上訴人（原審被告）：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市萬(wàn)州區(qū)。

委托訴訟代理人：夏某（張某之子），住重慶市萬(wàn)州區(qū)。

上訴人（原審被告）：夏某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市萬(wàn)州區(qū)。

被上訴人（原審原告）：熊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市萬(wàn)州區(qū)。

委托訴訟代理人：史毅，重慶高山律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：陳斌，重慶高山律師事務(wù)所律師。

原審第三人：重慶三峽學(xué)院，住所地重慶市萬(wàn)州區(qū)沙龍路780號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼12500000450405937C。

法定代表人：張偉，該院院長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：譚飛，重慶益安律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：國(guó)新，重慶益安律師事務(wù)所律師。

上訴人張某、夏某因與被上訴人熊某某、原審第三人重慶三峽學(xué)院（以下簡(jiǎn)稱三峽學(xué)院）房屋買賣合同糾紛一案，不服重慶市萬(wàn)州區(qū)人民法院（2020）渝0101民初6881號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月18日立案受理后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某、夏某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判解除雙方簽訂的房屋買賣合同。事實(shí)和理由：1．李大春、熊某某與夏崇榮、張某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》雖然有效，但該合同所涉房屋因房產(chǎn)證注銷及拆除而消滅，該合同已無(wú)法繼續(xù)履行，熊某某只能請(qǐng)求解除合同、賠償損失；2．夏某基于其父親夏崇榮生前系重慶三峽學(xué)職工的特殊身份關(guān)系，與三峽學(xué)院簽訂的《重慶三峽學(xué)院沙龍校區(qū)教職工住房置換協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《置換協(xié)議》）是新的合同，合同主體是夏某與三峽學(xué)院，合同的簽訂具有特殊身份意義。在《房地產(chǎn)買賣合同》所涉房屋能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的情況下，張某、夏某才有協(xié)助過(guò)戶義務(wù)。在《房地產(chǎn)買賣合同》所涉房屋因房產(chǎn)證注銷及拆除而消滅的情況下，一審判決熊某某享有《置換協(xié)議》中的合同權(quán)利，超出《房地產(chǎn)買賣合同》之相關(guān)約定，缺乏法律依據(jù)；3．《置換協(xié)議》的主體是夏某與三峽學(xué)院，對(duì)于《置換協(xié)議》中的新房屋，張某不享有任何權(quán)利，一審判決張某交付新房屋超出張某、夏某履行能力范圍。

熊某某辯稱，1．《房地產(chǎn)買賣合同》中的舊房屋因?yàn)橥恋刂脫Q導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶，而《置換協(xié)議》中的新房屋承繼了舊房屋所涉的《房地產(chǎn)買賣合同》的權(quán)利義務(wù)，在熊某某配合向三峽學(xué)院交付房產(chǎn)證、房屋義務(wù)的情況下，熊某某有權(quán)向張某、夏某主張?jiān)瓨?biāo)的物滅失后的對(duì)價(jià)即《置換協(xié)議》中的新房屋；2．《置換協(xié)議》中的新房屋與夏崇榮不具有人身依附性，根據(jù)一審法院查明事實(shí)，置換房屋的戶型、面積均系由原房屋的面積大小決定，相應(yīng)的置換補(bǔ)償及裝修補(bǔ)償?shù)仁腔诜课輽?quán)利人積極配合置換方可享有，舊房屋的權(quán)利已由夏崇榮、張某整體轉(zhuǎn)讓給熊某某，且已完成交付。自舊房屋交付之日起，熊某某獲得舊房屋相關(guān)的所有權(quán)利，當(dāng)然也包括房屋置換之相關(guān)權(quán)利；3．張某、夏某作為舊房屋的所有權(quán)人，一審判決張某、夏某共同交付新房屋并無(wú)不當(dāng)。綜上，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

三峽學(xué)院述稱，請(qǐng)人民法院依法判決。

熊某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1．確認(rèn)李大春、熊某某與夏崇榮、張某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》有效；2．判決夏某與第三人三峽學(xué)院簽訂的《置換協(xié)議》的合同權(quán)利由熊某某享有；3．判決張某、夏某向熊某某交付三峽學(xué)院沙龍校區(qū)A棟X-X號(hào)還房；4．訴訟費(fèi)由張某、夏某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：萬(wàn)九路X號(hào)X幢1-407房屋（房屋所有權(quán)證：房改權(quán)字第X號(hào)，以下簡(jiǎn)稱1-407房屋）的登記所有權(quán)人為夏崇榮。夏崇榮于2020年5月去世。張某系夏崇榮的妻子。夏某系夏崇榮的兒子。夏崇榮的父母均早于其本人去世。

2009年5月16日，夏崇榮、張某（甲方、賣方）與李大春、熊某某（乙方、買方）簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定“一、總則。甲方自愿將合同第二、三項(xiàng)所列房地產(chǎn)出售給乙方。二、基本情況，房屋坐落重慶市萬(wàn)州區(qū)沙龍路二段X號(hào)附X號(hào)（三峽學(xué)院內(nèi)）；幢號(hào)X幢；單元X單元；房號(hào)407（精裝修）；建筑面積57.31平方米；房屋所有權(quán)證號(hào)字第X號(hào)。三、財(cái)產(chǎn)……四、成交價(jià)格。甲乙雙方協(xié)商一定上述房產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為81000元。五、付款期限及移交。一次性付款后再無(wú)經(jīng)濟(jì)糾葛。同時(shí)移交上述房產(chǎn)、財(cái)物及房屋所有權(quán)證（鑰匙三套）。六、違約責(zé)任，甲方或乙方行為違反本合同約定，由違約方支付違約金給對(duì)方。違約金按成交價(jià)格雙倍賠償。八、其他約定。因本房產(chǎn)土地證未分戶，若以后有需甲方時(shí)，甲方應(yīng)積極配合。”2009年5月16日，夏崇榮出具收條一份。收條載明“收李大春購(gòu)X-1-407房款人民幣81000元整。夏將房證交春。原發(fā)票未交春。”房屋買賣合同簽訂后，雙方對(duì)房屋進(jìn)行了交接。

熊某某系李大春的妻子。李大春于2018年3月去世。李大春的父母均早于其本人去世。李大春與熊某某共同生育一女李靜。李靜已明確表示放棄對(duì)1-407房屋（房屋所有權(quán)證：房改權(quán)字第X號(hào)）的繼承權(quán)。

2020年7月4日，第三人三峽學(xué)院（甲方）與夏某（乙方）簽訂《置換協(xié)議》，主要約定：乙方同意將沙龍校區(qū)內(nèi)東院XX棟X單元XXX室，建筑面積57.31平方米住房一套退還學(xué)校。乙方按照選房規(guī)則選定的置換新房為A棟X-X室，建筑面積75.53平方米，套內(nèi)面積61.84平方米。乙方需向甲方繳納新舊房屋面積差4.53平方米、單價(jià)4270元/平方米、面積差價(jià)11605.86元、樓層差價(jià)729.33元，總的補(bǔ)差金額為12335.19元。甲方按照《置換辦法》的規(guī)定，向乙方支付以原住房建筑面積按500元/平方米的裝修補(bǔ)助。甲方按照《置換辦法》的規(guī)定，向乙方支付搬家補(bǔ)助2000元/戶。乙方在置換房選房后按時(shí)簽訂本置換協(xié)議，甲方給予乙方2000元/戶的獎(jiǎng)勵(lì)。乙方在2020年12月31日前完成搬遷的，甲方給予乙方1000元/戶的獎(jiǎng)勵(lì)。只有按時(shí)簽訂本置換協(xié)議，又按時(shí)完成搬遷，才能獲得該兩項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)。否則，不能獲得該項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)。乙方承諾在2020年12月31日前將其落戶于被置換房屋的戶籍關(guān)系遷出……被置換房屋的所有權(quán)證的注銷，由甲方統(tǒng)一辦理，乙方承諾予以配合。置換房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的登記，由甲方統(tǒng)一辦理，其房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證按照原戶主姓名辦理（戶主去世的情況下，辦理給其法定繼承人），相關(guān)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)，乙方承諾予以配合。

經(jīng)當(dāng)事人確認(rèn)，1-407房屋與案涉《房地產(chǎn)買賣合同》載明的交易房屋以及《置換協(xié)議》中載明的被置換房屋為同一房屋。

三峽學(xué)院沙龍校區(qū)置換還房A棟、B棟工程于2020年4月29日取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》?，F(xiàn)第三人三峽學(xué)院已將A棟X-X號(hào)房屋交付予夏某。

一審法院認(rèn)為，夏崇榮、張某與李大春、熊某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同屬于有效。現(xiàn)夏崇榮、李大春均已死亡，其合同權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)由其繼承人繼受。張某、夏某，熊某某、案外人李靜作為夏崇榮、李大春僅存的第一順位繼承人，應(yīng)分別享有和承擔(dān)夏崇榮、李大春的合同權(quán)利義務(wù)。因李靜已明確表示放棄對(duì)1-407房屋的繼承權(quán)，相關(guān)合同權(quán)利義務(wù)應(yīng)由熊某某一人繼受。本案雙方當(dāng)事人主體均適格。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，當(dāng)事人雖然簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，并且熊某某夫婦按照合同約定向張某夫婦付清了購(gòu)房款，但因未在房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)權(quán)屬變更登記，熊某某夫婦并沒(méi)有取得所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)。張某夫婦在收到熊某某夫婦支付的購(gòu)房款后，雙方因客觀原因未能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，房屋所有權(quán)人仍為夏崇榮。現(xiàn)房屋被三峽學(xué)院置換，且據(jù)三峽學(xué)院陳述該房屋產(chǎn)權(quán)證正在辦理注銷過(guò)程中，導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。夏某作為夏崇榮的繼承人，其與三峽學(xué)院簽訂的《置換協(xié)議》，合法有效。在一定意義上而言，夏崇榮、張某在案涉《房地產(chǎn)買賣合同》中的合同權(quán)利即為出賣給熊某某夫婦房屋的對(duì)價(jià)。其在收取了熊某某夫婦交付的購(gòu)房款后，本應(yīng)積極配合熊某某夫婦將出賣房屋過(guò)戶登記至熊某某夫婦名下?，F(xiàn)因拆遷安置原因?qū)е聼o(wú)法辦理過(guò)戶登記手續(xù)，且案涉房屋正在辦理注銷手續(xù)，房屋物權(quán)即將消滅。在此情況下，熊某某可以選擇解除合同，也可以選擇主張交付所購(gòu)房屋物權(quán)消滅的對(duì)價(jià)，即置換利益?，F(xiàn)夏某已與三峽學(xué)院簽訂《置換協(xié)議》，就雙方當(dāng)事人之間而言，熊某某請(qǐng)求享有上述《置換協(xié)議》的權(quán)利，符合法律規(guī)定及權(quán)利義務(wù)相一致的原則，應(yīng)當(dāng)予以支持。現(xiàn)第三人已經(jīng)將還房交付張某、夏某。張某、夏某應(yīng)當(dāng)及時(shí)將該還房向熊某某交付。對(duì)熊某某要求張某、夏某交付三峽學(xué)院沙龍校區(qū)A棟X-X號(hào)還房的訴訟請(qǐng)求，予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百三十三條、第一百三十五條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第十四條、第十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決：一、李大春及熊某某與夏崇榮及張某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》有效；二、夏某與第三人三峽學(xué)院簽訂的《置換協(xié)議》中的合同權(quán)利由熊某某享有；三、夏某、張某于本判決生效后三日內(nèi)將三峽學(xué)院沙龍校區(qū)A棟X-X號(hào)還房交付給熊某某。一審案件受理費(fèi)1825元，由張某、夏某負(fù)擔(dān)。

二審中，本院查明熊某某已向三峽學(xué)院交付了1-407房屋鑰匙及房產(chǎn)證。此外，《置換協(xié)議》中所涉面積、樓層的總補(bǔ)差金額12335.19元，并未實(shí)際支付，由三峽學(xué)院直接從《置換協(xié)議》中約定的補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)中扣除。除上述事實(shí)外，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。二審查明的其他事實(shí)與一審判決認(rèn)定事實(shí)相同，本院對(duì)一審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：熊某某應(yīng)否享有《置換協(xié)議》之權(quán)利及熊某某能否請(qǐng)求張某、夏某交付A棟X-X號(hào)還房。本院針對(duì)該爭(zhēng)議焦點(diǎn)評(píng)述如下：

《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。夏崇榮、張某與李大春、熊某某就1-407房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立并生效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。合同簽訂后，李大春、熊某某向夏崇榮、張某支付了購(gòu)買1-407房屋的全部對(duì)價(jià)，夏崇榮、張某向李大春、熊某某交付了1-407房屋及房產(chǎn)證原件。除因不具備條件而未辦理過(guò)戶登記手續(xù)外，《房地產(chǎn)買賣合同》所涉權(quán)利義務(wù)已于2009年5月16日全部履行完畢。根據(jù)《房地產(chǎn)買賣合同》第八條之約定，在條件允許的情況下，夏崇榮、張某尚負(fù)有協(xié)助李大春、熊某某辦理1-407房屋過(guò)戶登記手續(xù)的義務(wù)。故，《房地產(chǎn)買賣合同》訂立之目的在于由夏崇榮、張某向李大春、熊某某移轉(zhuǎn)1-407房屋所有權(quán)，由李大春、熊某某享有基于1-407房屋所產(chǎn)生的一切民事權(quán)利、利益。夏崇榮、李大春去世后，圍繞《房地產(chǎn)買賣合同》之目的實(shí)現(xiàn)所應(yīng)履行的相關(guān)義務(wù)由張某、夏某繼受。

根據(jù)物權(quán)法定原則，因1-407房屋未辦理過(guò)戶登記，熊某某并未獲得被拆遷置換的1-407房屋所有權(quán)。夏某作為1-407房屋的法定所有權(quán)人，其與三峽學(xué)院簽訂的《置換協(xié)議》合法有效，夏某享有的《置換協(xié)議》之權(quán)利，就是用以置換1-407房屋的對(duì)價(jià)。除房屋地段不同產(chǎn)生的溢價(jià)外，《置換協(xié)議》所涉權(quán)利有二：一是用A棟X-X號(hào)還房置換1-407房屋所增加的面積、樓層、朝向之價(jià)差；二是交付1-407房屋、房產(chǎn)證所享有的裝修補(bǔ)助、搬家補(bǔ)助、簽約獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。熊某某依據(jù)《房屋買賣合同》之約定，請(qǐng)求享有《置換協(xié)議》之權(quán)利。對(duì)此，張某、夏某辯稱《置換協(xié)議》的簽訂既受1-407房屋本身的影響，也受夏崇榮級(jí)別、工齡等身份因素影響，認(rèn)為《置換協(xié)議》是新的合同，熊某某的訴訟請(qǐng)求超出了《房地產(chǎn)買賣合同》之約定。首先，對(duì)于增加的面積、樓層、朝向之價(jià)差，A棟X-X號(hào)還房現(xiàn)有面積，是在1-407房屋面積基礎(chǔ)上進(jìn)行的有償增加，不受夏崇榮級(jí)別、工齡等身份因素影響。而夏崇榮級(jí)別、工齡等身份因素影響的選房順序所決定的樓層、朝向不同產(chǎn)生的溢價(jià)，除《置換協(xié)議》顯示的樓層差價(jià)729.33元外，夏某并未舉示其他證據(jù)予以證明。且夏某并未支付增加面積、樓層、朝向的補(bǔ)差金額12335.19元，該費(fèi)用由三峽學(xué)院直接從補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)中抵扣。故，決定A棟X-X號(hào)還房?jī)r(jià)值的主要因素仍是1-407房屋本身，而非夏崇榮的身份。其次，對(duì)于獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助，根據(jù)《置換協(xié)議》之約定，夏某享有獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助的前提是交付1-407房屋并按時(shí)完成搬遷，而前述義務(wù)均由熊某某實(shí)際履行。綜上，夏崇榮的級(jí)別、工齡等身份因素對(duì)A棟X-X號(hào)還房?jī)r(jià)值并無(wú)實(shí)質(zhì)影響，《置換協(xié)議》并非完全獨(dú)立的合同，對(duì)張某、夏某的此項(xiàng)上訴理由，本院不予采納。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十條之規(guī)定，夏崇榮、張某在收取1-407房屋購(gòu)房款后因客觀情況未辦理過(guò)戶登記，在1-407房屋被拆遷置換的情況下，熊某某既可選擇解除合同，也可選擇主張1-407房屋消滅的對(duì)價(jià)，即《置換協(xié)議》之權(quán)利。

張某、夏某在1-407房屋已由熊某某實(shí)際占有并使用11年之久的情況下，為獲取置換后A棟X-X號(hào)還房的增值利益，意圖利用1-407房屋未辦理過(guò)戶登記之瑕疵，拒絕按照《房地產(chǎn)買賣合同》之目的履行相關(guān)義務(wù)，主觀上存在明顯惡意，如果其上訴請(qǐng)求得到支持，將嚴(yán)重危害建立在誠(chéng)實(shí)信用基礎(chǔ)上的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。一審法院判決熊某某享有《置換協(xié)議》之權(quán)利，既符合《房地產(chǎn)買賣合同》之約定，也未增加張某、夏某及三峽學(xué)院之負(fù)擔(dān)；既符合誠(chéng)實(shí)信用之基本原則，也滿足了普通社會(huì)公眾對(duì)人民法院維護(hù)公正、法治、誠(chéng)信之社會(huì)主義核心價(jià)值的合理期待，并無(wú)明顯不當(dāng)。因熊某某享有《置換協(xié)議》之權(quán)利，其請(qǐng)求張某、夏某交付A棟X-X號(hào)還房的訴訟請(qǐng)求，亦應(yīng)得到支持。

綜上所述，張某、夏某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1825元，由上訴人張某、夏某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　楊繼偉

審 判 員　劉紅霞

審 判 員　杜抗洪

二〇二一年四月十四日

法官助理　石同全

書 記 員　魏椿林