上訴人（原審原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市九龍坡區(qū)。

委托訴訟代理人：黃倩，北京市浩天信和（重慶）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：張雄，北京市浩天信和（重慶）律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：重慶嘉某房地產開發(fā)有限公司，住所地重慶市巴**渝南大道**23-1,統(tǒng)一社會信用代碼91500113050374246C。

法定代表人：田豐，董事長。

委托訴訟代理人：張改，重慶靜昇律師事務所律師。

委托訴訟代理人：廖東鋒，重慶靜昇律師事務所律師。

上訴人張某某與被上訴人重慶嘉某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱：嘉某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服重慶市巴南區(qū)人民法院(2020)渝0113民初7185號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

張某某上訴請求：撤銷一審判決，依法改判嘉某公司以155.52平方米為基數，以1200元/㎡為計算標準向張某某支付違約金186624元；本案一審、二審案件受理費由嘉某公司承擔。事實和理由：一、一審法院認定事實錯誤。1.宣傳資料的制作主體系嘉某公司，從形式上滿足“格式文本”的條件；就宣傳資料上載明的且一審判決第七頁第一段引用的“宣傳資料中已聲明了本宣傳資料僅供參考，所有細節(jié)以政府最終批準文件以及雙方簽訂合同為準”這一內容以一行極小的字體編寫在宣傳資料的末頁最下角，不易查看。嘉某公司在向張某某發(fā)送宣傳資料時，簽訂涉訴合同時并沒有提醒張某某注意上述內容的義務。2.從宣傳資料的內容來看，其用較長篇幅、明確具體的文字形容“阿爾勒印象、幾米的森林、彩繪森林廊、楓葉健步道、兒童樂園”五大板塊，此外，宣傳資料還用圖形的方式呈現(xiàn)了“阿爾勒公園總平面圖”的規(guī)劃布局。3.嘉某公司基于前述宣傳資料向張某某所作出的承諾，需要嘉某公司秉承誠實信用原則，向有關行政機關進行申請，但嘉某公司并未秉承誠實信用原則，向有關行政機關提出申請。4.本案爭議焦點是涉訴房屋相關配套設施，對于涉訴房屋是否取得建設工程規(guī)劃許可證、建設工程竣工驗收備案登記證以及建設工程竣工規(guī)劃核實確認書等均不是本案爭議焦點。宣傳資料上并沒有載明“阿爾勒體育公園”規(guī)劃在幾期，通過嘉某公司提交的涉訴小區(qū)一期的規(guī)劃圖紙，本應修建“阿爾勒體育公園”、“阿爾勒商業(yè)小鎮(zhèn)”等配套設施，現(xiàn)被修建成兩棟高樓的地塊屬于一期規(guī)劃范圍內，統(tǒng)稱為一期地塊。后張某某從有關規(guī)劃部門處聞訊后得知，對于地塊一期、二期的命名是由嘉某公司自主決定的，現(xiàn)在嘉某公司將原本規(guī)劃修建為阿爾勒體育公園的土地，命名為“二期”，實際是將同一地塊已修建的體育公園項目設施予以拆除，在該土地上修建高樓。5.在庭審中張某某已舉示了簽訂合同時嘉某公司展示的現(xiàn)場沙盤圖，嘉某公司自行注冊微博賬號向外發(fā)送的宣傳文案及沙盤圖，表明當時在涉訴地塊上修建的配套設施已經具備一定規(guī)模，與宣傳資料上部分內容相符，使張某某對該涉訴地塊上修建的配套設施產生了信賴利益，而嘉某公司及小區(qū)業(yè)主均不認為在涉訴地塊上修建的部分設施系臨時設施。6.一審庭審中嘉某公司并沒有提交證據證明“20萬平方米的阿爾勒體育公園以及跑酷公園等的宣傳是聯(lián)合巴南區(qū)政府在內環(huán)高架兩側進行規(guī)劃”，該情況是否屬實，張某某無從得知。此外，張某某從相關部門得知，內環(huán)高架兩側屬于防護綠地，防護綠地是為了滿足城市對衛(wèi)生、隔離、安全要求而設置的綠化用地，其功能是對自然災害和城市公害起到一定的防護作用，不得兼做公園綠地使用。公園綠地和城市綠地是兩個不同概念，不能偷換概念。7.張某某已舉示了宣傳資料、沙盤圖，嘉某公司自行注冊的微博賬號發(fā)布的宣傳文案、沙盤圖片均充分證實了宣傳資料系嘉某公司出具，嘉某公司既明確又具體的作出了涉訴房屋配套設施允諾和說明，該說明和允諾嚴重影響了涉訴房屋的居住質量及價格，故宣傳資料系要約，是涉訴合同的有效組成部分。二、一審法院適用法律錯誤?；谏鲜鍪聦崳粚彿ㄔ簯斶m用《中華人民共和國合同法》第一百零七條判令嘉某公司承擔違約責任。

嘉某公司二審答辯稱：一審事實認定清楚，適用法律正確，請求駁回張某某的上訴請求，維持原判。

張某某向一審法院提出訴訟請求：判令嘉某公司以155.52平方米為基數，1200元/平方米為標準向張某某支付違約金186624元。

一審法院經審理查明：2015年7月11日，張某某與嘉某公司簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，主要約定：張某某購買嘉某公司開發(fā)的位于重慶市巴南區(qū)渝南大道X號X幢X商品房一套，該房屬預售商品房；總成交價為1390778元；張某某于2015年7月11日向嘉某公司繳納首付房款420778元，剩余房款970000元以向銀行申請個人購房抵押貸款方式支付嘉某公司，嘉某公司應當于2015年12月30日前將已進行建設竣工驗收備案登記的商品房交付張某某使用；嘉某公司應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房，不得擅自變更，否則應向張某某支付已付房價款3%的違約金；同時合同對逾期交房、逾期辦理合同登記備案、逾期辦理產權登記以及商品房質量、裝飾、設備標準等內容進行了約定；另，張某某、嘉某公司雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同補充協(xié)議》（附件五）對付款方式、交房標準、合同解除等內容進行了補充約定，并對社區(qū)環(huán)境進行了提示,提示的主要內容為在簽訂本《商品房買賣合同》以前，張某某已對所購商品房周邊的公共交通設施及外部環(huán)境等的當前狀況做了充分的了解，就標的房屋，所在小區(qū)內的已建、在建或者將建的居住配套設施和周邊市政設施，以及小區(qū)外部公共交通狀況及其可能產生的噪音等污染等不利因素，嘉某公司予以了提示注意和合理告知。庭審中，張某某稱合同簽訂后張某某按約支付了全部購房款，并已接房入住。

另查明，涉案商品房項目名稱原為“長江國際原墅”，后改名為“陽光100·阿爾勒”,該商品房建設工程項目名稱為“嘉某.獅子山花園”，該建設工程分5期規(guī)劃開發(fā)建設，實行分期開發(fā)、分期報規(guī)；該5期規(guī)劃分別為A區(qū)1期、A區(qū)2期、B區(qū)1期、B區(qū)2期、B區(qū)3期，5期規(guī)劃開發(fā)建設均取得規(guī)劃許可證。其中A區(qū)1期最早開發(fā)建設，A區(qū)2期系最后一期開發(fā)建設；張某某案涉房屋系A區(qū)1期建設工程，取得的商品房預售許可證[編號：渝國土房管（2014）預字第904號、232號、030號、617號以及渝國土房管（2015）預字第067號，并分別于2013年9月22日、2016年2月29日、2016年5月23日取得了建設工程規(guī)劃許可證（建字第500113201300076）、建設工程竣工驗收備案登記證[巴南區(qū)建竣備字（2016）0020號）]、建設工程竣工規(guī)劃核實確認書[（渝規(guī)巴南核（2016）0042號]；A區(qū)2期于2018年12月3日取得建設工程規(guī)劃許可證（建字第500113201800182）現(xiàn)A區(qū)2期正在建設，尚未竣工，現(xiàn)在建的二幢高層屬于A區(qū)2期規(guī)劃。以上涉案商品房項目建設規(guī)模共計511824.63平方米。

案涉嘉某公司售房廣告等宣傳資料（你心中的法蘭西）載明的內容有2015年8月29日嘉某公司致A區(qū)1期業(yè)主公開信，主要內容為：阿爾勒-法國南部普旺斯地區(qū)獨具風情的小城，以悠閑、藝術的法式小鎮(zhèn)生活引人入勝，打造“公園里的阿爾勒、公園里的墅生活”，并聯(lián)合巴南區(qū)政府在內環(huán)高架兩側正在規(guī)劃約20萬平方米的“阿爾勒體育公園”，其中包括將與丹麥文化中心合作的跑酷公園。目前我們已經開始緊鑼密鼓的施工建設，預計不久未來會逐步呈現(xiàn)，為各位業(yè)主帶來前所未有的生活體驗；該宣傳資料同時載明阿爾勒體育公園位于小區(qū)西側，寬度沿內環(huán)高速果園大橋兩側各延展50米，總長度約1公里，占地約20萬方；陽光阿爾勒小鎮(zhèn)總建筑規(guī)模約10萬方，布局在小區(qū)西側等內容；同時在該宣傳資料最下方有一行小字為“本宣傳資料僅供參考，所有細節(jié)以政府最終批準文件以及雙方簽訂合同為準”。“陽光100·阿爾勒”微博相關宣傳有：這一項目是在重慶南別墅市場有良好市場表現(xiàn)的長江國際原墅的升級版，也是巴南龍洲灣商圈中心唯一的純別墅項目等內容。張某某認為嘉某公司售房廣告等宣傳資料對合同訂立及房屋價格有重大影響的允諾，且嘉某公司在案涉項目的規(guī)劃范圍內也實際修建了部分承諾的公園配套設施，投入了使用，該承諾內容應為要約，符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條相關規(guī)定，已構成合同內容，而嘉某公司并未按約履行，導致張某某所購房屋品質下降，遂要求嘉某公司應當承擔違約責任。

一審法院認為，本案爭議焦點為嘉某公司售房廣告及宣傳資料是否視為合同內容及要約，嘉某公司是否承擔違約責任。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體明確，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確認有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。按此條規(guī)定，廣告和宣傳資料中的說明和允諾應當符合三個條件可視為要約：（1）該內容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾；（2）對房屋及相關設施的說明和允諾應具體明確；（3）該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。

就其本案，1.嘉某公司修建完工的商品房項目均取得建設工程規(guī)劃許可證、建設工程竣工驗收備案登記證以及建設工程竣工規(guī)劃核實確認書，尚未修建完工的二幢高層住宅樓系A區(qū)2期亦是經規(guī)劃批準的項目，其非A區(qū)1期規(guī)劃范圍；2.涉案商品房項目五期建設規(guī)劃均無20萬平方米的“阿爾勒體育公園”以及“跑酷公園”；3.宣傳資料中已聲明了“本宣傳資料僅供參考，所有細節(jié)以政府最終批準文件以及雙方簽訂合同為準”，嘉某公司對20萬平方米的“阿爾勒體育公園”以及“跑酷公園”等的宣傳是聯(lián)合巴南區(qū)政府在內環(huán)高架兩側正在規(guī)劃，未明確為小區(qū)內建設項目，該說明和允諾并非明確具體，應視為要約邀請；4.正在修建的二幢高樓系A區(qū)2期規(guī)劃范圍，以前在該地塊修建的部分設施并非規(guī)劃項目，系臨時設施；5.張某某的訴求是嘉某公司承擔違約責任，但張某某并未提供嘉某公司違反《重慶市商品房買賣合同》及補充協(xié)議約定內容的相關證據。

綜上，嘉某公司售房廣告等宣傳資料不應視為合同內容及要約，嘉某公司的行為未違反雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及補充協(xié)議。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四以及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，遂判決：駁回張某某對重慶嘉某房地產開發(fā)有限公司的全部訴訟請求。案件受理費4032元，由張某某負擔（已交納）。

二審查明的事實與一審查明事實一致，本院予以確認。

本院認為，本案爭議焦點是嘉某公司的售房廣告等宣傳資料是否構成要約，本案是否適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定。評析如下：第一，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，廣告和宣傳資料中的說明和允諾可視為要約應當符合三個條件：（1）該內容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾；（2）對房屋及相關設施的說明和允諾應具體明確；（3）該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。第二，根據本案查明事實，嘉某公司項目五期建設規(guī)劃均無廣告和宣傳資料中所稱的20萬平方米的“阿爾勒體育公園”以及“跑酷公園”，前述內容并非對開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾；嘉某公司的宣傳資料中已明確“阿爾勒體育公園”以及“跑酷公園”等的宣傳是聯(lián)合巴南區(qū)政府在內環(huán)高架兩側正在規(guī)劃，未明確為小區(qū)內建設項目，該說明和允諾也并非明確具體；張某某也未舉示證據證明嘉某公司的廣告和宣傳資料對其訂立商品房買賣合同和房屋價格的確定有重大影響。故嘉某公司的售房廣告等宣傳資料不符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，不構成要約，不能作為張某某和嘉某公司雙方合同約定的內容。第三，張某某未舉示其他證據證明嘉某公司存在違反《重慶市商品房買賣合同》及補充協(xié)議的行為。故張某某主張嘉某公司承擔違約責任既不符合法律規(guī)定，也不符合合同約定，對其上訴請求，本院不予支持。

綜上，一審判決認定事實清楚，法律適用正確，判決恰當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費4032元，由上訴人張某某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　鄧方彬

審 判 員　張澤兵

審 判 員　江信紅

二〇二一年三月十六日

法官助理　李　婷

書 記 員　肖　姍