上訴人（原審原告）：上海志某貿(mào)易有限公司重慶市渝中區(qū)分公司，住所地重慶市渝中區(qū)中山三路**第**3-8-14，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500103MA5UKYH46G。

負(fù)責(zé)人：劉昱含，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（原審被告）：重慶大都會(huì)東方廣場(chǎng)有限公司，住，住所地重慶市渝中區(qū)鄒容路**大都會(huì)商廈**一社會(huì)信用代碼91500000621909356L。

法定代表人：李智健，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：謝瑩，重慶百君律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張林長(zhǎng)，重慶百君律師事務(wù)所律師。

上訴人上海志某貿(mào)易有限公司重慶市渝中區(qū)分公司（以下簡(jiǎn)稱上海志某渝中區(qū)分公司）因與被上訴人重慶大都會(huì)東方廣場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大都會(huì)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市渝中區(qū)人民法院(2020)渝0103民初17263號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月15日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人上海志某渝中區(qū)分公司的負(fù)責(zé)人劉昱含，被上訴人大都會(huì)公司的委托訴訟代理人謝瑩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上海志某渝中區(qū)分公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，并依法改判；本案上訴費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：因受新型冠狀肺炎疫情影響，上訴人多次與被上訴人協(xié)商希望減免租金，但被上訴人均未給予答復(fù)并要求繳清所有欠費(fèi)方能進(jìn)入經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。上訴人并未違反雙方簽訂的租賃合同，一審法院認(rèn)定上訴人違約并支付違約金，同時(shí)被上訴人不予退還保證金，于法無(wú)據(jù)。

大都會(huì)公司辯稱，一審事實(shí)認(rèn)定清楚，適用法律正確，請(qǐng)求依法駁回上訴人的全部上訴請(qǐng)求。新型冠狀肺炎疫情雖為不可抗力事件，但2020年3月24日重慶市疫情防控調(diào)整為3級(jí)，上訴人具備復(fù)工復(fù)產(chǎn)條件，但上訴人一直惡意拖欠租金，嚴(yán)重違反租賃合同的相關(guān)約定；案涉單元內(nèi)電力設(shè)備是在上訴人向被上訴人提起書面申請(qǐng)后，被上訴人才根據(jù)上訴人的申請(qǐng)斷電，被上訴人并無(wú)任何違約情形。

上海志某渝中區(qū)分公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.要求判令解除原、被告之間簽訂的《辦公室租賃合同》；2.要求判令被告返還原告履約保證金18414(壹萬(wàn)捌仟肆佰壹拾肆)元；3.要求判令被告減免因疫情無(wú)法正常工作的2020年2月、3月、4月房租(含月承租費(fèi)4384.29元、承租費(fèi)增值稅219.21元、月商業(yè)服務(wù)費(fèi)1447.64元、商業(yè)服務(wù)費(fèi)增值稅86.86元)合計(jì)單月6138(陸仟壹佰叁拾捌)元，三個(gè)月共計(jì)18414(壹萬(wàn)捌仟肆佰壹拾肆)元;4.要求判令被告返還無(wú)理由扣押的原告方所有辦公物品及裝修裝飾材料；5.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年2月26日，上海志某渝中區(qū)分公司（承租方，乙方）與大都會(huì)公司（出租方，甲方）簽訂了《重慶“大都會(huì)商廈”辦公樓租賃合同》，雙方約定：乙方承租重慶市渝中區(qū)鄒容路X號(hào)（大都會(huì)廣場(chǎng)）第X層X號(hào)辦公樓單元及其設(shè)施，使用面積約為61.38平方米。承租期自2019年3月11日起至2021年3月10日止。月承租費(fèi)4384.29元、承租費(fèi)增值稅219.21元、月商業(yè)服務(wù)費(fèi)1447.64元、商業(yè)服務(wù)費(fèi)增值稅86.86元，以上合計(jì)單月6138元。乙方須于2019年3月11日之前向甲方支付2019年3月11日至2019年3月31日期間的承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)及對(duì)應(yīng)的增值稅。乙方須于2019年3月11日或之前向甲方繳納履約保證金人民幣18414元。乙方須于2019年3月11日接收承租單元及其設(shè)施。乙方應(yīng)按本合同約定向甲方繳納履約保證金。履約保證金用作擔(dān)保乙方遵守及履行本合同項(xiàng)下之各項(xiàng)義務(wù)和責(zé)任或其他原因而向甲方承擔(dān)的義務(wù)。若乙方未按時(shí)向甲方支付任何應(yīng)付款，甲方有權(quán)從履約保證金中扣除應(yīng)付款。乙方須于每月首日向甲方足額支付該月的承租費(fèi)和商業(yè)服務(wù)費(fèi)及對(duì)應(yīng)的增值稅。乙方須以現(xiàn)金、支票、匯款或銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付到甲方或甲方指定賬號(hào)，且有關(guān)付款所產(chǎn)生的銀行手續(xù)費(fèi)由乙方承擔(dān)。若乙方未按時(shí)支付承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)、預(yù)付款、履約保證金、水電費(fèi)、稅費(fèi)等應(yīng)付款，乙方應(yīng)按所欠繳金額向甲方支付每日0.05%的滯納金，直至乙方付清承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)、預(yù)付款、履約保證金或其他應(yīng)付款之日為止。若乙方逾期10天仍未能支付承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)、預(yù)付款、履約保證金、水電費(fèi)、稅費(fèi)等應(yīng)付款，則甲方有權(quán)書面通知乙方解除本合同，并有權(quán)采取本合同第21條之約定的違約救濟(jì)措施。乙方只可將承租單元用于辦公用途。乙方應(yīng)在本合同解除或?qū)脻M日將承租單元及其設(shè)施恢復(fù)到附件2所載明的標(biāo)準(zhǔn)再歸還甲方，或按甲方認(rèn)可的狀態(tài)退還承租單元（乙方不得對(duì)任何裝修、附屬物要求甲方支付對(duì)價(jià)或補(bǔ)償），并辦理承租單元退還手續(xù)。乙方未按約退還承租單元給甲方的，甲方有權(quán)委托第三方還原，還原產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，且從本合同解除或?qū)脻M之日起到承租單元被甲方實(shí)際收回之日止（委托第三方還原的，為承租單元還原竣工日止），乙方須向甲方支付相當(dāng)于該時(shí)期內(nèi)發(fā)生的承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)及對(duì)應(yīng)的增值稅總額（按本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）之兩倍的數(shù)額作為違約金。此外，乙方還應(yīng)就甲方就此發(fā)生的其他費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)）承擔(dān)賠償責(zé)任。如本合同解除或?qū)脻M日后承租單元內(nèi)仍有任何物品（包括但不限于乙方遺留在承租單元內(nèi)的任何乙方或第三方的物品、配套物料，乙方加諸于承租單元之任何裝飾裝修物、固定附著物、裝置或附加設(shè)備），則甲方有權(quán)自由處置上述物品，包括但不限于拋棄、變賣等，由此產(chǎn)生的收益歸甲方所有（如有），所涉及費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)（如有）。甲方亦無(wú)須就上述物品的任何損失或損毀向乙方或任何其他第三方負(fù)責(zé)。如有任何第三方就上述物品的所有權(quán)向甲方索賠，則乙方須賠償甲方因此遭受的所有損失及費(fèi)用，包括但不限于賠償費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等。若乙方有本合同第10.2條、11條、13.1條的違約情形或其他嚴(yán)重違約行為（包括但不限于擅自搬離承租單元），則甲方有權(quán)采取如下一項(xiàng)或多項(xiàng)救濟(jì)措施：（1）可以提前三天向乙方發(fā)出書面通知的前提下，停止供應(yīng)一切服務(wù)（包括但不限于截?cái)喑凶鈫卧娂爸醒肟照{(diào)等的供應(yīng)）；（2）封鎖承租單元并進(jìn)入承租單元，包括帶領(lǐng)潛在承租人進(jìn)入承租單元；（3）解除合同，乙方須向甲方支付違約金，該違約金數(shù)額應(yīng)等于履約保證金的數(shù)額加未履行承租期的承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)及對(duì)應(yīng)的增值稅總額的40%。若違約金不足以彌補(bǔ)甲方實(shí)際發(fā)生的損失，甲方仍有權(quán)向依法追償。（4）以變賣、折價(jià)、拍賣等方式處理乙方遺留在承租單元內(nèi)的物品以抵償欠款。合同還約定了雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。后大都會(huì)公司按照合同約定將案涉房屋交付給上海志某渝中區(qū)分公司使用。上海志某渝中區(qū)分公司向大都會(huì)公司繳納了履約保證金18414元并繳納案涉房屋租金至2020年1月31日。

2020年1月底，新冠疫情發(fā)生，為防控疫情，政府采取了管控措施。疫情發(fā)生后，上海志某渝中區(qū)分公司多次與大都會(huì)公司溝通協(xié)商減免租金事宜，但雙方未達(dá)成一致意見。2020年4月25日，大都會(huì)公司停止案涉房屋內(nèi)電力及中央空調(diào)等的供應(yīng)并封鎖了案涉房屋。

2020年4月28日，大都會(huì)公司向上海志某渝中區(qū)分公司郵寄了《解除租賃合同通知》，內(nèi)容為：貴司與我司于2019年2月26日簽訂了編號(hào)為東方辦租字[2019]第0007號(hào)《重慶“大都會(huì)商廈”辦公樓租賃合同》，承租大都會(huì)廣場(chǎng)第X層X號(hào)辦公樓單元，承租期為2019年3月11日至2021年3月10日。自2020年2月1日起至今貴司未按照租賃合同第3條、第9條之約定按時(shí)繳納承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。我司現(xiàn)根據(jù)租賃合同第10.2條及第21條之約定通知貴司：我司于2020年4月29日24:00解除租賃合同。對(duì)于貴司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，我司保留采取法律行動(dòng)予以追討之權(quán)利。郵件查詢單顯示，上海志某渝中區(qū)分公司于2020年4月29日收到該郵件。

2020年7月22日，重慶市公證處出具《公證書》，載明：經(jīng)大都會(huì)公司申請(qǐng)，2020年7月8日，在公證員見證下，大都會(huì)公司工作人員對(duì)渝中區(qū)鄒容路68號(hào)大都會(huì)東方廣場(chǎng)12樓1209A單元現(xiàn)狀進(jìn)行拍照、攝像并對(duì)店鋪內(nèi)的物品進(jìn)行了清點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)制作了《物品清單》一張，物品有立柜2個(gè)、會(huì)議桌1個(gè)、工位柜3個(gè)、椅子11個(gè)、工位3個(gè)、小圓桌1個(gè)。

一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。第六十條第一款規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。第九十三條第二款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第二百一十二條規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六條規(guī)定：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。

本案中，上海志某渝中區(qū)分公司與大都會(huì)公司所簽訂的《重慶“大都會(huì)商廈”辦公樓租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，雙方均應(yīng)按約行使權(quán)利、履行義務(wù)。大都會(huì)公司已按合同約定交付了合同項(xiàng)下的租賃物，上海志某渝中區(qū)分公司作為承租方，亦應(yīng)按照合同的約定支付相應(yīng)的租金。

關(guān)于原告請(qǐng)求判令解除原、被告之間簽訂的重慶“大都會(huì)商廈”辦公樓租賃合同》和被告減免因疫情無(wú)法正常工作的2020年2月、3月、4月房租共計(jì)18414元的訴訟請(qǐng)求，已在另案大都會(huì)公司訴上海志某渝中區(qū)分公司、上海志某公司房屋租賃合同糾紛一案中進(jìn)行了處理，本案就不再進(jìn)行處理。

關(guān)于原告請(qǐng)求被告返還履約保證金18414元的訴訟請(qǐng)求。因?yàn)楸娝苤男鹿谝咔橛绊懀疄橐咔榉揽?，?duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所采取限制營(yíng)業(yè)措施，導(dǎo)致上海志某渝中區(qū)分公司不能正常使用案涉房屋。雖然新冠疫情為不可抗力事件，新冠肺炎疫情防控措施對(duì)合同履行產(chǎn)生了一定的影響，但該影響尚未達(dá)到令合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，防控措施結(jié)束后租賃合同仍可繼續(xù)履行，合同目的可以實(shí)現(xiàn)。2020年3月底，重慶市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別從二級(jí)調(diào)整為三級(jí)。已具備復(fù)工復(fù)產(chǎn)條件，案涉房屋已具備使用條件。上海志某渝中區(qū)分公司拖欠4月份案涉房屋租金已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，大都會(huì)公司有權(quán)按照合同約定不予退還履約保證金。故對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。

關(guān)于原告請(qǐng)求判令被告返還無(wú)理由扣押的原告方所有辦公物品及裝修裝飾材料的訴訟請(qǐng)求。雖然雙方合同約定，“如本合同解除或?qū)脻M日后承租單元內(nèi)仍有任何物品，則甲方有權(quán)自由處置上述物品，”但考慮到本案涉及新冠疫情影響的特殊情況，以及原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的情況下，被告應(yīng)當(dāng)返還原告相關(guān)物品，至于應(yīng)當(dāng)返還的物品具體種類和數(shù)量，按照大都會(huì)公司提供的公證書中載明的《物品清單》為準(zhǔn)。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第九十三條第二款、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決：“一、被告重慶大都會(huì)東方廣場(chǎng)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海志某貿(mào)易有限公司重慶市渝中區(qū)分公司退還2020年7月8日進(jìn)行公證所列《物品清單》上的物品，即立柜2個(gè)、會(huì)議桌1個(gè)、工位柜3個(gè)、椅子11個(gè)、工位3個(gè)、小圓桌1個(gè)；二、駁回原告上海志某貿(mào)易有限公司重慶市渝中區(qū)分公司的其他訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)減半收取計(jì)360元，由原告上海志某貿(mào)易有限公司重慶市渝中區(qū)分公司負(fù)擔(dān)。”

二審中，上訴人上海志某渝中區(qū)分公司舉示了其負(fù)責(zé)人劉昱含的核酸檢測(cè)報(bào)告，擬證明該公司的負(fù)責(zé)人因新型冠狀肺炎疫情影響滯留外地?zé)o法與被上訴人進(jìn)行協(xié)商。被上訴人大都會(huì)公司對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可，認(rèn)為疫情期間上訴人的員工劉萍、鄧智民一直在與被上訴人協(xié)商減租事宜，被上訴人一直催促上訴人繳納租金。被上訴人舉示微信聊天截圖復(fù)印件6張、斷電申請(qǐng)復(fù)印件1張，擬證明被上訴人系因上訴人的申請(qǐng)才中斷案涉房屋單元內(nèi)的電力設(shè)備，被上訴人并無(wú)任何違約行為。上訴人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為斷電申請(qǐng)是應(yīng)被上訴人要求才書寫。對(duì)雙方當(dāng)事人舉示的證據(jù)，本院在評(píng)述部分予以綜合認(rèn)定。

二審另查明，大都會(huì)公司以上海志某渝中區(qū)分公司等違約為由向重慶市渝中區(qū)人民法院起訴，要求解除案涉租賃合同并要求上訴人承擔(dān)租金、違約金、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。重慶市渝中區(qū)人民法院作出了（2020）渝0103民初18347號(hào)民事判決，認(rèn)為新型冠狀肺炎疫情給上訴人履行合同造成一定困難并酌情給予了兩個(gè)月租金減免，但其未及時(shí)交納4月的租金構(gòu)成違約，并確認(rèn)案涉合同已經(jīng)解除，判決上訴人向被上訴人支付租金、違約金、水電費(fèi)等費(fèi)用，并將上訴人繳納的履約保證金充作違約金予以了抵扣。上訴人不服該判決向本院提出上訴，本院作出的（2021）渝05民終786號(hào)民事判決維持了一審判決。

本院對(duì)一審認(rèn)定的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，已生效的民事判決已對(duì)上訴人因案涉租賃合同需要支付被上訴的租金、違約金、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行了審理，履約保證金也在該案中予以抵扣，本案一審判決并未對(duì)租金、水電費(fèi)等費(fèi)用進(jìn)行處理。上訴人若認(rèn)為已生效的民事判決確有錯(cuò)誤，應(yīng)該通過審判監(jiān)督程序主張自己的權(quán)利。上訴人認(rèn)為其不應(yīng)支付2020年2月、3月、4月期間的相關(guān)費(fèi)用，要求被上訴人退還履約保證金，實(shí)際是希望通過本案的上訴推翻已生效的民事判決，與法律規(guī)定相悖，本院不予支持。雙方當(dāng)事人二審中舉示的證據(jù)均欲證明各自在履行租賃合同中沒有過錯(cuò)，上述證據(jù)并不影響本案處理，故本院對(duì)雙方當(dāng)事人二審中舉示的證據(jù)均不予采納。

綜上所述，上海志某渝中區(qū)分公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)720元，由上海志某貿(mào)易有限公司重慶市渝中區(qū)分公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　倪洪杰

審 判 員　　蘆明玉

審 判 員　　夏興蕓

二〇二一年三月一日

法官助理　　萬(wàn)前程

（院印書記員黃獻(xiàn)麗