上訴人（原審被告）：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市黔江區(qū)。

上訴人（原審被告）：帥某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市黔江區(qū)。

委托訴訟代理人：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市黔江區(qū)。

被上訴人（原審原告）：重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司，住所地重慶市黔江區(qū)正陽(yáng)街道朝陽(yáng)社區(qū)武陵大道18號(hào)（武陵山農(nóng)副產(chǎn)品物流交易中心），統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500114056468112J。

法定代表人：蔡陵，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：冉赟，重慶金訟律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：劉念，重慶金訟律師事務(wù)所律師。

上訴人張某、帥某某因與被上訴人重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市黔江區(qū)人民法院（2020）渝0114民初5292號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人張某、帥某某上訴請(qǐng)求：一、撤銷(xiāo)重慶市黔江區(qū)人民法院(2020)渝0114民初5292號(hào)民事判決，改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審；二、被上訴人承擔(dān)本案一、二審案件受理費(fèi)。事實(shí)及理由:一、一審判決將租金計(jì)算到2020年6月22日是錯(cuò)誤的。2016年9月23日，被上訴人(甲方)與二上訴人（乙方）簽訂《租賃合同》，約定甲方將位于“黔江·民族風(fēng)情城”一期項(xiàng)目商鋪出租給乙方用于餐飲經(jīng)營(yíng)，商鋪建筑面積244.76平方米;還約定租賃期限五年(從2016年9月23日至2021年9月23日)，甲方給予乙方18個(gè)月免租期，合同簽訂后，二上訴人向被上訴人支付履約保證金24000元。在簽訂《租賃合同》后被上訴人又通知上訴人，要求將租期變更為三年，于是被上訴人與上訴人于當(dāng)日又簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將《租賃合同》中約定的租賃期限變更為三年，《補(bǔ)充協(xié)議》約定的條款與原《租賃合同》發(fā)生沖突時(shí)以本協(xié)議為準(zhǔn)。由此可知，上訴人與被上訴人之間的租賃期限由原來(lái)的五年變更為三年，即從2016年9月23日至2019年9月23日。1.2017年2月27日上訴人與被上訴人簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，確定被上訴人給予上訴人免租期30個(gè)月。2018年9月，上訴人與被上訴人已解除了租賃合同，而該期間處于免租期，因此，上訴人不應(yīng)支付租金。2.退一步講按被上訴人在一審中自認(rèn)2018年9月23日至2019年9月22日的租金交6個(gè)月免6個(gè)月，因此從2016年9月23日至2019年3月23日是免租期，截至到租賃期2019年9月23日，上訴人只應(yīng)支付6個(gè)月的租金73428元，減去上訴人交納的保證金24000元，代金券2400元，上訴人只應(yīng)向被上訴人支付租金47028元。而事實(shí)上被上訴人的政策是交4免費(fèi)8，上訴人只應(yīng)交4個(gè)月的租金，即48952元，減去上訴人交納的保證金24000元，代金券2400元，上訴人只應(yīng)向被上訴人支付租金22552元。二、一審判決漏列當(dāng)事人。2017年2月27日二上訴人和張倫超為乙方與被上訴人簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，張倫超也系承租人，也應(yīng)承擔(dān)支付租金的責(zé)任，應(yīng)為本案的一審被告。但一審法院明知這一事實(shí)，但未追加張倫超為一審被告，屬于程序違法，應(yīng)發(fā)回重審。

被上訴人重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司辯稱，一、上訴人上狀中訴稱的事實(shí)和理由不成立。1.上訴人與被上訴人簽訂了《租賃合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，租賃期間為五年，即2016年9月23日至2021年9月23日，上訴人欠繳租金的行為構(gòu)成嚴(yán)重違約，故上訴人應(yīng)向被上訴人支付足額租金。就算上訴人所述租賃期限從五年變更為三年，但2019年9月23日至2020年6月22日期間，上訴人也沒(méi)有騰退房屋，辦理退房手續(xù)，而是繼續(xù)承租，事實(shí)租賃合同成立，上訴人應(yīng)該支付拖欠的租金。2.原判沒(méi)有漏列當(dāng)事人?！堆a(bǔ)充協(xié)議》中雖然張倫超在最后一頁(yè)簽了字，但首頁(yè)只有兩位上訴人簽字?！蹲赓U合同》中只有兩位上訴人簽字，該合同是主合同，《補(bǔ)充協(xié)議》是從合同，被上訴人起訴時(shí)具有自由選擇權(quán)，張倫超不是必要訴訟參加人，原審法院沒(méi)有追加當(dāng)事人的義務(wù)，上訴人也沒(méi)有申請(qǐng)追加。二、原判認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，應(yīng)予維持。上訴人與被上訴人簽訂的《租賃合同》系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。上訴人長(zhǎng)期占用門(mén)面未予騰退，應(yīng)當(dāng)履行支付租金的義務(wù)。根據(jù)合同約定，上訴人應(yīng)當(dāng)支付被上訴人租金203395.56元，抵扣代金券2400元和履約保證金24000元后，上訴人還應(yīng)支付176995.56元。上訴人未按期交納租金，本應(yīng)根據(jù)合同約定支付違約金，被上訴人已于一審中予以放棄。被上訴人已經(jīng)給予上訴人各種租賃減免政策，無(wú)法經(jīng)營(yíng)時(shí)應(yīng)當(dāng)協(xié)商解除合同，退還租賃物，但上訴人長(zhǎng)期占用門(mén)面未予騰退，就應(yīng)繳納租金。三、一審法院適用法律正確。本案中租賃合同成立并生效，二上訴人欠繳租金事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，上訴人拖欠租金的行為嚴(yán)重侵害了被上訴人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)判決上訴人支付被上訴人租金176995.56元。

重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1．解除重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司與張某、帥某某之間的《商鋪?zhàn)赓U合同》；2．張某、帥某某向重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司支付租金203396元；3．張某、帥某某向重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司支付違約金（以203396元為基數(shù)，從2018年9月23日至支付完畢之日止按月息2%計(jì)算）；4．張某、帥某某承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年9月23日，重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司（甲方）與張某、帥某某（乙方）簽訂《租賃合同》，約定甲方將位于“黔江·民族風(fēng)情城”一期項(xiàng)目B棟X層X(jué)號(hào)商鋪出租給乙方用于餐飲經(jīng)營(yíng)，商鋪建筑面積244.76平方米；還約定租賃期限五年（從2016年9月23日至2021年9月23日），甲方給予乙方18個(gè)月免租期。關(guān)于租金，雙方約定乙方第二、三年按50元每月每平方米計(jì)算；第四年按59元每月每平方米計(jì)算；第五年按64元每月每平方米計(jì)算，租金按季度支付，乙方應(yīng)提前一個(gè)月支付下一季度租金。雙方在合同中約定乙方須向甲方支付履約保證金24000元。雙方在合同中還約定乙方逾期支付租金及合同約定需要繳納的其他費(fèi)用的，每逾期一日，乙方應(yīng)當(dāng)按照逾期支付金額的萬(wàn)分之五向甲方支付違約金。

合同簽訂后，張某、帥某某向重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司支付履約保證金24000元。張某、帥某某對(duì)承租的商鋪進(jìn)行裝修后經(jīng)營(yíng)“五谷雜糧”店，因生意不景氣，張某、帥某某于2017年12月停止?fàn)I業(yè)。停止?fàn)I業(yè)后，門(mén)面處于閑置狀態(tài)。在張某、帥某某經(jīng)營(yíng)商鋪期間，重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司根據(jù)自己招租的相關(guān)政策，給予張某、帥某某總計(jì)24個(gè)月的免租期（不含代金券可抵扣的6個(gè)月，如有），重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司認(rèn)可張某、帥某某代金券可抵扣租金2400元；且2018年9月23日至2019年9月22日的租金交6個(gè)月免6個(gè)月，需在2020年2月23日前支付第一筆租金36714元，2020年8月23日支付第二筆租金36714元。根據(jù)招租政策形成的《代金券合作協(xié)議書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》而張某、帥某某均未簽字，但張某、帥某某認(rèn)可重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司給予的優(yōu)惠政策。重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司計(jì)算租金截止日期為2020年6月22日。

庭審中，重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司與張某、帥某某均認(rèn)可張某、帥某某已于2020年7月1日將門(mén)面騰退后交還重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司，履約保證金可以用于抵扣租金。

一審法院認(rèn)為，本案系房屋租賃合同糾紛。重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司與張某、帥某某簽訂的《租賃合同》系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)合同雙方均具有法律約束力，雙方均應(yīng)根據(jù)合同的約定享有權(quán)利及履行義務(wù)。張某、帥某某承租門(mén)面后長(zhǎng)期閑置門(mén)面且已經(jīng)于2020年7月1日將門(mén)面騰退給重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司，重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司與張某、帥某某之間的租賃合同已終止履行，故對(duì)于重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司要求解除《租賃合同》的訴訟請(qǐng)求，予以支持。張某、帥某某辯稱重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司與張某、帥某某間的租賃合同已經(jīng)于2018年9月解除，但缺乏證據(jù)予以證明，且張某、帥某某長(zhǎng)期占用門(mén)面未予以騰退，故張某、帥某某的辯稱，不予采信。張某、帥某某作為承租人應(yīng)履行向出租人繳納租金的義務(wù)。根據(jù)《租賃合同》的約定及重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司給予張某、帥某某的減免租金政策，張某、帥某某應(yīng)支付租金情況為：1.于2020年2月23日前支付2018年9月23日至2019年9月22日期間的租金36714元（244.76平方米×50元/月·平方米×3月）；2.于2020年8月23日前支付2018年9月23日至2019年9月22日期間的租金36714元（244.76平方米×50元/月·平方米×3月）；3.于2019年9月23日前支付2019年9月23日至2019年12月22日期間的租金43322.52元（244.76平方米×59元/月·平方米×3月）；4.于2019年12月23日前支付2019年12月23日至2020年3月22日期間的租金43322.52元（244.76平方米×59元/月·平方米×3月）；5.于2020年3月23日前支付2020年3月23日至2020年6月22日期間的租金43322.52元（244.76平方米×59元/月·平方米×3月），租金總計(jì)203395.56元，抵扣代金券2400元以及履約保證金24000元后，張某、帥某某還應(yīng)支付重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司租金176995.56元。張某、帥某某未按期交納租金，本應(yīng)根據(jù)租賃合同約定支付違約金，現(xiàn)重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司自愿放棄要求張某、帥某某支付違約金，系其對(duì)民事權(quán)利的自行處分，予以確認(rèn)。張某、帥某某辯稱“黔江·民族風(fēng)情城”餐飲項(xiàng)目未能如預(yù)期發(fā)展，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)的門(mén)店停業(yè)，應(yīng)降低租金標(biāo)準(zhǔn)，張某、帥某某的辯稱屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范疇，應(yīng)自行承擔(dān)，重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司已經(jīng)給予張某、帥某某各種租賃減免政策，張某、帥某某在無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的情況下應(yīng)及時(shí)與重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司協(xié)商解除合同，退還租賃物。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：一、重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司與張某、帥某某于2016年9月23日簽訂的《租賃合同》從2020年7月1日起解除；二、張某、帥某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司房屋租金176995.56元；三、駁回重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4350元，減半收取計(jì)2175元，由張某、帥某某負(fù)擔(dān)。

本院二審期間，上訴人圍繞上訴請(qǐng)求向本院舉示了2016年9月23日的《補(bǔ)充協(xié)議》，本院已組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。本院審查認(rèn)為，上訴人舉示的《補(bǔ)充協(xié)議》客觀真實(shí)、來(lái)源合法、與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。

本院二審查明：2016年9月23日，重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司與張某、帥某某簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：雙方于2016年9月23日簽訂的《租賃合同》租期期限為5年，因B-X-X號(hào)商鋪已銷(xiāo)售給第三方，現(xiàn)將B-X-X號(hào)商鋪?zhàn)赓U期限變更為三年。重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司在甲方處加蓋單位印章，張某在乙方處簽字。

本院對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案各方當(dāng)事人爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)為：一、原判是否漏列當(dāng)事人；二、原判支持的租金是否正確。

《最高人民法院關(guān)于<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！北景笇儆谠撍痉ń忉屢?guī)定的情形，應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。

一、原判是否漏列當(dāng)事人。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十二條規(guī)定：“必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人沒(méi)有參加訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)通知其參加訴訟?！北匾餐V訟是指當(dāng)事人一方或雙方在兩人以上，對(duì)同一訴訟標(biāo)的有共同的利害關(guān)系而形成的共同訴訟?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十七條規(guī)定：“必須參加訴訟的當(dāng)事人或者有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，在第一審程序中未參加訴訟，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則予以調(diào)解；調(diào)解不成的，發(fā)回重審?！北景钢?，《租賃合同》系重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司與張某、帥某某簽訂，張倫超非該合同的當(dāng)事人。2017年2月27日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》及《代金券合作協(xié)議書(shū)》合同的主體仍為重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司和張某、帥某某，張倫超只是在合同尾部簽字處簽字，而《補(bǔ)充協(xié)議》及《代金券合作協(xié)議書(shū)》系從合同，張倫超不是本案的必要訴訟共同訴訟當(dāng)事人，原判未予追加并不影響本案的實(shí)體處理，故上訴人主張?jiān)新┝挟?dāng)事人的理由不成立，本院不予支持。

二、原判支持的租金是否正確。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，根據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《租賃合同》，約定重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司將“黔江·民族風(fēng)情城”一期項(xiàng)目B棟X層X(jué)號(hào)商鋪出租給張某、帥某某，租期5年，即2016年9月23日至2021年9月23日止。其中雙方同日又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將B-X-X號(hào)商鋪的租賃期間變更為3年。張某、帥某某在租賃期內(nèi)享受18個(gè)月的免租期，第二年享受交6個(gè)月免6個(gè)月租金，共同享受24個(gè)月的免租期。從雙方于2017年2月27日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》及《代金券合作協(xié)議書(shū)》約定的內(nèi)容來(lái)看，重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司同意提供73400元消費(fèi)代金券，用于抵扣6個(gè)月的租金，但張某、帥某某的消費(fèi)代金券僅發(fā)放2400元，上訴人主張消費(fèi)代金券應(yīng)抵扣6個(gè)月租金的理由不成立，本院不予支持。雖然B-X-X號(hào)商鋪的租賃期間變更為3年，于2019年9月23日前到期，但張某、帥某某于合同未到期前即未按合同約定履行租金的支付義務(wù)，合同到期后仍將商鋪占有直到2020年7月1日才將所有承租的商鋪交還給被上訴人，該期間形成事實(shí)租賃關(guān)系，原判將所有租賃商鋪一并計(jì)算租金并無(wú)不當(dāng)，且原判已在租金中扣除了2400元的代金券費(fèi)用，并抵扣了張某、帥某某繳納的履約保證金24000元，故原判計(jì)算本案張某、帥某某還應(yīng)支付重慶蜀陵實(shí)業(yè)有限公司的租金數(shù)額正確，上訴人的該上訴理由不成立，本院不予支持。

綜上所述，張某、帥某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2175元，由上訴人張某、帥某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　張澤端

審 判 員　王勐視

審 判 員　謝長(zhǎng)江

二〇二一年一月二十五日

法官助理　雷書(shū)彥

書(shū) 記 員　高紅林