上訴人（原審原告）：劉家軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市彭水苗族土家族自治縣。

委托訴訟代理人：李雪芹，重慶光界律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：吳秋霜，重慶光界律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審原告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市彭水苗族土家族自治縣。

委托訴訟代理人：李雪芹，重慶光界律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：吳秋霜，重慶光界律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：謝某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市彭水苗族土家族自治縣。

委托訴訟代理人：姚恒均，重慶市彭水縣郁山法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人劉家軍、劉某某因與被上訴人謝某房屋買賣合同糾紛一案，不服彭水苗族土家族自治縣人民法院（2020）渝0243民初3975號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。訴訟中，本院于2021年1月12日對(duì)上訴人劉家軍、劉某某的共同委托訴訟代理人李雪芹、吳秋霜、被上訴人謝某的委托訴訟代理人姚恒均進(jìn)行詢問(wèn)調(diào)查。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉家軍、劉某某上訴請(qǐng)求：一、撤銷彭水苗族土家族自治縣人民法院（2020）渝0243民初3975號(hào)民事判決；二、改判支持上訴人一審訴訟請(qǐng)求；三、判令由被上訴人承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。上訴事實(shí)和理由：原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)。2020年5月7日，劉家軍、劉某某和謝某達(dá)成的《房屋買賣變更協(xié)議》沒(méi)有劉某某和謝某簽字確認(rèn)，且劉某某明確表示不認(rèn)可該協(xié)議。2016年8月19日劉家軍、劉某某與謝某達(dá)成《房屋買賣協(xié)議》，被上訴人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)，一審不支持上訴人的訴訟請(qǐng)求明顯錯(cuò)誤。被上訴人應(yīng)承擔(dān)交付房屋的合同義務(wù)，但由于被上訴人已經(jīng)無(wú)法向上訴人交付房屋的情況下應(yīng)承擔(dān)賠償損失及相應(yīng)違約責(zé)任。

被上訴人謝某答辯稱，2020年5月7日的《房屋買賣變更協(xié)議》是對(duì)2016年8月19日的《房屋買賣協(xié)議》的變更，應(yīng)當(dāng)按照變更后的協(xié)議履行合同義務(wù)，謝某給付款項(xiàng)的期限未到，應(yīng)當(dāng)駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，建議二審法院駁回上訴，維持原判。

劉家軍、劉某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判決謝某向劉家軍、劉某某立即支付未能交付三套房屋的損失300,000元（每套100,000元計(jì)，三套共計(jì)300,000元）；2.判決謝某向劉家軍、劉某某支付違約金100,000元；3.謝某承擔(dān)本案案件受理費(fèi)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：劉家軍、劉某某系父子關(guān)系。2016年8月19日，劉家軍、劉某某與謝某達(dá)成《房屋買賣協(xié)議》，就劉家軍之妻、劉某某之母王春英的名義，于2006年11月25日受讓案外人薛長(zhǎng)江所有的位于重慶市彭水苗族土家族自治縣郁山鎮(zhèn)白馬社區(qū)一組（原龍井居委）的自建房三間一層（郁房權(quán)字第X**）及廚房附屬設(shè)施、空壩等一并出售給謝某，在《房屋買賣協(xié)議》中約定：“一、由出售人將受讓位于現(xiàn)郁山鎮(zhèn)白馬一組（原龍井居委）的磚混、水泥、鋼筋板房三間一樓的房屋（（郁房權(quán)字第X**及廚房附屬設(shè)施空壩等房屋室內(nèi)裝修含門、窗及三通、全部轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買人。二、由購(gòu)買人在出售人的出售房屋及附屬設(shè)施、空壩等房屋內(nèi)進(jìn)行拆房建房；在購(gòu)買人將新的磚混、水泥、鋼筋板房建好后，由二出售人歸四套僅安裝好的鋁合金玻璃窗清水房房屋作購(gòu)買人支付的購(gòu)房款，該四套房屋除新建房屋第二層僅由出售人選一套外其余三套由出售人在第二層以上（不含第二層）任意挑選?！?、如一方違約，除賠償未違約方全部損失外，另由違約方支付違約金10萬(wàn)元給未違約方。……”。劉家軍、劉某某和謝某均在該協(xié)議上簽名捺印。

《房屋買賣協(xié)議》簽訂后，謝某將原自建房三間一層及廚房附屬設(shè)施拆除，在原址上重新修建了8層樓房屋一棟。該8層樓新建自建房至今未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

2016年8月20日，劉某某向謝某借款30,000元，并出具《借條》，載明：“今借到謝某3萬(wàn)元（叁萬(wàn)元）（新建房屋賣出去一套歸還，期間不收取利息）借款人：劉某某借款日期：2016.8.20”。自《房屋買賣協(xié)議》簽訂后，劉某某通過(guò)微信的方式，多次聯(lián)系謝某，要求謝某按每套房屋100,000元的價(jià)格支付該協(xié)議中約定的三套房屋的購(gòu)房款項(xiàng)共計(jì)300,000元，并表示認(rèn)可抵扣其從謝某的部分借款，此外，劉某某還要求謝某將余款盡快予以支付。

2020年5月7日，劉家軍、劉某某和謝某達(dá)成《房屋買賣變更協(xié)議》約定：“上列三協(xié)議人于2016年8月19日達(dá)成房屋買賣協(xié)議，現(xiàn)對(duì)原協(xié)議第二條中的‘在購(gòu)買人將新的磚混、水泥、鋼筋板房建好后，由二出售人歸四套僅安裝好的鋁合金玻璃窗清水房房屋作購(gòu)買人支付的購(gòu)房款，該四套房屋除新建房屋第二層僅由出售人選一套外其余三套由出售人在第二層以上（不含第二層）任意挑選?！兏鼮椤摋澐课菀远h(huán)路為平面的第六層6-3號(hào)套房屬于出售人劉某某永久所有和使用外（作抵謝某交的一部分購(gòu)房款），其余三套房屋共計(jì)折價(jià)為30萬(wàn)元，由購(gòu)買人謝某以30萬(wàn)元人民幣支付給出售人劉某某，支付時(shí)間為2021年農(nóng)歷臘月底以內(nèi)付清，如到期未付清按所欠金額每月2%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算資金利息’”。劉家軍在該《房屋買賣變更協(xié)議》上簽名捺印。劉某某當(dāng)庭表示，該《房屋買賣變更協(xié)議》屬實(shí)，系其父親即劉家軍本人簽名捺印。

庭審中，謝某舉示了一份手書《房屋買賣協(xié)議》，聲稱系劉某某自己書寫，拍照后通過(guò)微信發(fā)送給謝某，該協(xié)議載明：“謝洋：3,000+5,000+5,000+1,000（2019年最后一次借，即2019.7.9借了1,000轉(zhuǎn)賬）。也就是14,000加之前當(dāng)初簽的合同時(shí)借了30,000，就是44,000.每套房子價(jià)值10萬(wàn)（無(wú)論賣高賣低都是你的，只保值10萬(wàn)）就是30萬(wàn)，去掉44,000，就是25萬(wàn)6千。25萬(wàn)6千，最遲在2020年12月31日之前全部結(jié)清給出售方，否則造成的一切法律后果由違約方承擔(dān)。雙方簽字按手印生效?！眲⒛衬钞?dāng)庭表示，該份手寫《房屋買賣協(xié)議》確系其本人書寫，并通過(guò)微信發(fā)送給謝某。

庭審中，謝某陳述，在2020年5月，劉某某從重慶城區(qū)回到郁山鎮(zhèn)白馬社區(qū)一組，找到謝某，要求重新選擇房屋，通過(guò)協(xié)商，劉某某選擇了6-X號(hào)、2-X號(hào)、3-X號(hào)、X-1號(hào)共計(jì)四套房屋。劉某某陳述，因謝某一直沒(méi)有支付三套房屋的價(jià)款，所有才在2020年5月找到謝某要求重新選擇房屋。

審理中，劉某某、謝某均認(rèn)可該新建自建房中6-X號(hào)房屋用于劉家軍、劉某某居住；對(duì)劉某某于2020年5月所選定的2-X號(hào)、3-X號(hào)、X-1號(hào)三套房屋，劉某某、謝某均認(rèn)可每套房屋價(jià)值100,000元，三套房屋共計(jì)300,000元。謝某陳述，該新建自建房中2-X號(hào)、3-X號(hào)、X-1號(hào)三套房屋現(xiàn)均已出售，無(wú)法交付劉家軍、劉某某。

一審法院認(rèn)為，本案是一起房屋買賣合同糾紛。2016年8月19日，劉家軍、劉某某與謝某達(dá)成了一致意見(jiàn)，就賣房、拆房、建房等相關(guān)事宜達(dá)成了書面協(xié)議，根據(jù)當(dāng)日達(dá)成的《房屋買賣協(xié)議》中第二條內(nèi)容可知，該協(xié)議中的對(duì)價(jià)實(shí)質(zhì)是謝某以建成后房屋中的四套房屋作為買房款，支付劉家軍、劉某某，是以特定物作為對(duì)價(jià)履行的一種方式。房屋買賣合同作為買賣關(guān)系中的一種，具有特殊性、專有性、時(shí)效性和金錢給付的義務(wù)。房屋買賣合同具有相對(duì)性和排他性，出售人作為房屋的所有權(quán)人或者取得房屋所有權(quán)人的授權(quán)委托，將房屋出售給購(gòu)買人，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的房屋買賣合同，購(gòu)買人應(yīng)按照合同約定履行對(duì)價(jià)義務(wù)。本案中，謝某作為購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)向出售人即劉家軍、劉某某支付購(gòu)房款項(xiàng)。經(jīng)雙方協(xié)商，謝某以新建自建房中的四套房屋作抵購(gòu)房款項(xiàng)（其中除自住房屋一套以外，另外三套房屋每套房屋價(jià)值100,000元，共計(jì)300,000元），得到了劉家軍、劉某某的認(rèn)可，并不違反法律強(qiáng)制規(guī)定，該協(xié)議約定內(nèi)容對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束性。

其次，結(jié)合審理中雙方舉示的證據(jù)，以及查明的事實(shí)，在劉家軍、劉某某與謝某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，至謝某新建自建房建成之后，劉家軍、劉某某并未按照《房屋買賣協(xié)議》約定的內(nèi)容選定作抵購(gòu)房款項(xiàng)的四套房屋，反而是劉某某一直通過(guò)微信的方式要求謝某直接支付購(gòu)房款項(xiàng)，并認(rèn)可抵扣其之前的部分借款。按照買賣合同關(guān)系而言，購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行對(duì)價(jià)義務(wù)，具有債的明顯特性，而該《房屋買賣協(xié)議》中的約定，是以新建自建房作抵購(gòu)房款項(xiàng)，直接交付出售人，是特定物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，具有物權(quán)的明顯特征，本質(zhì)上是債權(quán)轉(zhuǎn)化成物權(quán)，本案中，劉某某堅(jiān)持要求謝某支付購(gòu)房款項(xiàng)，顯然與原、被告之間于2016年8月19日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》約定內(nèi)容相違背。

然后，審理中劉某某手書一份《房屋買賣協(xié)議》，其內(nèi)容均在要求謝某支付購(gòu)房款項(xiàng)，并抵扣其之前的部分借款，要求謝某按期支付購(gòu)房余款，雖該份手書《房屋買賣協(xié)議》中，雙方均未簽名捺印，但結(jié)合劉某某的當(dāng)庭陳述，以及劉某某與謝某之間的微信聊天記錄可以推斷出，劉某某旨在向謝某催收購(gòu)房款項(xiàng)，而非按照2016年8月19日劉家軍、劉某某與謝某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》中約定的以新建自建房作抵購(gòu)房款項(xiàng)。此外，在落款為2020年5月7日的《房屋買賣變更協(xié)議》中，對(duì)2016年8月19日的《房屋買賣協(xié)議》中第二條內(nèi)容進(jìn)行了變更，將特定物即三套房屋的交付變更為了金錢給付義務(wù)，再次將物權(quán)轉(zhuǎn)化為了債權(quán)。劉家軍在該變更協(xié)議中簽名捺印，審理中劉某某認(rèn)可系劉家軍本人簽名捺印。根據(jù)劉家軍、劉某某的前述種種行為，一審法院認(rèn)為變更后的協(xié)議雖只有劉家軍一人簽名捺印，內(nèi)容存在瑕疵，但確系劉家軍、劉某某的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)予以尊重。故，按照變更后的協(xié)議內(nèi)容，謝某應(yīng)當(dāng)按期向劉家軍、劉某某支付約定的購(gòu)房款項(xiàng)，而不需要向劉家軍、劉某某交付房屋，因變更后的協(xié)議履行期限尚未屆滿，劉家軍、劉某某訴請(qǐng)的違約請(qǐng)求在本案中不能成立。

關(guān)于劉家軍、劉某某訴請(qǐng)的謝某立即支付因無(wú)法交付新建自建房中的三套房的損失的問(wèn)題。前文已評(píng)述本案本質(zhì)上是劉家軍、劉某某要求謝某通過(guò)現(xiàn)金方式支付購(gòu)房款項(xiàng)，并非是特定物即以新建自建房中的三套房作抵購(gòu)房款項(xiàng)，且謝某新建自建房已建成多年，劉家軍、劉某某一直未提出以房抵款，亦未選定具體樓層、房號(hào)的房屋，反而是自始向謝某催收購(gòu)房款項(xiàng)，直至本案訴訟前，劉家軍、劉某某催收購(gòu)房款項(xiàng)未果，才在2020年5月提出重新選定抵款的房屋。劉家軍、劉某某之訴請(qǐng)內(nèi)容有違誠(chéng)實(shí)信用的根本，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議相對(duì)人事先的約定嚴(yán)格進(jìn)行履行。另外，關(guān)于劉某某訴稱謝某一直未支付購(gòu)房款項(xiàng)問(wèn)題，建議其按照合同約定內(nèi)容期限屆滿后，另行通過(guò)合法途徑尋求解決。

最后，關(guān)于謝某辯稱委托售房問(wèn)題。謝某的辯稱理由沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，亦未舉示證據(jù)證明取得劉家軍、劉某某的授權(quán)委托，是否存在委托售房事宜與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，不予評(píng)述。

在日常生活、生產(chǎn)中，民事主體應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則和誠(chéng)信原則。誠(chéng)信是人與人交往的基石，無(wú)信而不立本，無(wú)誠(chéng)而不立世。民事主體中相對(duì)人的法律關(guān)系調(diào)整是整個(gè)社會(huì)活動(dòng)中的構(gòu)成單元，民事相對(duì)人應(yīng)當(dāng)按照口頭約定或者書面約定，嚴(yán)格履行自己的義務(wù)，行使自己的權(quán)利，做到言之有信，于法可據(jù)，方能構(gòu)建和諧、公平、正義的法治社會(huì)。

綜上，遂依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第五條、第七條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十條、第一百三十一條、第一百五十九條、第一百六十一條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回劉家軍、劉某某的訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)7,300元（已由劉家軍、劉某某預(yù)交3,650元），減半收取計(jì)3,650元，由劉家軍、劉某某負(fù)擔(dān)。

二審審理查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：2020年5月7日《房屋買賣變更協(xié)議》是否是對(duì)2016年8月19日《房屋買賣協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行了變更，劉家軍、劉某某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否支持。

首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條第一款規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。雖2020年5月7日《房屋買賣變更協(xié)議》上只有劉家軍簽名，但事后劉某某與謝某之間的微信聊天記錄可以證明劉某某認(rèn)可了《房屋買賣變更協(xié)議》內(nèi)容，且謝某也明確表示承認(rèn)《房屋買賣變更協(xié)議》。其次，即2020年5月7日《房屋買賣變更協(xié)議》內(nèi)容系對(duì)三方于2016年8月19日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》協(xié)議內(nèi)容部分更變，具體內(nèi)容為：該棟房屋以二環(huán)路為平面的第六層6-X號(hào)套房屬于出售人劉某某永久所有和使用外（作抵謝某交的一部分購(gòu)房款），其余三套房屋共計(jì)折價(jià)為30萬(wàn)元，由購(gòu)買人謝某以30萬(wàn)元人民幣支付給出售人劉某某，支付時(shí)間為2021年農(nóng)歷臘月底以內(nèi)付清，如到期未付清按所欠金額每月2%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算資金利息。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百六十條規(guī)定，民事法律行為可以附期限，但是按照其性質(zhì)不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行為，自期限屆至?xí)r生效。附終止期限的民事法律行為，自期限屆滿時(shí)失效。本案中，劉家軍、劉某某請(qǐng)求謝某支付房款的時(shí)間在一審判決前并未到期，故一審法院判決駁回劉家軍、劉某某并無(wú)不當(dāng)。當(dāng)三方簽訂的《房屋買賣變更協(xié)議》約定的付清期限屆滿后，劉家軍、劉某某可以另行向謝某主張相應(yīng)權(quán)利。

綜上所述，劉家軍、劉某某的上訴理由不能成立，其上訴請(qǐng)求本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)7,300元，由上訴人劉家軍、劉某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　何慶華

審 判 員　黃　飛

審 判 員　彭松濤

二〇二一年一月二十七日

法官助理　魏國(guó)君

書 記 員　吳松濤