上訴人（原審原告）：重慶蘇寧易購銷售有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)八一路**雨田商務(wù)大廈，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。

法定代表人：徐耀華，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：蘇玥，重慶康實律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：徐斌，重慶康實律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市長壽區(qū)。

委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：汪火明，男，與被告朱某某系夫妻關(guān)系。

委托訴訟代理人：梁偉，重慶渝州律師事務(wù)所律師。

上訴人重慶蘇寧易購銷售有限公司（以下簡稱重慶蘇寧公司）與上訴人朱某某房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市長壽區(qū)人民法院（2020）渝0115民初4572號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月18日立案后，依法組成合議庭，對此案進行了審理。上訴人重慶蘇寧公司的委托訴訟代理人蘇玥，上訴人朱某某及其委托訴訟代理人汪火明、梁偉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

重慶蘇寧公司上訴請求：1、撤銷一審判決改判支持上訴人的全部訴訟請求；2、一審、二審訴訟費由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實和理由：（1）、即使人民法院認(rèn)定解除租賃合同原因系不可抗力解除，被上訴人也應(yīng)當(dāng)就不可抗力導(dǎo)致民事義務(wù)部分或者全部不能履行的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。如果承租人因疫情防控原因完全無法使用房屋，其租賃房屋目的不能實現(xiàn)，承租人才可以此為由解除合同。承租人無權(quán)以疫情防控導(dǎo)致收益下降為由解除合同。（2）、基于交易習(xí)慣和租賃合同約定，被上訴人交還承租房屋應(yīng)當(dāng)滿足合同約定。被上訴人擅自停止經(jīng)營、拒不支付租金的行為不能以不可抗力為由躲避承擔(dān)責(zé)任，經(jīng)營是否盈利不能作為解除合同的理由，應(yīng)收取的租金也不應(yīng)以被上訴人是否使用全部租賃面積這一單方經(jīng)營行為來確認(rèn)。

朱某某辯稱，重慶蘇寧公司的上訴請求不能成立。一審認(rèn)定案涉合同基于不可抗力解除正確，重慶蘇寧公司已經(jīng)以行為及語言表示合同已經(jīng)解除，解除后的租金不應(yīng)收取。重慶蘇寧公司否認(rèn)交接清單違背禁止反言原則，不誠信。

朱某某上訴請求：1、撤銷一審判決第一、二、三項，改判駁回被上訴人的訴訟請求；2、二審訴訟費由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：被上訴人擅自關(guān)閉鎖了商場一扇大門，在商場門外和58同城上招租，其存在重大過錯。上訴人因不可抗力因素造成本合同不能繼續(xù)履行，租金應(yīng)按實際天數(shù)計算，上訴人有權(quán)行使抗辯權(quán)，有權(quán)拒絕支付租金，更不應(yīng)承擔(dān)違約金。

重慶蘇寧公司辯稱，本案租賃合同不應(yīng)以不可抗力為由解除，并且以送達時間作為解除時間，關(guān)閉大門與否與朱某某無關(guān)，朱某某并未將鑰匙交還公司，未發(fā)生交接行為。

重慶蘇寧公司向一審法院起訴請求：1.判令朱某某立即向重慶蘇寧公司支付拖欠的租金及綜合管理費346984.16元及截至2020年6月15日的遲延付款違約金6635元，并自2020年6月16日起至欠款付清之日止以346984.16元為基數(shù)按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率計付遲延付款違約金；2.本案訴訟費用由朱某某承擔(dān)。訴訟過程中，重慶蘇寧公司變更第1項訴訟請求為：請求判令朱某某立即向重慶蘇寧公司支付2020年1月26日至2020年8月25日房屋租金及綜合管理費638638.19元及截至2020年8月25日的遲延付款違約金9590.75元，并自2020年8月25日起至欠款付清之日止以638638.19元為基數(shù)按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率計付遲延付款違約金。

一審法院認(rèn)定事實：位于重慶市長壽區(qū)××路××號××，4-Ｂ7，5-Ｃ1的房屋登記產(chǎn)權(quán)人為重慶渝寧蘇寧電器有限公司。2012年6月25日，重慶渝寧蘇寧電器有限公司的名稱經(jīng)工商部門核準(zhǔn)，變更為重慶蘇寧電器有限公司。2013年3月21日，重慶蘇寧電器有限公司的名稱經(jīng)工商部門核準(zhǔn)，變更為重慶蘇寧云商銷售有限公司。2018年2月23日，重慶蘇寧云商銷售有限公司的名稱經(jīng)工商部門核準(zhǔn)，變更為現(xiàn)名稱即重慶蘇寧公司。

2014年7月21日，朱某某（乙方）與重慶蘇寧云商銷售有限公司（甲方）（即本案重慶蘇寧公司，以下均稱為原告重慶蘇寧公司）簽訂了《商鋪租賃合同》，約定原告重慶蘇寧公司將位于重慶市長壽區(qū)××廣場××層××商鋪的房屋租賃給被告朱某某用于經(jīng)營服裝店。該合同第二條2.1約定：租賃期限為10年，即2014年8月26日至2024年8月25日，合同租賃免租期為3個月，自2014年8月26日至2014年11月25日，免租期間，乙方需要承擔(dān)水電費、綜合管理費、空調(diào)費等其他費用；自2014年8月26日起，每年的8月26日至下一年的8月25日為一個租賃年度，每月的26日至下一個月的25日為一個租賃月度，每三個租賃月度為一個租賃季度。第三條3.1約定：本合同租金計算方式為固定租金，第三年起，租金每兩年遞增3%，具體租賃費用為：

1、2014.11.26-2015.08.25房屋租金750000元；

2、2015.08.26-2016.08.25房屋租金1000000元；

3、2016.08.26-2017.08.25房屋租金1030000元；

4、2017.08.26-2018.08.25房屋租金1030000元；

5、2018.08.26-2019.08.25房屋租金1060900元；

6、2019.08.26-2020.08.26房屋租金1060900元；

7、2020.08.26-2021.08.25房屋租金1092727元；

8、2021.08.26-2022.08.25房屋租金1092727元；

9、2022.08.26-2023.08.25房屋租金1125509元；

10、2023.08.26-2024.08.25房屋租金1125509元。

上述期間合計月數(shù)為117個月，合計金額10368272元。

合同第三條3.2約定：該商鋪綜合管理費按租賃面積計算，標(biāo)準(zhǔn)為3月/（租賃面積）平方米/月（日綜合管理費=月綜合管理費×12÷365），暫定為2790元/月。如因綜合管理內(nèi)容增加、物價部門調(diào)整服務(wù)價格、商場整體物管費增加等各種原因，乙方同意甲方調(diào)整綜合管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，并按照調(diào)整后的收費標(biāo)準(zhǔn)支付綜合管理費。第三條3.3約定：租金及綜合管理費采取“先租后付”的方式首年按月支付，剩余租賃年限按季支付。乙方應(yīng)于10月25日前向甲方支付首期租金及首期綜合管理費。以后每個支付周期，乙方應(yīng)提前一個月支付下一個支付周期的租金及綜合管理費。甲方在收到租金、綜合管理費后10個工作日內(nèi)按乙方支付的金額向乙方出具場地使用費發(fā)票及綜合管理費發(fā)票。第三條3.4約定：乙方在甲方指定的接駁點自費接駁水、電管線到租賃區(qū)域內(nèi)，并自行單獨安裝水表、電表，乙方用電量不得超過100千瓦，水電費乙方按月向物業(yè)公司交納。第三條3.5約定：該商鋪空調(diào)費按租賃面積計算，計算工時為空調(diào)費=甲方長壽店總空調(diào)費*（租賃面積/甲方長壽店總面積），乙方按月支付給物業(yè)公司。第四條4.1約定：本合同簽訂后5日內(nèi)，乙方一次性向甲方交納保證金8萬元，作為乙方履行本合同的保證。第四條4.2約定：租賃期滿時，乙方如無任何違約行為或違約行為已根據(jù)本合同承擔(dān)違約責(zé)任，在乙方將租賃商鋪交回甲方后十個工作日內(nèi)，甲方將保證金余款無息退還。第四條4.3約定：租賃期內(nèi)，乙方如有以下行為中的任何一項發(fā)生，甲方均有權(quán)在保證金中直接扣減。甲方扣減保證金后需向乙方出具相關(guān)扣款憑證。4.3.1乙方如果違反本合同的任何條款及有其他違約、侵權(quán)或違反行政法律、法規(guī)的行為，給甲方或任何第三方造成損失，甲方可扣留部分或全部保證金，以抵付甲方或甲方已經(jīng)或可能墊付第三方所遭受的經(jīng)濟損失。4.3.2如乙方未按時加納租金、綜合管理費、水電費、中央空調(diào)使用費等相關(guān)費用，及由于拖欠上述費用產(chǎn)生的其它費用，含但不限于滯納金、違約金等，甲方有權(quán)以保證金抵扣......第七條7.5約定：合同期滿如乙方不再續(xù)租或因乙方違約導(dǎo)致本合同提前解除，乙方應(yīng)在合同期滿或解除之日或收到甲方另行通知的日期內(nèi)撤出。在撤離期內(nèi)，乙方將所有權(quán)屬于乙方的設(shè)備設(shè)施及貨物清除出租賃商鋪。乙方如遲延撤離，須按撤離前租金和綜合管理費合計標(biāo)準(zhǔn)的三倍按日賠償甲方損失，且甲方有權(quán)強制清場，收回租賃商鋪。強制清場時，甲方有權(quán)自行進入租賃商鋪，有權(quán)將租賃商鋪內(nèi)乙方的所有物品予以搬離，乙方不得有任何異議。撤離期結(jié)束后，租賃商鋪內(nèi)，乙方未撤離的物品視為乙方拋棄物，甲方有權(quán)自行處置，如產(chǎn)生處置費用，有權(quán)要求乙方承擔(dān)。第十一條11.2約定：租賃期內(nèi)，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得轉(zhuǎn)租、提前退租......11.3約定：租賃期內(nèi)，乙方必須按本合同約定的時間足額向甲方支付租金、綜合管理費及其他所有費用（含保證金）。乙方如延遲支付租金、綜合管理費或其他費用，需按未交費用每日5‰的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付遲延付款違約金。遲延15天，甲方有權(quán)采取停水停電等措施；遲延達一個月的，視為乙方違約，除乙方承擔(dān)違約責(zé)任外，甲方還有權(quán)解除本合同。第十二條12.2約定：乙方違反本合同5.3款、6.1款、6.2款、6.3款、8.1款、8.3款、11.2款、11.3款，或由于乙方原因?qū)е潞贤獬曳匠龖?yīng)向甲方支付相當(dāng)于當(dāng)年度三個月租賃費用的違約金外，還應(yīng)按首年租金等費用標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付裝修期間的商鋪占用費，且甲方有權(quán)解除本合同。第十三條13.1約定：甲乙雙方依照本合同約定條款主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知對方，合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，雙方可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方均可向商鋪所在地人民法院起訴，要求確認(rèn)解除合同的效力。13.2約定：因不可抗力、政府拆除、甲方獲得轉(zhuǎn)租權(quán)而簽訂的租賃合同被解除或事實上被解除等原因造成本合同不能繼續(xù)履行的，甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任，租賃費用按照實際使用時間計算，不足整月的按天數(shù)計算，多退少補。在上述情況下合同解除的，乙方應(yīng)協(xié)助甲方及時撤出租賃商鋪，如乙方撤離不及時給甲方造成損失的，由乙方負(fù)責(zé)賠償。合同尾部載明的附件中包括附件一：租賃商鋪平面分界圖、外立面分界圖。

2014年7月25日，朱某某通過其夫汪火明的賬戶向重慶蘇寧公司交納了保證金80000元。

2014年8月25日，雙方簽訂《租賃物及附屬設(shè)施交付確認(rèn)書》，確認(rèn)重慶蘇寧公司于2014年8月25日將《商鋪租賃合同》約定的商鋪及附屬設(shè)備設(shè)施交付朱某某使用，其中載明的房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)中的門為2扇。

此后，雙方均按約定履行房屋租賃合同至2020年1月。

受新冠肺炎疫情影響，朱某某自2020年1月20日至2020年3月將門店關(guān)閉，未營業(yè)。在2020年4月恢復(fù)營業(yè)后，重慶蘇寧公司將案涉商鋪與蘇寧電器長壽店相連的卷簾門予以關(guān)閉。2020年2月、3月期間，受政府管控影響，朱某某及其丈夫居住的長壽區(qū)××街道××小區(qū)實行封閉管理，每家每戶每3天可指派1名家庭成員外出采購物資。

2020年4月28日，朱某某向重慶蘇寧公司郵寄《解除合同函》，載明因新冠疫情，朱某某的門面于2020年1月20日至2020年3月31日期間關(guān)門停業(yè)，無法繼續(xù)經(jīng)營，由于新冠肺炎疫情屬不可抗力因素，提出與重慶蘇寧公司解除雙方簽訂的《商鋪租賃合同》（重慶市長壽區(qū)向陽路2號協(xié)信購物廣場三層部分區(qū)域，建筑面積930平方米）。重慶蘇寧公司于2020年4月30日收到該《解除合同函》。

在收到朱某某發(fā)出的《解除合同函》后，重慶蘇寧公司在案涉商鋪的門外張貼了招租廣告。2020年6月12日，重慶蘇寧公司在58同城網(wǎng)站上發(fā)布了案涉商鋪的招租廣告。

2020年6月30日，朱某某向重慶蘇寧公司提出辦理租賃房屋的移交手續(xù)，并形成《長壽店潮流百貨物業(yè)設(shè)備設(shè)施退場交接清單》一份，原告重慶蘇寧公司長壽店的工作人員在《長壽店潮流百貨物業(yè)設(shè)備設(shè)施退場交接清單》第3頁加蓋了“蘇寧電器長壽店”的印章，在交接清單第4頁簽字確認(rèn)，并加蓋“蘇寧電器長壽店”的印章，落款時間為2020年6月30日的簽字寫明“長壽店：樊興建”，落款時間為2020年7月1日的簽字寫明“值班店長：李寧”，朱某某亦在交接清單上簽字。交接清單第4頁載明：“1、長壽店潮流百貨退場清單；2、門店各設(shè)備完整；3、大門口2個正常；4、地、地板磚交接完好、并按時間收回”。此后，朱某某未在占用案涉商鋪。重慶蘇寧公司向朱某某出具的《重慶蘇寧長壽店-外租區(qū)2020.6.17（朱某某）繳空調(diào)費通知明細(xì)表》上同樣加蓋有“蘇寧電器長壽店”的印章，并加蓋有“重慶蘇寧易購銷售有限公司現(xiàn)金收訖”章。

重慶蘇寧公司提交的照片顯示2020年7月15日、7月22日，朱某某僅占用商鋪的入口處進行尾貨處理，懸掛有“虧本甩賣、史無前例”等招牌。2020年8月25日、2020年9月13日的照片顯示商鋪大門緊鎖，朱某某僅占用了大門外的部分地方，大門上懸掛有重慶蘇寧公司的招租廣告。

2020年8月17日，重慶蘇寧公司向朱某某郵寄收件地址為重慶市長壽區(qū)的《催款函》，載明朱某某未按時、足額支付2019年11月26日至2020年8月25日期間的租金638385.56元，該行為已違反租賃合同約定，故要求朱某某在收到該函之日起三日內(nèi)向重慶蘇寧公司交付該費用及相對應(yīng)的遲延付款違約金。該郵件于2020年8月19日被退回重慶蘇寧公司處。

同時查明，2019年12月5日，朱某某向重慶蘇寧公司購買了電費3000元，2019年12月19日購買了2000元，2019年12月27日購買了2150元，2020年4月6日購買了970元，4月15日購買了970元，4月25日購買了970元，2020年5月3日購買了970元，5月10日購買了500元，5月14日購買了600元，5月19日購買了800元，5月26日購買了1000元，2020年6月4日購買了1480元，6月14日購買了1970元。2020年7月1日，朱某某向重慶蘇寧公司購買了1000元電費，此后，朱某某未在向重慶蘇寧公司購買電費。

朱某某的丈夫汪火明與重慶蘇寧公司的工作人員袁春陽于2020年5月6日以電話方式通話，袁春陽在通話中稱公司同意解除合同，不同意降低租金標(biāo)準(zhǔn)，同意免除新冠肺炎疫情期間的租金，但蘇寧公司在全國的政策是免除15天，并稱其本人操作一下，2020年4月30日過后的租金應(yīng)該不找朱某某追索。2020年5月16日，朱某某的丈夫汪火明與重慶蘇寧公司的工作人員袁春陽再次通話，通話中，袁春陽稱現(xiàn)在其已經(jīng)不再負(fù)責(zé)朱某某的租賃事宜，由其同事張嬌負(fù)責(zé)，2020年4月30日后不算租金，要算違約金。

訴訟過程中，雙方均明確表示同意將被告朱某某繳納的80000元保證金用于抵扣租金。

一審法院認(rèn)為，重慶蘇寧公司與朱某某于2014年7月21日簽訂的《商鋪租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，重慶蘇寧公司與朱某某雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。

關(guān)于合同是否已經(jīng)解除的問題。重慶蘇寧公司認(rèn)為合同至今未解除，朱某某認(rèn)為合同已于2020年4月30日解除?！吨腥A人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務(wù)......第九十六條規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法若干問題的解釋>（二）》第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持，當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。本案中，朱某某于2020年4月28日以不可抗力為由向重慶蘇寧公司發(fā)出《解除合同函》，重慶蘇寧公司于2020年4月30日收到該函，并于2020年6月28日網(wǎng)上向一審法院申請立案，其要求朱某某支付2020年6月15日前的房屋租金，說明其并未同意朱某某因不可抗力提出解除合同的理由，故仍需審查合同是否因朱某某以不可抗力提出解除而解除。在租賃合同履行期間，爆發(fā)新冠肺炎疫情，因政府管控疫情需要，朱某某所經(jīng)營的服裝店在2020年2月、3月間均處于停業(yè)狀態(tài)均處于停業(yè)期間，朱某某雖占有房屋，但不能用于經(jīng)營，不會獲得收益，導(dǎo)致其虧損嚴(yán)重，在新冠肺炎疫情管控措施逐漸放寬之后，朱某某于2020年4月起開門營業(yè)，但鑒于疫情管控需要及公眾對疫情的防范，服裝店的營業(yè)狀況必然比之疫情爆發(fā)前大幅下滑，且重慶蘇寧公司也將案涉商鋪與蘇寧電器長壽店相連的卷簾門關(guān)閉，按照合同約定，該扇門并不單單屬于蘇寧電器長壽店的營業(yè)區(qū)域，屬兩個商鋪共用，關(guān)閉該扇門，必然對朱某某經(jīng)營的店鋪的客流量及業(yè)績產(chǎn)生負(fù)面影響，對此，朱某某也提交了疫情期間居民出行證明、充電費發(fā)票、卷簾門被關(guān)閉的照片等證據(jù)予以佐證。新冠肺炎疫情屬于突發(fā)公共衛(wèi)生事件，被朱某某在和重慶蘇寧公司簽訂合同時，其主觀上不可預(yù)見新型冠狀病毒肺炎疫情的發(fā)生，客觀上也無法避免和克服新冠肺炎疫情帶來的影響，該情形符合不可抗力不能預(yù)見、不能避免且不能克服的特點，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可抗力。由于不可抗力的影響導(dǎo)致朱某某無法繼續(xù)經(jīng)營服裝店，繼續(xù)經(jīng)營下去將導(dǎo)致其損失繼續(xù)擴大，重慶蘇寧公司亦不同意降低租金標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合重慶蘇寧公司于2020年6月發(fā)布招租廣告并與朱某某簽訂《長壽店潮流百貨物業(yè)設(shè)備設(shè)施退場交接清單》，以及重慶蘇寧公司工作人員袁春陽與被告朱某某丈夫汪火明的通話錄音的內(nèi)容，亦能夠認(rèn)定重慶蘇寧公司具有同意解除合同的意思表示。綜上，朱某某以不可抗力為由提出解除合同，符合法律規(guī)定，一審法院予以確認(rèn)。關(guān)于解除時間，重慶蘇寧公司于2020年4月30日收到《解除合同函》，故重慶蘇寧公司與朱某某簽訂的《商鋪租賃合同》應(yīng)于2020年4月30日解除。

關(guān)于合同解除后，朱某某何時將案涉商鋪移交重慶蘇寧公司的問題。朱某某辯稱其于2020年6月30日已將案涉商鋪移交重慶蘇寧公司，應(yīng)當(dāng)舉證證明，朱某某提交了朱某某提交的《長壽店潮流百貨物業(yè)設(shè)備設(shè)施退場交接清單》、重慶蘇寧公司在線上招租廣告、現(xiàn)場照片等證據(jù)，已經(jīng)盡到了舉證責(zé)任，重慶蘇寧公司稱雖然雙方簽訂了《長壽店潮流百貨物業(yè)設(shè)備設(shè)施退場交接清單》，但是由于朱某某提出解約，要求對案涉商鋪內(nèi)擬交接的內(nèi)容提前進行清點，樊興建對擬交接內(nèi)容確認(rèn)后，找到重慶蘇寧公司長壽店店員李寧蓋章確認(rèn)，該章為內(nèi)部印章，因朱某某未實際交還房屋，故樊興建將交接清單取回，案涉商鋪實際并未交付?！堕L壽店潮流百貨物業(yè)設(shè)備設(shè)施退場交接清單》與被告朱某某提交的案涉商鋪的現(xiàn)場照片、招租廣告等證據(jù)能夠相互印證，重慶蘇寧公司提交的照片也顯示朱某某僅占用商鋪的入口處進行尾貨處理，且之后僅占用商鋪大門外的部分區(qū)域處理尾貨，在重慶蘇寧公司向朱某某出具的《重慶蘇寧長壽店-外租區(qū)2020.6.17（朱某某）繳空調(diào)費通知明細(xì)表》上同樣加蓋有“蘇寧電器長壽店”的印章，并加蓋有“重慶蘇寧易購銷售有限公司現(xiàn)金收訖”章，說明該印章在處理與朱某某的租賃事宜時能夠代表原告重慶蘇寧公司?，F(xiàn)交接清單上已經(jīng)載明了交接的具體內(nèi)容，并寫明“并按時間收回”，重慶蘇寧公司也在交接清單上加蓋了印章予以確認(rèn)，故一審法院認(rèn)定2020年6月30日朱某某已將案涉商鋪交還重慶蘇寧公司。

關(guān)于朱某某欠付的租金及綜合管理費的問題。重慶蘇寧公司認(rèn)為朱某某應(yīng)當(dāng)支付自2020年1月26日起至2020年8月25日止的房屋租金及綜合管理費。朱某某認(rèn)為其因新冠肺炎疫情在2020年1月20日起至2020年3月31日止關(guān)門，故該期間不應(yīng)計算租金，而2020年4月1日起至2020年4月30日止，受疫情影響，該月租金應(yīng)減半收取，2020年5月1日起，因雙方合同已解除，故朱某某無支付租金的義務(wù)。《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。本案中，在租賃合同履行期間，爆發(fā)新冠肺炎疫情，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可抗力。現(xiàn)被告朱某某雖然占有房屋，因疫情和疫情防控措施必然導(dǎo)致被告朱某某關(guān)門停業(yè)，復(fù)工后營業(yè)收入明顯減少，應(yīng)對疫情期間的房屋租金進行調(diào)整。本院參照合同約定的月租金標(biāo)準(zhǔn)，同時綜合考慮合同性質(zhì)、當(dāng)事人預(yù)期、合同履行情況、疫情對合同履行的影響程度等因素，根據(jù)公平原則酌定重慶蘇寧公司與朱某某就2020年1月26日至31日、2月、3月的損失即房屋租金、綜合管理費各承擔(dān)50%。因朱某某于2020年6月30日將案涉商鋪交還重慶蘇寧公司，故一審法院認(rèn)定朱某某實際使用該案涉商鋪至2020年6月30日。根據(jù)合同約定，2019年8月26日至2020年8月25日期間的租金為1060900元，每季度為265225元，每月為88408.33元，每月綜合管理費為2790元，每季度為8370元，即每季度租金加綜合管理費為273595元，每月為91198.33元。據(jù)此，朱某某應(yīng)當(dāng)支付重慶蘇寧公司合同解除前即2020年4月30日止的房屋租金及綜合管理費，為191222.30元（91198.33元/月÷31天×6天×50%+273595元/季度÷3個月×2個月×50%+91198.33元）。

從2020年5月1日起，因合同已經(jīng)解除，此后朱某某應(yīng)支付的為房屋占有使用費及綜合管理費。朱某某辯稱因合同已解除，且袁春陽已同意不需支付其后的房屋租金，故不應(yīng)支付。袁春陽雖系重慶蘇寧公司的工作人員，但其在2020年5月6日與朱某某丈夫汪火明的通話中所稱的也僅是“你放心我給你操作哈，應(yīng)該4月30號以后都不找你們要”，而2020年5月16日的通話中其已經(jīng)表明事情已經(jīng)由另外的同事負(fù)責(zé)，且朱某某也未舉證證明其有權(quán)代表公司作出不收取房租費用的承諾，或取得了重慶蘇寧公司的相應(yīng)授權(quán)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果，故2020年5月1日至2020年6月30日朱某某需向重慶蘇寧公司支付該期間占用房屋的占有使用費，對于標(biāo)準(zhǔn)，一審法院參照合同約定的該期間的房屋租金及綜合管理費標(biāo)準(zhǔn)，確定為每月91198.33元，即朱某某應(yīng)支付的該期間占用房屋的占有使用費為182396.66元。其后，朱某某已經(jīng)將案涉商鋪移交重慶蘇寧公司，無需再支付相應(yīng)費用。

雙方均同意將朱某某繳納的80000元保證金用于抵扣租金，抵扣完畢后，朱某某還欠付的租金、綜合管理費111222.30元，房屋占有使用費為182396.66元。

關(guān)于違約金的問題。重慶蘇寧公司稱朱某某單方解除合同、拖欠租金，屬于根本性違約，應(yīng)當(dāng)支付違約金。朱某某辯稱其因疫情解除合同，沒有違約行為。本案中，雙方約定租金及綜合管理費采取“先付后租”的方式按季支付，朱某某應(yīng)提前一個月支付下一支付周期的租金及綜合管理費，根據(jù)雙方合同約定，2020年1月26日所屬支付周期為2019年11月26日至2020年2月25日這一周期，支付時間應(yīng)當(dāng)在2019年10月26日前，此時新冠肺炎疫情并未爆發(fā)，并無不可抗力等因素，故朱某某未按期支付租金應(yīng)屬違約。2020年1月26日至2月25日期間的房屋租金及綜合管理費在扣除疫情期間減免部分后為48135.27元（91198.33元/月÷31天×6天×50%+91198.33元/月÷29天×25天×50%），根據(jù)合同約定，朱某某逾期繳納租金，重慶蘇寧公司有權(quán)以保證金抵扣，故保證金80000元應(yīng)優(yōu)先用于抵扣該期間的房屋租金，抵扣完畢后保證金剩余31864.73元，故該期間不再計算違約金。2020年2月26日至2020年5月25日為一個繳費周期，支付時間應(yīng)當(dāng)在2020年1月26日前，朱某某未按約定繳納，而合同此時并未解除，朱某某應(yīng)當(dāng)支付逾期付款違約金；因合同已于2020年4月30日解除，故租金及綜合管理費應(yīng)計算至2020年4月30日，2020年2月26日至2020年4月30日期間的租金及綜合管理費共計為143087.04元（91198.33元/月÷29天×4天×50%+91198.33元×50%+91198.33元），扣除保證金31864.73元后，尚欠111222.31元未支付，故違約金應(yīng)以該金額為基數(shù)計算，起算點為2020年1月27日；對于計算標(biāo)準(zhǔn)，重慶蘇寧公司自愿按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率，朱某某對計算標(biāo)準(zhǔn)無異議，根據(jù)雙方的意見，對于違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)，一審法院酌定按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期一年期貸款市場報價利率計算；故對逾期支付2020年2月26日至2020年4月30日期間的租金及綜合管理費的違約金，應(yīng)從2020年1月27日起，以111222.31元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期一年期貸款市場報價利率計算至111222.31元付清時止。此后，新冠肺炎疫情爆發(fā)，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行并因此而解除，根據(jù)合同第13.2條之約定，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，租賃費用按實際使用時間計算，故對于重慶蘇寧公司主張的2020年5月1日起的違約金，一審法院不予支持。

綜上所述，朱某某還應(yīng)支付重慶蘇寧公司欠付的欠付的租金、綜合管理費111222.30元，房屋占有使用費182396.66元，并應(yīng)支付逾期付款違約金（從2020年1月27日起，以111222.31元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期一年期貸款市場報價利率計算至欠付的111222.31元付清時止）。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第（一）項、第九十六條、第一百零七條、第一百一十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法若干問題的解釋>（二）》第二十四條、《最高人民法院關(guān)于適用

本院二審中，重慶蘇寧公司提交如下證據(jù)：1、朱某某空調(diào)費交費明細(xì)及收據(jù)、空調(diào)費分?jǐn)傉f明、朱某某租賃門市經(jīng)營狀況及占有情況照片，擬證明朱某某在2020年8月25日仍占有使用案涉房屋；2、2020年8月15日雙方因斷電朱某某報警出警照片，擬證明朱某某仍占有使用房屋。朱某某質(zhì)證認(rèn)為，證據(jù)1真實性無法核實，三性均不予以認(rèn)可，達不到證明目的，證據(jù)2達不到證明目的。合議庭對上述證據(jù)的采信意見在本院認(rèn)為中具體評述。

本院二審對一審法院認(rèn)定的事實和證據(jù)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，綜合雙方當(dāng)事人一、二審訴辯主張，本案雙方爭議的焦點問題是：一、案涉租賃合同是否應(yīng)當(dāng)解除；二、案涉房屋的移交問題；三、欠付租金及違約金的認(rèn)定問題。針對上述焦點，本院評議如下：

關(guān)于爭議焦點一，重慶蘇寧公司上訴認(rèn)為案涉合同并未解除，朱某某無權(quán)以不可抗力為由解除合同。本院認(rèn)為，新型冠狀病毒疫情作為突發(fā)公共衛(wèi)生事件，給人們的生產(chǎn)、生活造成了較大的影響，該事件在雙方訂立合同時無法預(yù)見，該情形符合不可抗力不能預(yù)見、不能避免且不能克服的特點，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可抗力。雖然認(rèn)定新型冠狀病毒疫情屬于合同履行過程中不可抗力范疇，但仍應(yīng)結(jié)合合同內(nèi)容、當(dāng)事人履約能力及疫情對合同履行的實際影響，合理認(rèn)定是否足以達到解除合同的情形。本案中，由于疫情原因，朱某某在較長時間內(nèi)無法正常利用案涉房屋繼續(xù)經(jīng)營服裝店，重慶蘇寧公司也不同意降低租金標(biāo)準(zhǔn)，在朱某某提出解除合同后重慶蘇寧公司亦就案涉房屋另行發(fā)布招租廣告并簽訂退場交接清單，故可以認(rèn)定本案合同因不可抗力達到足以解除的情形，一審認(rèn)定案涉合同于2020年4月30日解除，認(rèn)定正確，并無不當(dāng)。

關(guān)于爭議焦點二，重慶蘇寧公司上訴認(rèn)為朱某某并未將案涉商鋪移交給重慶蘇寧公司。對此，本院認(rèn)為，本案中，根據(jù)退場交接清單、重慶蘇寧公司招租廣告、現(xiàn)場照片等證據(jù)能夠證明案涉房屋已經(jīng)于2020年6月30日交還給重慶蘇寧公司，一審認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。重慶蘇寧公司在二審中提交的證據(jù)僅顯示朱某某占用商鋪的入口、商鋪大門外部分區(qū)域處理尾貨，并不能證明朱某某在2020年6月30日后占有使用案涉房屋，不足以反駁朱某某提交的交接清單等證據(jù)，達不到其證明目的，本院不予采信。

關(guān)于爭議焦點三，朱某某上訴認(rèn)為重慶蘇寧公司存在過錯，不應(yīng)支付租金及違約金。重慶蘇寧公司上訴主張不應(yīng)扣減疫情期間的租金。對此，本院認(rèn)為，本案系因不可抗力解除案涉租賃合同，重慶蘇寧公司因疫情防控需要關(guān)閉商場一扇大門以及對外發(fā)布招租廣告等行為并不屬于違約行為，亦未影響朱某某對案涉房屋的使用，故朱某某無權(quán)以此為由拒付租金。一審法院綜合疫情影響，對疫情期間的租金進行適當(dāng)調(diào)整，符合公平原則，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，重慶蘇寧易購銷售有限公司、朱某某的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費，由上訴人重慶蘇寧易購銷售有限公司負(fù)擔(dān)10282.29元，由上訴人朱某某負(fù)擔(dān)5704.28元。

本判決為終審判決。

審 判 長　　唐　松

審 判 員　　張欲曉

審 判 員　　李盛剛

二〇二一年三月二日

法官助理　　郝晶晶

書 記 員　　韓　微