上訴人(原審原告)：徐萬某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市萬州區(qū)。

委托訴訟代理人：馮久，重慶市萬州區(qū)周家壩法律服務(wù)所法律工作者。

被上訴人（原審被告）：重慶巨延禾森商貿(mào)有限公司，住所地重慶市萬州區(qū)新城路**龍都大廈**，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500101MA5YYC7N8E。

法定代表人：謝連偉，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：龍文俊，男，該公司職員。

上訴人徐萬某因與被上訴人重慶巨延禾森商貿(mào)有限公司（以下簡稱巨延公司）物權(quán)保護(hù)糾紛一案，不服重慶市萬州區(qū)人民法院(2020)渝0101民初7510號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月26日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人徐萬某的委托訴訟代理人馮久，被上訴人巨延公司的委托訴訟代理人龍文俊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

徐萬某上訴請求：1、依法改判被上訴人支付上訴人商鋪占用損失費(fèi)40萬元；2、本案一、二審訴訟費(fèi)，由被上訴人負(fù)擔(dān)。主要事實(shí)及理由：1、本案所涉商鋪已改建成臨街門面，與其他商鋪之間本身存在物理間隔，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證能夠確認(rèn)商鋪的位置及面積，具備獨(dú)立的使用價(jià)值，可以作為獨(dú)立的物權(quán)客體，其對本案所涉商鋪享有全面的、完整的所有權(quán)。原判認(rèn)定上訴人的商鋪使用權(quán)必須受到一定限制，單個(gè)商鋪業(yè)主的利益必須服從廣大業(yè)主的共同利益，接受整個(gè)商場規(guī)劃布局的限制和約束是錯(cuò)誤的；2、被上訴人與第三方簽訂的合同超過其主張的40萬元，原判參照15年以前的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算商鋪占用損失費(fèi)是不合理的；雙方當(dāng)事人對本案所涉商鋪沒有簽訂租賃合同，對疫情期間的免租和緩租沒有達(dá)成協(xié)議。故被上訴人與其他簽約業(yè)主的約定對上訴人沒有約束力和限制，原判參照被上訴人和其他簽約業(yè)主的約定計(jì)算上訴人商鋪占用損失費(fèi)不當(dāng)。

巨延公司答辯稱，1、本案所涉商鋪屬于產(chǎn)權(quán)式商鋪，所有權(quán)人對該種商鋪享有的所有權(quán)不能等同于獨(dú)立商鋪，上訴人雖對該商鋪享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但行使權(quán)利需受到一定限制。2、一審認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律正確，程序合法。上訴人的上訴請求不能成立，請求駁回上訴，維持原判。

徐萬某向一審法院提出訴訟請求：1.判決巨延公司連帶賠償因非法占有徐萬某門面造成的損失400000元（計(jì)算方式：2018.7.2-2020.7.7，計(jì)算兩年時(shí)間，每年200000元，兩年共計(jì)400000元）。2.本案案件受理費(fèi)由巨延公司承擔(dān)。

一審法院經(jīng)審理查明的事實(shí)：2003年12月，徐萬某以1066187元的價(jià)格購買萬州區(qū)太白路XX號禾森商廈X層XXX號建筑面積為49.07平方米的商鋪，并于2005年辦理了產(chǎn)權(quán)證。2003年12月3日，徐萬某（甲方）與重慶市萬州區(qū)博達(dá)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（乙方）（以下簡稱博達(dá)公司）簽訂《房屋租賃合同》，將鋪位出租給博達(dá)公司統(tǒng)一經(jīng)營，約定租賃期限15年，自2004年1月1日起至2018年12月31日止，年租金額為95956.83元（購房款9%）。合同還約定甲方不得單方解除合同或采用人為手段終止合同，致使禾森商廈無法經(jīng)營，違約造成全體商場產(chǎn)權(quán)公眾整體利益受到損害，自行承擔(dān)法律責(zé)任等。

2019年5月30日，一審法院作出（2019）渝0101民初1076號民事判決，認(rèn)定徐萬某的商鋪為產(chǎn)權(quán)式商鋪，與400余間商鋪形成統(tǒng)一整體，沒有分割，不能等同于獨(dú)立商鋪。徐萬某與博達(dá)公司的房屋租賃合同于2018年7月2日解除?，F(xiàn)該判決已發(fā)生法律效力。

為盤活禾森商廈，通過招商引進(jìn)巨延公司經(jīng)營禾森商廈項(xiàng)目，博達(dá)公司將禾森商廈負(fù)一層至五層交付巨延公司，由巨延公司對商場重新裝修并對外招租經(jīng)營至今。自2018年6月起，巨延公司（乙方）陸續(xù)與禾森商廈商鋪業(yè)主（甲方）簽訂統(tǒng)一制式的《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定租賃期限15年，從交付租賃房屋之日起滿6個(gè)月之次日開始計(jì)算租期，6個(gè)月期間為免租期，不支付租金。第一、二年的租金以開發(fā)商首次出售商鋪的購房款的9%計(jì)算，第三年起每兩年增加6%，租金按季支付。并約定合同自甲方及其他負(fù)1樓-4樓業(yè)主簽約率與簽約面積達(dá)到85%（含85%）以上時(shí)生效。

2019年1月，巨延公司（乙方）陸續(xù)與禾森商廈已簽約業(yè)主（甲方）簽訂統(tǒng)一制式的《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議對雙方《商鋪?zhàn)赓U合同》第十五條第2款“本合同自甲方及其他負(fù)1樓-4樓業(yè)主簽約率與簽約面積均達(dá)到85%（含85%）以上時(shí)生效”的約定，變更為“本合同自甲方及其他負(fù)1樓至5樓業(yè)主簽約率與簽約面積均達(dá)到三分之二（含三分之二）后雙方約定2019年1月16日為合同生效時(shí)間、2034年7月15日為合同終止時(shí)間；若在2019年1月10日前簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的簽約率沒有達(dá)到雙方約定的條件【負(fù)1樓至5樓業(yè)主簽約率與簽約面積均達(dá)到三分之二（含三分之二）】，則合同生效生效時(shí)間順延至2019年2月1日、終止時(shí)間調(diào)整為2034年7月31日?！薄堆a(bǔ)充協(xié)議》還對免租期及租金計(jì)算進(jìn)行了約定：“如果2019年1月10日前簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的簽約率達(dá)到雙方約定條件，則2019年1月16日至2019年7月15日為合同免租期，即甲方不收租金，乙方從2019年7月16日起計(jì)付租金；如果2019年1月10日前簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的簽約率沒有達(dá)到雙方約定條件，則2019年2月1日至2019年7月31日為合同的免租期，即甲方不收租金，乙方從2019年8月1日起計(jì)付租金?！苯?jīng)庭審查明，巨延公司自2019年8月1日起按照約定陸續(xù)向禾森商廈負(fù)1至第5層簽約業(yè)主支付相應(yīng)租金，已將2021年1月31日前的租金支付完畢。

2019年2月3日，萬州區(qū)禾森商廈商鋪第一屆業(yè)主委員會(huì)形成決議：“一、鑒于禾森大廈商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)及利用上不具有獨(dú)立性、使用上不具有排他性、經(jīng)營的不可分性等特殊情況，經(jīng)業(yè)委會(huì)一致同意禾森商廈負(fù)一至第五樓整體出租給重慶巨延禾森商貿(mào)有限公司，用于整體打造禾森大廈商場項(xiàng)目。二、因大多數(shù)商鋪業(yè)主已與重慶巨延禾森商貿(mào)有限公司簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，現(xiàn)已簽約業(yè)主的合同的生效條件已經(jīng)達(dá)到，以業(yè)主委員會(huì)名義正式告知重慶巨延禾森商貿(mào)有限公司，所有已經(jīng)簽約的合同于2019年2月1日正式生效。三、從2019年2月1日起禾森大廈負(fù)一至第五層整體正式移交給重慶巨延禾森商貿(mào)有限公司，進(jìn)行商場裝修和使用?！?/p>

2019年7月23日，巨延公司與李強(qiáng)簽訂《房屋租賃合同》，將包括徐萬某商鋪在內(nèi)的103.62平方米商鋪?zhàn)饨o李強(qiáng)經(jīng)營“老廟黃金”。

2019年12月19日，巨延公司向包括徐萬某在內(nèi)的未簽約業(yè)主發(fā)送短信，邀請未簽約業(yè)主盡快與巨延公司簽訂《租賃合同》，以便按同等租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金。至今，雙方尚未簽訂租賃協(xié)議。

2020年6月起，巨延公司陸續(xù)與已簽約業(yè)主簽訂《新冠疫情免租協(xié)議》，業(yè)主同意免除巨延公司2020年2月1日至2020年3月31日期間的租金，并暫緩至2023年5月底前支付2020年4月1日至2020年4月30日期間的租金。

同時(shí)查明，禾森商廈產(chǎn)權(quán)式商鋪小業(yè)主總?cè)藬?shù)是376人，已經(jīng)與巨延公司簽約321人，占比達(dá)到了85%，超過三分之二。鋪位數(shù)610戶，已經(jīng)簽約547戶，占比超過了90%?？偯娣e24381.01平方米，簽約面積23705.02平方米，簽約面積率超過了97%。

一審法院認(rèn)為，徐萬某所有的位于萬州區(qū)太白路94號禾森商廈1層124號商鋪系產(chǎn)權(quán)式商鋪，雖然辦理了產(chǎn)權(quán)證，但該商鋪與同一商場的其他商鋪未設(shè)物理間隔，徐萬某享有產(chǎn)權(quán)但不直接經(jīng)營，商場由專門的運(yùn)營商統(tǒng)一經(jīng)營管理。徐萬某對登記在自己名下商鋪享有使用、收益、處分的權(quán)利，但是使用權(quán)必須受到一定限制。產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點(diǎn)決定了整個(gè)商場只有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，業(yè)主才能更好地獲得利益，單個(gè)商鋪業(yè)主的利益必須服從廣大業(yè)主的共同利益，接受整個(gè)商場規(guī)劃布局的限制和約束，才能獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)。當(dāng)個(gè)人利益與整體利益發(fā)生沖突時(shí)，更多地需要從商場整體性上考慮，個(gè)人利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益。徐萬某在購買商鋪的同時(shí)將商鋪返租給博達(dá)公司統(tǒng)一經(jīng)營的行為，也表明徐萬某知道或者應(yīng)當(dāng)知道自己購買的商鋪在使用上必須服從整體利用。巨延公司接手禾森商廈后，對商場整體裝修統(tǒng)一對外招商經(jīng)營的行為，得到了大部分業(yè)主的同意，從整體利益出發(fā)，徐萬某也應(yīng)當(dāng)對巨延公司的行為予以準(zhǔn)許，不能以原、巨延公司未簽訂商鋪?zhàn)赓U協(xié)議來認(rèn)定巨延公司的行為侵犯了徐萬某的權(quán)利。但巨延公司將包含徐萬某名下商鋪在內(nèi)的整個(gè)商場用于出租經(jīng)營是事實(shí)，應(yīng)當(dāng)向徐萬某支付相應(yīng)占用損失。故一審法院對巨延公司辯稱不應(yīng)當(dāng)支付占用損失的意見不予采納。李某某珠寶店是基于巨延公司的出租行為使用該商鋪，徐萬某并無證據(jù)證明李某某珠寶店在租賃過程中存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)與巨延公司承擔(dān)連帶責(zé)任，故對徐萬某要求李某某珠寶店與巨延公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的請求不予支持。

關(guān)于占用損失如何計(jì)算的問題，徐萬某要求巨延公司自2018年7月2日起到起訴之日，按照每年200000元的標(biāo)準(zhǔn)支付兩年損失共計(jì)400000元。一審法院認(rèn)為，徐萬某是基于巨延公司在對商城整體招商經(jīng)營過程中，使用了徐萬某商鋪這一事實(shí)才能主張占用損失的，故從維護(hù)交易穩(wěn)定及商場整體性考慮，徐萬某應(yīng)當(dāng)與其他簽約業(yè)主按照同等條件獲得商鋪使用費(fèi)用。根據(jù)公平原則，參考同一商場內(nèi)同一層商鋪的租金起算時(shí)間、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及免、緩租約定，由巨延公司按照徐萬某購房款的9%支付占用損失，從2019年8月1日計(jì)算至2020年7月8日，扣除因受新冠疫情影響免租金兩個(gè)月（2020年2月、3月），緩交一個(gè)月（2020年4月），緩交的租金因尚未到約定的履行時(shí)間，故不計(jì)算在內(nèi)。巨延公司應(yīng)支付徐萬某的占用損失為66512.54元（1066187元/年×9%÷365天×253天），對超出部分的訴訟請求不予支持。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七條、第七十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決：重慶巨延禾森商貿(mào)有限公司自本判決生效后七日內(nèi)支付徐萬某占用損失66512.54元；駁回徐萬某的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)7300元，由徐萬某負(fù)擔(dān)6086元，巨延公司重慶巨延禾森商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)1214元。

經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審相同。

本院認(rèn)為，根據(jù)上訴人的上訴理由及被上訴人的答辯理由，本案爭議的焦點(diǎn)為：1、上訴人的商鋪是否可以單獨(dú)隔斷，即商鋪使用權(quán)是否應(yīng)受到一定限制；2、原判計(jì)算上訴人的商鋪占用損失費(fèi)計(jì)算期間（含免租、緩租）及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是否有誤。

針對焦點(diǎn)一，上訴人購買的商鋪至今未有物理間隔，且生效判決認(rèn)定本案所涉商鋪為產(chǎn)權(quán)式商鋪。產(chǎn)權(quán)式商鋪所有權(quán)的行使應(yīng)以“不得損害公共利益或者他人合法權(quán)益”為適用原則，對整個(gè)商場的商鋪進(jìn)行整體利用便于優(yōu)化整個(gè)商場的使用方案，最大限度地發(fā)揮商場每一部分的功能和作用，提高整體建筑物的使用效率，達(dá)到利益最大化。相反，拆分出租在使商場整體收益受損的情況下，其他購買人和出租人的利益也會(huì)受到損失，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，不利于商場整體的發(fā)展。因此，上訴人對其商鋪的物權(quán)行使應(yīng)受到一定限制，是最有利于協(xié)調(diào)、平衡各方利益，有利于維護(hù)全體業(yè)主包括上訴人的權(quán)益。故上訴人上訴稱其對案涉商鋪享有獨(dú)立所有權(quán)，其可以自主決定商鋪的經(jīng)營方式的理由不能成立。

針對焦點(diǎn)二，生效判決認(rèn)定百盛萬州分公司于2018年6月20日將租賃場地交還博達(dá)公司，后博達(dá)公司通過招商引進(jìn)被上訴人經(jīng)營禾森商廈商業(yè)項(xiàng)目。嗣后，被上訴人陸續(xù)與業(yè)主簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，并對商鋪進(jìn)行裝修。上訴人和博達(dá)公司的租賃合同雖于2018年7月2日解除，以及未與被上訴人簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，但被上訴人與簽約業(yè)主簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同及補(bǔ)充協(xié)議約定，其從2019年8月1日起按照首次購房款的9%計(jì)付租金。為了商場經(jīng)營的穩(wěn)定，原判參照該期限及標(biāo)準(zhǔn)支付上訴人商鋪占用損失費(fèi)并無不當(dāng)。2020年新冠肺炎疫情重慶萬州防控期間，造成被上訴人不能營業(yè)，無法產(chǎn)生收益。上訴人與被上訴人應(yīng)就減免、緩交商鋪占用損失費(fèi)進(jìn)行友好協(xié)商，雙方對商鋪收益應(yīng)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共渡難關(guān)。被上訴人對其商戶因新冠肺炎疫情減免了3個(gè)月租金，其與簽約業(yè)主亦約定免交2個(gè)月租金、緩交一個(gè)月租金。上訴人與被上訴人對商鋪占用損失費(fèi)雖未達(dá)成免交和緩交的約定，但根據(jù)公平原則和不可抗力原則，原審判決參照被上訴人與簽約業(yè)主的約定扣除被上訴人因疫情免交兩個(gè)月和緩交一個(gè)月商鋪占用損失費(fèi)并無不當(dāng)。綜上，上訴人上訴稱被上訴人應(yīng)從2018年7月2日起計(jì)算商鋪占用使用費(fèi)，計(jì)算兩年時(shí)間，每年200000元，兩年共計(jì)400000元，以及不應(yīng)扣減兩個(gè)月和緩交一個(gè)月商鋪占用損失費(fèi)的理由不能成立。

綜上，上訴人徐萬某的上訴理由均不能成立，其上訴請求本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)7300元，由上訴人徐萬某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　朱曉麗

審 判 員　李青春

審 判 員　張　燕

二〇二一年三月二十二日

法官助理　黃　洋

書 記 員　蹇佳莉