上訴人（原審被告）：重慶市雄吉通風設備股份有限公司，住所地重慶市榮昌區(qū)昌州街道明珠路**********，統(tǒng)一社會信用代碼91500108699261828F。

法定代表人：孫俊，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：串炳香、胡閩，重慶峰琿律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：重慶正泰特種塑膠有限公司，住所地，住所地重慶市南岸區(qū)南山街道泉山村回龍池會信用代碼915001082031872231。

法定代表人：張政明，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：劉渝，重慶志和智律師事務所律師。

上訴人重慶市雄吉通風設備有限公司（以下簡稱雄吉公司）與被上訴人重慶正泰特種塑膠有限公司（以下簡稱正泰公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市南岸區(qū)人民法院(2019)渝0108民初490號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月19日立案后，依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結。

上訴人雄吉公司上訴請求：撤銷原判，改判駁回正泰公司的訴訟請求，本案訴訟費由正泰公司承擔。事實和理由：既然一審法院已經(jīng)認定雙方簽訂的租賃合同無效，即合同自始無效，合同的全部內容不產(chǎn)生法律約束力，就不應根據(jù)合同約定來認定雙方的權利義務。正泰公司主張的租金、垃圾處置費、水電費等就沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，且因其是房屋的管理人和實際控制人，其故意隱瞞案涉房屋的實際狀況，應當對合同無效導致的損失承擔主要責任，一審判決偏袒正泰公司，損害了雄吉公司的合法權益。合同被認定為無效后，原合同中關于賠償損失的約定沒有法律效力，一審判決參照合同約定由雄吉公司賠償正泰公司損失系認定事實和適用法律錯誤，正泰公司也無法證明該損失的產(chǎn)生與雄吉公司相關，其所謂損失的金額不具有真實性，一審對于損失鑒定問題未作出釋明，雄吉公司要求對正泰公司所謂的房屋損失進行鑒定。關于張政富收款并向雄吉公司出具《收條》的事實，一審認為《收條》中“原欠條作廢”的表述不能與案涉欠條對應，且存在私人借款的可能，但正泰公司并未提供證據(jù)證明張政富與雄吉公司之間有過出借款項的行為，結合“此款為付2018年5月30日前房租，此款按期到賬后在欠條作廢”的內容，“原欠條作廢”與案涉租金有關的可能性明顯大于私人借款的可能性。一審認定張政富出具《收條》并無授權且不發(fā)生法律效力也系法律認定錯誤，張政富作為正泰公司的股東，雙方租賃合同由其出面簽訂，還在雄吉公司向正泰公司支付房租的《領款單》上簽字長達數(shù)年之久，張政富在出具《收條》時仍具有正泰公司監(jiān)事身份，雄吉公司作為善意相對方，有充分理由相信張政富是代表雄吉公司履行職務行為，法律后果應當由雄吉公司承擔。

正泰公司辯稱，水電費是根據(jù)正泰公司提交的證據(jù)證明的雄吉公司實際用量，并參照民用水電費標準計算，一審判決雄吉公司承擔的水電費遠少于正泰公司實際支出的數(shù)額。關于損失，正泰公司在一審中舉示了公證書、向雄吉公司發(fā)函進行協(xié)商和要求賠償?shù)膬热?，以及為修復廠房所簽訂的各項維修合同、實際轉賬支付維修費的憑證，足以證明損失金額。關于雄吉公司欠付的租金，雄吉公司在出具《欠條》后向正泰公司法定代表人張政明支付了5萬元，轉賬憑證注明為租金，而雄吉公司轉賬給張政富的資金用途備注為備用金；一審時雄吉公司故意不將張政富向其出具的《收條》原件作為證據(jù)出示，并且雄吉公司稱其支付了12萬余元就可以作廢27萬元的欠條明顯不符合常理，該《收條》中“原欠條作廢”不是針對欠租金27萬元的《欠條》。一審判決正確，要求維持原判。

正泰公司向一審法院起訴請求：1.被告向原告支付房屋租金220000元及資金占用損失，資金占用損失以220000元為基數(shù)，從2018年8月1日起按中國人民銀行同期貸款利率計算至租金付清之日止；2.被告向原告支付水電費（2018年2月至2018年5月）、垃圾處理費共計17521.4元；3.被告向原告賠償損失161855元；4.本案訴訟費用由被告承擔。

一審法院認定事實：2004年2月12日，原告正泰公司（乙方、土地承租方）與黃桷埡泉山村民委員會、黃桷埡泉山村回龍池村民小組（甲方、土地出租方）簽訂《土地租用合同書》，約定甲方同意將原棄用采石場未墾荒地租給原告正泰公司修建工廠使用；土地租用時間：從2004年4月1日起至2024年3月31日止，共計20年等等內容。

2011年5月8日，原告正泰公司與被告雄吉公司簽訂《廠房租賃合同》，約定被告租賃原告正泰公司二期工程2號廠房第一、第二兩層及一衛(wèi)生間共計1750平方米；租賃期自2011年5月7日起至2014年5月6日止，總共租賃期為3年；租金第1年每月15750元，第2年每月16695元，第3年每月17697元。付款方式為租金半年一繳，簽訂本合同之日被告應繳付第一個半年租金94500元給原告，在已付款期滿前30天。此外，原被告還用“附”言的形式約定，1.被告雄吉公司暫租2號廠房第三層宿舍，簽訂本合同之日開始計費。2.原告正泰公司在建3號廠房被告雄吉公司為已定承租人，完工后按本合同條款租賃。

2014年5月20日，原被告就上述2號廠房簽訂《廠房續(xù)租合同》，約定租賃期限為2014年5月7日起至2017年5月6日止，到期合同終止。租賃期間每月租金為17697元。租金為半年一繳。簽訂本合同被告應付第一個半年租金106182元。

2011年10月5日，原告被告就原告二期工程3號廠房一棟，共計1372㎡，簽訂了《廠房租賃合同》，租賃期間為2011年10月1日至2014年9月30日，每月租金第一年為12348元，第二年13089元，第三年13874元。租金半年一繳納。簽訂本合同被告應付第一個半年租金74088元。

2014年9月30日，原被告就上述3號廠房一棟簽訂《廠房續(xù)租合同》，約定租賃期限2014年10月1日至2017年9月30日。月租金13874元。租金半年一繳納。簽訂本合同被告應付第一個半年租金83244元。

上述合同中的落款處均有張政明本人簽字。

2013年8月31日，原被告就原告二期1號廠房底層共計990㎡簽訂《廠房租賃合同》，租賃期2013年9月1日至2016年8月31日。每月租金12870元。租金半年一繳納。簽訂本合同被告應付第一個半年租金77220元。張政富在合同原告落款處簽了字。

2015年1月30日，原被告簽訂《廠房租賃合同》，約定被告租賃原告主體廠房南側靠配電房處的彩鋼廠房帶辦公室，共計1700㎡。租賃期2015年3月1日至2017年2月28日。第一二年租金為15300元每月，第三年租金17000元每月。租金半年一繳納。2015年2月春節(jié)前被告應付第一個半年租金91800元。該合同第五條第4及5項約定被告使用的電源為原告轉供，被告的電價計算為（1.1元+基本電價分攤+公共耗損分攤）/度。被告用水單價為4.5元/T。張政明在合同原告落款處簽了字。

原被告簽訂的上述合同中，均有“未經(jīng)原告正泰公司同意，被告不得改變室內結構，使用中應維護室內外的墻、地、門、窗的完好性，租期滿后應完好交與原告正泰公司，若有損壞，應該工、料等損失共計賠償”的約定。

2018年5月14日，被告雄吉公司出具《欠條》一份，載明：被告雄吉公司到2018年5月底共欠正泰張政明房租270000元。另2018年2-5月水電費以實際結算為準。所有欠款2018年7月底付清（之前2018年4月6號開出支票作廢，支票號碼0784066）。原告正泰公司同日在該《欠條》上蓋章，張政明在原告蓋章處簽署了名字。

原被告庭審中一致確認：被告于2018年7月23日向原告支付租金50000元，剩余租金220000元未支付。

張政富在2018年8月15日前系原告公司股東，持有原告40.9%的股權出資額，擔任原告監(jiān)事職務。張政明系原告執(zhí)行董事。2018年8月15日后張政富不再是原告公司股東，不再擔任原告監(jiān)事。張政明不再擔任原告執(zhí)行董事。原告變更為張政明獨立出資的一人有限公司。

2018年8月3日，張政富出具了《收條》，載明：今收到被告現(xiàn)金支票124189元，此款為2018年5月30日前房租，此款到賬后原欠條作廢。原告未在張政富出具的該《收條》上加蓋公章。

原告抗辯上述《收條》系張政富為了結與被告的個人借款而出具，被告對此不予認可。

2015年4月20日張政富在被告處領取了原告1號及3號廠房的房租160464元，張政富在領款人處簽了字。2015年5月30日，被告向張政富轉賬66000元，備注用途為房租、電費。2016年12月29日，原告向被告開立了收據(jù)一份，載明交款單位為被告，金額60000元，領款事由為房租，加蓋了原告財務專用章，張政富在該收據(jù)經(jīng)辦人處簽了名字。2017年1月25日，原告向被告開立了收據(jù)一份，載明交款單位為被告，金額60000元，領款事由為房租，加蓋了原告財務專用章，張政富在該收據(jù)經(jīng)辦人處簽了名字。2017年9月15日，原告向被告開立了收據(jù)一份，載明交款單位為被告，金額80000元，領款事由為房租，加蓋了原告財務專用章，張政富在該收據(jù)經(jīng)辦人處簽了名字。2018年2月12日，原告向被告開立了收據(jù)一份，載明交款單位為被告，金額120000元，領款事由為房租，加蓋了原告財務專用章，張政富在該收據(jù)經(jīng)辦人處簽了名字。

原告舉示了載有被告員工陳渝或田耀簽字確認的《電表查抄記錄表》《水表查抄記錄表》若干張，這些表單載明了被告在2018年2月11日至2015年5月25日抄表時被告公司總的用水、用電情況。其中，共計用水372噸，共計用電12101度。原告于2018年2-5分別繳納了電費86066.87元、41165.12元、76310.46元、62418.26元，電力公司開具了相應發(fā)票，但該發(fā)票未體現(xiàn)涉案廠房的用電量分別具體為多少。

對于涉案租賃房屋的水電費的用量和單價。原告庭審中陳述，“在本案中暫只主張的2-5月份有陳渝、田耀簽字的水電費，即：2018年2月2825度，2018年3月1442度，2018年5月1235度，共計5502度。2018年2月70噸，2018年3月55噸，2018年5月52噸，共計177噸。對于其他月份的水電費另案主張。對于單價，2015年1月30日原被告合同的第五條寫明了國家掛牌水價為3.5元/噸，我們按此主張。電價暫按民用電價格0.5元/度主張。”

對于原告舉示的手寫的生活垃圾運輸費收據(jù)，因原告未舉示相應轉賬記錄或者發(fā)票予以佐證，且從該票據(jù)上也無法推知該費用究竟系為何處清理垃圾而產(chǎn)生，故一審法院對其真實性、關聯(lián)性均不予確認。

2018年9月15日，重慶市公證處出具（2018）渝證字第45827號《公證書》載明公證人員于2018年9月4日原告涉案廠房及周邊環(huán)境進行了拍照（包括廠房內的衛(wèi)生間、地面、、地面門窗、過道、樓頂?shù)?，廠房里面貼有重慶市雄吉通風設備有限公司的獎勵制度、請假管理制度、職工食堂管理制度、剪板機安全操作規(guī)程、折彎機安全操作規(guī)程、免檢物料清單、倉庫管理規(guī)范、沖床安全操作規(guī)程），取得了相片296張。該公證書另載明了“茲證明與本公證書相粘連的光盤中的照片內容為現(xiàn)場拍照取得，與現(xiàn)場實際狀況相符”的公證內容。

上述公證書中粘貼的光盤中的照片顯示，被告使用后的廠房確實存在廠房本身及部分設施、設備損壞且存在垃圾未清理、油污污染等問題。

為了恢復涉案廠房原狀，2018年8月份后，原告先后與案外人簽訂《廠房維修及環(huán)境清理協(xié)議》《勞務合作協(xié)議》《鋁合金窗加工合同》，原告為此實際共計支出161855元。被告抗辯原告將購買一棵價值500元的新樹列入該筆費用不合理，對此原告未舉證證明購買該樹木系為了替換因被告原因導致的死亡的舊樹，故一審法院對該500元采購費用不予確認，對其他費用161355元予以確認。

一審法院認為，本案爭議焦點為：1.原被告先后簽訂的廠房租賃合同及其續(xù)租合同的效力問題；2.張政富收款及出具欠條的效力以及據(jù)此被告是否應當支付原告剩余租金并承擔逾期付款責任的問題；3.被告是否應當支付原告水電費及垃圾清運費的問題；4.被告應否賠償原告損失的問題。以下分別論述：

1.原被告先后簽訂的廠房租賃合同及其續(xù)租合同的效力問題。

出租人未取得建設工程規(guī)劃許可證建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案原告建設涉案房屋未依法辦理相應的規(guī)劃審批手續(xù)，其與被告簽訂的涉案廠房租賃合同均無效。

2.張政富收款及出具收條的效力以及據(jù)此被告是否應當支付原告剩余租金的問題。

租賃合同被確認無效后，出租人可請求參照合同約定的租金標準請求承租人支付房屋占有使用費。本案2018年5月14日原被告已通過《欠條》的形式結算確認了被告欠付原告的房屋租金數(shù)額，該結算系原被告的真實意思表示，不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。

對于被告抗辯的2018年8月3日張政富出具《收條》并已經(jīng)據(jù)此收取的金額124189元是否應當在租金中抵扣的問題，其一，僅從該收條字面意思表述不明確，其所表述的“原欠條作廢”中的“欠條”不能當然與本案2018年5月14日原被告簽字確認的《欠條》相對應，存在私人欠款的可能；其二，張政富在出具該《收條》時無原告明確授權且事后原告對張政富書寫、簽署該收條也未追認，故張政富書寫的該收條對原告不發(fā)生法律效力；其三，依被告的主張，張政富書寫該《收條》收取租金之外還明確表示2018年5月14日原被告簽字確認的《欠條》也作廢了，因此不應再支付原告租金。一審法院認為，從《收條》的表述來看，系有以放棄收取其他部分租金權利為前提條件而收取該筆124189元租金的意思，兩者有前后相繼的內在邏輯。在張政富確實在原被告就1號廠房租賃過程中作為經(jīng)辦人在合同上簽過字，也確實曾在原被告租賃合同履行過程中代原告收取了部分租賃合同款，這些事實對被告而言至多形成張政富有代理原告收取部分租賃款的客觀表象，但依據(jù)這些事實無法進一步推知張政富有代理原告作廢結算欠條及放棄剩余租賃款在內的對原告有重大影響的其他權限。被告在張政富出具以放棄原告重大權利作為前提條件而向被告收取部分租金的收條時，應當對張政富收取部分租金的前提條件進行嚴格審查，進而對張政富是否有權收取租金盡到更高的注意義務。但是，被告現(xiàn)既未證明其在張政富出具上述《收條》向其核實過是否持有相關授權材料，也未舉證證明被告向原告核實過張政富的身份權限，被告未盡到合理注意義務，存在過失，張政富簽訂上述《收條》的行為作出時無原告代理權，也不構成表見代理，張政富放棄、收取租金的相關意思表示對原告不發(fā)生法律效力。綜上所述，張政富簽訂的《收條》對原告不發(fā)生效力，被告仍應依據(jù)前述結算后形成的《欠條》支付相應租金。因原被告庭審中一致確認該欠條出具后，被告于2018年7月23日向原告支付租金50000元，剩余租金220000元未支付。故被告還應當向原告支付剩余220000元租金。另依據(jù)該欠條上“所有欠款2018年7月底付清”的約定，被告至今未支付剩余的220000元租金構成違約，應當自2018年8月1日起承擔逾期付款責任，故對于原告要求被告支付資金占用損失的相應請求予以支持。

3.被告是否應當支付原告水電費及垃圾清運費的問題。

如原告需向被告主張水電費用，應對約定的計費單價及被告用水、用電的具體數(shù)量進行舉證。對于水電費實際產(chǎn)生的用量，被告員工陳渝、田耀簽字確認2018年2月2825度，2018年3月1442度，2018年5月1235度，共計5502度。2018年2月70噸，2018年3月55噸，2018年5月52噸，共計177噸。

對于價格，2015年1月30日原被告簽訂的租賃合同第五條明確了國家掛牌水價為3.5元/噸，原告僅按此標準主張水費，符合雙方約定，該院予以支持。對于原告同意電價按民用電價格0.5元/度計算，該主張系原告對其權利的處分，該院也予以支持。

綜上所述，因原告主張的上述2018年2月-2018年3月的水電費系被告承租涉案房屋并實際使用后產(chǎn)生，被告也簽字予以確認，原告要求被告負擔，該院予以支持。被告應當支付原告水電費5502度×0.5元/度+177噸×3.5元/噸=3370.5元。

因原告對其主張的垃圾清運費是否實際產(chǎn)生及與涉案房屋的關聯(lián)性的相關事實未能充分舉證證明，故對原告主張的要求被告支付垃圾清運費的訴訟請求因證據(jù)不足，不予支持。

4.被告應否賠償原告損失的問題。

合同被確認無效后，雙方互負返還財產(chǎn)的義務，而該種返還旨在使雙方財產(chǎn)關系恢復到合同訂立前的狀態(tài)，故被告有義務使租賃物恢復原狀，且參照原被告簽訂的租賃合同“未經(jīng)原告正泰公司同意，被告不得改變室內結構，使用中應維護室內外的墻、地、門、窗的完好性，租期滿后應完好交與原告正泰公司，若有損壞，應該工、料等損失共計賠償”的約定，合同雖無效，但能夠反映雙方真實的意思，該院予以參照，另因該損失確實系被告原因造成，被告也有義務恢復租賃廠房的原狀。故對于原告要求被告賠償涉案廠房使用期間造成的廠房及設施在內的各項損失的訴訟請求予以支持。原告為恢復涉案廠房原狀實際支出的161355元，被告應當予以賠償。

一審依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決：

一、被告重慶市雄吉通風設備有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告重慶正泰特種塑膠有限公司房屋占有使用費220000元，并以此為基數(shù)，從2018年8月1日起，按中國人民銀行規(guī)定的商業(yè)銀行同期貸款基準利率（自2019年8月20日起以全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率確定）向原告重慶正泰特種塑膠有限公司支付資金占用損失至房屋占有使用費付清之日止。

二、被告重慶市雄吉通風設備有限公司于本判決生效之日起十日內賠償原告重慶正泰特種塑膠有限公司損失161355元。

三、被告重慶市雄吉通風設備有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告重慶正泰特種塑膠有限公司水電費3370.5元。

四、駁回原告重慶正泰特種塑膠有限公司的其他訴訟請求。

如果被告重慶市雄吉通風設備有限公司未按本判決指定的期限履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費7290元，由原告負擔364元，由被告負擔6926元（該款原告已預交，由被告于本判決生效之日起十日內直接支付原告）。

本院對一審判決查明的案件事實予以確認。

本院認為，雖然正泰公司和雄吉公司簽訂的案涉廠房租賃合同被認定為無效，但雄吉公司已使用案涉廠房，并就使用廠房產(chǎn)生的“租金”與正泰公司完成了結算，一審按其結算金額作為計算雄吉公司應當支付房屋占有使用費的金額有充分的事實和法律依據(jù)，本院予以確認。關于雄吉公司提出的張政富收取124189元并出具《收條》系代表正泰公司履行職務行為，產(chǎn)生“原欠條作廢”（指欠房租270000元）法律后果的意見，一審判決已作詳細評述，本院予以采納并不再贅述，雄吉公司向張政富支付前述款項不能免除或減少其向正泰公司支付占有使用費的義務。不論廠房租賃合同是否有效，雄吉公司都負有完好返還租賃廠房的義務，一審中有充分的證據(jù)表明雄吉公司使用廠房后造成了損失，雄吉公司應當承擔賠償責任，正泰公司舉示的關于損失金額的證據(jù)符合客觀實際，一審予以采信并作為判決依據(jù)并無不當，雄吉公司沒有相反證據(jù)證明該損失存在虛構，一審中也未申請鑒定，本院對其二審中提出的鑒定申請不予準許。一審判決涉及的水電費系雄吉公司使用案涉廠房期間實際產(chǎn)生，理應由其承擔。

綜上所述，雄吉公司的上訴理由不能成立，本院對其上訴請求不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一—）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費7290.64元，由上訴人重慶市雄吉通風設備有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　　周　舟

審 判 員　　段曉玲

審 判 員　　陳　華

二〇二一年四月一日

（院?。?/p>

法官助理　　陳　瑩

書 記 員　　余文韜