上訴人（原審被告）：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

委托訴訟代理人：王國忠，重慶江泰律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：重慶天某愛生活服務股份有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)新華路4號附1號二樓，統(tǒng)一社會信用代碼91500103203322720E。

法定代表人：汪香澄，董事兼總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：江惠彥，重慶合煌律師事務所律師。

委托訴訟代理人：潘靖，重慶合煌律師事務所律師。

上訴人楊某某因與被上訴人重慶天某愛生活服務股份有限公司（以下簡稱天某公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服重慶市南岸區(qū)人民法院(2019)渝0108民初13250號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案后，依法組成合議庭，對本案進行了審理。上訴人楊某某及其委托訴訟代理人王國忠，被上訴人天某公司的委托訴訟代理人江惠彥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

楊某某上訴請求：1、撤銷一審判決第一項、第二項，依法發(fā)回重審或改判楊某某按1.8元/平方米/月繳納物業(yè)管理費。2、本案訴訟費用由天某公司承擔。事實和理由：1、一審判決違反法律規(guī)定。楊某某沒有與天某公司簽訂前期物管協(xié)議，沒有承諾接受4.5元/平方米/月的標準。一審違反了物業(yè)管理條例的規(guī)定，建設單位與物業(yè)買受人之間關于前期物管的約定對業(yè)主和物業(yè)單位均有約束力，一審判決卻認為楊某某與建設單位簽訂的《重慶市商品房買賣合同》對天某公司沒有約束力，顯然與物管條例的規(guī)定不符。天某公司向楊某某主張物業(yè)管理費既無事實基礎，也無法律依據(jù)。2、天某公司無權向楊某某收取物業(yè)管理費。案涉物業(yè)已超過10年，應由業(yè)主選聘物業(yè)管理單位，天某公司并沒有通過該程序，也沒有和業(yè)主簽訂相應的物業(yè)管理協(xié)議。楊某某的房屋長期空置，天某公司沒有履行相應職責。天某公司主張的物業(yè)管理費超過了訴訟時效。

天某公司辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，楊某某的上訴理由不能成立，請求駁回上訴，維持原判。

天某公司向一審法院起訴請求：1、請求判令楊某某向天某公司支付2016年1月至2019年5月期間拖欠的物管費105985元和違約金（違約金以楊某某每月欠付的物管費2585元為本金，從欠費次月1日起至付清欠付物管費之日止，按日千分之三計算）；2、本案訴訟費由楊某某承擔。

一審法院認定的事實：天某公司系物業(yè)服務企業(yè)。楊某某為重慶市南岸區(qū)名匯路1號吊1-商業(yè)房屋的登記所有人，建筑面積574.45平方米。天某公司為楊某某所在的小區(qū)提供物業(yè)服務。2010年1月8日，重慶天某物業(yè)管理有限公司（天某公司曾用名）與重慶協(xié)信遠創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定由天某公司為協(xié)信城市廣場小區(qū)（楊某某房屋所在小區(qū)）提供物業(yè)服務。住宅臨街商業(yè)物業(yè)費物業(yè)費用為：4.5元/月.平方米，逾期未交納物業(yè)費的，按每日千分之三的標準支付違約金。

合同簽訂后天某公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務至今。楊某某未繳納2016年1月至2019年5月期間的物業(yè)服務費。

一審法院認為，天某公司與駿逸天下業(yè)委會簽訂的《物業(yè)服務合同》,是雙方根據(jù)有關法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上簽訂的,形式要件符合相關法律規(guī)定,合同內容沒有違反法律的禁止性規(guī)定,故確認該合同真實有效,簽訂該合同的各方當事人均應受到約束。根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！币虼?，天某公司為楊某某提供了物業(yè)服務，楊某某應按約定履行繳款義務。楊某某應當支付天某公司2016年1月至2019年5月期間的物業(yè)服務費105985元。

對于楊某某認為其在購買涉案房屋時，與重慶協(xié)信遠創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》約定物業(yè)服務費為1.8元/月.平方米的抗辯意見，天某公司并非《商品房買賣合同》的合同相對方，該合同對天某公司不具有約束力。而《前期物業(yè)服務合同》對楊某某具有約束力，因此，對楊某某該項抗辯意見，不予認可。關于違約金，楊某某逾期支付物業(yè)服務費的行為已構成違約，考慮天某公司損失情況，酌情調整年利率6%計算。據(jù)此，判決：“一、被告楊某某于判決生效后十日內給付原告重慶天某愛生活服務股份有限公司2016年1月至2019年5月期間的物業(yè)服務費105985元；二、被告楊某某于判決生效后十日內按照年利率6%給付原告重慶天某愛生活服務股份有限公司違約金（自欠費次月起以所欠物業(yè)費為基數(shù)計算至欠款付清之日止）;三、駁回原告重慶天某愛生活服務股份有限公司其余訴訟請求。案件受理費減半收取為1250元，由楊某某楊某某負擔（該款天某公司已墊付，楊某某在支付上述款項時一并支付給天某公司）?！?/p>

本院二審審理過程中，楊某某舉示了光盤一份，擬證明天某公司未履行相應物業(yè)服務職責，天某公司認可該證據(jù)的真實性，但稱視頻中顯示的垃圾已進行了清運，該證據(jù)無法達到楊某某的證明目的。楊某某認可天某公司于2021年2月24日清運垃圾。

本院二審審理查明的其他事實與一審查明的事實相同。

本院認為，重慶協(xié)信遠創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為案涉房屋的建設單位依法與物業(yè)服務人天某公司訂立的前期物業(yè)服務合同是雙方在平等基礎上協(xié)商簽訂，合同合法有效，該物業(yè)服務合同對包括楊某某在內的全體業(yè)主具有法律約束力。該合同約定的合同期限為自2010年1月7日起至業(yè)主委員會與選聘或續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時合同終止，現(xiàn)楊某某所在的小區(qū)并未另行選聘物業(yè)服務企業(yè)，事實上也是天某公司繼續(xù)在為包括楊某某在內的業(yè)主提供物業(yè)服務，楊某某即應當向天某公司支付相應的物業(yè)服務費用，其認為天某公司無權收取物業(yè)管理費的上訴理由不能成立。

楊某某認為按照其與重慶協(xié)信遠創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的房屋買賣合同約定，物業(yè)費的收費標準為1.8元/平方米，但重慶協(xié)信遠創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并非提供物業(yè)服務的主體，根據(jù)合同相對性的原則，合同雙方不得為合同以外的第三人擅自設定義務，重慶協(xié)信遠創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司針對物業(yè)服務費標準的調整針對天某公司屬于增加義務的行為，該合同約定對于天某公司不產(chǎn)生法律上的約束力。楊某某主張按照1.8元/平方米的標準向天某公司支付物業(yè)服務費的上訴理由亦不能成立。

楊某某在二審審理過程中舉示的證據(jù)可以證明天某公司在提供物業(yè)服務過程中存在一定的瑕疵，但物業(yè)服務合同依其性質存在連續(xù)性與整體性的特點，楊某某僅憑部分垃圾未能及時清運的情況無法形成拒絕向天某公司支付物業(yè)服務費的有效抗辯理由。需要指出的是，天某公司作為楊某某所在小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，應當加強責任心，提升物業(yè)意識，對于業(yè)主所反映的物業(yè)服務中存在的問題及時溝通解決，妥善化解業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛，以期業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務工作的理解和支持。

綜上所述，楊某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2499元，由上訴人楊某某負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　蘆明玉

審判員　　倪洪杰

審判員　　夏興蕓

二〇二一年三月十六日

（院?。?/p>

書記員　　王麗麗