上訴人（原審原告）：傅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，城鎮(zhèn)居民，住重慶市武隆區(qū)。

委托訴訟代理人：劉警偉，重慶星空律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：常某燦，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市武隆區(qū)。

上訴人傅某某因與被上訴人常某燦房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市武隆區(qū)人民法院（2020）渝0156民初3083號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月18日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

傅某某上訴請求：撤銷一審判決，支持其全部訴訟請求。事實和理由：一審法院認定事實錯誤。既認為雙方約定的租金明確，另一方面又認為需要進一步協(xié)商租金金額。傅某某根據合同約定提前3個月提出解出協(xié)議，常某燦未提出任何異議，傅某某已按合同約定解除條件而解除。一審法院對解除合同的效力進行了審理，超出了訴訟請求的范圍。一審法院適用法律錯誤，涉案租房合同從常某燦收到解除通知之日就已經解除。

常某燦辯稱，合同約定第三年起租金原則按5%～10%上浮，同時參照隨行就市執(zhí)行清楚顯示上浮的比例只能在5%～10%的范圍內，具體的比例值參照市場行情。對于合同相關解除行為的效力是法定審查的范圍，不存在超審理范圍。根據誠實信用原則，不能因為租金有了一定市場變化，就任意毀約。綜上，請求駁回上訴，維持原判。

傅某某向一審法院起訴請求：常某燦立即將位于武隆區(qū)長濱路XX號X幢X-X號房屋返還給傅某某；常某燦支付其從2019年11月19日至2020年3月15日至的租金14600元；常某燦賠償其從2020年3月19日起至2020年5月18日止的占用費10950元，從2020年5月19日起至2020年8月18日止的占用費12150元，合計23100元。

一審法院認定事實：2017年11月13日，傅某某（甲方）與常某燦（乙方）簽訂《租房協(xié)議》。該協(xié)議約定：甲方將位于原武隆縣巷口鎮(zhèn)長濱路XX號X幢X-X號房屋出租給乙方用于商業(yè)經營，租賃期限為10年，從2017年11月16日起至2027年11月15日止，租期在2年內，年租金為12萬元；從第三年起年租金原則按5%～10%上浮，同時參照隨行就市執(zhí)行。該協(xié)議第七條“合同的變更和解除”載明：“1.雙方可以協(xié)商變更或終止本合同，但必須提前3個月提出。2.房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權解除合同，收回出租房屋：（1）未經甲方書面同意，轉租、轉借承租房屋。（2）未經甲方書面同意，拆改變動房屋結構。（3）逾期未交納按約定應當由乙方交納的各項費用，已經給甲方造成嚴重損害的。3.因不可抗力因素導致合同無法履行的，合同終止。”

2019年11月19日，傅某某曾向常某燦發(fā)出《關于租房協(xié)議的洽商函》，告知常某燦“現同地段月租金最低已達90元/平方米，即年租金最低應為178718.4元，根據《租房協(xié)議》第三條之約定，宜以前述標準確定租金”，通知對方按該標準支付租金，否則按違約執(zhí)行。該洽商函還告知被告，因常某燦長期超出租賃建筑面積165.48平方米占用經營場所，要求立即支付第一、二年度的超面積使用費109440元，并要求對方立即清理、搬離超面積場所的物品。

2020年3月15日，傅某某向常某燦發(fā)出《解除協(xié)議通知書》，載明：常某燦未按《租房協(xié)議》第三條第一款約定，按照市場行情支付租金，傅某某根據協(xié)議第七條之規(guī)定于2019年11月19日通知常某燦協(xié)商但常某燦未回復，特通知常某燦解除雙方于2017年11月13日簽訂的《租房協(xié)議》，“接到通知后三日前”到傅某某處協(xié)商有關協(xié)議解除的善后事宜。2020年9月16日，傅某某以雙方已解除案涉《租房協(xié)議》為由起訴至一審法院。

另查明，常某燦已按原租金上浮10%向傅某某支付了2019年11月16日至2020年11月16日期間的租金132000元：其中于2019年11月16日支付67200元、于2020年5月15日支付64800元。

一審法院認為，依法成立的合同受法律保護，合同當事人應當全面履行合同義務。本案，雙方于2017年11月13日簽訂的《租房協(xié)議》系雙方真實意思表示，其內容不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應遵守。

本案的爭議焦點為：雙方簽訂的《租房協(xié)議》是否已經解除，傅某某主張返還房屋、支付租金及占用費的請求是否成立。對此，評判如下：

關于租金，雙方在《租房協(xié)議》中約定“從第三年起年租金按5%～10%上浮，同時參照隨行就市執(zhí)行”。對此，一審法院認為雙方關于租金上浮的金額約定明確，需要雙方根據約定的上浮范圍“5%～10%”參照市場行情進一步協(xié)商確定。因此，傅某某在未向對方提供充分依據及理由的情況下，僅以單方主張的租金上浮標準對方未表示同意而主張解除合同，既不符合約定解除條件也不符合法定解除條件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定：“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持?！北景?，傅某某雖已通知常某燦解除合同，但無充分證據證明其享有合同法第九十六條所規(guī)定的法定解除權或約定解除權，即其所發(fā)解除通知并不必然發(fā)生解除合同的效力。綜上，傅某某主張案涉《租房協(xié)議》已解除的事實不能成立，不予采信。因此，傅某某主張返還租賃房屋及賠償房屋占用費的請求不能成立，不予支持。

《中華人民共和國合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定?！比缜八觯的衬?、常某燦對于從第三年起的租金支付金額不明確，雙方可以協(xié)議補充。根據審理查明，常某燦已按原租金上浮10%的標準向傅某某支付了2019年11月16日至2020年11月16日期間的租金132000元，其所付租金符合約定的租金上浮范圍。傅某某對此有異議，主張租金上浮應當參照“隨行就市執(zhí)行”按每月每平方米90元計算，可以在提供充分依據的基礎上與對方協(xié)商或者起訴請求增加租金。本案，傅某某雖提供了案外人楊芳與謝小容簽訂的租賃協(xié)議，但無相關證據印證其真實性，且無相關證據印證該租賃協(xié)議所約定的租金標準可作為案涉租賃合同可參照的市場價格。因此，傅某某請求被告支付尚欠租金14600元不能成立，不予支持。

根據《中華人民共和國合同法》第六十一條、第九十四條、第九十六條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回傅某某的訴訟請求。本案案件受理費減半收取371.25元，由傅某某負擔。

二審中，常某燦舉示了客戶付款回單，擬證明已按《租房協(xié)議》租金遞增10%向傅某某支付了2020年11月16日之后的半年租金。

傅某某對證據的真實性無異議，但認為常某燦支付的是房屋占用費。

二審查明，2020年11月15日常某燦支付了涉案房租72600元。

二審審理查明的其他事實與一審相同。

本院認為，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條關于“第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理。當事人沒有提出請求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益的除外”的規(guī)定，本案二審爭議焦點為：一審認定事實是否錯誤，一審法院是否超過了審理的訴訟請求，適用法律是否正確的問題。

關于一審認定事實是否錯誤的問題。一審法院客觀敘述了本案事實，經本院審查，并無不當。

關于一審法院是否審理超范圍的問題。傅某某起訴要求常某燦返還租賃房屋的理由是其于2020年3月24日向常某燦郵寄送達了《解除協(xié)議通知書》，雙方于2020年3月24日已解除租房協(xié)議。一審法院審理是否支持傅某某的訴請，必然審查《解除協(xié)議通知書》的效果，因此一審法院不存在超范圍審理的問題。

關于一審法院是否適用法律錯誤的問題。只有享有法定或者約定解除權的當事人才能以通知方式解除合同。不享有解除權的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期間內提起訴訟，也不發(fā)生合同解除的效果。本案中，傅某某主張常某燦未對其發(fā)出的解除通知提出異議，表明雙方合同已解除。一審法院經過審理，認為傅某某未提供充分依據及理由的情況下，單方主張租金上浮標準對方未表示同意而主張解除合同，既不符合約定解除條件也不符合法定解除條件。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定，確認涉案《租房協(xié)議》已解除的事實不成立，適用法律并無不當。

綜上所述，上訴人傅某某的上訴理由不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費742.5元，由傅某某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　陳勝友

審 判 員　張　斌

審 判 員　楊　洋

二〇二一年二月十八日

法官助理　尚　豪

書 記 員　余婷婷