上訴人（原審被告）：重慶星斐然酒店管理有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)青年路****，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500103MA5YUONR8Ｍ。

法定代表人：姜容，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：馬李科，重慶億安律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：唐某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省儀隴縣。

上訴人重慶星斐然酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱星斐然公司）因與被上訴人唐某房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市渝中區(qū)人民法院(2020)渝0103民初17988號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月15日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人星斐然公司的委托訴訟代理人馬李科，被上訴人唐某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

星斐然公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，并依法改判駁回被上訴人唐某的訴訟請(qǐng)求，上訴人已付的2000元保證金已彌補(bǔ)被上訴人的各項(xiàng)損失；本案一、二審案件受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：新型冠狀肺炎疫情屬于不可抗力，也給上訴人經(jīng)營(yíng)酒店旅游帶來(lái)巨大影響，上訴人解除雙方的租賃合同符合法律規(guī)定并取得了被上訴人的同意。案涉租賃合同解除時(shí)間為上訴人發(fā)出解除函并送達(dá)被上訴人之日即2020年4月6日。上訴人并未使用案涉房屋，解除合同并未給被上訴人造成損失，上訴人繳納的2000元保證金能夠彌補(bǔ)被上訴人的損失。一審法院只酌情免除2個(gè)月的租金，并未免除物管費(fèi)，也未將保證金沖抵租金有違公平原則。

唐某辯稱，一審事實(shí)認(rèn)定清楚，適用法律正確，請(qǐng)求依法駁回上訴人的全部上訴請(qǐng)求。上訴人系單方違約解除案涉租賃合同，并未取得被上訴人的同意。上訴人在租賃合同約定免租期內(nèi)違約需要支付實(shí)際月數(shù)的租金。

唐某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除原被告之間于2019年12月28日簽訂的《房屋租賃合同》；2.被告支付原告2020年1月1日至2020年4月30日期間的房屋租金13581.6元；3.被告支付原告2019年12月18日至2020年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1964.13元；4.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年12月28日，唐某（甲方）與星斐然公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：甲方同意將座落于重慶市渝中區(qū)中山一路X號(hào)財(cái)信渝中城半島鉑寓X號(hào)房屋（建筑面積102.03平方米，清水狀態(tài)）出租給乙方作為酒店使用；房屋交付時(shí)間2020年1月1日，之后交付的以實(shí)際時(shí)間為準(zhǔn)，免租期及租賃期順延；租賃期125個(gè)月，從2019年12月28日起至2030年6月7日止；裝修及試運(yùn)營(yíng)期5個(gè)月，從2020年1月1日起至2020年5月31日止，裝修期內(nèi)，乙方無(wú)須向甲方支付租金、物業(yè)管理費(fèi)，但乙方須自行支付包括但不限于水、電、氣、公攤等費(fèi)用；首年租金為60元/平方米/月，免租期后的租期第一至第二年（包含第二年，2020年6月1日起至2022年5月31日）的月租為人民幣6122元，租期第三年的月租金每?jī)赡暝鰸q5%；租金按3個(gè)月為一期支付，第一期租金乙方在2020年11月1日前付2000元作為保證金，首期3個(gè)月租金應(yīng)于2020年4月25日前付清，以后每期租金支付時(shí)間應(yīng)為該期前一月的25日前支付。逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金的2倍支付違約金；乙方支付租金的方式保證金+三個(gè)月租金；上述租金不包括但不限于乙方使用房屋期間所產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)用、水、電、氣、寬帶；租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、物業(yè)費(fèi)由乙方承擔(dān)；甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋時(shí)，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為2000元，乙方應(yīng)于合同簽署后并在交房前即2020年1月1日前付清；保證金收取后，甲方應(yīng)向乙方開(kāi)具收款憑證；租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無(wú)息歸還乙方；在租賃期內(nèi)若甲、乙雙方需提前解約，必須提前1個(gè)月通知對(duì)方；免租期內(nèi)，如乙方違約，乙方繳納的保證金甲方不退還，且乙方需支付甲方免租期內(nèi)實(shí)際月數(shù)的租金等內(nèi)容。合同簽訂后，唐某將涉案房屋鑰匙交付星斐然公司。

2019年12月31日，案外人祝小紅代星斐然酒店向唐某轉(zhuǎn)賬支付保證金2000元。

2020年2月4日，星斐然工作人員通過(guò)微信向唐某發(fā)出信息，主要內(nèi)容為：尊敬的財(cái)信半島鉑寓34樓業(yè)主，我是您的租賃方，近期受新冠病毒疫情的影響，設(shè)計(jì)單位、施工單位等勞動(dòng)力不能正常返渝，嚴(yán)重影響裝修進(jìn)度，專家預(yù)測(cè)最快也是2-3個(gè)月才能解決疫情，這無(wú)疑給我們經(jīng)營(yíng)雪上加霜，預(yù)估能挺過(guò)這場(chǎng)疫情的中小經(jīng)營(yíng)者不在少數(shù)。1月31日，渝中區(qū)文化和旅游發(fā)展委員會(huì)發(fā)布暫停營(yíng)業(yè)，且恢復(fù)經(jīng)營(yíng)時(shí)間另行通知。重慶市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)也發(fā)起“適度減免各類經(jīng)營(yíng)主體租戶租金的倡議書(shū)”，全國(guó)近600個(gè)百貨、購(gòu)物中心進(jìn)行租金減免。原本就預(yù)計(jì)春節(jié)1個(gè)月期間無(wú)法動(dòng)工，目前動(dòng)工受疫情影響更是遙遙無(wú)期，根據(jù)合同簽署，現(xiàn)在提出2套方案。方案1：現(xiàn)申請(qǐng)免租期延長(zhǎng)至2020年7月31日，其他合作條款不變。方案2：由于疫情屬于不可抗力，申請(qǐng)甲方扣除保證金，解除合同……。感謝您的支持與配合，財(cái)信半島鉑寓34樓現(xiàn)免租期延長(zhǎng)到7月31日，首次交租日期更改為7月25日，后面順延，麻煩請(qǐng)回復(fù)同意。2月7日，唐某通過(guò)微信回復(fù)：“同意”、“首次租金應(yīng)是6月25日吧”。

2020年2月8日，星斐然公司工作人員通過(guò)微信向唐某發(fā)出信息：“感謝您的支持與配合，財(cái)信半島鉑寓34樓免租期延長(zhǎng)到7月31日，首次交租日期更改為6月25日，10.25付第二次租金，后面順延。免租期內(nèi)，物管費(fèi)6個(gè)月由甲方承擔(dān)，1個(gè)月由乙方承擔(dān)，其他條款按原合同執(zhí)行，麻煩請(qǐng)回復(fù)同意?！碑?dāng)日，唐某通過(guò)微信回復(fù)：“同意?！?/p>

2020年3月23日，星斐然公司工作人員通過(guò)微信向唐某發(fā)出信息：“尊敬半島鉑寓34F業(yè)主：……由于疫情原因，酒店行業(yè)遭受史無(wú)前例的重挫，面臨寒冬，主力店單店損失約200萬(wàn)，中小店更是面臨生死存亡，半島鉑寓部分租賃方也私下聯(lián)系過(guò)本酒店意向轉(zhuǎn)租出來(lái)，本店目前也沒(méi)有精力和財(cái)力承擔(dān)。由于3月中旬半島鉑寓商家陸續(xù)私下動(dòng)工，動(dòng)工量不大，部分為業(yè)主自裝或已收業(yè)主裝修商家。因此，針對(duì)業(yè)主關(guān)注的裝修問(wèn)題，酒店方做如下溝通：一、關(guān)于免租期：疫情期間的免租期順延，即1月24日起至政府解除疫情響應(yīng)前因不可抗力不計(jì)入免租期，解除后開(kāi)始按照約定月數(shù)計(jì)入，且免租時(shí)間至不早于2020年10月31日。二、關(guān)于補(bǔ)充疫情再次爆發(fā)的租金支付條款：由于疫情可能在后面每年再次爆發(fā)，對(duì)于本次裝修巨額硬性投入及部分業(yè)主對(duì)于疫情期間的免租條件可能不統(tǒng)一，酒店方要求增加實(shí)施裝修后，再次爆發(fā)疫情的免租條件為，因疫情等不可抗力因素導(dǎo)致封樓不能正常營(yíng)業(yè)情況下，免交此期間租金，如解除封鎖后，按照50%支付該期間租金，疫情或重大不可抗力解除后，租金正常繳納。三、雙方共擔(dān)方式，由于裝修硬投入及疫情解除的不確定性，甲乙雙方共同承擔(dān)責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主承擔(dān)裝修款，其中60%部分根據(jù)施工進(jìn)度支付，40%租金抵扣（本條為討論意見(jiàn)）。四、如未達(dá)成一直意見(jiàn)，按照國(guó)家法律規(guī)定重大不可抗力因素解除合同?！?/p>

2020年4月5日，星斐然公司工作人員通過(guò)微信向唐某發(fā)出《關(guān)于解除房屋租賃合同的告知函》，內(nèi)容為：尊敬的唐某先生/女士，您好！貴我雙方于2020年1月1日簽訂坐落于重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)財(cái)信渝中城半島鉑寓34-16號(hào)共計(jì)1套房屋《房屋租賃合同》。租賃合同簽訂后，由于全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)新型冠狀病毒，重慶當(dāng)?shù)卣鶕?jù)疫情突發(fā)情況也出臺(tái)了相應(yīng)嚴(yán)格的管控措施，這對(duì)我們整個(gè)酒店行業(yè)造成了非常嚴(yán)重的影響，進(jìn)以導(dǎo)致雙方簽訂的租賃合同根本無(wú)法正常履行。截止目前，全球范圍疫情依然在延續(xù)，國(guó)內(nèi)持續(xù)增加輸入性病例，政府管控力度仍未放松，雖說(shuō)目前部分行業(yè)已陸續(xù)復(fù)工，但此次疫情對(duì)人們的生活方式造成了巨大影響，酒店業(yè)更是雪上加霜，解放碑商圈上千家酒店入住率不足10%。受到此次疫情的影響，我司作為創(chuàng)業(yè)型微小企業(yè)目前虧損非常慘重，已無(wú)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，在此之前，我司也曾多次與貴方商議解決方案，但雙方無(wú)法達(dá)成一致，鑒此，我司結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況，特向貴方提出書(shū)面函告，從即日起解除雙方簽訂的租賃合同。同日，唐某通過(guò)微信回復(fù)：“按原合同履行違約責(zé)任?！?/p>

2020年4月中旬，唐某收到星斐然公司退還的涉案房屋鑰匙。

一審另查明，唐某代星斐然公司墊付了案涉房屋2019年12月18日至2020年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1964.13元。

一審法院認(rèn)為，唐某與星斐然公司之間簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反國(guó)家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約定履行各自義務(wù)。唐某在《房屋租賃合同》簽訂后將涉案房屋交付星斐然公司使用，星斐然公司理應(yīng)按照合同約定支付租金和物管費(fèi)等費(fèi)用。因?yàn)槭堋靶鹿诜窝滓咔椤庇绊?，政府為防控疫情，?duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所采取限制營(yíng)業(yè)措施。雖然“新冠肺炎疫情”系不可抗力事件，但并非必然導(dǎo)致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施對(duì)案涉合同履行產(chǎn)生了一定的影響，但該影響尚未達(dá)到令合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，防控措施結(jié)束后租賃合同仍可繼續(xù)履行，合同目的可以實(shí)現(xiàn)。星斐然公司發(fā)出《關(guān)于解除房屋租賃合同的告知函》要求解除《房屋租賃合同》，不符合法定解除的情形，不具有單方解除合同的效力。故對(duì)星斐然公司辯稱《房屋租賃合同》已于2020年4月6日解除的事由不予認(rèn)定。根據(jù)雙方重新達(dá)成的約定，星斐然公司應(yīng)于2020年6月25日開(kāi)始支付租金，但其逾期未付款且單方解除合同的行為已構(gòu)成違約，對(duì)唐某要求解除《房屋租賃合同》的訴訟請(qǐng)求予以支持。關(guān)于《房屋租賃合同》的解除時(shí)間，依法確認(rèn)為唐某向一審法院遞交起訴狀提起本案訴訟之日即2020年5月8日。

關(guān)于唐某所主張2020年1月1日至2020年4月30日期間的租金，星斐然公司在免租期內(nèi)違約解除合同，應(yīng)當(dāng)支付星斐然公司免租期內(nèi)實(shí)際月數(shù)的租金。同時(shí)，鑒于疫情期間政府為防控疫情，對(duì)酒店、賓館等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所采取限制營(yíng)業(yè)措施，導(dǎo)致星斐然公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原則，依法免除2個(gè)月的租金。故星斐然公司應(yīng)支付唐某房屋租金為12244元。

關(guān)于唐某所主張2019年12月18日至2020年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，根據(jù)《房屋租賃合同》的約定應(yīng)由星斐然公司負(fù)擔(dān)租賃期內(nèi)的部分費(fèi)用，對(duì)2020年1月1日至2020年5月8日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1315.8元依法予以支持。

綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十六條、第一百零七條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決：“一、原告唐某與被告重慶星斐然酒店管理有限公司于2019年12月28日簽訂的《房屋租賃合同》于2020年5月8日解除；二、被告重慶星斐然酒店管理有限公司于本判決生效后立即支付原告唐某租金12244元；三、被告重慶星斐然酒店管理有限公司于本判決生效后立即支付原告唐某物業(yè)服務(wù)費(fèi)1315.8元；四、駁回原告唐某的其他訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)減半收取206元，由被告重慶星斐然酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)181元，原告唐某負(fù)擔(dān)25元?！?/p>

二審中，雙方當(dāng)事人均未舉示新證據(jù)。

本院對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（一）第三條第二項(xiàng)規(guī)定：當(dāng)事人以合同履行困難為由請(qǐng)求解除合同的，人民法院不予支持。繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平的，其請(qǐng)求變更合同履行期限、履行方式、價(jià)款數(shù)額等的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件實(shí)際情況決定是否予以支持。合同依法變更后，當(dāng)事人仍然主張部分或者全部免除責(zé)任的，人民法院不予支持。

上訴人承租案涉房屋用于經(jīng)營(yíng)酒店，疫情雖給上訴人履行案涉合同帶來(lái)了一定的困難，但該影響并未達(dá)到合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，防控措施結(jié)束后租賃合同仍可繼續(xù)履行，合同目的可以實(shí)現(xiàn)。加之雙方當(dāng)事人已于2020年2月7日重新協(xié)商并達(dá)成一致，被上訴人同意將原租賃合同的免租期延長(zhǎng)兩個(gè)月來(lái)分擔(dān)損失，故上訴人并不因?yàn)椤靶鹿诜窝滓咔椤边@一不可抗力事件而享有法定解除權(quán)，其單方發(fā)出解除租賃合同函已表明不愿意再繼續(xù)履行合同，但該行為不能達(dá)到解除合同的目的。被上訴人于2020年5月8日向一審法院起訴要求解除案涉租賃合同，一審法院以此時(shí)間來(lái)認(rèn)定雙方租賃合同解除時(shí)間并無(wú)不當(dāng)。

雙方當(dāng)事人簽訂的租賃合同明確約定：免租期內(nèi)上訴人違約，其繳納的保證金不退，且還需要向被上訴人支付免租期內(nèi)實(shí)際月數(shù)的租金，該約定對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力，一審法院免除上訴人兩個(gè)月租金后，再根據(jù)雙方租賃合同履行時(shí)間計(jì)算其應(yīng)該支付的租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)，于法有據(jù)，本院予以維持。

綜上所述，星斐然公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)412元，由重慶星斐然酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　倪洪杰

審 判 員　　蘆明玉

審 判 員　　夏興蕓

二〇二一年三月四日

法官助理　　萬(wàn)前程

（院印書(shū)記員黃獻(xiàn)麗