上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住重慶市彭水苗族土家族自治縣（以下簡稱彭水縣）。

委托訴訟代理人：馮應明，重慶中庸律師事務所律師。

委托訴訟代理人：謝奎，重慶中庸律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：張仲銀，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市彭水縣。

委托訴訟代理人：李江**，重慶市彭水縣江北法律服務所法律工作者。

被上訴人（原審原告）：鄧某，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住重慶市彭水縣。

委托訴訟代理人：李江**，重慶市彭水縣江北法律服務所法律工作者。

被上訴人（原審原告）：鄧某，女，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住重慶市彭水縣。

委托訴訟代理人：李江**，重慶市彭水縣江北法律服務所法律工作者。

原審被告：張永川，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住重慶市涪陵區(qū)。

原審被告：重慶市金宏遠建設(shè)工程（集團）有限公司，住所地重慶市彭水縣漢葭街道文廟社區(qū)（外河壩街），統(tǒng)一社會信用代碼91500243736584491E。

法定代表人：淳澤江，該公司董事長。

委托訴訟代理人：任葉青，男，該公司副總經(jīng)理。

上訴人張某某因與被上訴人張仲銀、鄧某、鄧某，原審被告張永川、重慶市金宏遠建設(shè)工程（集團）有限公司（以下簡稱金宏遠公司）物權(quán)保護糾紛一案，不服彭水縣人民法院(2020)渝0243民初1433號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案后，依法組成合議庭，對上訴人張某某及其委托訴訟代理人謝奎，被上訴人張仲銀、鄧某、鄧某共同的委托訴訟代理人李江**，原審被告張永川，原審被告金宏遠公司的委托訴訟代理人任葉青進行了詢問。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某某上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回張仲銀、鄧某、鄧某對張某某的訴訟請求或發(fā)回重審。事實和理由：1.張某某在占有房屋時，該房屋因用于工程抵債由金宏遠公司占有，而房屋所涉及工程實際由張永川施工完成。2.張某某從2010年開始占有房屋，是受金宏遠公司和張永川安排。3.彭水縣琳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與張仲銀、鄧某、鄧某形成商品房買賣合同關(guān)系時，案涉房屋已經(jīng)存在爭議，由金宏遠公司和張永川以占有方式主張權(quán)利。4.因彭水縣琳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與張仲銀、鄧某、鄧某之間的房屋買賣合同關(guān)系，張仲銀、鄧某、鄧某應當向彭水縣琳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張交付房屋，即使張某某占有構(gòu)成侵權(quán)，基于其占有屬于職務行為，不應由其直接承擔責任。5.一審認定每月1000元的賠償標準沒有事實依據(jù)。6.一審遺漏當事人彭水縣琳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

張仲銀、鄧某、鄧某辯稱，1.本案中張仲銀、鄧某、鄧某是基于物權(quán)主張相應權(quán)利，與彭水縣琳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無關(guān)。2.案涉房屋已由張仲銀、鄧某、鄧某取得物權(quán)客觀存在，主張從取得物權(quán)之日至今的占用房屋損失于法有據(jù)，一審基于不能作出鑒定而酌定損失標準正確。

張永川述稱，張永川是實際施工人，彭水縣琳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今仍欠付工程款，張仲銀、鄧某、鄧某應當向彭水縣琳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張履行交付房屋的義務，請求駁回張仲銀、鄧某、鄧某的訴訟請求。

金宏遠公司述稱，一審對于金宏遠公司在本案中的責任等認定事實清楚、適用法律正確。

張仲銀、鄧某、鄧某向一審法院起訴請求：1.張某某、張永川立即停止對張仲銀、鄧某、鄧某位于彭水縣漢葭街道漁塘社區(qū)高家臺22號凌云景苑X-X房屋的侵占，騰空并返還該房屋；2.張某某、張永川自2015年5月25日起按照2500元/月標準支付租金至實際返還房屋為止；3.案件受理費由張某某、張永川承擔。

一審法院認定事實：2012年7月21日，彭水縣琳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為甲方（賣方）與鄧代清（張仲銀之夫、鄧某及鄧某之父，現(xiàn)已去世）、鄧某作為乙方（買方）簽訂《商品房買賣合同》，約定彭水縣琳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的位于彭水縣漢葭街道高家臺22號凌云景苑負二層（名義層）157.05平方米（建筑面積）房屋售予乙方，該房戶型為單間。2015年5月25日，鄧代清、鄧某取得上述房屋房地產(chǎn)權(quán)證（316房地證2015字第010xxx號），載明房屋具體坐落為彭水縣漢葭街道漁塘社區(qū)高家臺22號凌云景苑負X-X；房屋用途為商服用房，建筑面積157.05平方米，所在樓層名義層為負二層，物理層為一層。因其他糾紛，張某某一直居住使用上述房屋至今。

本案在審理過程中，一審法院依法委托四川恒通房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司重慶分公司對涉案房屋自2015年5月25日開始的租金情況進行評估，該公司于2020年9月8日以無法評估為由將鑒定委托退回，并函告一審法院：“經(jīng)現(xiàn)場勘查，估價對象證載名義層-2層，物理層1層，實際樓層為平環(huán)城路2層，證載用途為商服用房。估價人員對估價對象所在區(qū)域內(nèi)類似房地產(chǎn)的租金進行走訪調(diào)查，未能在區(qū)域內(nèi)找到與估價對象類似的二層商服用房租賃案例，因此無法對估價對象的租金進行評估?！?/p>

一審法院認為，本案是物權(quán)保護糾紛，張仲銀、鄧某、鄧某系涉案房屋的所有權(quán)人，張某某未經(jīng)張仲銀、鄧某、鄧某同意占有、使用涉案房屋，屬于侵害張仲銀、鄧某、鄧某所有權(quán)的行為，應當立即排除妨害、返還房屋并賠償損失，關(guān)于賠償損失是指張仲銀、鄧某、鄧某于2015年5月25日至張某某實際返還房屋期間未能占有使用涉案房屋的損失，不動產(chǎn)的使用損失通常表現(xiàn)為租金損失，但關(guān)于該期間的租金經(jīng)評估無法確定，綜合房屋實際情況，包括面積、位置、結(jié)構(gòu)（夾層）、裝修等，酌情認定為每月1000元，由張某某自2015年5月25日開始計算至實際返還房屋為止。另，張永川陳述其并未占有使用涉案房屋，亦無證據(jù)證明張永川實施了侵害張仲銀、鄧某、鄧某所有權(quán)的行為，其在本案中不承擔責任。關(guān)于張某某辯稱是受金宏遠公司安排占有涉案房屋的意見，金宏遠公司予以否認，并陳述占有涉案房屋是張某某個人行為，一審法院認為，張某某占有涉案房屋的行為是侵害張仲銀、鄧某、鄧某不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，張某某作為侵權(quán)行為人應當承擔責任，金宏遠公司與其之間的法律關(guān)系不是免除其責任正當事由，可另案處理，對該項意見，不予采信。綜上，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、第三十七條，《中華人民共和國侵權(quán)責任法》第十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：一、張某某在判決生效后三日內(nèi)騰空位于彭水縣漢葭街道漁塘社區(qū)高家臺22號凌云景苑負X-X號房屋（房地產(chǎn)權(quán)證號：**地證2015字第**），并將上述房屋返還張仲銀、鄧某、鄧某；二、張某某按照1000元/月標準自2015年5月25日開始向張仲銀、鄧某、鄧某支付租金至實際返還上述房屋為止；三、駁回張仲銀、鄧某、鄧某的其余訴訟請求。案件受理費3200元（張仲銀、鄧某、鄧某已經(jīng)預交1600元），減半收取1600元，由張某某負擔650元，由張仲銀、鄧某、鄧某負擔950元。

本院二審期間，張某某、張永川提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

當事人對一審認定的事實無爭議，本院予以確認。

本院認為，二審爭議的焦點是張某某應否騰退、返還案涉房屋并賠償損失，現(xiàn)評述如下：

張仲銀、鄧某、鄧某基于物權(quán)請求權(quán)提起本案訴訟。從張仲銀、鄧某、鄧某一審舉示的商品房買賣合同及房地產(chǎn)權(quán)證看，鄧代清（已去世）、鄧某買受案涉房屋并于2015年5月25日取得案涉房屋物權(quán)登記是事實。而張某某自認其從2010年占有房屋使用至今。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條“無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物”之規(guī)定，在鄧代清（已去世）、鄧某于2015年5月25日取得案涉房屋物權(quán)登記之后，張某某仍占有使用案涉房屋沒有事實和法律基礎(chǔ)，侵害了房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。由此，一審判決由張某某騰退并返還房屋正確。再根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十七條“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任”之規(guī)定，一審綜合房屋實際情況，酌情認定每月1000元損失賠償標準并無不當。對于張某某上訴認為其受金宏遠公司和張永川委派占用房屋不應承擔責任，因張某某占有使用房屋客觀存在，其無權(quán)占有的事實狀態(tài)是造成房屋權(quán)利人損害的原因，其應承擔相應責任，張某某的該上訴理由不成立。對于張某某上訴認為一審遺漏當事人彭水縣琳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應發(fā)回重審，因本案是物權(quán)保護糾紛，本案事實認定和法律關(guān)系均與彭水縣琳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無關(guān)，彭水縣琳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不是必須參加訴訟的當事人，張某某的該上訴理由不成立。

綜上所述，張某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3200元，由張某某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　譚中宜

審 判 員　王　宏

審 判 員　陳明生

二〇二一年一月二十一日

法官助理　楊鵬潤

書 記 員　簡　鑫