上訴人（原審原告）：重慶賓館有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)民生路**，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500000621903528P。

法定代表人：劉成林，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：李海新，重慶天喜律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：程祝靜，重慶天喜律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：重慶泰某實(shí)業(yè)有限公司，住，住所地重慶市渝**金開大道****17-8一社會(huì)信用代碼91500105693922066R。

法定代表人：楊梅，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：羅松，國(guó)浩律師（重慶）事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙繼冰，國(guó)浩律師（重慶）事務(wù)所律師。

原審第三人：成都銀行股份有限公司重慶分行，住所地，住所地重慶市江**建新北路**附**、建新北路******會(huì)信用代碼91500105552030419W。

負(fù)責(zé)人：陳海波，該分行行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：范央權(quán)，泰和泰（重慶）律師事務(wù)所律師。

上訴人重慶賓館有限公司（以下簡(jiǎn)稱“重慶賓館”）因與被上訴人重慶泰某實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰某公司”）、原審第三人成都銀行股份有限公司重慶分行（以下簡(jiǎn)稱“成都銀行重慶分行”）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市渝中區(qū)人民法院（2020）渝0103民初8072號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月11日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

重慶賓館上訴請(qǐng)求：1、撤銷一審判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)改判被上訴人給付上訴人租金622304.18元及違約金3192719.8元。2、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由：一審認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。成都銀行重慶分行有沒有實(shí)際使用案涉房屋均不能免除泰某公司應(yīng)支付租金的責(zé)任，新冠疫情的影響不足以導(dǎo)致泰某公司不能使用案涉房屋；案涉房屋遲至2020年3月底才交付，責(zé)任在于泰某公司，跟疫情無關(guān)，一審沒有考慮泰某公司的過錯(cuò)和上訴人的預(yù)期利益，就將泰某公司應(yīng)承擔(dān)的違約金調(diào)整為三個(gè)月租金明顯過低。

泰某公司答辯稱：一審判決無誤，應(yīng)當(dāng)維持。成都銀行重慶分行于2020年1月開始搬遷，泰某公司將情況充分告知了上訴人，但因?yàn)橐咔榈挠绊懀课菔栈毓ぷ鲿和?，并不是泰某公司不想使用；泰某公司一直在努力協(xié)調(diào)上訴人與成都銀行重慶分行的交房工作，且上訴人也應(yīng)采取相應(yīng)措施避免損失擴(kuò)大，一審法院酌情調(diào)整違約金為3個(gè)月租金符合公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則。

成都銀行重慶分行述稱：一審判決事實(shí)清楚，合法有據(jù)，判決結(jié)果公平合理，請(qǐng)求維持原判。

重慶賓館向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令被告向原告立即支付自2020年1月20日至2020年3月19日期間的欠付租金622304.18元；2.判令被告向原告立即支付違約金3192719.8元；3.判令被告承擔(dān)原告因追索債權(quán)所支付的律師費(fèi)20000元；4.本案的全部訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年7月30日，甲方重慶賓館與乙方泰某公司簽訂《重慶賓館商務(wù)大廈房屋租賃合同》，主要約定：甲方同意出租，乙方同意承租重慶市渝中區(qū)民生路2X3號(hào)重慶賓館商務(wù)大廈第一樓和第二樓部分場(chǎng)地；承租房屋建筑面積951㎡；租賃房屋的用途為擔(dān)保公司等金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)及辦公場(chǎng)所；租賃期自2012年10月1日至2022年10月31日止，其中甲方同意給乙方一個(gè)月的房屋裝修免租期；2012年11月1日至2014年10月31日，每計(jì)租年度租金以建筑面積按220元/㎡·月（含稅及物管費(fèi)）計(jì)算，即2510640元/年；2014年11月1日起每計(jì)租年度租金以上一年租金為基礎(chǔ)，按6%比例遞增；租金應(yīng)按期足額繳納，每一計(jì)租年度為1期，在甲乙雙方確認(rèn)本合同附件且乙方交接房屋（預(yù)定交接日為2012年10月1日）前三個(gè)工作日內(nèi)，乙方須交付第1期租金，以后每期屆滿前10日內(nèi)交付下期租金；乙方應(yīng)于租賃合同簽訂后三日內(nèi)向甲方繳納保證金100000元；如因乙方責(zé)任造成合同提前解除，甲方不退還已收取的保證金，乙方已繳納的保證金作為違約金處理，若乙方尚未向甲方繳納保證金，則乙方應(yīng)向甲方支付與保證金同等金額的違約金，此外，乙方還需按未履行的租期租金總額的30%向甲方支付違約金；違約方除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)賠償其違約而給守約方造成的全部損失（包括但不限于直接和間接損失、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等）。

2012年10月20日，重慶賓館與泰某公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，就雙方于2012年7月30日簽訂房屋租賃合同的承租面積、租賃房屋交接日期、租賃期限及租金與物管費(fèi)分離等條款補(bǔ)充約定如下：承租房屋建筑面積1025㎡；房屋預(yù)定交接日期延后為2012年10月20日；租賃期限更改為2012年10月20日至2022年11月19日，其中裝修免租期為2012年10月20日至2012年11月19日，2012年11月20日起租；2012年11月20日至2014年11月19日，每計(jì)租年度租金以建筑面積按214元/㎡·月（不含物管費(fèi)）計(jì)算，即2632200元/年；2014年11月20日起每計(jì)租年度租金以上一年租金為基礎(chǔ)，按6%比例遞增。同日，重慶賓館與泰某公司交接了房屋，雙方簽訂了《租賃房屋交接確認(rèn)書》。

2012年10月25日，泰某公司與成都銀行重慶分行簽訂《房屋租賃合同》，將其從重慶賓館處租賃的涉案房屋轉(zhuǎn)租給成都銀行重慶分行使用，租賃期限為10年。

2019年4月3日、4月25日，成都銀行重慶分行兩次向泰某公司發(fā)出《解除租賃合同通知書》，要求提前解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》。2019年5月21日，泰某公司向成都銀行重慶分行回函表示不同意提前解除合同，如成都銀行重慶分行未經(jīng)同意堅(jiān)持提前解除合同，將追究違約責(zé)任并要求賠償損失。

2020年1月17日，重慶賓館向泰某公司發(fā)出《工作聯(lián)系函》，載明：貴司與我司的房屋租賃合同仍處于有效期內(nèi)，請(qǐng)貴司繼續(xù)按照合同約定履行義務(wù)。根據(jù)雙方合同約定，貴司應(yīng)于2019年11月19日前支付2019年11月19日-2020年11月18日租期租金3733825.05元，但目前貴司僅向我司支付了2019年11月19日-2020年1月19日租金622304.18元，尚欠3111520.87元未支付，請(qǐng)貴司收到本函后盡快向我司繳納應(yīng)付租金。今日，我司物管部工作人員發(fā)現(xiàn)成都銀行目前正在搬遷家具、撤除設(shè)備。為確保貴司權(quán)益不受損害，我司已于第一時(shí)間電話告知貴司聯(lián)系人，請(qǐng)貴司引起重視，及時(shí)和成都銀行溝通協(xié)調(diào)。同時(shí)，請(qǐng)貴司告知成都銀行，在家具設(shè)備搬遷過程中不得損壞承租房屋的建筑結(jié)構(gòu)、墻體、天花、地面及水電氣等系統(tǒng)、地面及水電氣等系統(tǒng)工程，我司將追究貴司賠償責(zé)任。

2020年1月20日，成都銀行重慶分行向泰某公司出具《承諾函》，載明：應(yīng)貴司的要求，我行對(duì)租賃的重慶市渝中區(qū)民生路283號(hào)重慶賓館商務(wù)大廈處網(wǎng)店搬遷后續(xù)事宜做如下承諾：1.附屬物拆除工程及后續(xù)的除渣工作由我行自行完成，貴方可派人監(jiān)督；2.我行自行負(fù)責(zé)拆除工作現(xiàn)場(chǎng)的施工安全；3.保證拆除工作不損壞房屋的主體結(jié)構(gòu)墻體、天花板、地面及水電氣消防設(shè)、地面及水電氣消防設(shè)施工程v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋體; FONT-SIZE: 15pt;'>2020年3月10日，成都銀行重慶分行向泰某公司發(fā)出《告知函》并抄送重慶賓館，載明：根據(jù)金融管理要求，我行位于重慶市渝中區(qū)民生路283號(hào)重慶賓館商務(wù)大廈的渝中支行已于2019年12月19日終止?fàn)I業(yè)。但在后期拆除租賃物內(nèi)的機(jī)器設(shè)備和附屬設(shè)施時(shí)接到貴司短信，要求我行停止拆除。現(xiàn)我行根據(jù)實(shí)際情況和雙方合同約定，為避免擴(kuò)大損失，特向貴司發(fā)送此函告知如下：1.我行定于2020年3月16日至2020年3月18日期間拆除我行在重慶市渝中區(qū)民生路283號(hào)重慶賓館商務(wù)大廈租賃物內(nèi)的機(jī)器設(shè)備和附屬設(shè)施；2.我行定于2020年3月19日9時(shí)派人在現(xiàn)場(chǎng)將租賃物及鑰匙交給貴司，請(qǐng)貴司派人接管。為節(jié)約交接時(shí)間和避免交接時(shí)產(chǎn)生歧義，建議貴司派人在現(xiàn)場(chǎng)督促拆除工作和拆后的清渣事宜。

2020年3月19日，泰某公司向重慶賓館發(fā)出《關(guān)于正式解除租賃合同的函》，載明：鑒于成都銀行重慶分行單方面要求解除與我司的房屋租賃合同，就此我司已經(jīng)于2019年4月30日書面函告貴司提前解除貴我雙方于2012年7月30日簽訂的《重慶賓館商務(wù)大廈房屋租賃合同》。由于成都銀行重慶分行沒有按照解除合同通知確定的6個(gè)月內(nèi)搬離租賃場(chǎng)地，導(dǎo)致成都銀行重慶分行繼續(xù)使用租賃房屋至今?？紤]到成都銀行重慶分行無法繼續(xù)租賃房屋的客觀事實(shí)，為了盡快確定房屋解除事宜，盡早將房屋歸還貴司，現(xiàn)就房屋租賃合同解除事宜函告如下：貴我雙方于2012年7月30日簽訂的《重慶賓館商務(wù)大廈房屋租賃合同》于本函郵寄送達(dá)貴司之日正式解除。

2020年3月24日，成都銀行重慶分行向泰某公司發(fā)出《告知函》并抄送重慶賓館，載明：我行承租的重慶市渝中區(qū)民生路2X3號(hào)重慶賓館商務(wù)大廈處網(wǎng)店已于2019年12月19日搬遷。2020年1月19日，我行在后續(xù)拆除時(shí)因業(yè)主方和貴公司的阻攔而被迫終止。為了避免損失擴(kuò)大，我行決定將房屋交還給貴公司?，F(xiàn)發(fā)函告知貴公司如下事項(xiàng)，請(qǐng)貴公司配合。1.由于業(yè)主方和貴公司對(duì)我行拆除行為的阻撓，導(dǎo)致我行無法正常拆除承租房屋內(nèi)的設(shè)備，為避免激化矛盾和減少損失，我行決定不再拆除房屋內(nèi)部的空調(diào)等設(shè)備，將房屋以現(xiàn)在的狀態(tài)交還給貴公司。如貴公司對(duì)此有異議或?qū)贿€房屋的標(biāo)準(zhǔn)有要求，請(qǐng)于2020年3月30日前書面告知我行，我行在2020年3月30日前沒有收到貴公司的書面回復(fù)，則視為貴公司認(rèn)可房屋以現(xiàn)狀交還；2.我行定于2020年3月31日9時(shí)在重慶市渝中區(qū)民生路2X3號(hào)重慶賓館商務(wù)大廈（原承租房屋內(nèi)）將房屋鑰匙和承租房屋交還給貴公司，請(qǐng)貴公司準(zhǔn)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)辦理交接手續(xù)；3.我行將委托公證處、邀請(qǐng)派出所、街道和物管公司對(duì)承租房屋的交還狀態(tài)、房屋交付的方式和交付時(shí)間等事宜進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證和見證。上述事宜請(qǐng)貴司配合，如因貴公司不配合導(dǎo)致的法律后果概由貴公司自行承擔(dān)。

2020年4月9日，重慶賓館與重慶天喜律師事務(wù)所簽訂《訴訟代理委托合同》，委托重慶天喜律師事務(wù)所指派律師代理本案訴訟，并于之后支付了律師費(fèi)20000元。

庭審中，重慶賓館與泰某公司均認(rèn)可泰某公司已向重慶賓館支付案涉房屋的租金至2020年1月19日，并認(rèn)可雙方之間的房屋租賃合同于2020年3月19日解除，但重慶賓館認(rèn)為是泰某公司違約解除，泰某公司認(rèn)為是成都銀行重慶分行違約導(dǎo)致其與重慶賓館之間的合同無法繼續(xù)履行。

一審法院認(rèn)為，原告重慶賓館與被告泰某公司簽訂的《重慶賓館商務(wù)大廈房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方均具有法律約束力，雙方均應(yīng)依照合同約定全面履行各自的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。原告于房屋租賃合同簽訂后依約將租賃房屋交付給被告使用，被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)足額向原告支付房屋租金。合同履行過程中，被告未按時(shí)足額向原告支付租金的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

關(guān)于原告重慶賓館要求被告泰某公司支付2020年1月20日至2020年3月19日期間的房屋租金622304.18元的訴訟請(qǐng)求。因第三人實(shí)際于2019年12月停止在案涉房屋營(yíng)業(yè)，并于2020年1月19日撤場(chǎng)，加之因眾所周知的新冠疫情影響，政府為疫情防控，對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所采取了限制營(yíng)業(yè)措施，導(dǎo)致被告也不能使用案涉房屋，基于公平原則，本院酌情免除被告2個(gè)月（2020年1月20日至2020年3月19日）的房屋租金。故本院對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。

關(guān)于原告重慶賓館要求被告泰某公司支付違約金3192719.8元的訴訟請(qǐng)求。被告在租賃期間向原告發(fā)出《關(guān)于正式解除租賃合同的函》，明確表示不再履行租賃合同，因被告并不享有單方解除權(quán)，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)支付相應(yīng)的提前解約違約金。至于被告辯稱系因第三人違約導(dǎo)致無法繼續(xù)履行與原告之間的租賃合同，其已經(jīng)另案向第三人主張權(quán)利，并不構(gòu)成不向原告承擔(dān)違約責(zé)任的正當(dāng)理由。但另一方面，重慶賓館在明知被告違約的情況下，亦負(fù)有采取相應(yīng)措施、避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大的義務(wù)。庭審中，被告辯稱租賃合同約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，請(qǐng)求調(diào)整，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，本院綜合雙方租賃合同的履行情況、原告的實(shí)際損失等因素，確定將違約金調(diào)整為由被告向原告支付3個(gè)月的房屋租金計(jì)933456元較為恰當(dāng)。

關(guān)于原告重慶賓館要求被告泰某公司支付律師費(fèi)20000元的訴訟請(qǐng)求，符合雙方約定，一審法院予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：“一、被告重慶泰某實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告重慶賓館有限公司支付違約金933456元；二、被告重慶泰某實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告重慶賓館有限公司支付律師費(fèi)20000元；三、駁回原告重慶賓館有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)減半收取計(jì)18740元，由原告重慶賓館有限公司負(fù)擔(dān)9370元，被告重慶泰某實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)9370元。”

二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院對(duì)一審判決查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，成都銀行重慶分行于2019年12月停止在案涉房屋營(yíng)業(yè)，并于2020年1月19日撤場(chǎng)，時(shí)逢新冠疫情爆發(fā)，重慶市政府啟動(dòng)重大突發(fā)衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，疫情管控期間無論成都銀行重慶分行的后續(xù)搬遷工作能否正常進(jìn)行，均會(huì)導(dǎo)致泰某公司無法正常使用案涉房屋，基于公平原則，一審判決酌定免除泰某公司2個(gè)月的房屋租金并無不當(dāng)。

泰某公司在租賃期間已向重慶賓館明確表示不再履行案涉租賃合同，重慶賓館在明知泰某公司違約的情況下，亦負(fù)有采取相應(yīng)措施避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大的義務(wù)。眾所周知，重慶市重大突發(fā)衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)于2020年3月解除，社會(huì)各行各業(yè)陸續(xù)恢復(fù)運(yùn)行，故新冠疫情或疫情防控措施的影響程度及持續(xù)時(shí)間并非無法預(yù)見，重慶賓館對(duì)房屋空置期損失應(yīng)當(dāng)有合理預(yù)期，并應(yīng)積極采取后續(xù)招租措施以盡量減少后續(xù)房屋空置損失。因此一審判決結(jié)合案涉租賃合同實(shí)際履行狀況、剩余租賃期限、違約方過錯(cuò)程度以及房屋空置合理損失等因素，酌定調(diào)整泰某公司向重慶賓館支付3個(gè)月的房屋租金計(jì)933456元作為違約賠償并無不當(dāng)，在一審判決關(guān)于賠償金額的裁量結(jié)果沒有明顯失當(dāng)?shù)那樾蜗?，本院不?yīng)再次行使自由裁量權(quán)以推翻原審法院的自由裁量權(quán)行使結(jié)果。

綜上所述，上訴人重慶賓館有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)37320元，由上訴人重慶賓館有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　陳　華

審 判 員　　段曉玲

審 判 員　　周　舟

二〇二一年三月十二日

法官助理　　康　佳

書 記 員　　張遠(yuǎn)馨