上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市九龍坡區(qū)。

委托訴訟代理人:陳勇有，重慶聯(lián)益律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人:王小興，重慶聯(lián)益律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：重慶晉愉物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地重慶市九龍坡區(qū)楊家坪天興路****負(fù)**，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500107203124150J。

法定代表人：夏小洪，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李茜，女，該公司員工。

委托訴訟代理人：朱華，女，該公司員工。

上訴人張某某因與被上訴人重慶晉愉物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱晉愉物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服重慶市大渡口區(qū)人民法院(2019)渝0104民初4932號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月13日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)，維持前述判決第二項(xiàng)；本案一、二審案件受理費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。主要理由：案涉小區(qū)并不是由被上訴人提供物業(yè)服務(wù)。被上訴人未舉示證據(jù)證明公攤費(fèi)的發(fā)生金額及計(jì)算方式，被上訴人收取公攤費(fèi)沒(méi)有依據(jù)。2015年12月1日起至2016年12月22日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效，被上訴人訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。

晉愉物業(yè)公司辯稱，我司是開發(fā)商通過(guò)合法招投標(biāo)程序選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，至今仍為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。公攤費(fèi)是據(jù)實(shí)分?jǐn)?，每月都向業(yè)主在公告欄進(jìn)行公示。我司在一審中提交了相關(guān)證據(jù)證明多次以掛號(hào)信、律師函等方式對(duì)上訴人進(jìn)行了催收，還多次上門張貼催收通知單，上訴人也居住在小區(qū)內(nèi)，經(jīng)我司多次催收，上訴人不交，我司才提起訴訟。

晉愉物業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令被告張某某立即支付拖欠原告的物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣16935.12元，明細(xì)如下：從2012年8月1日起至2014年7月30日期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)，每月物業(yè)服務(wù)費(fèi)為人民幣145.39元，(建面132.17平方米×1.1元/平方米·月)物業(yè)服務(wù)費(fèi)3405元；從2015年12月1日起至2019年4月30日期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)，每月物業(yè)服務(wù)費(fèi)為人民幣290.77元，(建面132.17平方米×2.2元/平方米·月)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)11921.57元；公攤電費(fèi)65個(gè)月合計(jì)958.55元，違約金650元，欠費(fèi)總額合計(jì)人民幣16935.12元；2.本案全部訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2010年11月5日，晉愉物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)(乙方)與重慶晉愉地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司作為建設(shè)單位（甲方）簽訂《晉愉·林畔神韻小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，該合同主要約定：一、物業(yè)名稱：晉愉·林畔神韻；物業(yè)類型：商業(yè)、住宅；座落位置：重慶市大渡口區(qū)西城大道中央公園地塊；占地面積：20000平方米；總建筑面積：47149.07平方米。二、乙方提供的公共性物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容為：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共有部分具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)，非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、樓梯間、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置。2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場(chǎng)、路燈。4、公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理。5、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。6、公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)，排水管道、污水管道的疏通。7、交通與車輛停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理和服務(wù)。9、物業(yè)檔案資料管理。10、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用。11、裝修管理。12、接受業(yè)主委托，對(duì)其物業(yè)的專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)（服務(wù)價(jià)格由雙方另行商定）。13、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和本合同規(guī)定的其他費(fèi)用的收取。14、法律政策規(guī)定的應(yīng)由乙方管理服務(wù)的其它服務(wù)事項(xiàng)。三、乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)（具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)見附件三）。四、根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格，雙方約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）：住宅（花園洋房）2.20元/月·平方米。共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源消耗，采取獨(dú)立計(jì)量核算，向業(yè)主分?jǐn)傆?jì)收。業(yè)主應(yīng)于甲方通知接房之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由甲方全額交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月繳納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月前18日內(nèi)履行當(dāng)月交納義務(wù)，逾期將按每天3‰的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納滯納金。首次物業(yè)管理費(fèi)收取的起始時(shí)間是以售房合同約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)，15日之前（含15日）交房的，收取當(dāng)月全月的物管費(fèi)，15日之后交房的，收取當(dāng)月半個(gè)月的物管費(fèi)。業(yè)主辦理接房手續(xù)時(shí)，一次性向乙方預(yù)交3個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，若業(yè)主未按約定時(shí)間（延后）接房，除預(yù)交3個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)外，還需結(jié)清自甲方通知接房之日起至正式辦理接房手續(xù)時(shí)為止的時(shí)間內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。交房后，若業(yè)主所屬水電氣發(fā)生任何一項(xiàng)費(fèi)用或已裝修或已入住，則此后物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全額收取，未發(fā)生水電氣費(fèi)用或者未裝修或未入住，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一半收取。若新的法律法規(guī)出臺(tái)，對(duì)未發(fā)生水電氣費(fèi)用或未裝修或未入住的房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)重新作了定義，則按新定義標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。五、本合同期限為3年，自物業(yè)竣工驗(yàn)收或首次集中交房之日起開始計(jì)算。合同期未滿，業(yè)主委員會(huì)與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同終止。本合同期限屆滿前一個(gè)月，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長(zhǎng)本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未達(dá)成協(xié)議的，甲乙雙方應(yīng)在合同屆滿后三個(gè)月內(nèi)繼續(xù)履行本合同，甲方應(yīng)在此期間選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

一審另查明：1、被告張某某原為位于重慶市大渡口區(qū)雙山路X號(hào)晉愉林畔·神韻小區(qū)X幢X單元X號(hào)房屋的業(yè)主，后于2016年12月23日將該房屋過(guò)戶給案外人張佼，但自被告接房之日起至2019年10月12日該房屋一直由被告居住使用，該房屋建筑面積為132.17平方米。2、原告通過(guò)郵寄律師函、在案涉房屋門上張貼催收通知單等方式向被告催繳物業(yè)費(fèi)未果?！稌x愉碧怡林畔前期物業(yè)管理服務(wù)合同》期限到期后，原告未與涉案小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂新的物業(yè)服務(wù)管理合同。被告認(rèn)為，案涉小區(qū)已于2019年4月15日與其他物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，且該合同已生效，故即使原告可以主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也只應(yīng)計(jì)算至2019年4月15日。原告對(duì)此則認(rèn)為，截止本案一審?fù)徑Y(jié)束之日止，案涉小區(qū)一直由原告提供物業(yè)服務(wù)，故被告應(yīng)一直交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3、2014年3月18日，重慶晉愉物業(yè)管理有限公司變更為重慶晉愉物業(yè)服務(wù)有限公司。

一審再查明，晉愉林畔一期、二期(東岸)和神韻三個(gè)組團(tuán)由重慶晉愉林畔管家服務(wù)中心統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)至今。重慶晉愉林畔物業(yè)服務(wù)有限公司向一審法院提交《情況說(shuō)明》及《承諾書》，主要載明：截止2019年10月17日，晉愉碧怡林畔、晉愉林畔神韻兩個(gè)小區(qū)一直都是重慶晉愉物業(yè)服務(wù)有限公司在提供前期物業(yè)服務(wù)管理，在提供物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，將其中的保安、保潔、工程維修等可拆分外委的單項(xiàng)服務(wù)工作委托給重慶晉愉林畔物業(yè)服務(wù)有限公司管理，重慶晉愉物業(yè)服務(wù)有限公司也已將管理費(fèi)用劃撥給重慶晉愉林畔物業(yè)服務(wù)有限公司，客服中心和項(xiàng)目經(jīng)理一直由重慶晉愉物業(yè)服務(wù)有限公司自營(yíng)及委派，這兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由重慶晉愉物業(yè)服務(wù)有限公司收取。

經(jīng)查詢，晉愉物業(yè)公司法定代表人于2018年8月21日由唐太明變更為夏小洪，林畔物業(yè)公司的法定代表人為唐太明。

一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、原告是否有權(quán)收取物管費(fèi)？2、被告是否應(yīng)當(dāng)繳納涉案房屋的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

關(guān)于原告是否有權(quán)收取物管費(fèi)的問(wèn)題。從備案證明來(lái)看，原告系備案登記的晉愉林畔神韻小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，但在實(shí)際履行中，由晉愉林畔管家服務(wù)中心提供物業(yè)管理服務(wù)。原告稱晉愉林畔管家服務(wù)中心系原告和林畔物業(yè)公司共同設(shè)立，被告稱管家服務(wù)中心系林畔物業(yè)公司設(shè)立。從原、被告舉示的證據(jù)來(lái)看，兩家物業(yè)公司在為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)時(shí)有混同的情況，但林畔物業(yè)公司已經(jīng)明確表示該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)實(shí)際是由原告提供，其為該小區(qū)提供部分物業(yè)服務(wù)系接受原告的委派，故認(rèn)定原告系涉案小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)方，原告有權(quán)向被告收取物管費(fèi)。

關(guān)于被告是否應(yīng)當(dāng)繳納涉案房屋的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問(wèn)題。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。本案中，原告與建設(shè)單位重慶晉愉地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司簽訂了《晉愉·林畔神韻小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，該合同對(duì)合同雙方以及所在小區(qū)業(yè)主均具有約束力。合同到期后，原告至今一直在持續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，以行為在履行事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)可參照原物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行規(guī)范直至新的物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。

關(guān)于原告所主張的被告應(yīng)繳納的自2012年8月1日起至2014年7月30日期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)，被告提出已超過(guò)訴訟時(shí)效予以抗辯。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條第一款之規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年，該法于2017年10月1日開始施行。權(quán)利人向義務(wù)人提出履行請(qǐng)求的，訴訟時(shí)效中斷。本案中，原告提交的證據(jù)不足以證明在2017年9月30日前其對(duì)于自2012年8月1日起至2014年7月30日的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了有效催收，故不能產(chǎn)生訴訟時(shí)效中斷的效力；且按常理，原告在向被告催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)未果的情況下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)提起訴訟，以維護(hù)自身的合法權(quán)益；另參照《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，在2017年9月30日前已經(jīng)過(guò)了兩年訴訟時(shí)效的，義務(wù)人已經(jīng)確定取得了不履行義務(wù)的訴訟時(shí)效抗辯權(quán)，故原告主張的2012年8月1日起至2014年12月30日期間的物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)民法通則》中關(guān)于訴訟時(shí)效為兩年的規(guī)定，在2017年10月1日《中華人民共和國(guó)民法總則》施行前已超過(guò)訴訟時(shí)效。故對(duì)原告主張被告支付2012年8月1日起至2014年7月30日期間的物業(yè)管理費(fèi)不予支持。

關(guān)于原告所主張的被告應(yīng)繳納的自2016年12月23日起至2019年4月30日期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)及公攤電費(fèi)，因案涉房屋所有權(quán)人已于2016年12月23日由被告張某某變更為案外人張佼，雖被告此期間仍居住并使用該房屋，但已不是該房屋業(yè)主，并無(wú)證據(jù)證明物業(yè)使用人與業(yè)主之間存在關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)約定，原告對(duì)被告主張上述期間的物業(yè)管理費(fèi)及公攤電費(fèi)并無(wú)事實(shí)依據(jù)，不予支持。

關(guān)于原告所主張的被告應(yīng)繳納的自2015年12月1日起至2016年12月22日期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)，根據(jù)其他案件查明的情況，原告在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，并非完全盡到了對(duì)公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理的積極妥善義務(wù)。綜合來(lái)看，涉案小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備存在缺失、損壞的主要原因是小區(qū)建設(shè)開發(fā)中出現(xiàn)的問(wèn)題，但物管企業(yè)應(yīng)更加積極妥善的處理該問(wèn)題，盡到應(yīng)盡的義務(wù)，保證物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)，讓業(yè)主居住安心放心。因此，為督促物管企業(yè)更好履職，對(duì)原告晉愉物業(yè)公司主張被告應(yīng)付的自2015年12月1日至2016年12月22日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)酌情調(diào)減5%，原告晉愉物業(yè)公司主張3695.65（132.17×2.2×12+132.17×2.2×22/31）元，支持3695.65元×95%=3510.87元。另外，公攤電費(fèi)587.22(577.72+13.38×22/31)元，屬于前期物業(yè)合同中約定的能源消耗，予以支持。對(duì)于原告主張的違約金部分，因被告不屬于惡意欠付，原告的物業(yè)服務(wù)亦存在一定的瑕疵，故不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十九條第二款、第一百三十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決：“一、張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向重慶晉愉物業(yè)服務(wù)有限公司支付自2015年12月1日起至2016年12月22日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)3510.87元、公攤電費(fèi)587.22元，共計(jì)4098.09元；二、駁回重慶晉愉物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)減半收取69元，由被告張某某負(fù)擔(dān)25元，由原告重慶晉愉物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)44元(該費(fèi)用已由原告預(yù)繳，被告在支付上述費(fèi)用時(shí)逕付原告)?！?/p>

二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。

本院對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)本案已查明事實(shí)，被上訴人晉愉物業(yè)公司與案涉小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《晉愉·林畔神韻小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)合同》并進(jìn)行了備案登記，該合同對(duì)張某某在內(nèi)的晉愉林畔神韻在內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，晉愉物業(yè)公司仍在該小區(qū)持續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，與小區(qū)全體業(yè)主形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系，故晉愉物業(yè)公司與小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)利義務(wù)仍參照原前期物業(yè)服務(wù)合同的約定。雖然晉愉物業(yè)公司曾以晉愉林畔物業(yè)公司名義向其物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)、提起訴訟以及出具繳費(fèi)發(fā)票等，但結(jié)合2018年8月份以前，晉愉物業(yè)公司和晉愉林畔物業(yè)公司兩家公司的法定代表人相同，晉愉林畔一期、二期（東岸）和神韻3個(gè)組團(tuán)統(tǒng)一由林畔管家服務(wù)中心提供物業(yè)服務(wù)，兩家公司確實(shí)存在為晉愉林畔神韻提供物業(yè)服務(wù)時(shí)有混同以及晉愉林畔物業(yè)公司在本案中出具的書面證明明確表示晉愉林畔神韻的物業(yè)服務(wù)實(shí)際是由晉愉物業(yè)公司提供，晉愉林畔物業(yè)公司為晉愉林畔神韻提供的部分物業(yè)服務(wù)是受晉愉物業(yè)公司的委托等情況，可以認(rèn)定晉愉物業(yè)公司是晉愉林畔神韻的物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)方，其有權(quán)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定向張某某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)及公攤電費(fèi)。晉愉物業(yè)公司在一審中舉示了公攤電費(fèi)明細(xì)，其上載明的每月公攤電費(fèi)金額符合常理，一審法院據(jù)此主張并無(wú)明顯不當(dāng)。晉愉物業(yè)公司在起訴前通過(guò)上門張貼、郵寄等方式向張某某履行了催收義務(wù)，張某某未按時(shí)繳納相應(yīng)費(fèi)用后，晉愉物業(yè)公司提起本案訴訟程序上符合規(guī)定，亦無(wú)不當(dāng)。

綜上所述，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人張某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　倪洪杰

審 判 員　夏興蕓

審 判 員　蘆明玉

二〇二一年三月一日

法官助理　萬(wàn)前程

書 記 員　黃獻(xiàn)麗