上訴人（原審被告）：譚某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市永川區(qū)。

被上訴人（原審原告）：尹某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住廣東省東莞市。

委托訴訟代理人：吳明勇，重慶石松律師事務(wù)所律師。

原審被告：譚某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市永川區(qū)。

上訴人譚某某因與被上訴人尹某某、原審被告譚某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服重慶市永川區(qū)人民法院(2020)渝0118民初10379號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月28日受理后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

譚某某上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決并依法改判譚某某返還尹某某購(gòu)房款67000元；2.本案一、二審訴訟費(fèi)由尹某某承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、本案中，譚某某與尹某某均認(rèn)可雙方簽訂的《購(gòu)房合同》已于2017年6月7日解除，根據(jù)《民法典》566條之規(guī)定，譚某某有權(quán)要求尹某某賠償損失。案涉合同解除后，尹某某應(yīng)將房屋返還給譚某某，根據(jù)《出警證明》內(nèi)容，尹某某在合同解除后占用了案涉房屋，導(dǎo)致譚某某再次出賣(mài)給案外人許仁橋因無(wú)法交付房屋而違約，譚某某向案外人許仁橋支付了違約金28000元，尹某某應(yīng)當(dāng)向譚某某賠償損失。一審法院未將譚某某違約金損失予以抵扣系事實(shí)錯(cuò)誤。二、案涉購(gòu)房合同解除后，尹某某一直占用房屋導(dǎo)致譚某某無(wú)法使用，給譚某某造成損失，尹某某應(yīng)當(dāng)按照同地區(qū)相似房屋一年租金10000元的標(biāo)準(zhǔn)，在已付房款中抵扣三年的房屋占用損失費(fèi)30000元，一審法院未將合同解除后的房屋占用損失費(fèi)予以抵扣系事實(shí)錯(cuò)誤。三、尹某某在本案起訴之前從未要求譚某某返還購(gòu)房款，故資金占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)從尹某某起訴之日起計(jì)算，而非從2018年1月1日起計(jì)算。一審法院認(rèn)定資金占用費(fèi)從2018年1月1日起計(jì)算至付清之日止錯(cuò)誤。

尹某某辯稱：一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

譚某某未陳述意見(jiàn)。

尹某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令譚某某、譚某某退還購(gòu)房款125000元，并賠償資金占用損失（資金占用損失以125000元為基數(shù)，從2018年1月1日至2019年8月19日按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從2019年8月20日起至欠款付清之日止按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，暫計(jì)至起訴之日為9700元）；2.本案訴訟費(fèi)由譚某某、譚某某承擔(dān)。

一審法院查明，譚某某與譚某某系父子關(guān)系。2011年7月13日，譚某某作為賣(mài)方（甲方）、尹某某作為買(mǎi)方（乙方）簽訂了《朱沱鎮(zhèn)四明村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)聯(lián)建房購(gòu)房合同》一份，約定尹某某向譚某某購(gòu)買(mǎi)聯(lián)建的一間門(mén)面和一套住房。該合同第一條載明：“一、門(mén)面位置為X單元四明小學(xué)面第X間，住房位置為****樓梯右面套，面積以甲乙雙方丈量計(jì)算及房產(chǎn)證上面為準(zhǔn)。（門(mén)面架空層面積折半計(jì)算）?！钡诙l載明：“二、購(gòu)房?jī)r(jià)格：門(mén)面的價(jià)格為每平方米2480.00元，大寫(xiě)貳仟肆佰捌拾元。。住房?jī)r(jià)格為每平方米126800元，大寫(xiě)壹仟貳佰陸拾捌元?！钡谒臈l載明：“四、付款方式：訂此合同后，乙方即付給甲方房款150000.00元（壹拾伍萬(wàn)元整），第二次付房款2011年春節(jié)前付50000.00元（伍萬(wàn)元整）......甲方交房給乙方時(shí)甲方付給乙方總房款的95%（甲方完成本單元聯(lián)建房?jī)?nèi)、外裝，安好門(mén)窗，必須即時(shí)交房給乙方，雙方不能拖延交房時(shí)間），其余尾款在甲方給乙方房產(chǎn)證后全部付清。（辦理房產(chǎn)證乙方不產(chǎn)生一切費(fèi)用）（2012年春節(jié)前付總房款的95%）?！?013年2月9日，譚某某向尹某某出具收據(jù)一張，載明已共計(jì)收到尹某某支付的購(gòu)房款250000元，譚某某在收據(jù)收款人處簽字。

一審另查明，譚某某與案外人許仁橋于2014年12月25日簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同一份，其中約定許仁橋向譚某某購(gòu)買(mǎi)前述合同中約定的住房一套。2017年6月7日，譚某某向尹某某出具了欠條一張，其中載明：“今欠到尹某某退購(gòu)房款125000（大寫(xiě)壹拾貳萬(wàn)伍仟元正），定于2017年底付清，如果到未付清，尹某某收回房子。欠款人：譚某某2017.6.7號(hào)?！痹撉窏l左下方空白處注明“20176月7號(hào)付壹萬(wàn)伍在外”。

一審審理過(guò)程中，譚某某舉示永川區(qū)公安局朱沱派出所于2020年12月16日出具的《出警證明》一份，其中載明：2018年1月25日，尹小平、陳秀芳與尹小平的母親羅永全三人把尹某某購(gòu)買(mǎi)永川區(qū)朱沱鎮(zhèn)四明農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)譚某某聯(lián)建房X號(hào)樓X住房換門(mén)封鎖。譚某某另舉示其與許仁橋于2020年11月2日簽訂的《購(gòu)房違約協(xié)議》一份，其中載明：因?yàn)楸灰衬车母绺缫∑綋Q門(mén)封鎖造成按照合同上的甲方違約，經(jīng)甲乙雙方多次協(xié)商，甲方應(yīng)付乙方違約金28000元。

一審?fù)徶校衬?、譚某某均陳述案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同于2017年6月7日之前已經(jīng)解除，雙方均認(rèn)可譚某某于2017年6月7日當(dāng)天支付了尹某某15000元。

一審法院認(rèn)為，民事行為須遵循誠(chéng)實(shí)信用的基本原則。本案中，尹某某與譚某某簽訂《朱沱鎮(zhèn)四明村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)聯(lián)建房購(gòu)房合同》，系雙方真實(shí)自愿的意思表示，雙方均應(yīng)按約定全面履行各自義務(wù)。合同履行中，譚某某已于2013年2月9日收到尹某某支付的購(gòu)房款250000元，后尹某某與譚某某于2017年6月7日前協(xié)議解除了雙方之間買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，尹某某應(yīng)將案涉房屋返還譚某某，譚某某亦應(yīng)將購(gòu)房款250000元返還尹某某。譚某某至今尚欠尹某某購(gòu)房款125000元未返還，已構(gòu)成違約，故尹某某主張譚某某繼續(xù)履行支付義務(wù)向其返還購(gòu)房款125000元及支付資金占用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。但資金占用費(fèi)應(yīng)以125000元為基數(shù)，自2018年1月1日起按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至付清之日止。譚某某以欠條中備注“2017年6月7號(hào)付壹萬(wàn)伍在外”為由辯稱還款時(shí)應(yīng)扣減其于2017年6月7日向尹某某支付的15000元，其辯稱意見(jiàn)不符事實(shí)和常理，一審法院不予采信。雙方在欠條中約定“如果到未付清，尹某某收回房子”，譚某某遲延履行返還購(gòu)房款義務(wù)在先，具有過(guò)錯(cuò)，其辯稱雙方合同關(guān)系解除后，尹某某一直占據(jù)房屋，應(yīng)賠償其經(jīng)濟(jì)損失28000元并應(yīng)向其支付三年房屋使用費(fèi)30000元的意見(jiàn)有悖于雙方約定，亦不符合法律規(guī)定，況且尹某某親屬封鎖的行為亦不足以給譚某某造成上述損失，對(duì)其辯稱意見(jiàn)一審法院不予采信。譚某某并非本案合同相對(duì)方，尹某某訴請(qǐng)由譚某某共同承擔(dān)返還購(gòu)房款責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，不符合法律規(guī)定，一審法院依法予以駁回。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第七條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十一條第一款第（二）項(xiàng)、第九十三條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：“由被告譚某某于本判決生效后5日內(nèi)返還原告尹某某購(gòu)房款125000元及并支付資金占用費(fèi)（資金占用費(fèi)以125000元為基數(shù)，自2018年1月1日起按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至付清之日止）。案件受理費(fèi)2994元，減半收取計(jì)1497元，由被告譚某某負(fù)擔(dān)?！?/p>

二審中，譚某某舉示加蓋重慶市永川區(qū)朱沱鎮(zhèn)四明村村民委員會(huì)公章的《證明》一份，擬證明在2018年1月25日，案涉房屋被尹某某哥哥尹小平換門(mén)封鎖。尹某某質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)不屬于二審新證據(jù)，該內(nèi)容與一審查明的《出警記錄》內(nèi)容一致，但與本案不具有關(guān)聯(lián)性。

本院認(rèn)為，《證明》形成時(shí)間在一審判決之前，譚某某因自身原因未向一審法院提交該證據(jù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果，該證據(jù)不屬于二審新證據(jù)。

二審查明的事實(shí)與一審查明事實(shí)一致，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)上訴人譚某某的上訴請(qǐng)求、事實(shí)理由及被上訴人尹某某的答辯，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：譚某某向案外人支付的違約金28000元及案涉房屋三年使用費(fèi)30000元是否應(yīng)當(dāng)在其應(yīng)返還尹某某購(gòu)房款125000元中予以抵扣。本院具體評(píng)述如下：

二審中，譚某某要求尹某某抵扣其向案外人許仁橋支付違約金28000元及房屋使用費(fèi)30000元的理由系尹某某在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》解除后繼續(xù)非法占有房屋，28000元系因尹某某非法占有房屋導(dǎo)致其無(wú)法向案外人許仁橋交付房屋而產(chǎn)生違約金，30000元系尹某某非法占有房屋應(yīng)當(dāng)支付的房屋使用費(fèi)。

經(jīng)查，2017年6月7日，譚某某向尹某某出具了欠條一張，其中載明：“今欠到尹某某退購(gòu)房款125000（大寫(xiě)壹拾貳萬(wàn)伍仟元正），定于2017年底付清，如果到未付清，尹某某收回房子。欠款人：譚某某2017.6.7號(hào)?！?/p>

《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！北景钢?，譚某某與尹某某均認(rèn)可案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同于2017年6月7日之前已經(jīng)解除。從譚某某向尹某某出具《欠條》的內(nèi)容來(lái)看，譚某某在房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的情況下，自愿承諾如在2017年年底未向尹某某退還購(gòu)房款125000元，尹某某有權(quán)收回房屋，上述內(nèi)容系譚某某對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后其何時(shí)返還房款、未按時(shí)還款如何處置房屋等事項(xiàng)進(jìn)行了重新安排，系譚某某的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)效力性禁止性規(guī)定，合法有效，對(duì)譚某某具有法律效力。因譚某某未按欠條約定按時(shí)足額向尹某某退還購(gòu)房款125000元，尹某某根據(jù)譚某某出具的欠條自2018年起占有案涉房屋。本院認(rèn)為，尹某某占有房屋源于譚某某的真實(shí)意思表示，尹某某系房屋的合法占有使用人。因譚某某至今未能退還尹某某購(gòu)房款125000元，尹某某可以持續(xù)占有案涉房屋直至譚某某退還所有房款之日，在譚某某還清房款之前，尹某某無(wú)需向譚某某返還房屋，亦無(wú)需向譚某某支付使用費(fèi)。故譚某某以尹某某無(wú)權(quán)占有為由，要求尹某某騰退房屋、支付違約金及房屋占用費(fèi)的理由不成立，本院依法不予支持。至于譚某某上訴稱資金占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)從尹某某起訴之日起算的問(wèn)題，因譚某某并未按約在2017年底退還購(gòu)房款，故一審法院認(rèn)定資金占用損失的起算點(diǎn)為2018年1月1日符合法律規(guī)定，譚某某上訴理由無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院依法不予采信。

綜上所述，上訴人譚某某的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2994元，由上訴人譚某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　張雪方

審 判 員　鄧方彬

審 判 員　肖　飛

二〇二一年三月十二日

法官助理　王曉靜

書(shū) 記 員　汪臘梅