上訴人（原審被告）：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

委托訴訟代理人：王國忠，重慶江泰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：重慶天某愛生活服務(wù)股份有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)新華路4號(hào)附1號(hào)二樓，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500103203322720E。

法定代表人：汪香澄，董事兼總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：江惠彥，重慶合煌律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：潘靖，重慶合煌律師事務(wù)所律師。

上訴人楊某某因與被上訴人重慶天某愛生活服務(wù)股份有限公司（以下簡稱天某公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服重慶市南岸區(qū)人民法院(2019)渝0108民初13250號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案后，依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理。上訴人楊某某及其委托訴訟代理人王國忠，被上訴人天某公司的委托訴訟代理人江惠彥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

楊某某上訴請(qǐng)求：1、撤銷一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，依法發(fā)回重審或改判楊某某按1.8元/平方米/月繳納物業(yè)管理費(fèi)。2、本案訴訟費(fèi)用由天某公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、一審判決違反法律規(guī)定。楊某某沒有與天某公司簽訂前期物管協(xié)議，沒有承諾接受4.5元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)。一審違反了物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人之間關(guān)于前期物管的約定對(duì)業(yè)主和物業(yè)單位均有約束力，一審判決卻認(rèn)為楊某某與建設(shè)單位簽訂的《重慶市商品房買賣合同》對(duì)天某公司沒有約束力，顯然與物管條例的規(guī)定不符。天某公司向楊某某主張物業(yè)管理費(fèi)既無事實(shí)基礎(chǔ)，也無法律依據(jù)。2、天某公司無權(quán)向楊某某收取物業(yè)管理費(fèi)。案涉物業(yè)已超過10年，應(yīng)由業(yè)主選聘物業(yè)管理單位，天某公司并沒有通過該程序，也沒有和業(yè)主簽訂相應(yīng)的物業(yè)管理協(xié)議。楊某某的房屋長期空置，天某公司沒有履行相應(yīng)職責(zé)。天某公司主張的物業(yè)管理費(fèi)超過了訴訟時(shí)效。

天某公司辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，楊某某的上訴理由不能成立，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

天某公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判令楊某某向天某公司支付2016年1月至2019年5月期間拖欠的物管費(fèi)105985元和違約金（違約金以楊某某每月欠付的物管費(fèi)2585元為本金，從欠費(fèi)次月1日起至付清欠付物管費(fèi)之日止，按日千分之三計(jì)算）；2、本案訴訟費(fèi)由楊某某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定的事實(shí)：天某公司系物業(yè)服務(wù)企業(yè)。楊某某為重慶市南岸區(qū)名匯路1號(hào)吊1-商業(yè)房屋的登記所有人，建筑面積574.45平方米。天某公司為楊某某所在的小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2010年1月8日，重慶天某物業(yè)管理有限公司（天某公司曾用名）與重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由天某公司為協(xié)信城市廣場(chǎng)小區(qū)（楊某某房屋所在小區(qū)）提供物業(yè)服務(wù)。住宅臨街商業(yè)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)用為：4.5元/月.平方米，逾期未交納物業(yè)費(fèi)的，按每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

合同簽訂后天某公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至今。楊某某未繳納2016年1月至2019年5月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

一審法院認(rèn)為，天某公司與駿逸天下業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》,是雙方根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的,形式要件符合相關(guān)法律規(guī)定,合同內(nèi)容沒有違反法律的禁止性規(guī)定,故確認(rèn)該合同真實(shí)有效,簽訂該合同的各方當(dāng)事人均應(yīng)受到約束。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！币虼耍炷彻緸闂钅衬程峁┝宋飿I(yè)服務(wù)，楊某某應(yīng)按約定履行繳款義務(wù)。楊某某應(yīng)當(dāng)支付天某公司2016年1月至2019年5月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)105985元。

對(duì)于楊某某認(rèn)為其在購買涉案房屋時(shí)，與重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)為1.8元/月.平方米的抗辯意見，天某公司并非《商品房買賣合同》的合同相對(duì)方，該合同對(duì)天某公司不具有約束力。而《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)楊某某具有約束力，因此，對(duì)楊某某該項(xiàng)抗辯意見，不予認(rèn)可。關(guān)于違約金，楊某某逾期支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為已構(gòu)成違約，考慮天某公司損失情況，酌情調(diào)整年利率6%計(jì)算。據(jù)此，判決：“一、被告楊某某于判決生效后十日內(nèi)給付原告重慶天某愛生活服務(wù)股份有限公司2016年1月至2019年5月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)105985元；二、被告楊某某于判決生效后十日內(nèi)按照年利率6%給付原告重慶天某愛生活服務(wù)股份有限公司違約金（自欠費(fèi)次月起以所欠物業(yè)費(fèi)為基數(shù)計(jì)算至欠款付清之日止）;三、駁回原告重慶天某愛生活服務(wù)股份有限公司其余訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)減半收取為1250元，由楊某某楊某某負(fù)擔(dān)（該款天某公司已墊付，楊某某在支付上述款項(xiàng)時(shí)一并支付給天某公司）。”

本院二審審理過程中，楊某某舉示了光盤一份，擬證明天某公司未履行相應(yīng)物業(yè)服務(wù)職責(zé)，天某公司認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性，但稱視頻中顯示的垃圾已進(jìn)行了清運(yùn)，該證據(jù)無法達(dá)到楊某某的證明目的。楊某某認(rèn)可天某公司于2021年2月24日清運(yùn)垃圾。

本院二審審理查明的其他事實(shí)與一審查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為，重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為案涉房屋的建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人天某公司訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同是雙方在平等基礎(chǔ)上協(xié)商簽訂，合同合法有效，該物業(yè)服務(wù)合同對(duì)包括楊某某在內(nèi)的全體業(yè)主具有法律約束力。該合同約定的合同期限為自2010年1月7日起至業(yè)主委員會(huì)與選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)合同終止，現(xiàn)楊某某所在的小區(qū)并未另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，事實(shí)上也是天某公司繼續(xù)在為包括楊某某在內(nèi)的業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，楊某某即應(yīng)當(dāng)向天某公司支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，其認(rèn)為天某公司無權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)的上訴理由不能成立。

楊某某認(rèn)為按照其與重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的房屋買賣合同約定，物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.8元/平方米，但重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并非提供物業(yè)服務(wù)的主體，根據(jù)合同相對(duì)性的原則，合同雙方不得為合同以外的第三人擅自設(shè)定義務(wù)，重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司針對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整針對(duì)天某公司屬于增加義務(wù)的行為，該合同約定對(duì)于天某公司不產(chǎn)生法律上的約束力。楊某某主張按照1.8元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向天某公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的上訴理由亦不能成立。

楊某某在二審審理過程中舉示的證據(jù)可以證明天某公司在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在一定的瑕疵，但物業(yè)服務(wù)合同依其性質(zhì)存在連續(xù)性與整體性的特點(diǎn)，楊某某僅憑部分垃圾未能及時(shí)清運(yùn)的情況無法形成拒絕向天某公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的有效抗辯理由。需要指出的是，天某公司作為楊某某所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)責(zé)任心，提升物業(yè)意識(shí)，對(duì)于業(yè)主所反映的物業(yè)服務(wù)中存在的問題及時(shí)溝通解決，妥善化解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，以期業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。

綜上所述，楊某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2499元，由上訴人楊某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　　蘆明玉

審判員　　倪洪杰

審判員　　夏興蕓

二〇二一年三月十六日

（院印）

書記員　　王麗麗