上訴人(原審原告)：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住重慶市彭水苗族土家族自治縣。

委托訴訟代理人：焦永華，重慶渝東律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審被告)：重慶凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地重慶市彭水苗族土家族自治縣紹慶街道濱江居委**陽光云頂**，統(tǒng)一社會信用代碼91500243089108340J。

法定代表人：梁洪永，該公司董事長。

委托訴訟代理人：張深，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住重慶市彭水苗族土家族自治縣。

委托訴訟代理人：夏慶娟，重慶綠蔭律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某因與被上訴人重慶凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱凱某公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服彭水苗族土家族自治縣人民法院（2020）渝0243民初4239號民事裁定，向本院提起上訴。本院于2021年1月10日受理本案后，依法組成合議庭審理了本案。審理過程中，本院于2021年1月18日、同年1月29日組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證詢問。上訴人劉某某及其委托訴訟代理人焦永華、被上訴人凱某公司的委托訴訟代理人張深、夏慶娟均到庭接受了質(zhì)詢。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某某上訴請求：一、撤銷彭水苗族土家族自治縣人民法院(2020)渝0243民初4239號民事裁定；二、裁定本案由彭水苗族土家族自治縣人民法院按照“商品房預(yù)售合同糾紛”繼續(xù)審理。事實和理由：一、劉某某與凱某公司之間為房屋買賣合同關(guān)系。雙方針對案涉房屋買賣內(nèi)容清楚，權(quán)利義務(wù)明確，合同簽訂后，劉某某依約履行了支付購房款的合同義務(wù)，并對案涉房屋進(jìn)行了備案登記，以登記方式進(jìn)行了公示，符合商品房買賣的交易流程和習(xí)慣。二、一審法院以案涉商品房屋買賣行為與正常的交易明顯不符為由，認(rèn)定案涉房屋買賣是雙方基于民間借貸的擔(dān)保行為屬認(rèn)定事實錯誤。首先，一審裁定認(rèn)為合同約定價格與市場價格相差巨大的理由不成立。雙方簽訂合同之際，凱某公司項目因資金鏈斷裂處于癱瘓狀態(tài)，頻臨破產(chǎn)邊沿，市場信益較低，購房者信心不足，為此凱某公司以低于市場價格拋售。其次，一審裁定以雙方?jīng)]有簽訂訂購協(xié)議作為一個理由來否定房屋買賣系錯誤。案涉房屋買賣屬于全款購買，根本不需要認(rèn)購流程。雙方直接簽訂商品房屋買賣合同，沒有簽訂訂購協(xié)議合情合理，沒有違反相關(guān)規(guī)定。再次，雙方簽訂《回購協(xié)議》是對房屋買賣作了附加條件，其原因是因買賣時約定的價格較低，雙方協(xié)商給予凱某公司回購時間，此后凱某公司并沒有履行回購協(xié)議，雙方應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同履行。至于當(dāng)時未交大修基金等，就是因為給予了凱某公司回購的選擇權(quán)，故凱某公司沒有代收。三、本案為房屋買賣關(guān)系更符合市場交易習(xí)慣。首先，上訴人在凱某公司頻臨倒閉的狀態(tài)下借款給對方不符合商業(yè)利益與常情常理。一審法院在凱某公司的立場考慮問題，沒有針對案涉項目困難的情況。其次，凱某公司在自身極度困難的情況下為解套低價賣房，現(xiàn)案涉房屋增值后又反悔，其行為嚴(yán)重違背誠實信用。四、一審裁定認(rèn)定法律關(guān)系錯誤，本案為房屋買賣關(guān)系，劉某某在一審時以“商品房預(yù)售合同糾紛”一審提起訴訟，符合法律規(guī)定，一審法院以民間借貸的法律關(guān)系作出裁定，屬適用法律錯誤。

凱某公司辯稱，1.劉某某轉(zhuǎn)賬給凱某公司的200萬元款項是借給凱某公司的借款，并非劉某某所稱的購房款；2.雙方于2016年9月22日簽訂的《重慶市商品房屋買賣合同》并非實際的買賣關(guān)系，即雙方簽訂商品房買賣合同不是雙方真實意思表示，劉某某在簽訂合同時不具有購房目的，僅僅是凱某公司向劉某某借款200萬元的一個非典型擔(dān)保；3.凱某公司迄今為止已經(jīng)償還劉某某借款63萬元；4.雙方于2016年9月22日簽訂的《回購協(xié)議》和次日簽訂的《承諾書》真實、合法、有效，是雙方的真實意思表示，足以說明雙方所簽訂的商品房買賣合同的真實意圖和法律關(guān)系是借貸而非買賣。綜上，一審法院作出的裁定事實認(rèn)定清楚，適用法律準(zhǔn)確，上訴人的上訴理由不成立，請求駁回上訴，維持原裁定。

劉某某向一審法院起訴請求：1.判令凱某公司將位于彭水縣紹慶街道兩江新街1號凱某?兩江城x幢x房屋(建筑面積883.18平方米)交付給劉某某；2.判令凱某公司協(xié)助將凱某?兩江城x幢x房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記至劉某某名下；3.凱某公司從2018年1月起以200萬元為基數(shù)按每日萬分之一為標(biāo)準(zhǔn)向劉某某支付逾期交房違約金至實際交付房屋時為止；4.本案訴訟費用由凱某公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實：2016年9月22日，凱某公司為甲方與劉某某為乙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，約定凱某公司將其開發(fā)的位于重慶市彭水苗族土家族自治縣紹慶街道兩江新街1號凱某?兩江城x幢x號商服用房(建筑面積883.18平方米)以總價200萬元的價格出售給劉某某。該合同第四條約定，該商品房為清水房，總成交金額200萬元，建筑面積單價2264.54元/平方米，套內(nèi)建筑面積單價為2452.51元/平方米。同日，劉某某作為甲方與凱某公司作為乙方簽訂了《回購協(xié)議》，該協(xié)議中約定，“甲方于2016年9月22日購買乙方開發(fā)的凱某?兩江城x幢x并完成了網(wǎng)簽，建筑面積883.18㎡，合同總價貳佰萬整。甲乙雙方協(xié)商一致并同意：如乙方需整體打造商圈，甲方同意乙方在2016年12月31日回購該房產(chǎn)，回購金額為合同總價的110%（即220萬元整），并全部支付給劉某某。由回購該房產(chǎn)甲乙雙方所產(chǎn)生的一切稅費均由乙方承擔(dān)。在收到回購款后甲方須無條件配合乙方在一個工作日內(nèi)撤銷該房產(chǎn)的網(wǎng)簽?！?016年9月23日，劉某某向凱某公司出具書面的《承諾書》，該《承諾書》中載明，“經(jīng)劉某某與貴公司協(xié)商并同意：該協(xié)議（指2016年9月22日簽訂的《回購協(xié)議》）中約定的回購價格更變?yōu)?00萬元整……以上變更系本人真實意思的表達(dá)，并未受到外界任何因素的打擾及影響?！?/p>

2016年9月22日，劉某某在凱某公司處刷卡支付40萬元；2016年9月23日，劉某某通過其重慶農(nóng)村商業(yè)銀行賬戶向凱某公司的中國農(nóng)業(yè)銀行賬戶分四次轉(zhuǎn)賬130萬元；2016年9月28日，劉某某通過其重慶農(nóng)村商業(yè)銀行賬戶向凱某公司的中國農(nóng)業(yè)銀行賬戶轉(zhuǎn)賬30萬元。凱某公司收到200萬元款項后為劉某某出具收據(jù)一張。該收據(jù)上載明“入賬日期：2016年9月22日收款方式：刷卡400000元，轉(zhuǎn)賬1600000元，收款事由：購凱某兩江城x幢x房款”。

另查明，雙方之間未簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議或訂購協(xié)議，而直接簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，該合同附件僅有房產(chǎn)圖一頁，雙方并未簽訂合同補(bǔ)充協(xié)議。合同簽訂后，凱某公司也并未向劉某某收取案涉房屋的契稅、大修基金以及辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記費用。凱某公司也未向劉某某開具購房款發(fā)票。凱某公司開發(fā)建設(shè)的凱某兩江城一期9號樓(住宅部分)于2018年7月11日取得原彭水苗族土家族自治縣城鄉(xiāng)建設(shè)委員會頒發(fā)的《重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》。經(jīng)一審法院釋明，劉某某仍堅持其訴訟請求，而不變更為按照民間借貸法律關(guān)系主張權(quán)利。

一審法院認(rèn)為，本案是一起商品房預(yù)售合同糾紛。本案的爭議焦點在于劉某某與凱某公司之間簽訂的《重慶市商品房買賣合同》是否是為借款提供的擔(dān)保。

首先，雙方簽訂《重慶市商品房買賣合同》當(dāng)日又簽訂了《回購協(xié)議》，所簽訂的《重慶市商品房買賣合同》附件僅有房產(chǎn)圖一頁，雙方并未簽訂合同補(bǔ)充協(xié)議。合同簽訂后，凱某公司也并未向劉某某收取案涉房屋的契稅、大修基金以及辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記費用。凱某公司也未向劉某某開具購房款發(fā)票。另外，購房合同約定價格與市場價相差巨大。從這些事實可以看出，雙方之間的商品房買賣行為與正常的商品房買賣交易習(xí)慣明顯不符，可以認(rèn)定雙方簽訂《重慶市商品房買賣合同》實際系凱某公司以該商業(yè)用房為劉某某的借款200萬元作擔(dān)保。雙方簽訂《重慶市商品房買賣合同》的行為旨在為借款提供擔(dān)保，以保障債權(quán)的實現(xiàn)，劉某某并不具有獲取案涉房屋所有權(quán)的目的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，一審法院向劉某某進(jìn)行了釋明，要求其按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行起訴，但劉某某拒絕變更訴訟請求，則本案應(yīng)裁定駁回劉某某的起訴。遂依照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條之規(guī)定，裁定：駁回劉某某的起訴。

二審中，上訴人劉某某為證明雙方之間另有經(jīng)濟(jì)往來的事實，向本院舉示了以下證據(jù)，本院組織雙方進(jìn)行了質(zhì)證：

證據(jù)1.不動產(chǎn)登記查詢告知單，擬證明雙方針對案涉房屋的買賣已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽手續(xù)；

證據(jù)2.借條1張，擬證明2016年7月19日凱某公司法定代表人梁洪永作為借款人、凱某公司作為擔(dān)保人向案外人廖福容借款300萬元；

證據(jù)3.借條1張，擬證明2016年9月6日凱某公司為借款人、梁洪永為擔(dān)保人向廖福容借款120萬元；

證據(jù)4.五張銀行交易記錄，擬證明廖福容在借條上載明的收款賬戶將出借的300萬元和120萬元借款交付給了凱某公司法定代表人，雙方借款關(guān)系依法成立并有效，同時交易記錄證明劉某某于2016年7月19日向廖福容轉(zhuǎn)賬30萬元，于2016年9月1日向廖福容轉(zhuǎn)賬40萬元，同時證明廖福容出借給凱某公司及其法定代表人梁洪永的420萬元借款包含有劉某某的70萬元，為劉某某和廖福容等人共同出借。

證據(jù)5.廖福容的情況說明一份，內(nèi)容為針對劉某某與凱某的借款相關(guān)情況說明，擬證明廖福容出借的420萬元為劉某某與廖福容共同出借，劉某某金額為70萬元，凱某公司在一審提交支付給劉某某的63萬元是凱某公司償還和支付該筆借款的本息，與本案爭議的商品房預(yù)售合同無關(guān)。

證據(jù)6.證人廖福容出庭證實，擬證明劉某某通過廖福容名義出借給凱某公司70萬元，后凱某公司轉(zhuǎn)給劉某某的款系凱某公司為此支付的本息，與本案無關(guān)聯(lián)，凱某公司抗辯63萬元系償還本案轉(zhuǎn)款200萬元中的部分款項與事實不符。

以上證據(jù)經(jīng)凱某公司質(zhì)證認(rèn)為，證據(jù)1不能證明雙方之間商品房買賣合同的成立，簽訂合同時實際是劉某某借款給凱某公司200萬元的擔(dān)保，不具有證據(jù)的關(guān)聯(lián)性；證據(jù)2-4即借條和清單是復(fù)印件，復(fù)印件上沒有鮮章，也不具有證據(jù)的關(guān)聯(lián)性；證據(jù)5即廖福容的情況說明，廖福容與上訴人有利害關(guān)系，不具有證據(jù)的“三性”，該證據(jù)不能作為本案采信依據(jù)；證據(jù)6即廖福容證實，不屬實，因為廖福容與劉某某有其他生意往來，有利害關(guān)系，證人的證言不具有客觀性，達(dá)不到劉某某證明目的。

經(jīng)本院審查，上訴人劉某某二審中舉示的證據(jù)1-5客觀真實、來源合法，證明內(nèi)容真實，其合法性、客觀性本院予以采信。證據(jù)6即廖福容證明內(nèi)容客觀，能夠證明雙方另有其他經(jīng)濟(jì)往來，故其合法性、客觀性本院予以采信。但以上證據(jù)不能當(dāng)然證明凱某公司向劉某某轉(zhuǎn)款的行為是償還的之前借款，也無法證明本案中凱某公司與劉某某之間系買賣關(guān)系而非借貸關(guān)系，故其關(guān)聯(lián)性不予采信。

二審查明：2016年7月19日，劉某某、廖福容等人與凱某公司法定代表人梁洪永共同協(xié)商，約定由廖福容出面籌資金出借給梁洪永，由梁洪永或者凱某公司給廖福容出具統(tǒng)一的借據(jù)。其中劉某某也作為出借人之一參與籌資。

2016年7月19日，凱某公司法定代表人梁洪永給廖福容出具《借條》一張，其上載明“今借到廖福容人民幣叁佰萬元整(30000000)用于個人貸款資金周轉(zhuǎn)，限于2016年7月25日前一次性還清。此款請打入以下賬號（X），開戶行：農(nóng)行黔江分行”。梁洪永、李均濤作為借款人在其上簽名，凱某公司作為擔(dān)保人加蓋印章。當(dāng)日，劉某某給廖福容賬戶轉(zhuǎn)款支付30萬元，廖福容給梁洪永轉(zhuǎn)賬支付300萬元。

2016年9月6日，凱某公司給廖福容出具借條一張，其上載明“今借到廖福容人民幣壹佰貳拾萬元正，小寫(￥1200000元)，此款用于公司存首付款，請將此款打入以下帳號：梁洪永卡號X，開戶行：農(nóng)行?！眲P特公司作為借款人加蓋公司印章，梁洪永、李均濤作為擔(dān)保人簽名。當(dāng)日，廖福容向梁洪永賬戶轉(zhuǎn)款120萬元。此前，劉某某于2016年9月1日給廖福容轉(zhuǎn)款40萬元。

2016年8月11日，凱某公司通過公司員工譚召梅個人賬戶直接向劉某某轉(zhuǎn)款30萬元，凱某公司舉示的《記賬憑證》上載明，該筆轉(zhuǎn)款為“還款”。劉某某稱該款是因個人周轉(zhuǎn)困難，要求凱某公司提前返還的，廖福容二審證實，對該事實此前不知情，是劉某某在本案二審期間才告知其凱某公司直接將該款返還給劉某某，對此廖福容予以認(rèn)可。2016年12月22日，凱某公司給劉某某轉(zhuǎn)款3萬元；2017年8月24日，重慶昶越德商貿(mào)有限公司代凱某公司向劉某某還款20萬元，凱某公司《記賬憑證》上載明“代凱某公司還劉某某借款”；2017年9月27日，凱某公司直接向劉某某轉(zhuǎn)款10萬元，凱某公司《記賬憑證》上載明“代梁洪永還借款”。

二審查明的其余事實與一審查明的事實相同。

本院認(rèn)為，本案的爭點在于劉某某向凱某公司轉(zhuǎn)款200萬元形成的關(guān)系究是商品房屋買賣關(guān)系還是民間借貸關(guān)系。

《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條第二款規(guī)定：“以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定處理?！币陨蟽?nèi)容規(guī)定了對“真意保留”這一法律行為的認(rèn)定和處理。所謂真意保留，是指行為人將意欲發(fā)生法律效果的真實意思保留于內(nèi)心，所表示出來的并非真實意思的意思表示。意思一般包括行為意思、表示意思和效果意思。行為意思僅是行為人意欲實施某種行為的想法，它本身并不具有法律上的意義，表示意思盡管表明了行為人已認(rèn)識到該行為可能產(chǎn)生一定的法律意義，但該意思并不能在行為人和相對人之間產(chǎn)生某種法律拘束力；只有效果意思則才是行為人意欲與相對人發(fā)生某種特定法律后果的意思，該意思不僅是行為人行為意思和表示意思的最終歸宿，也是行為人表示行為的具體體現(xiàn)。當(dāng)當(dāng)事人的行為意思、表示意思與效果意思不一致時，只能探求其真實效果意思，并按照其真實的效果所涉法律關(guān)系進(jìn)行認(rèn)定。

本案中，首先，雙方雖然于2016年9月22日簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，議定劉某某以200萬元價款從凱某公司購買案涉房屋，但同日雙方又簽訂了《回購協(xié)議》，約定“如凱某公司需整體打造商圈，劉某某同意對方在2016年12月31日前回購該房產(chǎn)，回購金為220萬元?！彪p方的該行為有違房屋買賣交易常理，對于雙方是否有商品房買賣的合意還需進(jìn)一步證明；其次，凱某公司于2016年12月22日、2017年8月24日、2017年9月27日向劉某某轉(zhuǎn)款三筆共計33萬元。鑒于先前借款是以廖福容的名義出借給凱某公司，現(xiàn)在廖福容不知情的情況下，由凱某公司直接將借款返還給劉某某也不符合廖福容與凱某公司、廖福容與劉某某之間的借貸約定。故該三筆轉(zhuǎn)款的屬性不明，即究是償還先前借款，還是返還本案訴爭的200萬元款項不明確；其三，雙方除了簽訂《重慶市商品房屋買賣合同》之外，對房屋買賣合同所涉及到的相關(guān)附隨義務(wù)如大修基金、稅費等沒有明確約定，也沒有就此簽訂補(bǔ)充協(xié)議，且劉某某也未實際繳納大修基金、契稅，或者由凱某公司開具全款發(fā)票等票據(jù)，有違商品房屋買賣的交易規(guī)則和商業(yè)習(xí)慣；其四，劉某某陳述其與凱某公司法定代表人梁洪永在2016年9月22日之前不認(rèn)識的事實不實，劉某某與梁洪永之間曾有過借貸關(guān)系，案涉200萬元系貸借關(guān)系也有事實基礎(chǔ)。其五，劉某某現(xiàn)所舉示的《重慶市商品房買賣合同》尚不足證明其與凱某公司之間存有以獲取案涉房屋的所有權(quán)為目的買賣關(guān)系，其證明責(zé)任未盡，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。綜上，劉某某所舉證據(jù)，尚不能證明其訂立案涉購房合同是以獲取案涉房屋的所有權(quán)為目的，其與凱某公司訂立商品房買賣合同并獲取案涉房屋所有權(quán)并不是雙方的真實意思表示。雙方簽訂《重慶市商品房屋買賣合同》《回購協(xié)議》等行為旨在為債權(quán)提供擔(dān)保，以保障債權(quán)的實現(xiàn)，雙方簽訂購房屋合同并辦理網(wǎng)簽的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為債權(quán)而設(shè)立的讓與擔(dān)保。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(2015年6月23日最高人民法院審判委員會第1655次會議通過)第二十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。”本案中，劉某某要求按照雙方簽訂的《重慶市商品房屋買賣合同》履行，不符合法律規(guī)定，一審法院向劉某某釋明變更訴訟請求后，劉某某拒絕變更，一審裁定駁回劉某某的起訴并無不當(dāng)。

綜上所述，上訴人劉某某的上訴理由不成立，其上訴請求本院不予支持。一審裁定認(rèn)定事實清楚，適用法律準(zhǔn)確，裁決結(jié)果正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，裁定如下：

駁回上訴，維持原裁定。

本裁定為終審裁定。

審 判 長　何慶華

審 判 員　彭松濤

審 判 員　劉文玉

二〇二一年二月四日

法官助理　張　鳳

書 記 員　杜曉杰