民 事 判 決 書

(2021)渝05民終934號(hào)

上訴人（原審被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市開縣。

委托訴訟代理人：陳小令，重慶升正律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：王雪松，重慶盈興律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：重慶致恒置地有限公司，住所地重慶市渝**龍華大道**，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼9150011267335070XU。

法定代表人：羅家梅，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：牟聯(lián)祥，重慶榮東律師事務(wù)所律師。

原審被告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市榮昌區(qū)。

原審被告：林某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省威遠(yuǎn)縣。

上訴人王某某因與被上訴人重慶致恒置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱致恒公司）及原審被告李某某、林某案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服重慶市榮昌區(qū)人民法院（2020）渝0153民初2309號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月19日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。上訴人王某某的委托訴訟代理人陳小令、王雪松，被上訴人致恒公司的委托訴訟代理人牟聯(lián)祥，原審被告林某到庭參加訴訟。原審被告李某某經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法對(duì)其缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王某某上訴請(qǐng)求：1.改判繼續(xù)執(zhí)行重慶市渝北區(qū)龍溪街道麗園路X號(hào)北城陽光尚線X棟XX房屋；2.二審訴訟費(fèi)用由致恒公司承擔(dān)。事實(shí)及理由：1.致恒公司解除合同不能對(duì)抗人民法院的先行查封。林某已付清全部房款，對(duì)房屋享有物權(quán)期待權(quán)，致恒公司享有的追償權(quán)僅是普通債權(quán)，不能排除執(zhí)行。致恒公司在房屋被查封后，以仲裁或訴訟方式要求解除合同，根據(jù)法律規(guī)定，該仲裁裁決或判決不得對(duì)抗人民法院的執(zhí)行。2.致恒公司只是房屋的初始登記權(quán)利人，林某與致恒公司簽訂的購房合同已經(jīng)備案登記，且辦理了預(yù)告登記，因房屋被查封才未能辦理產(chǎn)權(quán)變更，林某為房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。3.仲裁超過法定時(shí)限，程序違法，未對(duì)購房合同及補(bǔ)充協(xié)議中的解除條款系格式條款進(jìn)行審查。致恒公司存在逾期交房、逾期辦證的違約行為，不享有合同解除權(quán)。致恒公司要求解除合同及對(duì)房屋執(zhí)行提出異議，是因房價(jià)上漲有利可圖，人民法院受理的北城致遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司破產(chǎn)清算案可對(duì)此證明。

致恒公司辯稱：1.致恒公司為房屋初始登記權(quán)利人，對(duì)房屋有合法所有權(quán)，房屋并未過戶到林某名下，林某不享有房屋物權(quán)。2.因林某未按時(shí)向銀行還貸，致恒公司向銀行支付了貸款本息，仲裁裁決雙方購房合同解除，該裁決已經(jīng)人民法院裁定確認(rèn)，林某喪失了辦理房屋過戶的權(quán)利。3.王某某對(duì)仲裁裁決書中的異議并非本案審理范圍。致恒公司提起本案訴訟并非因房價(jià)上漲，北城致遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司破產(chǎn)清算案與本案無關(guān)。4.林某與王某某、李某某之間的民間借貸存在虛假訴訟。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求予以維持。

林某述稱：不認(rèn)可一審判決，林某向銀行貸款，其與銀行之間產(chǎn)生關(guān)系，不認(rèn)可上訴請(qǐng)求。

李某某未發(fā)表陳述意見。

致恒公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判決重慶市榮昌區(qū)人民法院終止對(duì)重慶市渝北區(qū)龍溪街道麗園路X號(hào)北城陽光尚線X棟XX房屋的執(zhí)行，并解除對(duì)該房屋的查封措施；2.本案訴訟費(fèi)由李某某、王某某、林某負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年8月31日，致恒公司（甲方）、林某（乙方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定，林某購買致恒公司開發(fā)的位于重慶市渝北區(qū)龍溪街道麗園路X號(hào)北城陽光尚線X棟XX的住宅房屋一套，房屋建筑面積51.41平方米，套內(nèi)面積38.05平方米；本商品房屬預(yù)售商品房，致恒公司已取得渝國土房管（2014）預(yù)字第1234號(hào)《商品房預(yù)售許可證》；房屋總成交金額361291元，乙方于2016年8月31日向甲方支付首付款72291元，余款289000元于七日內(nèi)辦理銀行按揭貸款；預(yù)售商品房的，在本商品房實(shí)際交付使用之日起60日內(nèi)，由甲乙雙方向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請(qǐng)，提交土地房屋登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的相關(guān)資料，并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單；合同履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，申請(qǐng)重慶仲裁委員會(huì)仲裁，被告林某陳述房屋于2016年年底實(shí)際交付。

2016年8月31日，購房合同在房管部門備案登記。2016年10月11日預(yù)購商品房預(yù)告登記，及預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，抵押權(quán)人為建行重慶市分行。2017年12月13日，涉案房屋進(jìn)行初始登記，初始登記權(quán)利人為致恒公司。

2017年9月13日，李某某、王某某因與林某民間借貸糾紛，向重慶市沙坪壩區(qū)人民法院申請(qǐng)對(duì)林某價(jià)值175000元的財(cái)產(chǎn)予以訴前保全。2017年9月14日，重慶市沙坪壩區(qū)人民法院作出（2017）渝0106財(cái)保573號(hào)民事裁定書，2017年9月19日，作出（2017）渝0106執(zhí)保1845號(hào)執(zhí)行裁定書，并于2017年9月21日在國土房管部門對(duì)涉案房屋查封登記。

2019年10月18日，致恒公司以林某為被申請(qǐng)人，向重慶仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，重慶仲裁委員會(huì)于2020年6月1日作出（2019）渝仲字第3098號(hào)《重慶仲裁委員會(huì)裁決書》。該裁決查明：1.致恒公司、林某簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議約定：若林某未按約向貸款銀行還款，致恒公司享有解除合同及補(bǔ)充協(xié)議的權(quán)利；2.2016年11月，建設(shè)銀行向林某指定的收款人致恒公司的賬戶發(fā)放貸款289000元；3.林某未按期支付建設(shè)銀行借款本息，建設(shè)銀行于2018年12月29日向重慶市渝中區(qū)人民法院提起訴訟，重慶市渝中區(qū)人民法院于2019年7月22日作出（2018）渝0103民初30791號(hào)民事判決書，判決致恒公司對(duì)林某的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。致恒公司依據(jù)判決書于2019年9月4日向建設(shè)銀行支付了貸款本息等相關(guān)費(fèi)用共計(jì)269383.25元；4.2019年9月10日，致恒公司向林某發(fā)送繳費(fèi)通知，通知林某在接到繳款通知后10日內(nèi)將代償款269383.25元、代償期間的利息、違約金一次性支付給致恒公司。林某未支付；5.2019年9月23日，致恒公司向林某發(fā)送《北城陽光尚線項(xiàng)目商品房買賣合同解除函》，通知林某解除雙方合同，由林某協(xié)助致恒公司辦理網(wǎng)簽合同注銷手續(xù)，并支付違約金36129.10元。林某接到告知函后未支付違約金，也未配合辦理合同注銷手續(xù)。

（2019）渝仲字第3098號(hào)《重慶仲裁委員會(huì)裁決書》裁決：1.確認(rèn)申請(qǐng)人致恒公司與被申請(qǐng)人林某2016年8月31日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》于2019年9月26日解除；2.林某自本裁決書送達(dá)之日起10日內(nèi)協(xié)助致恒公司辦理注銷《重慶市商品房買賣合同》網(wǎng)簽手續(xù)；3.林某自本裁決書送達(dá)之日起10日內(nèi)向申請(qǐng)人致恒公司支付違約金36129.10元；4.林某自本裁決書送達(dá)之日起10日內(nèi)向申請(qǐng)人致恒公司支付律師費(fèi)20000元。

一審法院另查明，李某某、王某某在向重慶市沙坪壩區(qū)人民法院申請(qǐng)?jiān)V前保全后，于2017年10月18日以林某為被告向一審法院提起民間借貸糾紛訴訟。一審法院經(jīng)審理，于2018年5月3日作出（2017）渝0153民初5912號(hào)《民事判決書》判決：被告林某于本判決生效后十五日內(nèi)支付原告李某某、王某某借款175000元及以175000元為基數(shù)從2017年8月29日起按年利率24%的利息。

前述一審法院5912號(hào)《民事判決書》生效后，林某未履行判決書確定的義務(wù)，李某某、王某某向一審法院申請(qǐng)執(zhí)行。一審法院在受理執(zhí)行李某某、王某某與林某借款合同糾紛案后，于2019年9月6日作出（2018）渝0153執(zhí)2947號(hào)執(zhí)行裁定，對(duì)涉案房屋予以拍賣。致恒公司于2019年10月23日提出中止執(zhí)行、解除查封的執(zhí)行異議。經(jīng)審查一審法院認(rèn)為，因房屋非一審法院查封，對(duì)案外人提出的執(zhí)行異議無管轄權(quán)，于2019年11月6日作出（2019）0153執(zhí)異43號(hào)裁定，駁回了異議申請(qǐng)。2020年5月18日，致恒公司以雙方簽訂的房屋買賣合同已被確認(rèn)解除，涉案房屋不屬于林某所有的理由，再次提起中止執(zhí)行、解除查封的執(zhí)行異議。一審法院經(jīng)審查，于2020年6月1日以（2020）渝0153執(zhí)異36號(hào)《執(zhí)行裁定書》裁定：駁回案外人致恒公司的異議請(qǐng)求。致恒公司收到后，于法定期限內(nèi)向一審法院提起本案執(zhí)行異議之訴。

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是涉案房屋所有權(quán)歸屬，及致恒公司就涉案房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。

關(guān)于涉案房屋所有權(quán)歸屬的問題。依據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力；未經(jīng)依法登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案中，林某雖與致恒公司簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，并辦理了備案登記手續(xù)，但從不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)未經(jīng)登記不發(fā)生效力的規(guī)定來看，此時(shí)，林某尚不能取得購買房屋的所有權(quán)，致恒公司作為開發(fā)商仍然是涉案房屋的所有權(quán)人。2017年12月13日，涉案房屋初始登記到致恒公司名下，此時(shí)，致恒公司作為涉案房屋合法建造人且辦理了房屋所有權(quán)初始登記，理應(yīng)是涉案房屋所有權(quán)人。

關(guān)于致恒公司是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利的問題。因涉案房屋所有權(quán)人是致恒公司而非林某，且致恒公司與林某簽訂的《重慶市商品房買賣合同》已經(jīng)解除，林某喪失了基于《重慶市商品房買賣合同》請(qǐng)求辦理房屋過戶的權(quán)利。其次，致恒公司代林某向建設(shè)銀行支付了貸款本息等相關(guān)費(fèi)用269383.25元，而林某未向致恒公司支付該款。綜上，致恒公司有權(quán)排除對(duì)涉案房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六條、第九條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條，及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：“一、不得執(zhí)行重慶市渝北區(qū)龍溪街道麗園路X號(hào)北城陽光尚線X棟XX房屋；二、駁回原告重慶致恒置地有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)6719元，由被告李某某、王某某、林某負(fù)擔(dān)?！?/p>

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為致恒公司對(duì)涉案房屋是否享有排除執(zhí)行的合法權(quán)益，對(duì)此本院評(píng)述如下：

首先，林某對(duì)涉案房屋辦理的預(yù)告登記，并不享有排除執(zhí)行的物權(quán)。《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！备鶕?jù)前述法律規(guī)定，預(yù)告登記旨在保障債權(quán)人將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，預(yù)告登記的并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，僅是物權(quán)期待權(quán)，即對(duì)將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。本案中，雖然林某與致恒公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》辦理了備案登記手續(xù)，林某對(duì)涉案房屋進(jìn)行了預(yù)告登記，但因預(yù)告登記本身并不具有物權(quán)變動(dòng)的效果，林某不能據(jù)此成為涉案房屋產(chǎn)權(quán)人。因涉案房屋目前登記在致恒公司名下，在致恒公司未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)前，涉案房屋的所有權(quán)仍歸致恒公司所有，故致恒公司享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利。

其次，林某因自身違約無法取得涉案房屋所有權(quán)。根據(jù)（2019）渝仲字第3098號(hào)重慶仲裁委員會(huì)裁決書查明，因林某未按約定向建設(shè)銀行支付借款本息，致恒公司依據(jù)民事判決書對(duì)上述債務(wù)向建設(shè)銀行進(jìn)行了清償，而林某并未對(duì)此向致恒公司支付，據(jù)此裁決林某與致恒公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》于2019年9月26日解除，由林某協(xié)助致恒公司辦理注銷合同網(wǎng)簽手續(xù)，并支付相應(yīng)違約金。根據(jù)二審雙方陳述，林某就仲裁裁決向人民法院申請(qǐng)撤銷，但經(jīng)法院審查裁決駁回撤銷申請(qǐng)，即該仲裁裁決已生效。也就是說，因林某自身違約，導(dǎo)致雙方合同解除，即使林某曾對(duì)房屋進(jìn)行了預(yù)告登記，但涉案房屋從客觀上已經(jīng)不能按照預(yù)期過戶登記至林某名下，林某對(duì)取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)已不具有可期待性。因此，致恒公司同樣有權(quán)要求對(duì)涉案房屋排除執(zhí)行。

至于上訴人關(guān)于仲裁裁決程序不合法、實(shí)體錯(cuò)誤、致恒公司無權(quán)提起仲裁要求解除合同等上訴請(qǐng)求，因該仲裁裁決已經(jīng)人民法院裁決予以確認(rèn)，亦非本案審理范圍，對(duì)本案的實(shí)體處理結(jié)果亦無實(shí)質(zhì)影響，本院對(duì)此不予支持。

綜上所述，王某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)6719元，由上訴人王某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　蘇致禮

審 判 員　周海燕

審 判 員　秦　敏

二〇二一年二月二十六日

法官助理　李茜希

書 記 員　李云蝶