)證在待辦，故有別于無證的違章建筑。租金應(yīng)該支付到搬離日止，根據(jù)合同約定，用地是工業(yè)工地，是工業(yè)性質(zhì)的。保證金的性質(zhì)是對(duì)履約的保證，被告還沒有完全履行，被告提出退還是不適時(shí)的。雖然合同是部分無效的，但還應(yīng)支付占有使用費(fèi)，被告未交還房屋前的使用費(fèi)仍應(yīng)支付。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)于當(dāng)事人有異議的證據(jù)，本院認(rèn)證如下：興陽(yáng)公司提供的《通知》及照片各一份，證明興陽(yáng)公司于2017年12月1日向成達(dá)廠發(fā)送通知，要求成達(dá)廠搬離系爭(zhēng)房屋。成達(dá)廠對(duì)該證據(jù)真實(shí)性有異議，認(rèn)為成達(dá)廠沒有看到過該通知，也沒有收到過。本院認(rèn)為，興陽(yáng)公司未能舉證證明向成達(dá)廠送達(dá)了該份通知，故本院對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)定。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2007年3月28日，興陽(yáng)公司與成達(dá)廠簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：興陽(yáng)公司將位于上海市奉賢區(qū)金閘路（工業(yè)路）的廠房出租給成達(dá)廠，建筑面積共4,620平方米；租賃期限自2007年6月1日起至2018年5月31日止；建筑面積863平方米，月租金為31,068元，建筑面積3,757平方米，月租金為33,813元，租金總價(jià)每月64,881元；興達(dá)廠應(yīng)于每年4月15日前支付租金389,286元，每年10月15日前支付租金389,286元；先付后用，逾期支付的，逾期一日，成達(dá)廠需按日租金的10%支付違約金；租賃保證金為100,000元；租賃期間，非本合同規(guī)定的情況興陽(yáng)公司擅自解除本合同，提前收回該房屋的，興陽(yáng)公司應(yīng)按提前收回天數(shù)的租金的3倍向成達(dá)廠支付違約金，若支付的違約金不足抵付成達(dá)廠損失的，興陽(yáng)公司還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。上述合同簽訂后，成達(dá)廠向興陽(yáng)公司支付保證金100,000元。成達(dá)廠向興陽(yáng)公司支付2017年6月1日起至2017年11月30日期間的租金350,000元，之前的租金均已付清。
　　2011年5月4日，成達(dá)廠與案外人郭某某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：由成達(dá)廠將系爭(zhēng)房屋內(nèi)的建筑面積總350平方米的房屋出租給郭某某；租金每年160,000元；租賃期限自2011年6月1日起至2018年5月30日。2016年9月27日，案外人郭某某與王忍文簽訂《店面房出租協(xié)議書》，約定郭某某將系爭(zhēng)房屋中的面積約50平方米的房屋出租給王忍文經(jīng)營(yíng)餐飲；年租金105,000元；租賃期限自2016年10月1日起至2018年5月30日。2016年6月1日，郭某某與張家發(fā)簽訂《店面房出租協(xié)議書》，約定郭某某將系爭(zhēng)房屋中的面積25平方米的房屋出租給張家發(fā)經(jīng)營(yíng)餐飲；年租金50,000元；租用期限自2016年6月1日起至2018年5月30日止。2017年4月21日，郭某某與楊清簽訂《店面房出租協(xié)議》，約定郭某某將系爭(zhēng)房屋中的金閘公路XXX號(hào)門面房出租給楊清使用；租用期限自2017年4月21日起至2018年5月30日止；租金共計(jì)48,750元。2008年7月28日，成達(dá)廠與孫貴利簽訂《租賃合同》，約定成達(dá)廠將系爭(zhēng)房屋中金閘公路XXX號(hào)至740號(hào)底樓出租給孫貴利使用；租賃期限自2008年8月15日起至2017年8月14日止；年租金90,000元。2007年4月1日，成達(dá)廠與李文廣簽訂《房屋租賃合同》，約定成達(dá)廠將204平方米房屋出租給李文廣使用，租金每年73,000元；租賃期限自2007年6月1日起至2012年5月31日。2015年12月29日，成達(dá)廠與案外人上海賢溫貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱賢某某）簽訂《房屋租賃合同》一份，約定成達(dá)廠將系爭(zhēng)房屋中面積為616平方米的房屋出租給賢某某使用；租賃期限自2007年6月1日起至2018年5月31。2016年12月28日，成達(dá)廠與案外人賢某某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：成達(dá)廠將系爭(zhēng)房屋內(nèi)面積為2,919.36平方米的部分出租給賢某某使用；租賃期限自2007年6月1日起至2018年5月31日止；租金總價(jià)每月59,008元。
　　2017年7月7日，興陽(yáng)公司與王忍文簽訂《終止<房屋租賃合同>協(xié)議書》，約定：茲因金匯鎮(zhèn)政府發(fā)布“五違整治”的要求，王忍文在被整治的范圍內(nèi)，故興陽(yáng)公司為了配合政府的整治令，同意王忍文退租，具體協(xié)議如下：興陽(yáng)公司退還王忍文的預(yù)收房屋租賃款35,000元；王忍文同意在2017年7月5日搬離；雙方的《房屋租賃合同》自2017年7月5日終止。2017年6月9日，興陽(yáng)公司與張家發(fā)簽訂《終止<房屋租賃合同>協(xié)議書》，載明：興陽(yáng)公司退還張家發(fā)租金押金5,000元；興陽(yáng)公司退還張家發(fā)預(yù)收房租10,000元（補(bǔ)5月份2,000元）；張家發(fā)同意在2017年6月9日搬離；雙方簽訂的《房屋租賃合同》自2017年6月9日終止。2017年6月，興陽(yáng)公司與楊清簽訂《終止<房屋租賃合同>協(xié)議書》，載明：興陽(yáng)公司退還楊清預(yù)收房屋租賃款50,000元；楊清同意在2017年6月9日前搬離。2017年7月18日，興陽(yáng)公司與孫貴利于金匯鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)達(dá)成人民調(diào)解協(xié)議如下：一、雙方自愿解除租賃合同，興陽(yáng)公司補(bǔ)償孫貴利租金9,080元；二、上述款項(xiàng)興陽(yáng)公司于2017年7月18日以現(xiàn)金方式全部支付給孫貴利，孫貴利收到上述款項(xiàng)后出具收條給興陽(yáng)公司；三、本協(xié)議簽訂后，雙方的租賃關(guān)系解除作一次性了結(jié)，雙方再無其他爭(zhēng)議。2018年4月24日，興陽(yáng)公司、成達(dá)廠與次承租人中的超市（賢某某）一方簽訂《會(huì)議紀(jì)要》一份，就興陽(yáng)公司與成達(dá)廠的《房屋租賃合同》一事達(dá)成以下協(xié)議：（1）、超市和成達(dá)廠承諾在5月31日前搬遷并清場(chǎng)恢復(fù)，交鑰匙給興陽(yáng)公司；（2）、成達(dá)廠租賃的A、B、C三幢房屋的二樓，成達(dá)廠承諾在4月25日前交付，如產(chǎn)生不交付或交付不成，仍由成達(dá)廠承擔(dān)交付不成的責(zé)任；（3）、成達(dá)廠租賃的A、B、C三幢房屋的一樓（除興陽(yáng)公司已處理的以外），成達(dá)廠承諾在4月25日前交付給興陽(yáng)公司，如興陽(yáng)公司在交接、接收過程中交付不成，其責(zé)任仍有成達(dá)廠負(fù)責(zé)；（4）其他不在此列，但在興陽(yáng)公司與成達(dá)廠《房屋租賃合同》內(nèi)的房屋，一并在4月25日交付，如交付不成其責(zé)任仍由成達(dá)廠承擔(dān)；（5）超市直接將鑰匙交給興陽(yáng)公司。2018年6月1日，興陽(yáng)公司、成達(dá)廠與次承租人賢某某簽訂《房屋歸還與接收》一份，載明：成達(dá)廠租賃的房屋已于2018年6月1日返還興陽(yáng)公司；賢某某已將租賃房屋內(nèi)所有東西搬遷，已將門鑰匙交付給興陽(yáng)公司；興陽(yáng)公司已在2018年6月1日接收租賃房屋及鑰匙；興陽(yáng)公司同意成達(dá)廠、賢某某所租用房屋自2018年6月1日租賃結(jié)束。另，李文廣已向興陽(yáng)公司交還房屋，系爭(zhēng)房屋現(xiàn)已全部由興陽(yáng)公司收回。
　　又查明，位于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)工業(yè)路XXX號(hào)的系爭(zhēng)廠房權(quán)利人為興陽(yáng)公司，土地用途為工業(yè)，產(chǎn)權(quán)證記載的房屋為2層廠房一幢，建筑面積為3,095.05平方米。后興陽(yáng)公司拆除廠區(qū)圍墻后在廠區(qū)西側(cè)建造一排二層房屋及該二層房屋與原廠房的連接房，在廠區(qū)南側(cè)建造一排二層房屋；上述房屋的建造均未取得合法審批手續(xù)。興陽(yáng)公司租賃給成達(dá)廠的房屋范圍為原有證廠房3,095.05平方米、西側(cè)一排二層房屋863平方米及其連接房661.95平方米。廠區(qū)南側(cè)一排二層房屋由興陽(yáng)公司自用出租，其中一部分由興陽(yáng)公司直接租賃給上海賢溫貿(mào)易有限公司。
　　另查明，上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民政府于2017年5月20日向興陽(yáng)公司、成達(dá)廠等發(fā)送《通告一份》，載明：根據(jù)鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合整治計(jì)劃安排，從即日起對(duì)金匯鎮(zhèn)工業(yè)路、西閘公路沿線存在的“五違”現(xiàn)象進(jìn)行依法綜合整治：一、各業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶從即日起立即對(duì)照“五違”現(xiàn)象自行整改，自行整改限于2017年5月25日前完成；二、自2017年5月26日起，區(qū)、鎮(zhèn)相關(guān)行政執(zhí)法部門將聯(lián)合綜合執(zhí)法，堅(jiān)決消除“五違”現(xiàn)象。2017年7月10日，系爭(zhēng)房屋外圍被政府相關(guān)部門建造的圍墻圍住，至今不能使用。
　　本院認(rèn)為，興陽(yáng)公司與成達(dá)廠簽訂的《房屋租賃合同》涉及的房屋包括3,095.05平方米有證房屋及1,524.95平方米無合法審批手續(xù)的房屋。其中涉及有證房屋的部分租賃合同，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該部分應(yīng)為合法有效。其中另一部分涉及未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋的部分租賃合同，應(yīng)為無效合同。對(duì)成達(dá)廠要求確認(rèn)《房屋租賃合同》中涉及1,524.95平方米無證面積的部分無效的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。
　　系爭(zhēng)房屋因部分未經(jīng)審批規(guī)劃建造的房屋存在“五違”情況，被政府相關(guān)部門于2017年7月10日修建圍墻圍住禁止經(jīng)營(yíng)；至系爭(zhēng)房屋全部交還給興陽(yáng)公司時(shí)仍保持著被圍住的狀態(tài)。故自圍墻包圍之日起，系爭(zhēng)房屋的租賃目的已無法實(shí)現(xiàn)，成達(dá)廠及其次承租人對(duì)該房屋已無法使用；且，根據(jù)庭審中興陽(yáng)公司提供給法庭的與次承租人簽訂的解除協(xié)議，亦有部分次承租人于2017年7月10日即簽訂協(xié)議、搬離房屋；故本院對(duì)成達(dá)廠要求自圍墻圍住之日起不再支付租金的意見予以采納。興陽(yáng)公司多收取的租金應(yīng)當(dāng)退還成達(dá)廠。故本院對(duì)興陽(yáng)公司要求成達(dá)廠支付2017年下半年未付租金39,286元及2017年12月1日起至實(shí)際搬離日止的租金及房屋占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。對(duì)興陽(yáng)公司要求成達(dá)廠支付上述欠付租金的相應(yīng)逾期付款違約金的訴訟請(qǐng)求，亦不予支持。對(duì)成達(dá)廠要求興陽(yáng)公司退還多收的租金263,492元的訴訟請(qǐng)求，依法予以支持。由于房屋的無法使用，成達(dá)廠不繼續(xù)支付租金的行為并不違約，故興陽(yáng)公司以成達(dá)廠逾期支付租金超過一個(gè)月導(dǎo)致合同解除為由要求成達(dá)廠支付解除合同的違約金的訴訟請(qǐng)求，于法無據(jù)，本院不予支持。
　　本案租賃合同中的有效合同部分，系因房屋無法使用、合同目的無法實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致解除，故本院對(duì)興陽(yáng)公司及成達(dá)廠要求確認(rèn)《房屋租賃合同》中有效部分解除的訴訟請(qǐng)求依法予以支持。至于解除時(shí)間，本院認(rèn)為興陽(yáng)公司與成達(dá)廠雙方于2018年4月24日達(dá)成會(huì)議紀(jì)要，對(duì)合同不再繼續(xù)履行及交付房屋進(jìn)行了約定，是雙方對(duì)解除達(dá)成了一致意見的表現(xiàn)，故本院確認(rèn)雙方的租賃合同于2018年4月24日解除。對(duì)于興陽(yáng)公司認(rèn)為合同應(yīng)于2017年12月1日興陽(yáng)公司向成達(dá)廠發(fā)送解除合同通知之日解除的意見，本院認(rèn)為，興陽(yáng)公司未能舉證證明其向成達(dá)廠送達(dá)了該通知，且成達(dá)廠并無逾期支付租金的違約行為，興陽(yáng)公司并不享有合同解除權(quán)，故本院對(duì)興陽(yáng)公司該意見不予采信；對(duì)于成達(dá)廠認(rèn)為合同應(yīng)于2017年7月10日房屋無法使用之日解除的意見，本院認(rèn)為，當(dāng)日雖合同無法繼續(xù)履行，但成達(dá)廠應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定行使合同解除的權(quán)利，但成達(dá)廠未向興陽(yáng)公司發(fā)送解除合同的通知，故本院對(duì)成達(dá)廠該意見不予采信。對(duì)于成達(dá)廠要求興陽(yáng)公司退還保證金100,000元的訴訟請(qǐng)求，因雙方合同已解除，故本院依法予以支持。
　　對(duì)于興陽(yáng)公司辯稱其是將房屋出租給成達(dá)廠作為辦公和生產(chǎn)使用，并非作為商業(yè)門面房使用的意見，本院認(rèn)為，其一，興陽(yáng)公司未經(jīng)合法審批手續(xù)拆除原廠區(qū)圍墻，建造了南面及西面兩排房屋，南面一排房屋由興陽(yáng)公司自己作為商業(yè)門面房使用，西面一排房屋出租給成達(dá)廠使用；其二、興陽(yáng)公司建造該未經(jīng)審批的沿街房屋時(shí)，即將樓梯面街建造，使房屋能從街面進(jìn)入二樓；其三，興陽(yáng)公司將系爭(zhēng)房屋出租給成達(dá)廠時(shí)，租賃合同對(duì)無證的沿街房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)約定為1.2元每平方米，對(duì)有證的廠房租金標(biāo)準(zhǔn)約定為0.3元每平方米；其四，成達(dá)廠在租賃系爭(zhēng)房屋后即出租他人作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)使用，興陽(yáng)公司從未提出異議；綜上，本院認(rèn)為興陽(yáng)公司應(yīng)當(dāng)在建造未經(jīng)審批的建筑時(shí)即以建造商業(yè)門面房為目的，且明知成達(dá)廠租賃房屋將用于商業(yè)用途，故本院對(duì)興陽(yáng)公司上述辯解意見不予采信。
　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條、第二百一十六條、《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告（反訴被告）上海興陽(yáng)建設(shè)工程有限公司與被告（反訴原告）上海成達(dá)棉紡廠于2007年3月28日簽訂的《房屋租賃合同》中涉及3,095.05平方米有證房屋的部分于2018年4月24日解除。
　　二、原告（反訴被告）上海興陽(yáng)建設(shè)工程有限公司與被告（反訴原告）上海成達(dá)棉紡廠于2007年3月28日簽訂的《房屋租賃合同》中涉及1,524.95平方米無合法審批手續(xù)房屋的部分無效。
　　三、原告（反訴被告）上海興陽(yáng)建設(shè)工程有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告（反訴原告）上海成達(dá)棉紡廠租金人民幣263,492元。
　　四、原告（反訴被告）上海興陽(yáng)建設(shè)工程有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告（反訴原告）上海成達(dá)棉紡廠保證金人民幣100,000元。
　　五、對(duì)原告（反訴被告）上海興陽(yáng)建設(shè)工程有限公司的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)人民幣8,296元，由原告（反訴被告）上海興陽(yáng)建設(shè)工程有限公司、被告（反訴原告）上海成達(dá)棉紡廠各半負(fù)擔(dān)。
　　反訴案件受理費(fèi)人民幣3,392元，由原告（反訴被告）上海興陽(yáng)建設(shè)工程有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：蘇??姝

書記員：唐祖峰