上訴人（原審原告）:牟某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市萬州區(qū)。

委托訴訟代理人：葉志平，重慶市萬州區(qū)太白法律服務所法律工作者，特別授權。

被上訴人（原審被告）：重慶巨延禾森商貿有限公司，住所地重慶市萬州區(qū)新城路**龍都大廈**，統(tǒng)一社會信用代碼91500101MA5YYC7N8E。

法定代表人：謝連偉，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：龍文俊，男，該公司職員。

上訴人牟某某因與被上訴人重慶巨延禾森商貿有限公司（以下簡稱巨延公司）物權保護糾紛一案，不服重慶市萬州區(qū)人民法院(2020)渝0101民初11058號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月7日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人牟某某的委托訴訟代理人葉志平，被上訴人巨延公司的委托訴訟代理人龍文俊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

牟某某上訴請求：1、依法改判被上訴人支付上訴人商鋪占用損失費30517.89元；2、本案一、二審訴訟費，由被上訴人負擔。主要事實及理由：1、本案所涉商鋪與其他商鋪之間本身存在物理間隔，有羅月菊原商鋪買賣合同附件三特別約定玻璃進行隔斷佐證。由于原開發(fā)商沒有按照購買商鋪時約定采取落地式物理間隔，致本案所涉商鋪與其他商鋪沒有物理間隔。上訴人商鋪不動產權證能夠確認商鋪的位置及面積，其對本案所涉商鋪享有全面的、完整的所有權。故上訴人對其商鋪可以自主決定經營方式，原判認定上訴人的商鋪使用權必須受到一定限制，單個商鋪業(yè)主的利益必須服從廣大業(yè)主的共同利益，接受整個商場規(guī)劃布局的限制和約束是錯誤的；2、被上訴人于2018年7月2日占用上訴人商鋪，有張明許與被上訴人簽訂合同佐證，其應于該日起支付上訴人商鋪占用損失費；被上訴人與第三方簽訂的合同均價是208元/平方米，原判參照15年以前的標準計算商鋪占用損失費是不合理的；雙方當事人對本案所涉商鋪沒有簽訂租賃合同，對疫情期間的免租和緩租沒有達成協(xié)議。故被上訴人與其他簽約業(yè)主的約定對上訴人沒有約束力和限制，原判參照被上訴人和其他簽約業(yè)主的約定，即從2019年8月1日起按照首付款9%以及因疫情免租兩個月、緩租一個月計算上訴人商鋪占用損失費不當。綜上，被上訴人應從2018年7月2日起按照投資額12%至一審判決時止支付上訴人商鋪占用損失費。

巨延公司辯稱，1、本案所涉商鋪屬于產權式商鋪，有生效判決書佐證，該商鋪現(xiàn)實中也沒有進行物理隔斷，不屬于獨立商鋪。民法典規(guī)定物權的取得和行使應當遵守法律、社會公德，不得損害他人利益，業(yè)主行使權利不得損害其他業(yè)主的合法權利。本案中上訴人在明知商鋪是產權式商鋪的前提下多次向法院起訴，損害商城其他業(yè)主權利，增加訴累，影響商城正常招商和經營，不利于市場經濟的發(fā)展。每一個小商鋪間沒有獨立的隔墻，業(yè)主的面積大小不一，無法獨立分割使用。在原百盛撤場后，被上訴人與產權方博達公司多次協(xié)商，應區(qū)商委招商引資要求整合復雜多業(yè)主產權式商鋪，付出了巨大的經濟和社會成本，且取得了大部分業(yè)主的認可，小部分業(yè)主為一己私利多次訴訟，不利于商場的經營發(fā)展；2、上訴人與業(yè)主簽訂的合同約定是附生效條件的合同，其簽訂合同后沒有實際接受商鋪和占用商鋪。上訴人對商鋪投入大量物力和財力，其與業(yè)主按照商鋪建筑面積簽訂的，與客戶是套內面積簽訂的，其賺取差價符合市場行情。因為是產權式商鋪，給付租金的標準是一致的，且業(yè)主與原博達公司簽約標準也是一致的，根據公平原則以及商鋪性質，原判按照大部分業(yè)主簽約標準計算商鋪占用損失費并無不當。新冠疫情期間涉訴的案件國家有指導意見。綜上，上訴人的上訴請求及事實理由均不成立，請求駁回上訴，維持原判。

牟某某向一審法院提出訴訟請求：1.判決巨延公司立即支付牟某某位于重慶市萬州區(qū)禾森商廈第X層XXX號商鋪的占用損失，損失計算標準為自2018年7月2日起到判決時止每年按照投資額的12%計算；2.本案訴訟費由巨延公司承擔。

一審法院經審理查明的事實：牟某某從譚家紅處購買位于萬州區(qū)禾森商廈第X層XXX號商鋪，建筑面積合計9.55平方米，并于2018年辦理產權證。譚家紅（甲方）與博達公司簽訂《房屋租賃合同》，將鋪位出租給博達公司統(tǒng)一經營，約定租賃期限15年，自2004年1月1日起至2019年1月1日止，年租金額為9268.65元（購房款9%）。合同還約定甲方不得單方解除合同或采用人為手段終止合同，致使禾森商廈無法經營，違約造成全體商場產權公眾整體利益受到損害，自行承擔法律責任等。

為盤活禾森商廈，通過招商引進巨延公司經營禾森商廈項目，博達公司將禾森商廈負一層至五層交付巨延公司，由巨延公司對商場重新裝修并對外招租經營至今。自2018年6月起，重慶巨延禾森商貿有限公司（乙方）陸續(xù)與禾森商廈商鋪業(yè)主（甲方）簽訂統(tǒng)一制式的《商鋪租賃合同》，約定租賃期限15年，從交付租賃房屋之日起滿6個月之次日開始計算租期，6個月期間為免租期，不支付租金。第一、二年的租金以開發(fā)商首次出售商鋪的購房款的9%計算，第三年起每兩年增加6%，租金按季支付。并約定合同自甲方及其他負1樓-4樓業(yè)主簽約率與簽約面積達到85%（含85%）以上時生效。

2019年1月，巨延公司（乙方）陸續(xù)與禾森商廈已簽約業(yè)主（甲方）簽訂統(tǒng)一制式的《補充協(xié)議》，協(xié)議對雙方《商鋪租賃合同》第十五條第2款“本合同自甲方及其他負1樓-4樓業(yè)主簽約率與簽約面積均達到85%（含85%）以上時生效”的約定，變更為“本合同自甲方及其他負1樓至5樓業(yè)主簽約率與簽約面積均達到三分之二（含三分之二）后雙方約定2019年1月16日為合同生效時間、2034年7月15日為合同終止時間；若在2019年1月10日前簽訂《補充協(xié)議》的簽約率沒有達到雙方約定的條件【負1樓至5樓業(yè)主簽約率與簽約面積均達到三分之二（含三分之二）】，則合同生效生效時間順延至2019年2月1日、終止時間調整為2034年7月31日?！薄堆a充協(xié)議》還對免租期及租金計算進行了約定：“如果2019年1月10日前簽訂《補充協(xié)議》的簽約率達到雙方約定條件，則2019年1月16日至2019年7月15日為合同免租期，即甲方不收租金，乙方從2019年7月16日起計付租金；如果2019年1月10日前簽訂《補充協(xié)議》的簽約率沒有達到雙方約定條件，則2019年2月1日至2019年7月31日為合同的免租期，即甲方不收租金，乙方從2019年8月1日起計付租金?！苯浲彶槊鳎扪庸咀?019年8月1日起按照約定陸續(xù)向禾森商廈負1至第5層簽約業(yè)主支付相應租金，已將2021年1月31日前的租金支付完畢。

2019年2月3日，萬州區(qū)禾森商廈商鋪第一屆業(yè)主委員會形成決議：“一、鑒于禾森大廈商業(yè)物業(yè)結構及利用上不具有獨立性、使用上不具有排他性、經營的不可分性等特殊情況，經業(yè)委會一致同意禾森商廈負一至第五樓整體出租給重慶巨延禾森商貿有限公司，用于整體打造禾森大廈商場項目。二、因大多數(shù)商鋪業(yè)主已與重慶巨延禾森商貿有限公司簽訂《商鋪租賃合同》及《補充協(xié)議》，現(xiàn)已簽約業(yè)主的合同的生效條件已經達到，以業(yè)主委員會名義正式告知重慶巨延禾森商貿有限公司，所有已經簽約的合同于2019年2月1日正式生效。三、從2019年2月1日起禾森大廈負一至第五層整體正式移交給重慶巨延禾森商貿有限公司，進行商場裝修和使用。”

2019年12月19日，巨延公司向包括牟某某在內的未簽約業(yè)主發(fā)送短信，邀請未簽約業(yè)主盡快與巨延公司簽訂《租賃合同》，以便按同等租金標準支付租金。至今，牟某某、巨延公司尚未簽訂租賃協(xié)議。

2020年6月起，巨延公司陸續(xù)與已簽約業(yè)主簽訂《新冠疫情免租協(xié)議》，業(yè)主同意免除巨延公司2020年2月1日至2020年3月31日期間的租金，并暫緩至2023年5月底前支付2020年4月1日至2020年4月30日期間的租金。

同時查明，禾森商廈產權式商鋪小業(yè)主總人數(shù)是376人，已經與巨延公司簽約321人，占比達到了85%，超過三分之二。鋪位數(shù)610戶，已經簽約547戶，占比超過了90%?？偯娣e24381.01平方米，簽約面積23705.02平方米，簽約面積率超過了97%。

一審法院認為，牟某某所有的位于禾森商廈第X層XXX號商鋪系產權式商鋪，雖然辦理產權證，但該商鋪與同一商場的其他商鋪未設物理間隔，牟某某享有產權但不直接經營，商場由專門的運營商統(tǒng)一經營管理。牟某某對登記在自己名下商鋪享有使用、收益、處分的權利，但是使用權必須受到一定限制。產權式商鋪的特點決定了整個商場只有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理，業(yè)主才能更好地獲得利益，單個商鋪業(yè)主的利益必須服從廣大業(yè)主的共同利益，接受整個商場規(guī)劃布局的限制和約束，才能獲得穩(wěn)定的投資回報。當個人利益與整體利益發(fā)生沖突時，更多地需要從商場整體性上考慮，個人利益應當服從整體利益。牟某某在購買商鋪的同時返租給博達公司統(tǒng)一經營的行為，也表明其知道或者應當知道自己購買的商鋪在使用上必須服從整體利用。巨延公司接手禾森商廈后，對商場整體裝修統(tǒng)一對外招商經營的行為，得到了大部分業(yè)主的同意，從整體利益出發(fā)，牟某某也應當對巨延公司的行為予以準許，即便雙方未簽訂商鋪租賃協(xié)議，也不能因此認定巨延公司的行為侵犯了牟某某的權利。但巨延公司將包含牟某某名下商鋪在內的整個商場用于出租經營是事實，應當向牟某某支付相應占用損失。對巨延公司辯稱不應當支付占用損失的意見不予采納。

關于占用損失如何計算的問題。牟某某要求巨延公司自2018年7月2日起到判決時止，每年按照投資額12%支付占用損失。一審法院認為，牟某某是基于巨延公司在對商城整體招商經營過程中，使用了其商鋪這一事實才能主張占用損失的。故從維護交易穩(wěn)定及商場整體性考慮，牟某某應當與其他簽約業(yè)主按照同等條件獲得商鋪使用費用。參考同一商場內同一層商鋪的租金起算時間、計算標準及免、緩租約定，由巨延公司按照首次購房款的9%支付占用損失，從2019年8月1日計算至2020年12月21日，扣除因受新冠疫情影響免租金兩個月（2020年2月、3月），緩交一個月（2020年4月），緩交的租金因尚未到約定的履行時間，故不計算在內。巨延公司應支付的占用損失應為元10639.90（9268.65元/年÷365天×419天），對超出部分的訴訟請求不予支持。巨延公司辯稱因牟某某的不簽約行為，導致商場整體價值下滑，應當在投資額9%的基礎上下調3個百分點的意見，無事實和法律依據，對該項意見一審法院不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國物權法》第七條、第七十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：一、重慶巨延禾森商貿有限公司自本判決生效后十五日內支付牟某某商鋪占用損失10639.90元；二、駁回牟某某的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費572元，由牟某某負擔506元，由重慶巨延禾森商貿有限公司負擔66元。

在二審審理過程中，上訴人向本院提交以下證據：1、商城一、二層平面圖，擬證明本案所涉商鋪是落地式商鋪，有獨立產權；2、張明許與被上訴人簽訂的合同（復印件），擬證明被上訴人從2018年7月2日起占用本案所涉商鋪；3、羅月菊與原開發(fā)商買賣合同附件三明確約定用玻璃隔斷進行物理式分開，擬證明業(yè)主對其商鋪享有獨立產權。

巨延公司質證稱，證據1的真實性、合法性由法院依法審查；在業(yè)主與博達公司的租賃合同以及生效判決中均認可涉案商鋪是產權式商鋪；業(yè)主的商鋪不動產權證也不能證明是獨立商鋪，該商鋪沒有物理間隔，對該證據的證明目的不予認可；證據2沒有原件核對，合同的真實性由法院依法核實，達不到上訴人的證明目的，即使該合同是2018年7月2日簽訂，也是附條件生效的合同，被上訴人與小業(yè)主陸續(xù)簽約，并不是簽約后就接房；對證據3的真實性、合法性無異議，不能達到上訴人的證明目的，該合同是開發(fā)商與業(yè)主單方面的約定，不能改變商鋪現(xiàn)在的物理狀態(tài)，上訴人也沒有證據證明曾經有玻璃隔斷；該合同套內面積才3.92平方，進行隔斷不符合常理，也不符合商業(yè)慣例；生效判決認定是產權式商鋪，無法分割單獨使用。

本院審查認為，對證據1、3的真實性、合法性予以確認。因上訴人購買的商鋪至今未進行物理隔斷，且生效判決認定“案涉房屋只是400余間商鋪中的一間，該400余間商鋪形成統(tǒng)一的整體，沒有分割，為產權式商鋪。所有權人對該商鋪享有的所有權不能等同于獨立商鋪……”。故本院對上訴人證據1和證據3的證明目的不予認可。對證據2的真實性予以確認，證明目的綜合評判。

巨延公司向本院提交以下證據：1、巨延公司與商戶于2019年4月-12月陸續(xù)簽訂的招商合同，擬證明巨延公司此時才使用鋪位對外進行招商，且與商戶是按照套內面積簽約；2、巨延公司與商戶簽訂的補充協(xié)議，擬證明巨延公司從2019年4月陸續(xù)使用商鋪改造，因受一些條件的影響，巨延公司從2019年12月24日起開始計算租金，其才有收益，其中有部分是從2020年1月23日開始計算租金；在疫情發(fā)生后，巨延公司給商戶減免了3個月租金，業(yè)主給公司才減免2個月租金。

上訴人質證稱，對證據的文本真實性無異議，但與本案無關；被上訴人與第三方簽訂的租賃合同是按照套內面積計算租金，租金遠超上訴人的商鋪占用損失費；雖然被上訴人與第三方在協(xié)議中約定了疫情免租期3個月，但該證據不能對抗上訴人，復工復產要見官方文件。

本院審查認為，上訴人對被上訴人提交的證據真實性無異議，其雖否認該組證據的關聯(lián)性，但其未提交相反證據予以推翻。本院對該組證據的真實性、合法性、關聯(lián)性予以確認。

本院除對一審查明的案件事實予以確認外，另查明，2020年因新冠肺炎疫情因素，巨延公司減免商戶3個月租金。

本院認為，根據上訴人的上訴理由及被上訴人的答辯理由，本案爭議的焦點為：1、上訴人的商鋪是否可以單獨隔斷，即商鋪使用權是否應受到一定限制；2、原判計算上訴人的商鋪占用損失費計算期間（含免租、緩租）及計算標準是否有誤。

針對焦點一，上訴人購買的商鋪至今未有物理間隔，且生效判決認定本案所涉商鋪為產權式商鋪。產權式商鋪所有權的行使應以“不得損害公共利益或者他人合法權益”為適用原則，對整個商場的商鋪進行整體利用便于優(yōu)化整個商場的使用方案，最大限度地發(fā)揮商場每一部分的功能和作用，提高整體建筑物的使用效率，達到利益最大化。相反，拆分出租在使商場整體收益受損的情況下，其他購買人和出租人的利益也會受到損失，造成社會資源的極大浪費，不利于商場整體的發(fā)展。因此，上訴人對其商鋪的物權行使應受到一定限制，是最有利于協(xié)調、平衡各方利益，有利于維護全體業(yè)主包括上訴人的權益。故上訴人上訴稱其對案涉商鋪享有獨立所有權，其可以自主決定商鋪的經營方式的理由不能成立。

針對焦點二，生效判決認定百盛萬州分公司于2018年6月20日將租賃場地交還博達公司，后博達公司通過招商引進被上訴人經營禾森商廈商業(yè)項目。嗣后，被上訴人陸續(xù)與業(yè)主簽訂商鋪租賃合同，并對商鋪進行裝修。上訴人和博達公司的租賃合同雖于2018年7月2日解除，以及未與被上訴人簽訂商鋪租賃合同，但被上訴人與簽約業(yè)主簽訂的商鋪租賃合同及補充協(xié)議約定，其從2019年8月1日起按照首次購房款的9%計付租金。為了商場經營的穩(wěn)定，原判參照該期限及標準支付上訴人商鋪占用損失費并無不當。故本院對上訴人提交的證據2的證明目的不予采信。2020年新冠肺炎疫情重慶萬州防控期間，造成被上訴人不能營業(yè)，無法產生收益。上訴人與被上訴人應就減免、緩交商鋪占用損失費進行友好協(xié)商，雙方對商鋪收益應共擔風險、共渡難關。被上訴人對其商戶因新冠肺炎疫情減免了3個月租金，其與簽約業(yè)主亦約定免交2個月租金、緩交一個月租金。上訴人與被上訴人對商鋪占用損失費雖未達成免交和緩交的約定，但根據公平原則和不可抗力原則，原審判決參照被上訴人與簽約業(yè)主的約定扣除被上訴人因疫情免交兩個月和緩交一個月商鋪占用損失費并無不當。綜上，上訴人上訴稱被上訴人應從2018年7月2日起按照投資額12%計算商鋪占用使用費，以及不應扣減兩個月和緩交一個月商鋪占用損失費的理由不能成立。

綜上，上訴人的上訴理由均不能成立，其上訴請求本院不予支持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費572元，由牟某某負擔373元，由重慶巨延禾森商貿有限公司負擔199元。二審案件受理費563元，由上訴人牟某某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　朱曉麗

審 判 員　李青春

審 判 員　張　燕

二〇二一年三月二十二日

法官助理　付麗姝

書 記 員　蹇佳莉