上訴人（原審第三人）：瀘州銀行股份有限公司，住所地瀘州市江陽區(qū)酒城大道三段18號1號樓，統(tǒng)一社會信用代碼91510500708926271U。

法定代表人：游江，該公司董事長。

委托訴訟代理人：劉廷，四川拓越律師事務所律師。

委托訴訟代理人：郝嚴濤，四川拓越律師事務所律師。

上訴人（原審第三人）：中國工商銀行股份有限公司重慶涪陵分行，住所地重慶市涪陵區(qū)興華中路2號，統(tǒng)一社會信用代碼9150010290850273XY。

負責人：鐘珣，該分行行長。

委托訴訟代理人：徐菱，女，該分行職工。

委托訴訟代理人：馮思維，男，該分行職工。

被上訴人（原審原告）：毛亞，女，1971年1月13日出生，漢族，居民，住重慶市涪陵區(qū)。

委托訴訟代理人：曠建，重慶天億（涪陵）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：吳宗鏡，重慶天億律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：重慶澤勝投資集團旅游開發(fā)有限公司，住所地重慶市涪陵區(qū)迎賓大道66號附4號澤勝溫泉城一期商業(yè)2號，統(tǒng)一社會信用代碼91500102688921034T。

法定代表人：任澤明，該公司董事長。

委托訴訟代理人：崔留鋒，男，該公司法務部經(jīng)理。

上訴人瀘州銀行股份有限公司（以下簡稱瀘州銀行）、中國工商銀行股份有限公司重慶涪陵分行（以下簡稱工商銀行涪陵分行）因與被上訴人毛亞、重慶澤勝投資集團旅游開發(fā)有限公司（以下簡稱澤勝投資公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服重慶市涪陵區(qū)人民法院(2020)渝0102民初2033號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月14日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

瀘州銀行上訴請求：撤銷原判，改判駁回毛亞的全部訴訟請求。事實和理由：1.一審法院認定上訴人抵押權非善意取得，但并未嚴格適用《物權法》第一百零六條裁判本案，適用法律錯誤。2.一審法院適用《侵權責任法》裁判本案并支持毛亞的訴請，適用法律錯誤。3.一審法院認定上訴人在抵押權設立過程中未盡審查責任，具有重大過失，不構成善意取得，該認定既無事實基礎，又無法律依據(jù)。

工商銀行涪陵分行上訴請求：撤銷原判，依法改判或發(fā)回重審。事實和理由：1.上訴人對訴稱商用房享有的抵押權是合法有效的，毛亞基于買賣合同對訴爭商用房享有的債權不能對抗上訴人基于登記享有的抵押權。2.上訴人已經(jīng)按照《商業(yè)銀行法》、《貸款通則》的規(guī)定對抵押物的情況進行調(diào)查核實，在本案訴爭商用房上設立抵押權是善意、無過失的，一審法院認為上訴人未盡審查義務不構成善意取得因此應涂銷抵押權，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)。3.從澤勝投資公司未按時辦理產(chǎn)權過戶登記直至將訴爭商用房抵押給上訴人的2年時間內(nèi)，毛亞一直未督促辦理網(wǎng)簽或預告登記，也未提起訴訟來維護和主張自已權利，本身具有重大過失，應承擔不利法律后果。4.本案訴爭的房屋系商用房，不涉及影響毛亞的生存權問題，不符合《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，不應受到特別保護。

毛亞辯稱，1.一審判決澤勝投資公司支付逾期辦證違約金正確。2.一審法院認定瀘州銀行、工商銀行涪陵分行不構成善意取得，抵押登記依法不受法律保護，而判決澤勝投資公司和瀘州銀行、工商銀行涪陵分行共同涂銷案涉房屋的抵押登記，澤勝投資公司向毛亞辦理過戶登記正確。3.即便認定瀘州銀行、工商銀行涪陵分行就抵押權的登記設立構成善意取得，也應判決涂銷抵押登記、辦理過戶登記。毛亞與澤勝投資公司構成房屋拆遷安置補償合同法律關系，應優(yōu)先保護被拆遷人、被征收人毛亞的生存居住權益；退一步講，作為無過錯的不動產(chǎn)買受人，毛亞的物權期待權應優(yōu)先于瀘州銀行、工商銀行涪陵分行的抵押權。請求維持原判。

澤勝投資公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。

毛亞向一審法院起訴請求：1.判決澤勝投資公司與瀘州銀行、工商銀行涪陵分行共同涂銷（2018）涪陵區(qū)不動產(chǎn)權第×號產(chǎn)權證項下房屋的抵押登記。2.判決澤勝投資公司將（2018）涪陵區(qū)不動產(chǎn)權第×號產(chǎn)權證項下房屋過戶給毛亞。3.判決澤勝投資公司支付從2017年8月30日起至不動產(chǎn)權登記主管部門出具過戶登記受理單日止以毛亞已交房款7142002元為基數(shù)按日萬分之一計算的違約金。

一審法院認定事實：涉訴房屋是重慶市涪陵區(qū)×路×號×期裙樓及×號房屋，所在樓盤是澤勝投資公司開發(fā)建設的商業(yè)房地產(chǎn)項目。澤勝投資公司在開發(fā)該項目中，于2015年6月12日取得房屋預售許可證，2018年10月26日完成竣工驗收，2018年12月4日取得樓盤的房地產(chǎn)權證，至今登記權利人是澤勝投資公司。

毛亞是涉訴樓盤所在地被拆遷房屋的業(yè)主之一[被拆遷房屋為涪陵區(qū)×路×號第一層門面（房地產(chǎn)權證號為303房地證2005字第×號）]，相應土地房屋征收人是涪陵區(qū)政府。毛亞與征收者和澤勝投資公司簽訂相關協(xié)議和履行情況如下：

2015年8月26日，毛亞與重慶市涪陵區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦公室簽訂《國有土地上房屋征收貨幣補償協(xié)議書》約定，毛亞選擇貨幣補償方式處理相應的安置補償問題，補償金額為13961542元，補償款的支付采用分期支付方式履行，協(xié)議簽訂后5個工作日內(nèi)支付7350000元，毛亞騰空房屋后5個工作日內(nèi)付清。同日，毛亞與澤勝投資公司簽訂了商品房買賣協(xié)議約定，澤勝投資公司將開發(fā)的涪陵區(qū)×步行街×期名義層為4層(物理層為7層)也是臨街第一層橫軸×門面（也就是重慶市涪陵區(qū)×路×號×步行街×期裙樓及×號房屋）賣給毛亞，價款735萬元，在簽訂協(xié)議后5日內(nèi)一次性支付。關于產(chǎn)權登記，雙方約定澤勝投資公司需在房屋交付后60日內(nèi)，向相關房地產(chǎn)登記部門提交申請，取得相應的受理登記單。若因澤勝投資公司的原因未能按期申請辦理產(chǎn)權登記取得登記受理單，澤勝投資公司需支付已支付房款從約定辦理日起至取得土地房屋登記機構出具登記受理單日止按每日萬分之一計算的違約金。2015年9月1日，涪陵區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦公室在支付了安置補償款7350000元。同日，毛亞向澤勝投資公司支付了購房款7142002元。2016年1月4日，毛亞騰空房屋，交付拆遷。2016年1月9日，因重慶市涪陵區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦公室未按期支付補償尾款，澤勝投資公司承諾承擔相應責任，雙方為此簽訂《補充協(xié)議》約定了相應權利義務。2016年1月18日，毛亞與重慶市涪陵區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦公室簽訂了《補充協(xié)議》，對重慶市涪陵區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦公室逾期支付補償尾款的責任進行了約定。2017年6月10日，毛亞與澤勝投資公司下屬子公司重慶澤勝商業(yè)管理公司簽訂《商鋪租賃合同》約定，毛亞將所購門面出租給重慶澤勝商業(yè)管理公司。2017年6月30日，澤勝投資公司交付了房屋但至今未辦理產(chǎn)權過戶登記。

關于瀘州銀行、工商銀行涪陵分行對澤勝投資公司享有的債權和抵押物權的設立事實如下：

（一）瀘州銀行對澤勝投資公司享有的債權和涉案抵押權設立情況。2018年12月13日，澤勝投資公司與瀘州銀行簽訂《固定資產(chǎn)借款合同》和《抵押合同》約定，瀘州銀行借款5.3億元給澤勝投資公司，借款期為156個月，用途為置換澤勝投資公司在其他銀行的借款和歸還股東借款。澤勝投資公司提供包括涉案房屋在內(nèi)的房產(chǎn)為該筆借款抵押擔保。同日，雙方辦理了抵押登記。在設立抵押權過程中，澤勝投資公司向瀘州銀行提供了產(chǎn)權證和澤勝投資公司為出租人與案外人迅銷中國商貿(mào)有限公司簽訂的《租賃合同書》來證明抵押物的物權情況。其中，《租賃合同書》是2018年1月15日簽訂，租賃的商鋪為包括毛亞所購鋪位在內(nèi)的共1247平方米的商業(yè)用房，該合同載明，合同有產(chǎn)權人和出租人的租賃合同、產(chǎn)權人同意轉(zhuǎn)租保證函、抵押權人同意函等附件，附件內(nèi)容為合同組成部分。審理中，瀘州銀行和澤勝投資公司否認有相應附件，澤勝投資公司當庭出示的合同書為未裝訂成冊且已經(jīng)多次拆解的樣本，沒有前述附件。澤勝投資公司對沒有相應附件未能作合理解釋。瀘州銀行主張設立抵押時，對抵押物進行實地核實，但未舉示相應證據(jù)佐證。

（二）工商銀行涪陵分行對澤勝投資公司享有的債權和抵押權設立情況。2018年6月13日、7月18日，澤勝投資公司與工商銀行涪陵分行簽訂了《房地產(chǎn)借款合同》約定，澤勝投資公司向工商銀行涪陵分行借款共3.2億元，借款期36個月。2019年10月15日和21日，雙方簽訂《最高額抵押合同》約定，澤勝投資公司提供包括涉案房屋在內(nèi)的房產(chǎn)抵押，抵押債權共8.3億元。對抵押物的物權情況的核實問題，工商銀行涪陵分行未舉示證據(jù)佐證。

一審法院認為，本案的主要焦點有以下幾個方面：第一、毛亞與澤勝投資公司在本案中是買賣合同關系，還是拆遷安置補償合同關系；第二、瀘州銀行、工商銀行涪陵分行的抵押物權是否善意取得，毛亞有無權利要求涂銷涉案房屋的抵押登記；第三、違約金的起算時間。分別評述如下：

毛亞原有房屋是涪陵區(qū)政府征收，安置補償義務人應當是征收人即涪陵區(qū)政府。澤勝投資公司從涪陵區(qū)政府處取得相應的土地使用權，與毛亞沒有法律上的拆遷安置補償合同關系。從當事人簽訂安置補償和房屋買賣合同約定分析，毛亞也是與涪陵區(qū)政府的相關職能部門簽訂《國有土地上房屋征收貨幣補償協(xié)議書》確定相應的安置補償義務。根據(jù)該協(xié)議約定，毛亞選擇貨幣安置，與訟爭房屋沒有關系，只要相關部門將貨幣支付與毛亞，毛亞要求補償或安置的權利即已實現(xiàn)。即使征收部門沒有按期支付補償款，毛亞也只享有請求征收人支付補償款的權利，與涉案房屋沒有關系。毛亞取得涉案房屋是基于與澤勝投資公司的買賣合同關系，與前述補償協(xié)議沒有法律上的關聯(lián)。至于款項來源，澤勝投資公司購買國有土地使用權需支付相應的價款，代征收部門支付部分款項給毛亞亦符合法律規(guī)定，澤勝投資公司的支付行為不能作為認定毛亞、澤勝投資公司是拆遷安置補償關系的依據(jù)。同理，澤勝投資公司代征收主管部門承擔逾期付款違約責任，也應屬債務加入，不能成為毛亞、澤勝投資公司間是拆遷補償合同關系的依據(jù)。據(jù)此認定毛亞、澤勝投資公司在本案中是買賣合同關系。

澤勝投資公司設定抵押權時，房屋已出賣并交付毛亞占有，僅沒有完成過戶登記而已，澤勝投資公司設立抵押權顯屬無權處置行為，其行為既違反與毛亞的合同約定，同時也侵害了毛亞的財產(chǎn)性權益，妨礙了毛亞房屋的過戶登記構成侵權。瀘州銀行、工商銀行涪陵分行是專業(yè)的商業(yè)銀行，依照商業(yè)銀行法第三十六條的規(guī)定，在設立抵押權過程中應嚴格審查抵押物的權屬情況和抵押物的價值等事項，避免風險。本案中，瀘州銀行、工商銀行涪陵分行明知澤勝投資公司是房地產(chǎn)開發(fā)商，抵押之房屬商品房且已具備銷售條件，存在已被出售的情形，卻未認真核實抵押物的物權情況，僅依據(jù)澤勝投資公司舉示的產(chǎn)權證而信賴澤勝投資公司屬有權處分人，設立了相應抵押權。瀘州銀行在明知房屋已出租，租賃合同載明有產(chǎn)權人同意轉(zhuǎn)租文件，澤勝投資公司僅為出租人的事實，卻不進一步核實房屋是否已出售和實際權利人的情況。顯然瀘州銀行、工商銀行涪陵分行在設立抵押物權過程中有重大過失，依法不構成善意取得。

毛亞、澤勝投資公司買賣合同約定交房后60日內(nèi)取得相應的受理登記單，逾期即需要支付違約金。澤勝投資公司2017年6月30日交房，至今未申請辦理過戶登記，毛亞主張從2017年8月30日起計算支付違約金符合合同約定。澤勝投資公司抗辯交房時澤勝投資公司在房屋交接表上載明一年內(nèi)交房產(chǎn)證改變辦證期限的約定。澤勝投資公司的經(jīng)辦人員在房屋交接表中表示一年內(nèi)交產(chǎn)權證，僅為澤勝投資公司單方意思表示沒有毛亞的認可，且交付產(chǎn)權證與取得產(chǎn)權登記主管部門的受理單并不屬同一義務，不能視為雙方合意改變了澤勝投資公司辦理產(chǎn)權登記期限的約定。因此，對澤勝投資公司的抗辯理由，不予采納。

綜上，毛亞、澤勝投資公司的買賣合同沒有法定無效事由屬有效合同，對當事人有約束力。澤勝投資公司違法設立抵押物等行為導致不能按約定申請辦理產(chǎn)權變更登記構成違約，毛亞有權要求澤勝投資公司消除履行妨礙，辦理產(chǎn)權過戶登記，支付相應的違約金。瀘州銀行、工商銀行涪陵分行與澤勝投資公司在設立抵押物權過程中，未盡到必要的注意義務，在毛亞購買且合法占有的房產(chǎn)上設立了抵押權，導致毛亞不能按時辦理產(chǎn)權過戶登記，侵害了毛亞的財產(chǎn)性權益，毛亞有權要求其涂銷相應的抵押登記，排除辦理過戶登記的障礙。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款和第三款，《中華人民共和國侵權責任法》第二條、第六條、第八條、第十五條、第二十一條規(guī)定，判決：一、重慶澤勝投資集團旅游開發(fā)有限公司、瀘州銀行股份有限公司、中國工商銀行股份有限公司重慶涪陵分行在判決生效后10日內(nèi)，共同涂銷（2018）涪陵區(qū)不動產(chǎn)權第×號產(chǎn)權證項下涉及重慶市涪陵區(qū)×路×號×步行街×期裙樓及×號房屋的抵押登記。二、重慶澤勝投資集團旅游開發(fā)有限公司在判決生效后10日內(nèi)，辦理重慶市涪陵區(qū)×路×號×步行街×期裙樓及×號房屋的過戶登記，過戶給毛亞。三、重慶澤勝投資集團旅游開發(fā)有限公司在判決生效后30日內(nèi)，向毛亞支付從2017年8月30日起至取得重慶市涪陵區(qū)×路×號×步行街×期裙樓及×號房屋的過戶登記受理單之日為止，按已交房款7142002元每日萬分之一計算的逾期申請辦證的違約金。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費63250元，由重慶澤勝投資集團旅游開發(fā)有限公司負擔。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，本案的爭議焦點為：1.毛亞對案涉房屋享有何種權利；2.上訴人是否依法取得抵押權；3.毛亞是否有權請求涂銷上訴人的抵押權。對此逐一評述如下：

1.關于毛亞對案涉房屋享有何種權利。2015年8月26日，毛亞與重慶市涪陵區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦公室簽訂《國有土地上房屋征收貨幣補償協(xié)議書》，補償金額為13961542元，同日，毛亞與澤勝投資公司簽訂了商品房買賣協(xié)議，澤勝投資公司將案涉房屋賣給毛亞，價款為735萬元。2015年9月1日，涪陵區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦公室支付毛亞安置補償款7350000元。同日，毛亞向澤勝投資公司支付了購房款7142002元。因重慶市涪陵區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦公室未按期支付補償尾款，澤勝投資公司亦承諾承擔相應責任。因此，雖然毛亞原有的房屋被依法拆遷后與澤勝投資公司簽訂的是商品房買賣協(xié)議，但毛亞實質(zhì)上仍屬于被拆遷人。澤勝投資公司已于2017年6月30日將案涉房屋交付給了毛亞，毛亞已依法取得案涉房屋的占有權、使用權，雖然依據(jù)物權登記原則，毛亞尚未取得物權，但毛亞作為被拆遷人對案涉房屋依法享有特定的債權優(yōu)先權，并具有對抗第三人的排他性，可對第三人的物權變動請求權行使撤銷登記，優(yōu)先取得案涉房屋產(chǎn)權的權利。此外，案涉項目于2018年10月26日才完成竣工驗收，澤勝投資公司于2018年12月4日取得樓盤的房地產(chǎn)權證后，于2018年12月13日即辦理了抵押登記，故毛亞對于案涉房屋一直未能過戶不存在過錯。

2.上訴人是否依法取得抵押權。上訴人與澤勝投資公司簽訂了借款合同，并為擔保借款合同的履行自愿簽訂了抵押合同。在簽訂抵押合同時，澤勝投資公司提交了案涉房屋真實有效的產(chǎn)權證書，其上顯示的產(chǎn)權人為澤勝投資公司；澤勝投資公司還提交了與案外人迅銷（中國）商貿(mào)有限公司簽訂《租賃合同書》，證明了案涉抵押物的真實使用情況，因此，上訴人已盡到了必要的審查義務，其與澤勝投資公司簽訂的抵押合同合法有效。上訴人基于與澤勝投資公司簽訂的有效抵押合同，到房產(chǎn)登記部門辦理了抵押權登記，并取得相應權利證書，故上訴人已依法取得抵押權。上訴人的這一上訴理由成立，本院予以采納。一審判決認定上訴人與澤勝投資公司訂立抵押合同存在重大過失，未能取得抵押權，適用法律不當，應予糾正。

3.毛亞是否有權請求涂銷上訴人的抵押權。雖然根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，抵押權人可以對抗其他權利人提出異議，但該司法解釋第二十八條為第二十七條所規(guī)定的例外情形，買受人的合同債權優(yōu)先于抵押權。因此，毛亞對案涉房屋的優(yōu)先取得權優(yōu)于上訴人的抵押權。當毛亞在本案中要求澤勝投資公司履行交付，協(xié)助辦理過戶時，可以基于該權利的排他性特征，請求澤勝投資公司與上訴人涂銷在該房屋設定的抵押權障礙。

綜上所述，瀘州銀行股份有限公司、中國工商銀行股份有限公司重慶涪陵分行的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律部分不當，但判決結果正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費63250元，由瀘州銀行股份有限公司負擔31625元，由中國工商銀行股份有限公司重慶涪陵分行負擔31625元。

本判決為終審判決。

審 判 長　余云中

審 判 員　蔣家富

審 判 員　王　利

二〇二一年三月三十一日

法官助理　沈道萍

書 記 員　文　杰