上訴人(原審被告)：覃雪某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：覃邦澤，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，覃雪某之父。

委托訴訟代理人：樂(lè)英弟，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，覃雪某之母。

被上訴人（原審原告）：重慶商社物業(yè)管理有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)青年路****，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500103765901054G。

法定代表人：段成倫，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張玉、卞曉蕊，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所律師。

上訴人覃雪某與被上訴人重慶商社物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商社物業(yè)）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服重慶市南岸區(qū)人民法院(2019)渝0108民初11858號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月15日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

覃雪某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回商社物業(yè)的全部訴訟請(qǐng)求；本案一、二審訴訟費(fèi)由商社物業(yè)承擔(dān)。事實(shí)及理由：商社物業(yè)與重慶商社中天物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中天物業(yè)）簽訂案涉小區(qū)《前期物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，尚未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，也不具備物業(yè)管理資質(zhì)；中天物業(yè)在商社物業(yè)占股90%，兩公司實(shí)為利益共同體，中天物業(yè)未通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)，而是擅自通過(guò)協(xié)議直接選聘商社物業(yè)作為前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，損害業(yè)主利益，合同簽訂過(guò)程違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定且價(jià)格存在欺詐，應(yīng)屬無(wú)效。商社物業(yè)未舉示《前期物業(yè)服務(wù)合同》原件，覃雪某對(duì)該合同未予質(zhì)證。一審還對(duì)覃雪某申請(qǐng)對(duì)合同印章與商社物業(yè)在公安部門(mén)備案的印模進(jìn)行鑒定未予理睬。在合同履行過(guò)程中，商社物業(yè)未經(jīng)物價(jià)主管部門(mén)批準(zhǔn)，擅自單方上調(diào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在主體和程序均不合法的情況下以所謂書(shū)面征求意見(jiàn)形式漲價(jià)，并偽造《調(diào)整物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)征詢(xún)單》，其行為違法，漲價(jià)無(wú)效。一審對(duì)于覃雪某申請(qǐng)責(zé)令商社物業(yè)提供《業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)選票統(tǒng)計(jì)》三名統(tǒng)計(jì)人員中的其中兩名非業(yè)主統(tǒng)計(jì)人員的身份、對(duì)業(yè)主無(wú)法收集的證據(jù)由法院調(diào)查收集、對(duì)《小區(qū)調(diào)整物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)征詢(xún)單》中的造假選票進(jìn)行司法鑒定的請(qǐng)求未予支持，錯(cuò)誤分配舉證責(zé)任。商社物業(yè)為上漲物業(yè)費(fèi)獲利，惡意阻撓小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)。覃雪某對(duì)于商社物業(yè)主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)一直存在爭(zhēng)議，從未收到和簽收過(guò)商社物業(yè)的催費(fèi)通知，商社物業(yè)主張的2015年12月31日之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)已超過(guò)訴訟時(shí)效，不應(yīng)得到支持。商社物業(yè)貪利隨意降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致小區(qū)品質(zhì)下降，損害業(yè)主合法權(quán)益，無(wú)權(quán)要求業(yè)主支付違約金。一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、適用法律不當(dāng)、程序違法，二審應(yīng)當(dāng)改判。

商社物業(yè)辯稱(chēng)，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回覃雪某的上訴請(qǐng)求。

商社物業(yè)向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判決被告向原告支付2014年1月1日至2018年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)12397.08元；2、判決被告向原告支付違約金（違約金以欠付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)，從欠費(fèi)之日起按每日萬(wàn)分之三十的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至付清之日止）；3、判決被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2004年，原告作為乙方與重慶商社中天物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中天物業(yè)”）作為甲方簽訂案涉小區(qū)《前期物業(yè)服務(wù)合同》，該合同約定甲方選聘乙方對(duì)案涉小區(qū)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)；戶(hù)數(shù)為866、占地面積86836平方米，建筑面積159293平方米、多層棟數(shù)為24；物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積住宅為1.20元/月/平方米；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按季繳納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每季前十日內(nèi)履行繳納義務(wù)；業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時(shí)如數(shù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)按每日萬(wàn)分之三十的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金；合同期限為三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì)與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同終止…該合同乙方法定代表人處有夏述輝的簽名并加蓋商社物業(yè)的公章,甲方處有楊建輝的簽名并加蓋中天物業(yè)的公章。該合同落款處注明的簽訂時(shí)間為2004年7月20日。原告于2004年入駐案涉小區(qū)后，依據(jù)該合同的約定為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

2007年，原告作為乙方與中天物業(yè)作為甲方繼續(xù)簽訂案涉小區(qū)《前期物業(yè)服務(wù)合同》，該合同約定甲方選聘乙方對(duì)案涉小區(qū)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積住宅為1.20元/月/平方米；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按季繳納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每季前十日內(nèi)履行繳納義務(wù)；業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時(shí)如數(shù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)按每日萬(wàn)分之三十的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金；合同期限為三年，自2007年10月15日至2010年10月15日止。如甲乙雙方不重新簽訂新服務(wù)合同視本合同自行延長(zhǎng)?！摵贤曳椒ǘù砣颂幱袕埡拥暮灻⒓由w商社物業(yè)的公章,甲方處有楊建輝的簽名并加蓋中天物業(yè)的公章。

上述合同約定的三年期限到期后，仍由原告繼續(xù)為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至今。

2014年1月1日起，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整為（按建筑面積）住宅1.7元/月/平方米。該小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)。

被告系案涉小區(qū)某幢某單元4-1房屋的業(yè)主，該房屋的建筑面積為121.54平方米。原告分別于2015年12月25日、2017年12月31日、2018年12月31日通過(guò)向被告郵寄催款函的形式向被告催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公攤費(fèi)等費(fèi)用，并蓋有郵局郵戳證實(shí)已投遞。

另查明，2014年9月5日，原告在小區(qū)內(nèi)張貼了《關(guān)于9月4日晚籌備組無(wú)理圍攻物管處事件的告示》，該告示中載明內(nèi)容為“要求9月4日晚參加圍攻事件的籌備組人員對(duì)該晚受到攻擊的業(yè)主公開(kāi)道歉，即日起停止對(duì)參加9月4日晚圍攻事件且未繳納物業(yè)費(fèi)的7戶(hù)業(yè)主提供服務(wù)（后附房號(hào)名單），直至公開(kāi)道歉且繳納2014年物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，即恢復(fù)服務(wù)”，其公布的房號(hào)中包含被告所在房號(hào)。被告認(rèn)為原告發(fā)布該告示后隨即對(duì)其停止物業(yè)服務(wù),不應(yīng)再向其主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

另在（2017）渝0108民初9814號(hào)民事判決書(shū)載明：2013年8月24日，原告在小區(qū)張貼了《關(guān)于調(diào)整小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的公開(kāi)信》，并說(shuō)明因物價(jià)飛漲、員工流失率加大等各種原因，擬于2014年1月1日起將小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整為住宅1.7元/平方米/月（建筑面積）。之后，原告通過(guò)以上門(mén)書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，向該小區(qū)全體業(yè)主征求調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的意見(jiàn)。2013年9月25日，在南坪鎮(zhèn)派出所工作人員、重慶市南岸區(qū)南坪鎮(zhèn)白鶴苑居民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“白鶴苑居委會(huì)”）及部分業(yè)主的見(jiàn)證下，對(duì)業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)選票進(jìn)行了開(kāi)箱唱票統(tǒng)計(jì)，其中同意漲價(jià)票數(shù)為686票，不同意票數(shù)為96票，棄權(quán)票數(shù)為84票。同日，白鶴苑居委會(huì)將案涉小區(qū)25份調(diào)價(jià)意見(jiàn)征詢(xún)表（封存文件袋）存檔保存。同年9月26日，原告將征詢(xún)選票的結(jié)果向小區(qū)全體業(yè)主及住戶(hù)進(jìn)行了公示說(shuō)明，并明確于2014年1月1日起按調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)（建筑面積：住宅1.7元/平方米/月，商鋪3.0元/平方米）。該判決書(shū)并對(duì)案涉小區(qū)《前期物業(yè)服務(wù)合同》是否成立并生效，上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)至1.7元/平方米/月的是否合法的問(wèn)題進(jìn)行了評(píng)述，并經(jīng)重慶市第五中級(jí)人民法院作出（2018）渝05民終5664號(hào)民事判決書(shū)予以維持。

一審法院認(rèn)為，原告與重慶商社中天物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》是雙方根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的,形式要件符合相關(guān)法律規(guī)定,合同內(nèi)容沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,該合同真實(shí)有效。前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，因該小區(qū)未能成立業(yè)主委員會(huì)，無(wú)法作出續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，而原告又自愿按照原物業(yè)服務(wù)合同的約定繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。因此，根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條第三款“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或續(xù)聘決定為止”的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同，其履行期限已自動(dòng)延續(xù)，該小區(qū)的全體業(yè)主或物業(yè)使用人均應(yīng)繼續(xù)按照該合同的約定履行義務(wù)。對(duì)于被告所述原告不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)從而合同無(wú)效的抗辯意見(jiàn)，(2017)渝0108民初9814號(hào)案件已對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行了評(píng)述，本案不再贅述。

雖然原告曾發(fā)布告示宣布停止對(duì)被告提供物業(yè)服務(wù)，但原告作為該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，仍繼續(xù)為小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)至今，并未實(shí)際針對(duì)被告而停止物業(yè)服務(wù)，被告亦未舉示充分的證據(jù)證明原告已停止對(duì)其提供物業(yè)服務(wù)，故對(duì)被告據(jù)此提出的拒繳理由不予采納。同時(shí)，被告辯稱(chēng)的理由及舉示的證據(jù)亦不能證明原告提供的物業(yè)服務(wù)存在重大的服務(wù)瑕疵以及原告存在根本違約的行為，故對(duì)被告提出的拒交理由不予采納。物業(yè)服務(wù)是長(zhǎng)期、持續(xù)性，不可避免存在服務(wù)瑕疵，作為物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)方，原告應(yīng)虛心傾聽(tīng)業(yè)主的意見(jiàn)，不斷提高及完善服務(wù)質(zhì)量，以盡量達(dá)到業(yè)主的期望。被告作為業(yè)主，也有按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。原、被告雙方應(yīng)共同努力營(yíng)造和諧的居住環(huán)境。

對(duì)于被告辯稱(chēng)原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)漲價(jià)違法。經(jīng)查實(shí)，2013年9月25日，在南坪鎮(zhèn)派出所工作人員、重慶市南岸區(qū)南坪鎮(zhèn)白鶴苑居民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“白鶴苑居委會(huì)”）及部分業(yè)主的見(jiàn)證下，對(duì)業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)選票進(jìn)行了開(kāi)箱唱票統(tǒng)計(jì)，其中同意漲價(jià)票數(shù)為686票，不同意票數(shù)為96票，棄權(quán)票數(shù)為84票。同日，白鶴苑居委會(huì)將案涉小區(qū)25份調(diào)價(jià)意見(jiàn)征詢(xún)表（封存文件袋）存檔保存。同年9月26日，原告將征詢(xún)選票的結(jié)果向小區(qū)全體業(yè)主及住戶(hù)進(jìn)行了公示說(shuō)明，并明確于2014年1月1日起按調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)（建筑面積：住宅1.7元/平方米/月，商鋪3.0元/平方米）。一審法院認(rèn)為，表決同意漲價(jià)的業(yè)主戶(hù)數(shù)已超過(guò)小區(qū)總戶(hù)數(shù)的一半，其專(zhuān)有部分面積亦超過(guò)小區(qū)總建筑的一半。其次，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。本案中，原告采取書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并不違反《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式的規(guī)定。因此，應(yīng)當(dāng)視為小區(qū)過(guò)半數(shù)業(yè)主通過(guò)書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表決同意物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至1.7元/月/平方米。被告作為該小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)受到上述決定的約束，并向原告繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于被告要求確認(rèn)原告對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)上調(diào)行為無(wú)效的反訴請(qǐng)求，系另一法律關(guān)系，且已經(jīng)(2017)渝0108民初9814號(hào)案件對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)上調(diào)行為進(jìn)行了認(rèn)定，該判決已經(jīng)生效，故對(duì)其反訴申請(qǐng)不予受理。

對(duì)于訴訟時(shí)效的問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條第一款規(guī)定：向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。本案原告分別于2015年12月25日、2017年12月31日、2018年12月31日通過(guò)向被告郵寄催款函的形式向被告催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公攤費(fèi)等費(fèi)用，該催收行為引起了訴訟時(shí)效的中斷。至原告于2019年5月10日遞交民事起訴狀，原告請(qǐng)求的2015年12月31日前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)并未過(guò)訴訟時(shí)效期間，故對(duì)被告的該項(xiàng)抗辯意見(jiàn)不予采信。

綜上，關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)。被告應(yīng)向原告繳納拖欠的從2014年1月1日起至2018年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為12397.08元（121.54平方米×1.7元/每平方米×60個(gè)月）。

關(guān)于違約金，被告作為小區(qū)業(yè)主，亦受上述前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。上述前期物業(yè)服務(wù)合同約定業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時(shí)如數(shù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)按每日萬(wàn)分之三十的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金?，F(xiàn)被告逾期支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。鑒于約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)予以調(diào)整。根據(jù)案件事實(shí)，酌情決定按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，因合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季繳納，并于每季前十日內(nèi)履行繳納義務(wù)，則違約金以當(dāng)季欠交費(fèi)用為基數(shù)，自2014年1月11日起計(jì)算至付清時(shí)為止。

庭審中，被告提交《責(zé)命原告舉示物業(yè)服務(wù)合同原件申請(qǐng)書(shū)》，以令原告完成舉證責(zé)任。一審法院認(rèn)為，原被告雙方建立的是物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，原告的義務(wù)是提供物業(yè)服務(wù)，被告的義務(wù)是按期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。原告提供了物業(yè)服務(wù)，有權(quán)利要求被告繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九十條規(guī)定，“無(wú)法與原件核對(duì)的復(fù)制件不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)”。但如果與其他證據(jù)形成證據(jù)鎖鏈，即使復(fù)印件，也應(yīng)作為證據(jù)予以采信。本案中，原告為小區(qū)提供了前期物業(yè)服務(wù)，被告也在繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，故物業(yè)服務(wù)合同是否為原件并不影響物業(yè)服務(wù)法律事實(shí)的認(rèn)定，故對(duì)原告的申請(qǐng)不予支持。

庭審中，被告提交《責(zé)令原告提交征詢(xún)選票統(tǒng)計(jì)人員房產(chǎn)信息申請(qǐng)書(shū)》、《筆跡鑒定申請(qǐng)書(shū)》，該兩份申請(qǐng)認(rèn)為調(diào)價(jià)過(guò)程存在疑點(diǎn)。一審法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)流程及經(jīng)過(guò)已經(jīng)在(2017)渝0108民初9814號(hào)案件審理查明，并且該判決書(shū)已經(jīng)生效。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九十三條規(guī)定，“已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所認(rèn)定的事實(shí)，當(dāng)事人無(wú)需舉證”。既然已經(jīng)認(rèn)定，現(xiàn)被告申請(qǐng)重新鑒定已無(wú)必要，故對(duì)該兩份申請(qǐng)不予支持。

一審依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百四十條，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第三款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條第一款第（七）項(xiàng)、第二款，《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十二條、第二十六條之規(guī)定，判決：

“一、限被告覃雪某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告重慶商社物業(yè)管理有限公司2014年1月1日起至2018年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)12397.08元；并支付違約金（違約金以各當(dāng)季欠交費(fèi)用為基數(shù)，自2014年1月11日起按照人民銀行同期貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至付清時(shí)為止）；二、駁回原告重慶商社物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)189元，由被告覃雪某承擔(dān)（此款由原告重慶商社物業(yè)管理有限公司墊付，限被告覃雪某于本判決生效之日起十日內(nèi)將該款支付給原告重慶商社物業(yè)管理有限公司）?！?/p>

覃雪某在二審中舉示了以下證據(jù)：2017年11月21日庭審筆錄，擬證明商社物業(yè)對(duì)于覃邦澤提出異議的118票表示庭后核實(shí)，但至今無(wú)法核實(shí)；《檔案調(diào)取申請(qǐng)書(shū)》，擬證明商社物業(yè)對(duì)業(yè)主簽字嚴(yán)重造假；《特別授權(quán)委托書(shū)》、《關(guān)于筆跡鑒定情況說(shuō)明》，擬證明小區(qū)業(yè)主共同委托覃邦澤申請(qǐng)筆跡鑒定；重慶法正司法鑒定所渝法正[2020]文痕鑒字第259號(hào)《文書(shū)鑒定意見(jiàn)書(shū)》、商社物業(yè)不申請(qǐng)重新鑒定的《情況說(shuō)明》，擬證明鑒定結(jié)果表明9份《調(diào)整物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)征詢(xún)單》上“同意”二字為同一人書(shū)寫(xiě)，商社物業(yè)在所謂“漲價(jià)征求意見(jiàn)”中大量造假，商社物業(yè)在另案中對(duì)該鑒定結(jié)論并未申請(qǐng)重新鑒定，故應(yīng)當(dāng)確定該鑒定結(jié)果的效力。

商社物業(yè)質(zhì)證后認(rèn)為，筆跡鑒定是本案案外人覃邦澤自行委托，鑒定材料為復(fù)印件，不認(rèn)可其鑒定結(jié)論，不能作為本案依據(jù)。

本院二審查明的其余案件事實(shí)與一審查明的相同。

本院認(rèn)為，關(guān)于商社物業(yè)與中天物業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》的效力問(wèn)題，因該合同為前期物業(yè)服務(wù)合同，合同屆滿(mǎn)時(shí)間為2007年7月20日。前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，商社物業(yè)仍在小區(qū)持續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，與小區(qū)全體業(yè)主形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系，故商社物業(yè)與小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)利義務(wù)仍參照原前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，直至小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生，故在本案商社物業(yè)是否出示《前期物業(yè)服務(wù)合同》原件并不能否定其至今在小區(qū)持續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，與小區(qū)全體業(yè)主形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系的事實(shí)。

關(guān)于商社物業(yè)從2014年起上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的程序是否合法的問(wèn)題，本院（2018）渝05民終5664號(hào)民事判決已經(jīng)對(duì)此作出了認(rèn)定處理，認(rèn)定商社物業(yè)的漲價(jià)行為合法。前述案件是小區(qū)另一業(yè)主與商社物業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，其提出的主張具有共益的性質(zhì)，而本院針對(duì)該問(wèn)題作出的判決對(duì)全體業(yè)主有效，小區(qū)其他業(yè)主知曉后對(duì)此有不同意見(jiàn)的，可以依據(jù)法律規(guī)定行使撤銷(xiāo)權(quán)，撤銷(xiāo)該份判決。因此，本案對(duì)漲價(jià)問(wèn)題不再審理，否則每個(gè)業(yè)主提出該項(xiàng)抗辯，人民法院均要對(duì)此進(jìn)行審理，不僅浪費(fèi)資源，也不符合法理。小區(qū)全體業(yè)主可以依照法律、法規(guī)規(guī)定共同決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并決定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，2007年的前期物業(yè)服務(wù)合同與2004年前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容一致，亦與2014年的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)無(wú)關(guān)聯(lián)性。

覃雪某在二審中舉示的證據(jù)，不能否定本院（2018）渝05民終5664號(hào)民事判決對(duì)商社物業(yè)漲價(jià)行為的認(rèn)定，本院不予采信。

商社物業(yè)針對(duì)覃雪某欠付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，一直持續(xù)進(jìn)行了催收，未放棄權(quán)利，其本案中提出的訴訟請(qǐng)求未超過(guò)訴訟時(shí)效。

綜上所述，覃雪某的上訴理由不能成立，本院對(duì)其上訴請(qǐng)求不予支持，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)189元，由上訴人覃雪某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　胡智勇

審 判 員　秦　敏

審 判 員　周　舟

二〇二一年三月八日

（院印）

法官助理　陳　瑩

書(shū) 記 員　余文韜