上訴人（原審被告、反訴原告）：冷某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住重慶市墊江縣。

上訴人（原審被告、反訴原告）：余行德（系冷某某之夫），xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住重慶市墊江縣。

上訴人冷某某、余行德的委托訴訟代理人：閔行，重慶欣凱律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：重慶濱湖物業(yè)管理有限公司，住所地重慶市北部新區(qū)彩湖路****8-1，統(tǒng)一社會信用代碼91500115688934396G。

法定代表人：黃加貴，該公司董事長。

委托訴訟代理人：董繼，男，該公司員工。

委托訴訟代理人：譚文勝，重慶乾乙律師事務所律師。

上訴人冷某某、余行德因與被上訴人重慶濱湖物業(yè)管理有限公司（以下簡稱濱湖物業(yè)公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服墊江縣人民法院(2020)渝0231民初3032號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

余行德、冷某某上訴請求：撤銷原判，依法改判上訴人向被上訴人支付物業(yè)服務費3020.70元，退還上訴人390元公共能源消耗費390元，承擔上訴人律師費6000元。理由為：1.在濱湖物業(yè)公司于2016年向小區(qū)業(yè)主征求上漲物業(yè)服務費意見時，并沒有730戶業(yè)主同意漲價。因該小區(qū)很多購房者均長期外出務工，濱湖物業(yè)公司一審中舉示的向業(yè)主征求意見的電話記錄及簽字，是虛假的。濱湖物業(yè)公司提交的業(yè)主繳費票據(jù)，也存在低收高開的情形。一審判決據(jù)此認定較多業(yè)主按漲價后的標準交納物管費錯誤。2.濱湖物業(yè)公司未按規(guī)定程序漲價，是不合法的。濱湖物業(yè)公司作為前期物管企業(yè)，原與業(yè)主約定的物業(yè)服務費標準為0.6元/㎡/月，而該公司以居委會和開發(fā)商的名義，單方漲價，違反合同約定的調(diào)價程序。3.濱湖物業(yè)公司巧立名目，亂收費，應當予以退還。濱湖物業(yè)公司所收取的物管費中，已包括公共設施運行費用，但其又向上訴人收取了公共能源損耗費390元，不符合法律規(guī)定，應當予以退還。

被上訴人濱湖物業(yè)公司答辯稱，一審判決認定事實清楚，證據(jù)充分，請求二審法院駁回上訴，維持原判。被上訴人上漲物管費前，通過向小區(qū)業(yè)主征求意見，超過三分之二以上的業(yè)主均同意上漲物管費，被上訴人上漲物管費符合法律規(guī)定。事后，絕大部分業(yè)主亦按上漲標準繳納了物管費用。對于向上訴人所收取的公共能源損耗費，是依據(jù)物業(yè)服務合同及業(yè)主公約，每月每戶均繳納10元，該標準現(xiàn)已執(zhí)行了近十年，上訴人要求退還公共能源損耗費的理由不能成立。

濱湖物業(yè)公司一審起訴請求：1.判令余行德、冷某某立即支付XX新城住宅2017年1月1日至2020年3月31日物業(yè)服務費4028元、公共能源損耗費390元、二次供水費536.4元，共計費用4954.4元；2.判令余行德、冷某某支付上述款項的違約金2488.6元；3.判令余行德、冷某某支付濱湖物業(yè)公司因追索欠費所產(chǎn)生的律師代理費5000元。

余行德、冷某某一審反訴請求：濱湖物業(yè)公司退還2013年10月9日至2016年12月30日的公共能源損耗費350元、水費周轉(zhuǎn)金200元、裝修期間電梯費200元。

一審法院認定事實：2011年7月17日，冷某某與重慶市涪陵區(qū)地源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱地源房地產(chǎn)公司）簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，約定由冷某某購買地源房地產(chǎn)公司開發(fā)的墊江縣XX鎮(zhèn)XX新城C1棟18層4號商品房一套，建筑面積130.32平方米（套內(nèi)面積112.53平方米，共用和公攤面積17.79平方米）。合同第二十一條約定：甲方（（地源房地產(chǎn)公司向乙方（冷某某）出示《前期物業(yè)服務合同》和《業(yè)主臨時管理規(guī)約》，乙方應詳細閱讀有關(guān)前期物業(yè)服務和業(yè)主臨時管理規(guī)約的全部內(nèi)容。乙方同意，因該物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主大會，自該房屋交付之日起，即應接受甲方在《前期物業(yè)服務合同》中委托的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理，并遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約。2011年9月15日，，地源房地產(chǎn)公司制定了《業(yè)主臨時規(guī)約》該規(guī)約載明：建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同中涉及業(yè)主利益的規(guī)定，應當以臨時規(guī)約為準；在業(yè)主大會成立之前，業(yè)主同意由建設單位在物業(yè)管理中代行業(yè)主大會的制定業(yè)主臨時規(guī)約等職責；本區(qū)域全體業(yè)主一致同意建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)（濱湖物業(yè)公司）進行物業(yè)管理服務工作；物業(yè)服務費用標準為高層住宅每平方米0.6元/月，物業(yè)服務費用按月交納，各業(yè)主應在每月前十日內(nèi)履行交費義務；對公用的專項設施設備運行的能源消耗，應專表計量核算，據(jù)實向業(yè)主分攤計收；業(yè)主違反本臨時規(guī)約及前期物業(yè)服務合同的約定，未能按時足額地交納物業(yè)服務費、水費、電費、水電公攤等費用，按拖欠費用總額每日千分之三的標準支付違約金。如因政策、物價等原因，須調(diào)整收費價格，物業(yè)管理企業(yè)應按照相關(guān)規(guī)定調(diào)價后執(zhí)行。

濱湖物業(yè)公司于2011年9月23日作為物業(yè)服務企業(yè)進入該小區(qū)進行物業(yè)服務至今。冷某某于2012年10月9日接房入住，繳納物業(yè)服務費、公共水電費、二次供水費至2015年1月31日。物業(yè)服務費按每月0.6元繳納，公共水電費按每月10元繳納、二次供水費根據(jù)余行德、冷某某實際用水量按每方水0.6元繳納。2015年2月1日至2016年12月31日的物業(yè)服務費及違約金經(jīng)一審法院判決支付。2017年1月1日以后的費用，因雙方對應否漲價發(fā)生爭議，冷某某、余行德未繳納物業(yè)服務費。

一審法院另查明：2014年3月，，地源房地產(chǎn)公司含未完工部分)的XX新城小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓給重慶市吉地興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2016年8月8日，濱湖物業(yè)公司XX新城管理處向重慶市吉地興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、墊江縣XX鎮(zhèn)XX社區(qū)居委會提交《關(guān)于XX新城小區(qū)擬上調(diào)物業(yè)服務費的申請說明》：XX新城小區(qū)系于2011年簽訂的《前期物業(yè)服務合同》，當時根據(jù)2011年市場綜合價格，前期物業(yè)服務費為0.6元/月/㎡，現(xiàn)已長達六年之久，因近幾年物價上漲、員工工資增長，設施設備耗材增長等原因，導致物業(yè)公司成本嚴重增長，導致前期物業(yè)極為偏低，為了使物業(yè)服務工作能正常開展，自2017年1月1日開始需將小區(qū)住宅物業(yè)服務費由0.6元/月/㎡上調(diào)至0.8元/月/㎡。經(jīng)上述兩單位同意后，濱湖物業(yè)公司將申請說明張貼于小區(qū)內(nèi)各業(yè)主出入醒目處。濱湖物業(yè)公司受墊江縣XX鎮(zhèn)XX社區(qū)居委會委托，并通過上門詢問、打電話等方式征求業(yè)主意見。至2016年12月30日止，XX新城原4個區(qū)共有房屋1094套（其中有13套住房沒有出售），717戶業(yè)主明確表示同意漲價，未出售的13套住房，重慶市吉地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意漲價，故同意漲價的業(yè)主戶數(shù)為730戶，占總戶數(shù)的67%，141戶業(yè)主表示不同意漲價，占總戶數(shù)的12.9%，131戶保持中立，表示可漲可不漲，占總戶數(shù)的12%，其余92戶業(yè)主當時未聯(lián)系上，無法確定其是否同意漲價。自2017年1月1日起，XX新城小區(qū)業(yè)主自愿按0.8元/月/㎡交費的戶數(shù)為866戶，加上未出售的13戶，共計879戶，占總戶數(shù)的80%。

一審法院另查明，冷某某于2012年10月9日向濱湖物業(yè)公司繳納水費周轉(zhuǎn)金200元、裝修期間電梯運行費200元。

一審法院認為，本案爭議的主要焦點是濱湖物業(yè)公司將物業(yè)服務費從0.6元/月/㎡上調(diào)至0.8元/月/㎡是否符合規(guī)定的問題。根據(jù)《前期物業(yè)合同》和《業(yè)主臨時規(guī)約》第三十三條規(guī)定：如因政策、漲價等原因，需要調(diào)整收費價格，物業(yè)管理企業(yè)應按照相關(guān)規(guī)定調(diào)價后執(zhí)行。余行德、冷某某簽訂的《前期物業(yè)合同》已履行多年，因物價、工資均逐年上漲，原約定的0.6元/月/㎡已不能滿足濱湖物業(yè)公司從事物業(yè)活動的需要，其請求漲價符合社會發(fā)展和現(xiàn)實需要。因小區(qū)未成立業(yè)主大會，濱湖物業(yè)公司針對漲價一事征求重慶市吉地興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和墊江縣XX鎮(zhèn)XX社區(qū)居委會的意見，兩個單位均同意漲價，濱湖物業(yè)公司受墊江縣XX鎮(zhèn)XX社區(qū)居委會的委托征求業(yè)主意見，實際同意漲價的業(yè)主達到80%，超過業(yè)主戶數(shù)的三分之二，符合漲價的條件，故對濱湖物業(yè)公司將物業(yè)服務費從0.6元/月/㎡上調(diào)至0.8元/月/㎡符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。2017年1月1日至2020年3月31日的物業(yè)服務費為129.09平方米×0.8元/月/平方米×39月=4027.61元。

關(guān)于公共能源損耗費的問題。雖然《業(yè)主臨時規(guī)約》第三十五條規(guī)定“共用的專項設施設備運行的能源消耗，應專表計量核算，據(jù)實向業(yè)主分攤”，但在實際履行時，雙方從開始繳納公共能源損耗費時，就按照戶每月10元收取，全體業(yè)主均未提出異議，多年來都是按照此方法收取公共能源損耗費，應當視為是雙方對公共能源損耗費的另行約定，是對《業(yè)主臨時規(guī)約》的變更，應當予以支持?，F(xiàn)原告主張2017年1月1日至2020年3月31日共計39個月的公共能源損耗費390元，符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。

關(guān)于二次供水費的問題。在實際履行過程中，雙方從開始繳納二次供水費時，就根據(jù)業(yè)主實際用水量，按照每立方米0.6元收取，雙方均無異議，應當視為是雙方對二次供水費的口頭約定，一審法院予以支持。但濱湖物業(yè)公司在本案中沒有舉示余行德、冷某某實際用水量的證據(jù)，故無法確定二次供水費的具體金額，濱湖物業(yè)公司應當承擔舉證不能的法律后果。故對濱湖物業(yè)公司要求余行德、冷某某支付二次供水費536.40元的訴訟請求，一審法院不予支持。

是否支付違約金的問題。因雙方對是否按照每月每平方米0.8元支付物業(yè)服務費的問題發(fā)生爭議，導致余行德、冷某某沒有及時繳納，故不應當視為違約，故對濱湖物業(yè)公司主張的違約金，一審法院不予支持。

余行德、冷某某是否支付律師費的問題。雖然《業(yè)主臨時規(guī)約》約定了物業(yè)管理企業(yè)因追索業(yè)主欠交的物業(yè)服務費所產(chǎn)生的律師費由業(yè)主承擔，但本案是因雙方對是否按照每平方米0.8元支付服務費的問題發(fā)生爭議，導致余行德、冷某某沒有及時繳納，不是故意違約行為，故對濱湖物業(yè)公司主張余行德、冷某某承擔律師費5000元的訴訟請求，一審法院不予支持。

濱湖物業(yè)公司是否應當退還2013年10月9日至2016年12月30日的公共能源損耗費350元、水費周轉(zhuǎn)金200元、裝修期間電梯費200元的問題。因公共能源損耗費是余行德、冷某某應當繳納的費用，故對余行德、冷某某要求濱湖物業(yè)公司返還2013年10月9日至2016年12月30日的公共能源損耗費350元的訴訟請求，一審法院不予支持。余行德、冷某某繳納水費周轉(zhuǎn)金200元、裝修期間電梯費200元的時間是2012年10月9日，現(xiàn)已超過訴訟時效。因余行德、冷某某沒有提供有法定中止、中斷訴訟時效情形的證據(jù)，故對其的反訴請求，一審法院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百零八條，《重慶市物業(yè)管理條例》第十二條，《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：一、由余行德、冷某某于本判決生效后5日內(nèi)支付給濱湖物業(yè)公司2017年1月1日至2020年3月31日的物業(yè)管理服務費4027.61元、公共能源損耗費390元；二、駁回濱湖物業(yè)公司的其他訴訟請求；三、駁回余行德、冷某某的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審本訴案件受理費111元，由余行德、冷某某負擔40元，濱湖物業(yè)公司負擔71元；反訴案件受理費50元，由余行德、冷某某負擔。

二審中，經(jīng)雙方當事人協(xié)商同意，采用隨機抽樣的方式對小區(qū)業(yè)主是否同意漲價、實際繳納物管費的情況進行調(diào)查。雙方在四個小區(qū)，共計11單元范圍內(nèi)，按每個小區(qū)抽取5戶方式，隨機抽取了55戶業(yè)主由法院進行調(diào)查核實。本院先后采用電話征求意見、通知業(yè)主接受調(diào)查、上門走訪等方式收集相關(guān)證據(jù)，但因大多數(shù)業(yè)主外出務工、無法聯(lián)系、不在家等情形，未能取得大部分被調(diào)查對象的證人證言。通過調(diào)取濱湖物業(yè)公司所保留的該55戶業(yè)主繳納物業(yè)服務費用的票據(jù)存根，其中顯示：有41戶從2017年1月起按上漲后的標準繳費，有10戶因未接房、未裝修等原因未交費，有1戶因與開發(fā)商存在交房糾紛未交費，另有3戶沒有交費記錄，實際交費比例達41/55=74.5%。

本院二審查明的其他事實與一審法院查明的事實相同。

本院認為，本案的爭議焦點為：1.濱湖物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)服務費是否合法；2.余行德、冷某某應否交納公共能源損耗費。

關(guān)于爭議焦點1。根據(jù)上訴人與被上訴人所簽訂的《前期物業(yè)合同》和《業(yè)主臨時規(guī)約》第三十三條“如因政策、漲價等原因，需要調(diào)整收費價格，物業(yè)管理企業(yè)應按照相關(guān)規(guī)定調(diào)價后執(zhí)行”的約定，濱湖物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)有依法請求調(diào)整物業(yè)服務費用的權(quán)利，但應當嚴格遵循法定程序。濱湖物業(yè)公司作為前期物業(yè)服務企業(yè)，在前期物業(yè)服務期間屆滿后，業(yè)主大會未成立之前，根據(jù)自身實際運營需要，依法向當?shù)鼐游瘯岢稣{(diào)整物業(yè)服務費的申請，經(jīng)當?shù)鼐游瘯夂螅撮_展向業(yè)主的征求意見工作，并予以公示。根據(jù)該小區(qū)業(yè)主的實際居住情況，濱湖物業(yè)公司采用電話征求意見、上門詢問等方式，符合客觀實際，亦未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定。一審中，濱湖物業(yè)公司已舉示其就上漲后的物業(yè)服務費0.8元/月/㎡標準向業(yè)主征求意見的記錄，其中顯示超過三分之二以上業(yè)主同意，事后，絕大多數(shù)業(yè)主已按上漲后的標準繳納物業(yè)服務費。二審中，經(jīng)雙方當事人同意采用隨機抽樣調(diào)查的方式，經(jīng)本院核實，樣本中有超過75%的業(yè)主已按上漲后的標準繳納了物業(yè)服務費，印證了絕大多數(shù)業(yè)主對上漲物業(yè)服務費的認可。綜上，濱湖物業(yè)公司在調(diào)整物業(yè)服務費前，已依法征得主管部門同意，并就上漲意見進行了公示，漲價標準已征得超過三分之二以上業(yè)主同意，故其調(diào)整物業(yè)服務費符合法律規(guī)定的程序。余行德、冷某某上訴認為濱湖物業(yè)公司單方漲價，未征得超過三分之二業(yè)主同意，上漲物業(yè)服務費不合法的理由，未提交充分的證據(jù)證明，對其這一上訴理由，本院不予采納。余行德、冷某某作為XX新城小區(qū)的業(yè)主之一，小區(qū)絕大部分業(yè)主同意對物業(yè)服務費調(diào)整的意見，對其具有法律效力。余行德、冷某某認為未經(jīng)其本人同意就不能強制要求按上漲標準繳納物業(yè)服務費的理由，于法不符，本院不予采納。

關(guān)于爭議焦點2。根據(jù)上訴人與被上訴人簽訂的《業(yè)主臨時規(guī)約》第三十五條約定“共有的專項設施設備運行的能源消耗，應專表計量核算，據(jù)實向業(yè)主分攤計收”，被上訴人向上訴人收取公共能源損耗費有合法依據(jù)。雖然該約定是據(jù)實收取，但在實際收取過程中，業(yè)主對濱湖物業(yè)公司采用每戶每月收取10元的標準均無異議，故該標準是對原標準的變更。因此，上訴人應當向被上訴人按此標準交納相應費用。余行德、冷某某上訴認為濱湖物業(yè)公司系亂收費，應當予以返還該費用的理由不成立，本院不予采納。

綜上，余行德、冷某某的上訴請求均不成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費161元，由上訴人余行德、冷某某負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　余云中

審判員　　王　利

審判員　　蔣家富

二〇二一年三月三十日

（院印）

書記員　　趙許梅