上訴人（原審原告、反訴被告）：重慶圖臻商貿(mào)有限公司，住所地重慶市大渡口區(qū)春暉南路**6-2（第**第**房），統(tǒng)一社會信用代碼915001043315848132。

法定代表人：鄧禾，董事長。

委托訴訟代理人：楊波，重慶智崢博律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告、反訴原告）：重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)華盛路**第**********，統(tǒng)一社會信用代碼91500000756205567M。

法定代表人：馮俊，董事長。

委托訴訟代理人：余瑞，重慶鉅沃律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李晶晶，重慶鉅沃律師事務(wù)所律師。

上訴人重慶圖臻商貿(mào)有限公司（以下簡稱圖臻商貿(mào)公司）因與被上訴人重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱瑞安房地產(chǎn)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市渝中區(qū)人民法院(2016)渝0103民初2841號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月25日立案后，依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

圖臻商貿(mào)公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持圖臻商貿(mào)公司的全部本訴請求，駁回瑞安房地產(chǎn)公司的全部反訴請求或發(fā)回重審，本案一、二審訴訟費(fèi)由瑞安房地產(chǎn)公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審認(rèn)定事實(shí)錯誤，適用法律錯誤，瑞安房地產(chǎn)公司在不具有解除權(quán)的情況下解除合同，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約解除賠償責(zé)任。瑞安房地產(chǎn)公司以圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)為由而發(fā)出《關(guān)于解除租賃合同函》，現(xiàn)圖臻商貿(mào)公司一審起訴請求確認(rèn)該解除合同行為無效，一審法院應(yīng)就此審查瑞安房地產(chǎn)公司發(fā)函解除合同的行為是否有效，而不應(yīng)把合同中所有解除合同條款都作為解除合同理由認(rèn)定瑞安房地產(chǎn)公司享有解除權(quán)。瑞安房地產(chǎn)公司在圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)時不享有解除租賃合同的解除權(quán)。因?yàn)樵斐捎馄陂_業(yè)系瑞安房地產(chǎn)公司拖延辦理裝修審核所致。圖臻商貿(mào)公司于2015年6月9日已向瑞安房地產(chǎn)公司提交了裝修方案，但瑞安房地產(chǎn)公司怠于審批，經(jīng)圖臻商貿(mào)公司多次催告后，瑞安房地產(chǎn)公司才于2015年9月9日審核通過，此時已經(jīng)超過了租賃合同約定的開業(yè)時間。而根據(jù)《租賃合同》約定，圖臻商貿(mào)公司必須在瑞安房地產(chǎn)公司通過了房屋裝修方案后才可以進(jìn)場裝修施工。根據(jù)《租賃合同》約定，2015年9月13日后，合同約定解除合同條件成就。但是在2015年7月27日圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司提交《關(guān)于租房裝修期及免租期延期申請》后，瑞安房地產(chǎn)公司于8月5日向圖臻商貿(mào)公司回函，同意圖臻商貿(mào)公司繼續(xù)加快裝修進(jìn)度并盡快開業(yè)。該回函已經(jīng)證明瑞安房地產(chǎn)公司對圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)行為并不行使解除合同的權(quán)利。同時，2015年8月31日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司委托的物業(yè)公司提交裝修申請，申請裝修時間是2015年8月31日至2015年10月30日。裝修時間已經(jīng)超過解除合同條件成就的2015年9月13日，但裝修仍然得到瑞安房地產(chǎn)委托的物業(yè)公司和瑞安房地產(chǎn)公司的同意。再一次證明瑞安房地產(chǎn)公司對逾期開業(yè)解除權(quán)的放棄。瑞安房地產(chǎn)公司已經(jīng)通過讓圖臻商貿(mào)公司繼續(xù)裝修并盡快開業(yè)的方式，主動放棄了因圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)違約而形成的單方解除權(quán)。瑞安房地產(chǎn)公司在放棄解除權(quán)的情況下，又通過鎖門收回案涉房屋解除租賃合同，該行為應(yīng)為無效行為，由此給圖臻商貿(mào)公司所造成的損失理應(yīng)賠償，收取的保證金應(yīng)予退還。

瑞安房地產(chǎn)公司辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

圖臻商貿(mào)公司向一審法院提起本訴請求：1、判令確認(rèn)瑞安房地產(chǎn)公司于2015年10月27日作出的《關(guān)于解除租賃合同函》所解除圖臻商貿(mào)公司與瑞安房地產(chǎn)公司之間的房屋租賃合同關(guān)系的行為無效；2、判令瑞安房地產(chǎn)公司退還圖臻商貿(mào)公司繳納的保證金54000元，并自2015年10月28日起以54000元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率支付利息直至付清時止（截止起訴時利息暫定合計(jì)587元）；3、判令瑞安房地產(chǎn)公司賠償因違法解除《租賃合同》給圖臻商貿(mào)公司造成的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)649072.87元，并自2015年10月28日起以649072.87元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率支付利息直至付清時止（截至起訴時利息暫定合計(jì)7059元）；4、本案訴訟費(fèi)由瑞安房地產(chǎn)公司承擔(dān)。

瑞安房地產(chǎn)公司向一審法院提起反訴請求：1、判令確認(rèn)瑞安房地產(chǎn)公司與圖臻商貿(mào)公司之間于2015年5月26日簽訂的《房屋租賃合同》已于2015年10月29日解除；2、判令圖臻商貿(mào)公司支付逾期開業(yè)違約金315000元；3、判令圖臻商貿(mào)公司支付無償裝修期間的租金20700元，并支付剩余租賃期租金作為違約金92460元；4、判令圖臻商貿(mào)公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年5月20日，瑞安房地產(chǎn)公司（甲方）與圖臻商貿(mào)公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定瑞安房地產(chǎn)公司（甲方）將位于重慶市渝中區(qū)瑞天路152號石屋店鋪90平方米房屋租賃各給圖臻商貿(mào)公司（乙方）使用。合同約定的租賃期限為2015年6月15日起至2018年7月14日止，共計(jì)3年零1個月。裝修期自2015年6月15日起至2015年7月14日止，裝修期內(nèi)，乙方無需支付租金和推廣費(fèi)，但需按合同附表八支付物業(yè)管理費(fèi)、推廣費(fèi)、超時空調(diào)費(fèi)、水、電費(fèi)。乙方進(jìn)行裝修工程應(yīng)服從甲方或甲方指定第三方的管理。免租期自裝修期屆滿日次日起計(jì)共計(jì)1個月零17天，預(yù)計(jì)自2015年7月15日起至2015年8月30日止（包括該兩日）。免租期內(nèi)乙方無需支付租金，但需全額支付物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)。房屋租金為保底租金，其中2015年9月1日至2016年7月14日，租金為230元/月/平方米；合同第6.1.2條約定乙方必須遵循“租戶裝修手冊”安排設(shè)計(jì)、裝修事宜，在對該房屋進(jìn)行裝修（包括但不限于照明、裝飾、內(nèi)部隔斷等）或安裝消防、機(jī)電、空調(diào)等設(shè)備時必須事先向甲方或商場管理公司遞交裝修、裝飾設(shè)計(jì)圖紙，在獲得甲方或商場管理公司書面同意后方可施工，甲方或商場管理公司不得無理拒絕或拖延同意，乙方對該房屋進(jìn)行裝修的所有費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。雖有前述約定，甲方或商場管理公司并不因?yàn)樽鞒錾鲜鐾舛殞σ曳交虻谌匠袚?dān)任何責(zé)任。合同第13.3條約定乙方在此明確同意及聲明：甲方有權(quán)在下列事件發(fā)生的任何時間提前收回該房屋及甲方提供之設(shè)備，本合同提前終止，乙方已經(jīng)交付的保證金不予以退還，且乙方還應(yīng)另行向甲方承擔(dān)如下違約責(zé)任：（1）按本合同首筆租金（若有保底租金和提成租金，則按保底租金）標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付相當(dāng)于乙方已經(jīng)享用的無償裝修期間之租金；（2）向甲方支付相當(dāng)于乙方剩余租賃期租金（若有保底租金和提成租金，則按保底租金）總額之款項(xiàng)作為違約金。如甲方能在租賃期滿前將該房屋再行出租的，乙方應(yīng)支付的違約金金額可相應(yīng)減少；……。該等事件為：13.3.1若乙方拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)或推廣費(fèi)、保證金、公用事業(yè)費(fèi)押金、公用事業(yè)費(fèi)及其他應(yīng)付費(fèi)用超過十四天?！?3.3.5乙方逾期開業(yè)超過60天的。……13.3.7租賃期內(nèi)，如乙方有三次拖欠租金、管理費(fèi)或其他任何費(fèi)用的記錄、逾期提供營業(yè)額報(bào)表的記錄（提供營業(yè)額報(bào)表適用于乙方有提成租金的情況），且經(jīng)甲方發(fā)出書面警告后仍發(fā)生拖欠各項(xiàng)費(fèi)用的行為或仍未提供營業(yè)額報(bào)表?！?3.3.9除本同另有約定外，乙方違約，經(jīng)甲方書面通知后十五天內(nèi)仍未予以糾正的?！?3.6甲方接受乙方補(bǔ)交的租金或任何其他費(fèi)用，不被視為甲方放棄其向乙方追究本合同約定違約責(zé)任的權(quán)利。甲乙雙方另有約定的除外。合同附表七載明：1.保證金。乙方應(yīng)向甲方支付保證金為人民幣81000元，即相當(dāng)于第二租賃年度三個月的租金（若有保底租金和提成租金，則按保底租金）、現(xiàn)行物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)之總和，并可按照本合同第5.2條進(jìn)行調(diào)整。乙方應(yīng)于本同簽署時向甲方支付上述保證金三分之二金額，剩余三分之一金額乙方在開業(yè)日后一個月內(nèi)支付。2.公用事業(yè)押金。該房屋公用事業(yè)費(fèi)押金為人民幣4500元，乙方應(yīng)于簽署本合同時支付上述費(fèi)用。合同附表八載明：1.物業(yè)管理費(fèi)。該房屋物業(yè)管理費(fèi)為每平方米計(jì)租面積人民幣40元/月，并可按照本合同第5.11條進(jìn)行調(diào)整。乙方應(yīng)于本合同簽署時預(yù)付一個月的物業(yè)管理費(fèi)，并應(yīng)自該房屋交付日起，于每個歷月的第一天前支付當(dāng)月的物業(yè)管理費(fèi)。2.推廣費(fèi)。該房屋的推廣費(fèi)按人民幣10月/月/平方米（按該房屋計(jì)租面積計(jì)算）收取。推廣費(fèi)將專款專用于商場之推廣及宣傳活動，甲方有權(quán)按年調(diào)整。乙方應(yīng)在該房屋開業(yè)日起繳納，若乙方在裝修期內(nèi)提前開業(yè)，甲方在提前開業(yè)期間不收取推廣費(fèi)。3.超時空調(diào)費(fèi)用。乙方在該房屋每天使用空調(diào)超過12小時的（時段為：上午10點(diǎn)至晚上10點(diǎn)），應(yīng)當(dāng)事先向商場管理公司提出申請，并向商場管理公司支付超時空調(diào)費(fèi)用。超時空調(diào)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以管理公司核算并公布的金額為準(zhǔn)。4.水、電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。B3地塊：電費(fèi)：1元/度、水費(fèi)：4.7元/噸。合同附表九載明：1.乙方保證在獲得甲方對該房屋現(xiàn)場裝修、裝飾的書面審批同意后，不遲于（2015年7月15日）根據(jù)本合同約定用途和經(jīng)營名義在該房屋內(nèi)開張營業(yè)（不包括試營業(yè)），且每年開業(yè)365天，乙方應(yīng)在實(shí)際開業(yè)日（不包括試營業(yè)）當(dāng)天書面通知甲方及商場管理公司。營業(yè)時間為上午10時至晚上10時，甲方不可有權(quán)根據(jù)市場反應(yīng)及實(shí)際情況要求乙方調(diào)整營業(yè)時間。2.若乙方逾期開業(yè)，每逾期一天，應(yīng)按照每天人民幣3000元的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。3.若乙方逾期開業(yè)超過45天的，甲方有權(quán)提前收回該房屋，租金期限提前終止。若甲方行使提前收回該房屋的權(quán)利時，乙方應(yīng)按本合同13.3條約定承擔(dān)違約責(zé)任并根據(jù)本合同約定將該房屋返還甲方。

上述合同簽訂后，瑞安房地產(chǎn)公司于2015年6月15日將租賃房屋交付圖臻商貿(mào)公司使用。

一審又查明，2015年5月20日，瑞安房地產(chǎn)公司作出收費(fèi)通知單，通知圖臻商貿(mào)公司繳納公用事業(yè)押金4500元；2015年5月21日，瑞安房地產(chǎn)公司作出保證金收費(fèi)通知單，通知圖臻商貿(mào)公司繳納保證金54000元、預(yù)付保底租金20700元。2015年7月22日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司作出《關(guān)于重慶天地商鋪“發(fā)現(xiàn)GO”繳納保證金及相關(guān)費(fèi)用提醒函》載明：“尊敬的圖臻商貿(mào)公司：貴我雙方于2015年5月26日，就貴方租賃我司重慶市渝中區(qū)瑞天路152號石屋店鋪經(jīng)營“發(fā)現(xiàn)GO”品牌相關(guān)事宜簽訂了《租賃合同》。根據(jù)《租賃合同》約定，貴方應(yīng)于簽署本合同時向甲我司全額支付保證金，公用事業(yè)費(fèi)押金，按首筆保底租金標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付一個月的保底租金及預(yù)付一個月的物業(yè)管理費(fèi)、一個月的推廣費(fèi)。但貴司一直未予繳納。同時，為保障貴司店鋪按時開業(yè)，我司本著友好合作的精神，允許貴司在未交納任何費(fèi)用的情況下接鋪并搭建店鋪圍擋，同時我司也再次要求貴方盡快繳納相關(guān)欠費(fèi)。然而，截止2015年7月22日，我司仍未收到貴司繳納的任何費(fèi)用，且貴司也未向我司明確貴方繳清上述費(fèi)用的具體時間。根據(jù)《租賃合同》13.3條約定，若貴司拖欠保證金、公用事業(yè)費(fèi)押金及其他應(yīng)付費(fèi)用超過7天，我司有權(quán)提前收回租賃房屋及我司提供之設(shè)備，合同提前終止，貴方已經(jīng)交付的保證金不予退還，且貴方還應(yīng)另行向我方承擔(dān)如下違約責(zé)任：1、按本合同首筆租金標(biāo)準(zhǔn)向我方支付相當(dāng)于貴司已經(jīng)享用的無償裝修期間之使用費(fèi)；2、向我司支付相當(dāng)于貴方剩余租賃期租金總額之款項(xiàng)作為違約金，以彌補(bǔ)我司損失。鑒于此，請貴司尊重契約精神，嚴(yán)格履行合同約定，于收到本函后于2015年7月31日前繳納保證金、公用事業(yè)費(fèi)押金、預(yù)付租金及預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)、推廣費(fèi)等一切相關(guān)費(fèi)用。否則，我司將保留包括但不限于解除合同等追究貴司違約責(zé)任的權(quán)利?！?015年7月29日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司支付保證金54000元、預(yù)付保底租金20700元。同日，圖臻商貿(mào)公司交納2015年6-7月物業(yè)管理費(fèi)2760元。

2015年7月27日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司發(fā)出《關(guān)于租房裝修期及免租期延期的申請》載明：“瑞安房地產(chǎn)公司：本公司于2015年5月26日與貴公司簽訂了房屋租賃合同，該合同注明本公司租用貴公司“坐落于重慶市渝中區(qū)瑞天路152號石屋店鋪”，“租賃該房屋以【發(fā)現(xiàn)GO】為店名作為【零售】使用”，“租房裝修期自2015年6月15日起至2015年7月14日止”，“免租期自裝修期屆滿日次日起共計(jì)1個月零17天，預(yù)計(jì)2015年7月15日起至2015年8月30日止（包括該兩日）”。由于本公司裝修圖紙還需審批，樓梯間的封閉等工程量較大，現(xiàn)申請裝修期延期一個半月，即2015年6月15日起至2015年8月31日止；免租期也做相應(yīng)順延，預(yù)計(jì)9月1日起至2015年10月17日止（包括該兩日），共計(jì)1個月零17天?！?/p>

2015年8月5日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司作出《關(guān)于租房裝修期及免租期延期的回復(fù)函》載明：“圖臻商貿(mào)公司：2015年7月27日來函收悉。鑒于貴司于2015年6月15日接房至今，我司嚴(yán)格按照合同條款提供物業(yè)支持，就貴司來函提出：”由于本公司裝修圖紙還需審批，樓梯間的封閉等工程量較大，現(xiàn)申請裝修期延期一個半月……”事宜，屬貴司自身原因造成裝修圖紙延期以至裝修開業(yè)延后，為便于今后貴我雙方長期友好合作，請貴司嚴(yán)格按照租賃合同約定履行相關(guān)條款。友情提醒：按合同附表六約定，貴司租賃店鋪的租金收取日為2015年9月1日，財(cái)務(wù)將從該日起計(jì)算租金費(fèi)用，請加快裝修進(jìn)度盡快開業(yè)?！?/p>

2015年8月26日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司作出《關(guān)于重慶市天地商鋪“發(fā)現(xiàn)GO”進(jìn)場施工及相關(guān)費(fèi)用繳納的告知函》載明：“圖臻商貿(mào)公司：貴我雙方于2015年5月26日，就貴司租賃我司重慶市渝中區(qū)瑞天路150號石屋店鋪經(jīng)營“發(fā)現(xiàn)GO”品牌相關(guān)事宜簽訂了《租賃合同》。根據(jù)《租賃合同》約定，貴司的裝修期應(yīng)為2015年5月15日至2015年7月14日，雖貴司已于2015年6月15日接鋪，但截止2015年8月26日，貴司一直未進(jìn)場施工，我司曾多次催促貴司安排進(jìn)場施工事宜，但貴司一直無法明確具體進(jìn)場時間，且在此期間，已產(chǎn)生應(yīng)繳納費(fèi)用共計(jì)5994.37元（包括7月至8月物業(yè)費(fèi)4587.09元、推廣費(fèi)1393.55元及滯納金13.73元）。根據(jù)《租賃合同》13.3條約定，若貴司拖欠相關(guān)費(fèi)用超過十四天，或逾期開業(yè)超過60天的，我司有權(quán)提前收回租賃房屋，合同提前終止，貴方已經(jīng)交付的保證金不予退還，且貴方還應(yīng)另行向我方承擔(dān)如下違約責(zé)任：1.按本合同首筆租金標(biāo)準(zhǔn)向我方支付相當(dāng)于貴司已經(jīng)享用的無償裝修期間之使用費(fèi)；2.向我司支付相當(dāng)于貴方剩余租賃期租金總額之款項(xiàng)作為違約金，以彌補(bǔ)我司損失。鑒于此，請貴司尊重契約精神，嚴(yán)格履行合同約定，請于2015年9月2日前安排進(jìn)場施工事宜及繳納相關(guān)費(fèi)用。否則，我司將保留包括但不限于解除合同等追究貴司違約責(zé)任的權(quán)利”。2015年9月7日，圖臻商貿(mào)公司交納2015年7-9月物業(yè)管理費(fèi)8187.09元；2015年9月6日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司支付2015年7-9月推廣費(fèi)2293.55元；2015年9月24日，圖臻商貿(mào)公司支付2015年10月物業(yè)管理費(fèi)3600元；2015年10月13日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司支付2015年9月保底租金20700元；2015年10月15日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司支付2015年10月保底租金20700元；同日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司支付2015年10月推廣費(fèi)900元。

一審另查明，2015年6月9日至7月30日期間，圖臻商貿(mào)公司與瑞安房地產(chǎn)公司就租賃房屋裝修方案問題多次進(jìn)行電子郵件溝通，2015年7月28日，瑞安房地產(chǎn)公司確認(rèn)圖臻商貿(mào)公司提交的發(fā)現(xiàn)GO鋼結(jié)構(gòu)審核已通過，同時，圖臻商貿(mào)公司向物業(yè)公司交納裝修押金1000元、裝修工作證押金500元、臨時水電費(fèi)2000元、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)1000元、裝修工作證工本費(fèi)50元。2015年7月30日，瑞安房地產(chǎn)公司確認(rèn)圖臻商貿(mào)公司租賃房屋已具備進(jìn)場裝修條件。2015年8月31日，圖臻商貿(mào)公司向上海豐誠物業(yè)管理有限公司重慶分公司提交裝修申請表，申請進(jìn)場施工裝修，施工日期為2015年8月31日至2015年10月30日止。

2015年9月17日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司作出《關(guān)于開業(yè)時間逾期的函》載明：“根據(jù)貴我雙方所簽訂重慶天地B3石屋商鋪的《租賃合同》之約定，該鋪的裝修期為2015年6月15日至2015年7月14日，開業(yè)時間為2015年7月15日。截止到本函發(fā)出之日，貴鋪仍處于裝修狀態(tài)，開業(yè)時間已嚴(yán)重逾期，違背了《租賃合同》的相關(guān)約定。現(xiàn)特此函告提醒貴司已違約，我司將保留追究貴司一切法律責(zé)任的權(quán)利！特別提示：根據(jù)合同相關(guān)約定若逾期開業(yè)，我司將收取3000元/天違約金”。2015年9月30日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司發(fā)出《關(guān)于重慶天地租戶違約的通知函》載明：“圖臻商貿(mào)公司：貴我雙方于2015年5月26日就貴司租賃我司位于重慶市瑞天路152號石屋店鋪簽訂了《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”），租賃合同第十三條及合同附件對于費(fèi)用繳納及開業(yè)事項(xiàng)有如下約定：甲方有權(quán)在以上事件發(fā)生的任何時間提前收回該房屋及我方提供之設(shè)備，本合同提前終止，乙方已經(jīng)交付的保證金不予退還：（1）、若乙方拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)或推廣費(fèi)、保證金、公用事業(yè)費(fèi)押金、公用事業(yè)費(fèi)及其他應(yīng)付費(fèi)用超過十四天。（2）、乙方逾期開業(yè)超過60天。若乙方逾期開業(yè)，每逾期一天，應(yīng)按照每天人民幣3000元的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。按租賃合同約定，貴司應(yīng)于合同簽署時（即2015年5月26日）向我司支付保證金三分之二金額。但貴司繳納保證金的時間是2015年7月29日，已超過租賃合同約定的十四天。另，截止到本函發(fā)出之日，貴司仍處于裝修狀態(tài)，無法按租賃合同約定的開業(yè)日期（合同附表九約定：開業(yè)日期不得遲于2015年7月15日）開業(yè)，貴司應(yīng)按照租賃合同約定每天人民幣3000元的標(biāo)準(zhǔn)向我司支付違約金，截止本函發(fā)出之日，違約金共計(jì)人民幣225000元，且開業(yè)逾期已超過60日，我司有權(quán)提前收回房屋。我司鄭重函告貴司，貴司的上述行為已嚴(yán)重違約，我司將按租賃合同的約定收取違約金。同時，我司保留解除租賃合同并追究違約責(zé)任的權(quán)利，由此產(chǎn)生的一切后果由貴司自行承擔(dān)！”

2015年10月27日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司發(fā)出《關(guān)于解除租賃合同函》載明：“圖臻商貿(mào)公司：貴我雙方于2015年5月26日就貴司租賃我司違約重慶市瑞天路152號石屋店鋪簽訂了《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”）。根據(jù)《租賃合同》附表九約定，貴司開業(yè)時間不得遲于2015年7月15日，每逾期一天應(yīng)按照每天人民幣3000元的標(biāo)準(zhǔn)向我司支付違約金。然而，貴司未能于上述約定日期開業(yè)。2015年9月30日，我司向貴司發(fā)出《關(guān)于重慶市天地租戶違約的通知函》，要求貴司盡快開業(yè)，但遺憾的是截止2015年10月27日，貴司仍未開業(yè)，且無任何開業(yè)跡象。貴司的上述行為已嚴(yán)重違反《租賃合同》約定，我司現(xiàn)依據(jù)《租賃合同》第13.3條約定，于2015年10月28日解除與貴司的《租賃合同》，并向貴司做如下告知：1、請貴司接到本函后立即前往我司，結(jié)清因貴司逾期開業(yè)產(chǎn)生的違約金共計(jì)315000.00元（逾期結(jié)算截止于2015年10月28日）。2、在貴司按照本函第一條要求結(jié)清費(fèi)用后，請于2015年11月1日前自行將滯留在租賃商鋪內(nèi)的所有物品撤離該租賃商鋪，將該商鋪恢復(fù)至交付時的狀態(tài)并完善交還手續(xù)，否則貴司在該商鋪內(nèi)遺留的任何裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、物品等均視為放棄了所有權(quán)及一切權(quán)利，我司有權(quán)自行予以處置（包括作為垃圾予以處理等），而無給予貴司任何補(bǔ)償，同時貴司還將按合同第137條及13.8條之約定承擔(dān)逾期歸還房屋的違約責(zé)任。3、鑒于貴司已嚴(yán)重違反合同約定，我司已收取的保證金計(jì)54000元將不予退還。同時，因貴司的嚴(yán)重違約行為給我司造成的一切損失仍由貴司承擔(dān)。若貴司接本函后仍不履行相關(guān)義務(wù)，我司將保留向司法機(jī)關(guān)起訴的權(quán)利！”2015年10月29日，圖臻商貿(mào)公司收到上述函件。

2015年11月2日，圖臻商貿(mào)公司向瑞安房地產(chǎn)公司作出《關(guān)于：關(guān)于解除《租賃合同》函的復(fù)函》載明：“貴司與我司于2015年5月26日就我司租賃貴司位于重慶市瑞天路152號店鋪簽訂了《房屋租賃合同》（以下“合同”）。合同簽訂后，雙方就房屋的業(yè)態(tài)、裝修等租賃事宜多次商議，貴司要求我司預(yù)先提交房屋的裝修方案、外觀設(shè)計(jì)圖及施工圖并經(jīng)貴司審批后方可施工。我司同意貴司的要求并向貴司提交了上述方案，但貴司不斷修改和調(diào)整上述方案直至本年九月中旬才作出最終審批。隨后我司立即開始施工。貴司審批的拖延，已致使我司蒙受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，煩請貴司謝總查實(shí)相關(guān)情況。收到貴司發(fā)送的關(guān)于解除《租賃合同》函后，為了減少更大的經(jīng)濟(jì)損失，我司已暫停裝修工程，煩請貴司盡快確認(rèn)是否解除合同。如貴司解除合同，我司將向貴司歸還房屋，貴司須即時全額返還我司已繳納的所有費(fèi)用（包括但不限于租金、物業(yè)管理費(fèi)或推廣費(fèi)、保證金、公用事業(yè)費(fèi)押金、公共事業(yè)費(fèi)及施工保證金等），并賠償我司已履行合同（包括但不限于裝修費(fèi)、施工費(fèi)等等）而遭受的一切損失?！?/p>

2015年11月5日，瑞安房地產(chǎn)公司向圖臻商貿(mào)公司作出《回函》載明：“圖臻商貿(mào)公司：來函已收悉，就貴司的函件作如下說明：1、按租賃合同第六條之約定“乙方必須遵循租戶裝修手冊安排設(shè)計(jì)、裝修事宜，在對該房屋進(jìn)行裝修（包括但不限于照明、裝飾、內(nèi)部隔斷等）或安裝消防、機(jī)電空調(diào)等設(shè)備時必須事先向甲方或商場管理公司遞交裝修、裝飾設(shè)計(jì)圖紙，在獲得甲方或商場管理公司書面同意后方可施工”，我司遵照合同約定對貴司提交的圖紙進(jìn)行正常審核，貴司提交裝修方案須符合相關(guān)基數(shù)規(guī)范及裝修指引的規(guī)定，否則我司有權(quán)要求貴司對裝修方案進(jìn)行修改，并出具審核意見。2、按合同約定接鋪時間為2015年6月5日，貴司接鋪后一直未辦理裝修進(jìn)場手續(xù)，并拒絕繳納相關(guān)費(fèi)用（包括但不限于繳納保證金、物業(yè)管理費(fèi)、辦理裝修保險(xiǎn)等），經(jīng)我司多次提醒，貴司于2015年8月30日方才繳納費(fèi)用辦理完畢裝修進(jìn)場手續(xù)。3、本著為客戶負(fù)責(zé)，為了裝修的順利進(jìn)行，我司在貴司未完善裝修手續(xù)的情形下，破例按正常流程對貴司的裝修方案進(jìn)行了審核，因貴司未按《租戶裝修手冊》對裝修方案進(jìn)行報(bào)批和修改，導(dǎo)致無法通過審核。4、按合同13.3.5條約定，“若乙方逾期開業(yè)超過60天，甲方有權(quán)提前收回該房屋及甲方提供之設(shè)備，租賃期限提前終止。”合同約定開業(yè)日期為2015年7月15日，截止到解除合同函發(fā)出之日（2015年10月28日），貴司仍未完成開業(yè)事項(xiàng)。貴司已逾期開業(yè)超過60天，嚴(yán)重違反合同約定，我司按合同第13.2條約定提前終止合同，貴司已交付的保證金不予退還，且貴司還應(yīng)另行承擔(dān)違約責(zé)任。5、我司于2015年10月28日發(fā)出的租賃合同解除函，貴司已于2015年10月29日簽收，按合同14.5條約定，簽收之日即視為送達(dá)。租賃合同解除函生效，我司與貴司的租賃合同已于2015年10月29日解除。6、我司鄭重提醒貴司，請貴司按租賃合同解除函的提示盡快完善解除合同后的相關(guān)事宜（包括但不限于繳清欠費(fèi)，返還房屋等）。否則，由此造成的一切損失由貴司承擔(dān)，我司將保留追究貴司法律責(zé)任的權(quán)利。”

本案審理中，瑞安房地產(chǎn)公司確認(rèn)在圖臻商貿(mào)公司于2015年10月29日收到《關(guān)于解除租賃合同函》后，瑞安房地產(chǎn)公司將涉案房屋鎖上收回。

一審法院認(rèn)為，圖臻商貿(mào)公司與瑞安房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容合法，應(yīng)認(rèn)定為有效，對合同雙方均具有約束力。

關(guān)于本訴的處理。關(guān)于圖臻商貿(mào)公司請求確認(rèn)合同解除行為無效的問題。綜合圖臻商貿(mào)公司與瑞安房地產(chǎn)公司舉示的證據(jù)，可以認(rèn)定就合同義務(wù)的履行而言，瑞安房地產(chǎn)公司作為出租人積極履行了對涉案房屋裝修方案的審核，并就圖臻商貿(mào)公司對涉案房屋進(jìn)場施工、要求圖臻商貿(mào)公司交納合同約定的保證金、租金、公用事業(yè)押金、推廣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用以及涉案房屋的開業(yè)時間等事項(xiàng)進(jìn)行了相應(yīng)的催促和提示、告知。而圖臻商貿(mào)公司作為承租人，一方面未在合同約定的期限內(nèi)對涉案房屋進(jìn)行裝修，在涉案房屋裝修施工延期進(jìn)場的情況下，圖臻商貿(mào)公司仍未在回彈力期限內(nèi)開業(yè)經(jīng)營，另一方面圖臻商貿(mào)公司就涉案房屋的保證金、租金、公用事業(yè)押金、推廣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的支付時間已超過合同約定的時間，根據(jù)雙方合同約定，瑞安房地產(chǎn)公司雖接受圖臻商貿(mào)公司補(bǔ)交的租金及費(fèi)用，但不視為瑞安房地產(chǎn)公司放棄向圖臻商貿(mào)公司追究違約責(zé)任的權(quán)利。通過以上分析，足以認(rèn)定系圖臻商貿(mào)公司違約在先，依照雙方簽訂《房屋租賃合同》第13.3條約定及合同附件九的約定，瑞安房地產(chǎn)公司享有合同解除權(quán)，合同解除時間以解除函到圖臻商貿(mào)公司為準(zhǔn)即2015年10月29日。關(guān)于圖臻商貿(mào)公司訴稱瑞安房地產(chǎn)公司解除合同函中載明的第13.3條約定不存在的問題，綜合雙方簽訂的《租賃合同》第13.2條此后的條款來看，該《租賃合同》中存在筆誤，合同第17頁所載明的13.2條應(yīng)為合同的第13.3條約定，綜上，瑞安房地產(chǎn)公司行使合同解除權(quán)符合雙方約定和法律規(guī)定，并無不妥，一審法院對圖臻商貿(mào)公司關(guān)于確認(rèn)解除合同行為無效的請求不予支持。關(guān)于保證金的問題，雙方簽訂的合同13.3條約定有本合同提前終止的，乙方已經(jīng)交付的保證金不予退還，該約定系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)法律規(guī)定，圖臻商貿(mào)公司現(xiàn)請求退還保證金與雙方約定不符，一審法院不予支持。圖臻商貿(mào)公司要求因解除合同的損失649072.87元的請求，圖臻商貿(mào)公司未舉示證據(jù)證明該損失是因瑞安房地產(chǎn)公司違約造成，故一審法院對此不予支持。

關(guān)于反訴的處理，瑞安房地產(chǎn)公司請求確認(rèn)合同于2015年10月29日解除，圖臻商貿(mào)公司對此也無異議，故一審法院對此予以確認(rèn)。關(guān)于無償裝修期間的租金問題，鑒于雙方合同中有圖臻商貿(mào)公司違約的，應(yīng)按合同首筆租金（若有保底租金和提成租金，則按保底租金）標(biāo)準(zhǔn)向瑞安房地產(chǎn)公司支付相當(dāng)于圖臻商貿(mào)公司已經(jīng)享用的無償裝修期間之租金，故一審法院對無償裝修期間租金按雙方約定的保底租金20700元予以主張。關(guān)于逾期開業(yè)違約金問題，雙方合同中約定逾期開業(yè)違約金按3000元每天計(jì)算，并請求支付剩余租賃期租金92460元，瑞安房地產(chǎn)公司未舉示證據(jù)證明該費(fèi)用產(chǎn)生的合理性和必要性，圖臻商貿(mào)公司請求予以調(diào)整符合法律規(guī)定，一審法院酌情調(diào)整為以雙方合同約定的保底租金20700元的30%計(jì)算即20700元×0.3=6210元。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十六條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：“一、確認(rèn)原告重慶圖臻商貿(mào)有限公司與被告重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于2015年5月26日簽訂的《房屋租賃合同》于2015年10月29日解除；二、原告重慶圖臻商貿(mào)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被告重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司租金20700元；三、原告重慶圖臻商貿(mào)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被告重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司6210元逾期開業(yè)違約金；四、駁回原告重慶圖臻商貿(mào)有限公司的全部訴訟請求；五、駁回被告重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的其他反訴請求。本案本訴案件受理費(fèi)收取10907元，由原告重慶圖臻商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)；本案反訴案件受理費(fèi)收取3861元，由原告重慶圖臻商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)2000元，由被告重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)1861元”。

本院二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)相同。本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，圖臻商貿(mào)公司上訴認(rèn)為其逾期開業(yè)系瑞安房地產(chǎn)公司拖延辦理裝修審核義務(wù)所致。根據(jù)雙方舉示的證據(jù)，圖臻商貿(mào)公司存在提交的審核材料不符合要求且未及時整改致審核持續(xù)較長時間，瑞安房地產(chǎn)公司已經(jīng)積極履行了裝修審核義務(wù)。故圖臻商貿(mào)公司的該上訴理由本院不予支持。

關(guān)于圖臻商貿(mào)公司上訴瑞安房地產(chǎn)公司已經(jīng)放棄了租賃合同單方解除權(quán)問題。合同解除權(quán)是一項(xiàng)基本的合同權(quán)利，行為人放棄解除權(quán)應(yīng)當(dāng)有明確的意思表示或基于法律規(guī)定。行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時，才可以視為意思表示。圖臻商貿(mào)公司與瑞安房地產(chǎn)公司在合同13.3條約定圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)超過60天時，瑞安房地產(chǎn)公司有權(quán)提前收回案涉房屋，在附表九中約定圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)超過45天的，瑞安房地產(chǎn)公司有權(quán)提前收回案涉房屋，雙方約定了兩個時間。按照45天計(jì)算，瑞安房地產(chǎn)公司于2015年8月29日其合同解除權(quán)成就；按照60天計(jì)算，瑞安房地產(chǎn)公司于2015年9月13日其合同解除權(quán)成就。瑞安房地產(chǎn)公司于2015年8月5日向圖臻商貿(mào)公司回函，要求圖臻商貿(mào)公司“加快裝修進(jìn)度盡快開業(yè)”。由于此時，瑞安房地產(chǎn)公司因圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)解除合同的權(quán)利還未成就，瑞安房地產(chǎn)公司還未享有合同解除權(quán)，且雙方租賃合同還處于履行期間，其回函要求圖臻商貿(mào)公司“加快裝修進(jìn)度盡快開業(yè)”是催促圖臻商貿(mào)公司繼續(xù)履行合同義務(wù)，并不能視為其已經(jīng)放棄合同解除權(quán)。在瑞安房地產(chǎn)公司因圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)的合同解除權(quán)成就后，瑞安房地產(chǎn)公司通過函件只是告知圖臻商貿(mào)公司已經(jīng)違約，并未通過明示的方式告知圖臻商貿(mào)公司放棄合同解除權(quán)。而圖臻商貿(mào)公司于2015年8月31日向上海豐誠物業(yè)管理有限公司重慶分公司提交裝修申請表，申請進(jìn)場施工裝修，但上海豐誠物業(yè)管理有限公司重慶分公司的同意并不能視為瑞安房地產(chǎn)公司的同意，且瑞安房地產(chǎn)公司收取租金也系因圖臻商貿(mào)公司占用案涉房屋至2015年10月底而應(yīng)收取該期間的租金。故該兩行為并不能視為瑞安房地產(chǎn)公司以默示方式同意繼續(xù)履行合同而放棄了合同解除權(quán)。

圖臻商貿(mào)公司與瑞安房地產(chǎn)公司租賃合同約定裝修期僅1個月，而圖臻商貿(mào)公司2015年7月30日達(dá)到進(jìn)場裝修條件時至瑞安房地產(chǎn)公司2015年10月27日發(fā)函解除合同時長達(dá)近3個月的時間，按照雙方約定的裝修期，圖臻商貿(mào)公司本可以在已經(jīng)具備進(jìn)場裝修條件之后的1個月內(nèi)完成裝修，但其卻在具備進(jìn)場裝修條件1個月之后才提交裝修申請，且在2個月的時間內(nèi)仍未完成裝修開業(yè)。瑞安房地產(chǎn)公司未在合同解除權(quán)成就時就行使合同解除權(quán)，而是延緩圖臻商貿(mào)公司開業(yè)時間。但由于圖臻商貿(mào)公司的原因遲遲未開業(yè)，根本上違反了合同約定。根據(jù)合同約定，在圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)超過約定時間時，瑞安房地產(chǎn)公司可以解除合同。故一審判決不支持圖臻商貿(mào)公司確認(rèn)解除合同行為無效的請求正確。圖臻商貿(mào)公司逾期開業(yè)致合同被解除，其要求退還保證金與雙方約定不符，而合同被解除非因瑞安房地產(chǎn)公司所致，其要求賠償損失的請求不存在事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院支持瑞安房地產(chǎn)公司的訴訟請求符合雙方約定和法律規(guī)定。

綜上所述，重慶圖臻商貿(mào)有限公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)14768元，由重慶圖臻商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　胡智勇

審 判 員　倪洪杰

審 判 員　夏興蕓

二〇二一年三月二十二日

法官助理　吳曉亮

書 記 員　梁詩玉