上訴人（原審被告、反訴原告）：周彬，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市銅梁區(qū)。

委托訴訟代理人：邱敏，重慶精卓律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：李某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市南岸區(qū)。

委托訴訟代理人：王爽，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所律師。

上訴人周彬因與被上訴人李某房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市南岸區(qū)人民法院(2020)渝0108民初12100號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月19日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。上訴人周彬及其委托訴訟代理人邱敏，被上訴人李某的委托訴訟代理人王爽到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

周彬上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決,依法改判駁回李某在一審中的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，并支持周彬在一審中的各項(xiàng)反訴請(qǐng)求。主要事實(shí)和理由：一、一審認(rèn)定事實(shí)不清。上訴人與原房主陳泰林簽訂的《房屋租賃合同》中僅約定了交付租金的方式和時(shí)間，并沒(méi)有明確約定行使解除協(xié)議的條件；上訴人舉示的收條已經(jīng)將涉案房屋的租金支付至2019年12月底，且雙方約定以押金抵扣租金及自愿減租的情況，上訴人已經(jīng)將租金繳納至了2020年2月；被上訴人在拍賣取得涉案房屋時(shí)就已明確知道涉案房屋的現(xiàn)狀及權(quán)利負(fù)擔(dān)等，其在享受權(quán)利時(shí)也應(yīng)同時(shí)承擔(dān)義務(wù)；周彬最晚已于2020年6月底將涉案房屋騰空，故占有房屋的時(shí)間應(yīng)定為2020年6月底。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤。《房屋租賃合同》并沒(méi)有約定延期多久李某可以行使解除合同的權(quán)利，且李某沒(méi)有任何證據(jù)證明其向周彬催收了租金。周彬向陳泰林交納的房租加上沖抵房租的保證金，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定周彬的房租交至了2020年2月底，后發(fā)生疫情，周彬在此期間未交租理由正當(dāng)；2020年4月，李某以拒不提供收款賬戶等方式拒收房租，阻止周彬履行交租義務(wù)，并以“解約”為手段以期達(dá)到“毀約”的目的。因此，周彬不存在故意拖欠租金的情形，李某單方解除租賃合同系違法解除，李某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

李某辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人的上訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。

李某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令解除《房屋租賃合同》；2、判令周彬立即將位于南岸區(qū)X號(hào)21幢房屋騰空并交還給李某；3、判令周彬向李某支付上述房屋的租金暫計(jì)27500元（按租金5500元/月計(jì)算，暫從2019年12月20日計(jì)算至2020年5月19日，請(qǐng)求計(jì)算至周彬?qū)⑸鲜龇课萁贿€李某時(shí)止）；4、判令周彬向李某支付逾期支付租金違約金5500元；5、判令周彬支付使用承租房屋產(chǎn)生的水、電和燃?xì)?、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用（實(shí)際要求計(jì)算至周彬返還所占房屋之日）；6、判令周彬承擔(dān)本案律師代理費(fèi)10000元；7、判令本案訴訟費(fèi)用由周彬負(fù)擔(dān)。

周彬向一審法院提起反訴請(qǐng)求：1、判令李某向周彬賠償損失150000元；2、本案反訴案件受理費(fèi)由李某承擔(dān)。

一審經(jīng)審理查明，2018年2月14日，陳泰林作為出租方，周彬作為承租方簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，陳泰林將所有的重慶市南岸區(qū)X號(hào)21幢房屋出租給周彬，雙方約定的租期為2018年3月1日至2023年3月1日，租金每月5500元，每三個(gè)月支付一次租金，每次到期前提前5日以上支付下一期的房屋租金。

2019年10月18日，根據(jù)重慶市渝北區(qū)人民法院的生效判決，案涉房屋在重慶市渝北區(qū)人民法院淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上進(jìn)行公開(kāi)司法拍賣，在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)處顯示的是“無(wú)”。

2019年12月12日，案涉房屋在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)（https://sf-item.taobao.com/sf_item/608252102020.htm）上第二次公開(kāi)司法拍賣。在競(jìng)買公告中，顯示優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人為周彬。網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)成功確認(rèn)書顯示，李某以成交價(jià)2450896元競(jìng)得案涉房屋。

2019年12月20日，重慶市渝北區(qū)人民法院作出（2019）渝0112執(zhí)2433號(hào)執(zhí)行裁定書，根據(jù)案涉房屋司法拍賣的結(jié)果，裁定登記在陳泰林名下的案涉房屋歸李某所有。

2020年4月28日，周彬收到了李某委托北京市京師（重慶）律師事務(wù)所陳良濤律師寄發(fā)的律師函。李某在律師函中要求解除陳泰林與周彬簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》。

2020年8月6日上午11∶47分，周彬向名為“李總怡豐花園30棟”的用戶發(fā)送短信，內(nèi)容為“李總你太不耿直了，我們不想和你扯，辦公室我們?cè)缫呀?jīng)搬走了，裝修這些就當(dāng)我們送你了，大門密碼4466#”。庭審中，李某陳述自己收到了上述信息。

一審法院認(rèn)為。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)-6-司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第三條規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)當(dāng)在互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺(tái)上向社會(huì)全程公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督；第六條第五項(xiàng)規(guī)定，實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：通知當(dāng)事人和優(yōu)先購(gòu)買人。庭審中，雙方都認(rèn)可周彬知曉案涉房屋被司法拍賣，且第二次拍賣中，周彬作為優(yōu)先購(gòu)買人參與過(guò)司法拍賣，上述事實(shí)與李某舉示的網(wǎng)絡(luò)拍賣截圖載明的事實(shí)可以相互印證。所以周彬是知曉案涉房屋被拍賣，且李某競(jìng)得案涉房屋的事實(shí)。周彬辯稱自己不知道李某是否是案涉房屋的新業(yè)主，無(wú)法認(rèn)可李某身份的辯解理由，與事實(shí)不符，一審法院不予采信。

其次，根據(jù)（2019）渝0112執(zhí)2433號(hào)執(zhí)行裁定書載明的事實(shí)，李某于2019年12月20日后取得了案涉房屋的所有權(quán)，有立即獲得案涉房屋產(chǎn)生的收益的權(quán)利。周彬作為房屋承租人，應(yīng)向李某繳納房屋租金。周彬辯稱已經(jīng)向案涉房屋前任業(yè)主陳泰林繳納了2019年12月以后的租金，所以不能重復(fù)繳納給李某。一審法院認(rèn)為，周彬與陳泰林之間的房屋租賃關(guān)系，不能對(duì)抗李某取得案涉房屋之后的權(quán)利，周彬可另案解決與陳泰林的房屋租賃合同糾紛，故一審法院對(duì)周彬該項(xiàng)辯解理由不予采信。

最后，周彬辯稱李某沒(méi)有給自己銀行賬戶信息，無(wú)法向李某繳納租金。經(jīng)查，周彬應(yīng)當(dāng)按照陳泰林與周彬簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》的約定，向李某繳納房屋租金。通過(guò)銀行賬戶匯款只是周彬繳納租金的一種方式，并非唯一方式，故周彬的上述辯解，一審法院不予采信。

一審法院認(rèn)為，陳泰林與周彬簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》雖然沒(méi)有明確約定周彬拖欠租金或者物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)用超過(guò)多少天后，李某才有權(quán)解除《房屋租賃協(xié)議書》。但結(jié)合本案查明的事實(shí)，周彬自李某取得房屋所有權(quán)后至李某發(fā)出律師函期間，未向其繳納房屋租金。未繳納租金的行為構(gòu)成重大違約，李某有權(quán)解除《房屋租賃協(xié)議書》，并要求周彬承擔(dān)違約責(zé)任。故，李某要求解除陳泰林與周彬簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》符合合同約定。周彬于2020年4月28日收到李某委托的律師寄發(fā)的律師函，視為陳泰林與周彬簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》在2020年4月28日解除。關(guān)于李某要求周彬支付5500元的違約金，符合合同約定，一審法院予以支持。

一審?fù)徶?，周彬辯稱已經(jīng)于2020年5月底搬離案涉房屋，并于2020年8月6日向李某發(fā)送案涉房屋大門的密碼。一審法院認(rèn)為，周彬在2020年8月6日向李某發(fā)送案涉房屋大門密碼的行為，視為向李某履行了交還房屋的義務(wù)。李某應(yīng)及時(shí)根據(jù)周彬發(fā)送的密碼接收并查驗(yàn)房屋，一審?fù)徶欣钅撤Q不清楚密碼是否真實(shí)而沒(méi)有去查驗(yàn)房屋的理由，與常理不符。故對(duì)李某要求周彬騰空并交還案涉房屋的訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。

因陳泰林與周彬簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》于2020年4月28日解除，周彬于2020年8月6日交還房屋。李某訴訟請(qǐng)求中要求周彬支付2020年4月29日至2020年8月6日的租金，實(shí)際為房屋占有使用費(fèi)。因此，周彬應(yīng)當(dāng)向李某支付2019年12月20日至2020年4月28日期間的房屋租金，和支付從2020年4月29日至2020年8月6日期間的房屋占有使用費(fèi)。故對(duì)李某的上述請(qǐng)求，一審法院予以支持。

關(guān)于李某要求周彬支付承租房屋期間產(chǎn)生的水、電、氣、物業(yè)費(fèi)用，經(jīng)查，周彬繳納水費(fèi)至2020年6月5日（抄表日期），電費(fèi)至2020年7月7日，燃?xì)赓M(fèi)至2020年7月26日，物業(yè)費(fèi)至2020年7月31日。之后的繳費(fèi)情況，雙方并未舉證。一審法院認(rèn)為，李某并未舉示證據(jù)證明周彬在2020年8月6日前就上述費(fèi)用的欠費(fèi)情況，故對(duì)李某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。

關(guān)于律師費(fèi)，陳泰林與周彬簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》中并未有相關(guān)約定，故一審法院對(duì)李某要求周彬支付10000元律師代理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

關(guān)于周彬提出要求李某賠償損失150000元的訴訟請(qǐng)求。經(jīng)查，周彬在李某取得案涉房屋的所有權(quán)后，未向李某支付過(guò)房屋租金，構(gòu)成違約，李某有權(quán)解除合同并收回案涉房屋。周彬提出的按照5萬(wàn)元一年的標(biāo)準(zhǔn)，要求李某賠償剩余租期的損失，共計(jì)150000元的訴訟請(qǐng)求，無(wú)法律依據(jù)。周彬訴稱李某為了達(dá)到毀約的目的，故意不收取周彬繳納的租金，但未能提供充分的證據(jù)予以證實(shí)。綜上，周彬的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條，第二百二十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下:一、確認(rèn)陳泰林和被告（反訴原告）周彬簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》于2020年4月28日解除；二、被告（反訴原告）周彬于本判決生效之日起5日內(nèi)向原告（反訴被告）李某支付2019年12月20日至2020年4月28日的房屋租金共計(jì)23466.67元，并支付2020年4月29日至2020年8月6日的房屋占有使用費(fèi)17966.67元；三、被告（反訴原告）周彬于本判決生效之日起5日內(nèi)向原告（反訴被告）李某支付違約金5500元；四、駁回原告（反訴被告）李某的其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回被告（反訴原告）周彬的訴訟請(qǐng)求。若未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)875元，由原告（反訴被告）李某負(fù)擔(dān)175元，由被告（反訴原告）周彬負(fù)擔(dān)700元；反訴案件受理費(fèi)1650元，由被告（反訴原告）周彬負(fù)擔(dān)。

二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院對(duì)一審判決認(rèn)定的事實(shí)亦予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，上訴人周彬作為優(yōu)先購(gòu)買人參與過(guò)涉案房屋的第二次司法拍賣，故上訴人周彬?qū)ι姘缸赓U房屋自2019年12月20日起的租金應(yīng)向被上訴人李某支付顯然是明知的，且相關(guān)拍賣信息中并未公示租金已繳納至2020年2月，因此，在周彬既未支付租金又未提交充分證據(jù)證明系李某拒絕收取租金的情況下，一審認(rèn)定周彬存在重大違約，并無(wú)不當(dāng)。至于周彬稱因其向原出租人陳泰林繳納了2019年12月以后的租金，故不應(yīng)再重復(fù)繳納的上訴理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。

雖然案涉《房屋租賃合同》中沒(méi)有約定承租人延期多久，出租人可以行使解除合同的權(quán)利，但因周彬現(xiàn)已交還房屋，故一審認(rèn)定案涉《房屋租賃合同》已解除，符合客觀事實(shí)，也無(wú)不當(dāng)。因周彬之前未交租金系事實(shí)且周彬無(wú)證據(jù)證明系李某阻擾其正常使用涉案房屋才導(dǎo)致其搬離，故即使李某在發(fā)出律師函時(shí)沒(méi)有法定解除權(quán)也不足以認(rèn)定李某存在違約行為及影響本案的處理結(jié)果。

周彬提交的證據(jù)不足以證明其占有房屋的時(shí)間到2020年6月底為止，故本院對(duì)一審認(rèn)定周彬占用涉案房屋至2020年8月6日，予以支持。同時(shí)，一審認(rèn)定周彬應(yīng)承擔(dān)違約金正確。

綜上，周彬的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2525元，由上訴人周彬負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　夏興蕓

審判員　　倪洪杰

審判員　　蘆明玉

二〇二一年四月六日

書記員　　陳　麗