上訴人（原審被告、反訴原告）：重慶英某物流有限公司，住所地重慶市北部新區(qū)金開(kāi)大道**附**2-2，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500000MA5U77C15A。

法定代表人：李尚梯，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：朱林，重慶海力律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：重慶長(zhǎng)安民生物流股份有限公司，住所，住所地重慶市渝**金開(kāi)大道**社會(huì)信用代碼91500000709426199C。

法定代表人：謝世康，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：周怡，北京德恒（重慶）律師事務(wù)所律師。

上訴人重慶英某物流有限公司（以下簡(jiǎn)稱“英某公司”）因與被上訴人重慶長(zhǎng)安民生物流股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)安公司”）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市渝北區(qū)人民法院（2019）渝0112民初28494號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2021年1月11日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人英某公司的訴訟代理人朱林，被上訴人長(zhǎng)安公司的訴訟代理人周怡到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人英某公司上訴請(qǐng)求：1．撤銷原判；2．依法改判駁回長(zhǎng)安公司的全部訴訟請(qǐng)求；3．依法改判支持英某公司的全部反訴請(qǐng)求；4．本案一、二審訴訟費(fèi)由長(zhǎng)安公司承擔(dān)。其主要事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。1．案涉房屋租賃合同無(wú)效。因?yàn)殚L(zhǎng)安公司在一審中并未提交案涉房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2．英某公司暫緩支付租金的行為并不構(gòu)成違約。因?yàn)楦鶕?jù)案涉租賃合同補(bǔ)充協(xié)議的約定，長(zhǎng)安公司應(yīng)在2018年10月1日前向英某公司交付租賃房屋的產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件及有效門牌號(hào)，該交付義務(wù)是租賃合同的主要義務(wù)，因長(zhǎng)安公司一直未履行該交付義務(wù)，故英某公司有權(quán)拒絕履行支付租金的義務(wù)，且不構(gòu)成違約；同時(shí)，長(zhǎng)安公司應(yīng)先開(kāi)具發(fā)票，再由英某公司支付租金，但是長(zhǎng)安公司至今未開(kāi)具過(guò)任何發(fā)票。所以，一審法院認(rèn)定上述交付義務(wù)系合同附隨義務(wù)以及英某公司拒付租金的行為構(gòu)成違約，明顯錯(cuò)誤。3．長(zhǎng)安公司解除租賃合同的律師函不發(fā)生法律效力，案涉租賃合同至今仍未解除。如前所述，長(zhǎng)安公司未履行上述交付義務(wù)構(gòu)成違約，而英某公司并不存在違約行為，故長(zhǎng)安公司不享有約定或法定的解除權(quán)；同時(shí)，長(zhǎng)安公司分別于2020年1月19日及同年3月23日，向英某公司發(fā)出《要求履行租賃合同繳納租金的函》，要求繼續(xù)履行合同，其租金計(jì)算也分別截止到2020年1月和3月，該行為與長(zhǎng)安公司所稱的合同解除時(shí)間2019年12月1日存在矛盾，即長(zhǎng)安公司以前述行為否認(rèn)了其之前的解除函。4．長(zhǎng)安公司未如約履行上述交付義務(wù)，構(gòu)成違約，理應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。5．本案應(yīng)中止審理。因?yàn)橛⒛彻疽呀?jīng)向一審法院提起行政訴訟，要求撤銷案涉房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該案的審理結(jié)果將直接影響本案租賃合同的效力以及是否支付租金及違約金，故請(qǐng)求二審法院中止本案審理。

被上訴人長(zhǎng)安公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。1．案涉房屋租賃合同合法有效，一審法院曾專門向兩江新區(qū)相關(guān)主管部門核實(shí)過(guò)，案涉房屋手續(xù)齊全，辦理了消防驗(yàn)收等各項(xiàng)手續(xù)，完全符合英某公司承租案涉房屋的目的。2．長(zhǎng)安公司向英某公司發(fā)出解除通知后，為督促其盡快搬離，連續(xù)發(fā)了多份函件，均與解除合同的函件不沖突。3．關(guān)于開(kāi)具發(fā)票的特殊約定只針對(duì)B棟6層樓頂?shù)淖饨?，不是針?duì)6樓的租金，占比很小，且英某公司分文未付，長(zhǎng)安公司開(kāi)具發(fā)票會(huì)導(dǎo)致自身?yè)p失擴(kuò)大。

長(zhǎng)安公司向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1．判令英某公司支付應(yīng)付租金757655.20元以及違約金103001.43元（按照未付租金總額的萬(wàn)分之五每日計(jì)算至付清之日，暫計(jì)至2019年9月30日）；2．判令英某公司支付長(zhǎng)安公司墊付的物管費(fèi)68224元以及違約金61401.60元（按照應(yīng)繳物管費(fèi)的千分之五每日計(jì)算至付清之日，暫計(jì)至2019年10月31日）；3．判令英某公司支付長(zhǎng)安公司墊付的電費(fèi)86008.40元以及違約金81645.76元（按照月應(yīng)付租金的千分之二每日計(jì)算至付清之日，暫計(jì)至2019年11月7日）；4．判令英某公司承擔(dān)長(zhǎng)安公司主張權(quán)益所支付的律師費(fèi)30000元；5．判令英某公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)。訴訟過(guò)程中，長(zhǎng)安公司多次變更訴訟請(qǐng)求，變更為：1．判令解除長(zhǎng)安公司與英某公司于2017年9月15日簽訂的《物流信息中心Ｂ幢租賃合同》，以及于2018年5月21日簽訂的《＜物流信息中心Ｂ幢租賃合同＞補(bǔ)充協(xié)議》；2．判令英某公司在雙方合同解除之日起3日內(nèi)將位于重慶市北部新區(qū)××道××號(hào)的物流信息中心Ｂ棟六樓1312平方米房屋，以及頂層場(chǎng)地800平方米騰還給長(zhǎng)安公司；如其逾期未騰還，則從逾期之日起向長(zhǎng)安公司支付房屋占有使用費(fèi)（按房屋面積1312平方米、月租金38.5875元／平方米、月租金每年6月1日起遞增5%計(jì)算）、場(chǎng)地占有使用費(fèi)（按年租金8000元；不足一年的，按每月700元計(jì)算）至騰還房屋、場(chǎng)地之日止；3．判令英某公司支付應(yīng)付租金857378.13元（六樓自2017年6月1日起計(jì)算至合同解除之日，暫計(jì)至2019年11月7日，租金為848678.13元；頂層場(chǎng)地自2018年10月1日至2019年10月31日，租金8700元），以及違約金84347.87元（按照未付租金總額的萬(wàn)分之五每日計(jì)算至付清之日，暫計(jì)至2019年11月7日）；4．判令英某公司支付長(zhǎng)安公司墊付的物管費(fèi)73472元（2018年10月1日至2019年11月7日）以及違約金73576.96元（按照應(yīng)繳物管費(fèi)的千分之五每日計(jì)算至付清之日，暫計(jì)至2019年11月7日）；5．判令英某公司支付長(zhǎng)安公司墊付的電費(fèi)共計(jì)103725.40元（日常電費(fèi)19685.40元，空調(diào)使用電費(fèi)84040元，即2017年9月15日至2019年9月），以及違約金78982.40元（按照應(yīng)付月租金的千分之二每日計(jì)算至付清之日，暫計(jì)至2019年11月7日）；6．判令英某公司承擔(dān)長(zhǎng)安公司主張權(quán)益所支付的律師費(fèi)30000元；7．判令英某公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)。

英某公司向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1．判令長(zhǎng)安公司向英某公司支付逾期交付租賃物業(yè)的違約金（以857378.13元為基數(shù)，按月利率2%的標(biāo)準(zhǔn)從2018年10月1日起至2019年12月23日止，違約金為256070.23元；以857378.13元為基數(shù)，按月利率2%的標(biāo)準(zhǔn)從2019年12月24日起至實(shí)際交付租賃物業(yè)時(shí)止）；截至2019年12月23日暫計(jì)為256070.23元；2．本案訴訟費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：2010年7月13日，長(zhǎng)安公司取得北部新區(qū)翠云組團(tuán)D標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)D1地塊（用地面積為47854平方米，用地性質(zhì)為M2-二類工業(yè)用地，建設(shè)規(guī)模為33497.8平方米）的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2019年7月19日，長(zhǎng)安公司取得福特汽車零部件分裝廠房及物流信息中心項(xiàng)目-A、B棟、地下車庫(kù)建、地下車庫(kù)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證（兩江新區(qū)建竣備字［2019］**）對(duì)上述工程名稱的房屋至今未取得房地產(chǎn)權(quán)證。

2017年9月，雙方形成了以長(zhǎng)安公司為出租人（甲方）、英某公司為承租人（乙方）的《租賃合同》。該合同主要約定：本合同租賃房屋位于重慶市北部新區(qū)××道××號(hào)××幢，甲方已合法取得租賃房屋的產(chǎn)權(quán)或承租權(quán)及轉(zhuǎn)租權(quán)，現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，雙方在平等、自愿、公開(kāi)和誠(chéng)信的基礎(chǔ)上，協(xié)商一致達(dá)成如下合同條款。第一條物業(yè)基本信息1．物業(yè)位于重慶市北部新區(qū)××道××號(hào)，租賃區(qū)域?yàn)椋聴澚鶚?，建筑面積為1312.08平方米。2．甲方向乙方提供13個(gè)免費(fèi)停車位。第二條租賃房屋的交付交房時(shí)間以甲方公共區(qū)域施工完成，乙方可以正式使用為準(zhǔn)，具體時(shí)間以雙方達(dá)成一致的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。若乙方在接到書面交房通知后未按時(shí)辦理交接手續(xù)的，補(bǔ)充協(xié)議約定的交房時(shí)間視為交房日。第三條租賃期限1．乙方租用租賃的期限：從2017年6月1日至2027年5月31日，共計(jì)壹拾年。租期到期后，乙方在同等條件下有優(yōu)先續(xù)租權(quán)利。2．甲方給予乙方裝修免租期，具體免租時(shí)段，以雙方達(dá)成一致的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)?！谒臈l租金

租金：35元/平方米/月，含稅、含設(shè)備使用費(fèi)

面積：1312平米

租金年遞增率：5%。從2018年6月1日開(kāi)始第一次遞增。

租金支付方式為3個(gè)月一個(gè)周期，乙方須于下次租金開(kāi)始前一個(gè)月的10日前將該期的租金支付到甲方指定的賬戶（如遇節(jié)假日需提前支付），逾期按每天0.5‰收取違約金。租賃合同在履行中若出現(xiàn)承租期不足一個(gè)月時(shí)，則該月租金按照乙方在該自然月租賃天數(shù)依比例支付。……3．物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用說(shuō)明（1）物業(yè)服務(wù)費(fèi)及物業(yè)服務(wù)細(xì)則：以雙方約定的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)；（2）水費(fèi)：甲方支付；（3）電費(fèi)：乙方按照實(shí)際使用發(fā)生費(fèi)用支付；（4）電話、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用：乙方自行支付。第五條物業(yè)服務(wù)說(shuō)明1．物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月繳付一次，于當(dāng)月的1號(hào)至5號(hào)完成繳付，逾期每天按應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)的5‰收取違約金。2．甲方及/或其聘任的管理公司有權(quán)根據(jù)該物業(yè)管理公約在租賃期間內(nèi)調(diào)整管理費(fèi)，乙方應(yīng)按時(shí)繳付新調(diào)整的管理費(fèi)，不得異議。3．市政設(shè)施使用費(fèi)、電、電話費(fèi)及其他市政設(shè)施使用費(fèi)由乙方承擔(dān)。因乙方逾期繳付而造成被有關(guān)部門停水、電、停止電話，后果由乙方自負(fù)。若因此給甲方造成損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。4．乙方租賃區(qū)域空調(diào)由甲方負(fù)責(zé)安裝，乙方在后期使用過(guò)程中有任何損壞，由乙方賠付?？照{(diào)產(chǎn)生的電費(fèi)，由乙方按照實(shí)際使用發(fā)生額支付。第六條保證金1．乙方應(yīng)于簽署本合同時(shí)向甲方支付人民幣叁萬(wàn)元保證金?！谄邨l物業(yè)用途1．乙方租賃此房屋用于日常辦公及行政商務(wù)接待場(chǎng)所，不能用于倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育機(jī)構(gòu)等非辦公場(chǎng)所使用。租賃期間，乙方需要調(diào)整租賃房屋用途的，應(yīng)征得甲方工程管理部門書面同意，如擅自變更，則視為乙方嚴(yán)重違約，甲方有權(quán)直接通知解除合同。若因此給甲方造成損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。第九條乙方的權(quán)利義務(wù)：……3．乙方應(yīng)按本合同約定繳納租賃費(fèi)、履約保證金及電、物業(yè)服務(wù)等各項(xiàng)費(fèi)用。第十三條合同解除1．經(jīng)雙方協(xié)商一致可以簽署書面合同變更或解除本合同；2．如發(fā)生下列任何情況，甲方有權(quán)單方通知解除合同：（1）乙方逾期14天仍未繳付（不論甲方是否催交）租金及/或管理費(fèi)及/或其他本合同項(xiàng)下乙方應(yīng)繳費(fèi)用；（2）乙方違反本合同任何條款，經(jīng)甲方指出后20天未改正的；……3．如發(fā)生上述情況的第十三條第2款（1）或（2），甲方有權(quán)終止向乙方提供管理服務(wù)及市政設(shè)施如電等，直至上述情況完全糾正為止。第十四條物業(yè)交還1．如甲方根據(jù)本合同條款解除本合同，乙方應(yīng)于收到甲方解除通知時(shí)搬出該物業(yè)并將其恢復(fù)至原有的空置狀態(tài)（需由甲方工程管理部驗(yàn)收）交還甲方（除本合同另有規(guī)定外），一切有關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)?！谑鍡l違約責(zé)任1．本協(xié)議生效后，雙方應(yīng)全面誠(chéng)信履行本協(xié)議。一方違反本協(xié)議約定的，應(yīng)賠償守約方遭受的全部損失。2．如甲方未按照本協(xié)議約定交付租賃物業(yè)的，每延遲一日，甲方應(yīng)按月租金的2‰向乙方支付違約金。3．如乙方未按照本協(xié)議約定支付租金和水、電等其他費(fèi)用的，每延遲一日，乙方應(yīng)按月租金的2‰向甲方支付違約金。如經(jīng)甲方書面催告，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)停水、電等供應(yīng)及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，直至乙方履行付款義務(wù)。4．除本協(xié)議另有約定外，如一方要求提前解除本協(xié)議的，應(yīng)至少提前90日書面通知對(duì)方，并向守約方支付相當(dāng)于3個(gè)月租金的違約金。第二十條其他1．除另有約定外，本合同所稱的“全部損失”或“全部賠償責(zé)任”包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、公證費(fèi)、鑒定費(fèi)、保全費(fèi)用、執(zhí)行費(fèi)用、保全擔(dān)保費(fèi)用等因此產(chǎn)生的全部費(fèi)用及因此產(chǎn)生的直接損失及間接損失；……5．本合同一式伍份，甲方持有叁份，甲方（乙方）持有貳份，各份具有同等的法律效力。合同還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。長(zhǎng)安公司在合同上加蓋單位合同專用章，英某公司在合同上加蓋單位印章。

2018年5月21日，以長(zhǎng)安公司為出租人（甲方）、英某公司為承租人（乙方），雙方簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》1份。該補(bǔ)充協(xié)議約定如下主要內(nèi)容：2017年9月15日，甲、乙雙方簽訂了《物流信息中心B幢租賃合同》（合同號(hào)：ER-2017-0014，以下簡(jiǎn)稱“租賃合同”或“主合同”），現(xiàn)雙方在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議：一、經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方給予乙方裝修免租期，自2018年4月1日至2018年9月30日止。2017年9月15日至2018年3月31日為裝修準(zhǔn)備期，該時(shí)段不計(jì)房租及物管費(fèi)。二、甲方額外提供乙方免費(fèi)車位7個(gè)，與主合同一起，共計(jì)20個(gè)固定車位。三、經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，乙方租賃內(nèi)水費(fèi)由甲方免費(fèi)提供。四、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，乙方租賃期內(nèi)空調(diào)用電約定如下：（1）每年的6.7.8.9月，屬于夏季空調(diào)使用時(shí)段，每月空調(diào)使用費(fèi)用6160元。（2）每年的12.1.2月，屬于冬季空調(diào)使用時(shí)段，每月空調(diào)使用費(fèi)用5280元。……五、乙方租賃期間電費(fèi)按電表計(jì)數(shù)收取，單價(jià)以甲方繳費(fèi)金額為準(zhǔn)，按月在每月月底前上交甲方。如乙方在收到繳款通知后10日內(nèi)未按時(shí)交款，甲方有權(quán)停電，直至乙方交齊款項(xiàng)后方可開(kāi)通。六、物管費(fèi)4元/㎡/月，物管費(fèi)自2018年10月1日開(kāi)始收取。……九、甲方同意將B棟樓頂部分面積800㎡有償租賃給乙方使用，每年8000.00元（含稅）。支付期限2018年10月1日-2027年5月31日，未滿一年，按700元/月收費(fèi)?！弧⒓追叫柙?018年10月1日前為乙方提供一份租賃房屋所有權(quán)證書復(fù)印件及有效門牌號(hào)。……十三、本附加協(xié)議為主合同的新增及補(bǔ)充部分，本附件以中文為法定文字，本附件與主合同具有同等效力。補(bǔ)充協(xié)議還對(duì)其他方面進(jìn)行了約定。長(zhǎng)安公司在補(bǔ)充協(xié)議上加蓋單位合同專用章，英某公司在合同上加蓋單位公章。

2018年5月21日，英某公司向長(zhǎng)安公司發(fā)出《裝修情況告知書》，其主要內(nèi)容為：我公司于2017年年初對(duì)租賃房屋（重慶市北部新區(qū)××道××號(hào)Ｂ幢六樓及樓頂）按照貴公司工程管理部的裝修要求進(jìn)行改造裝修，其中裝修區(qū)域包括：樓頂所有新增建筑物、六樓辦公及商務(wù)區(qū)域；并于2018年4月底全部完工，特向貴公司告知說(shuō)明。

雙方簽訂《租賃合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》后，英某公司向長(zhǎng)安公司支付保證金30000元。英某公司裝修案涉租賃房屋使用至今。

2019年4月15日，英某公司向長(zhǎng)安公司發(fā)出《工作聯(lián)系函》。該《工作聯(lián)系函》的主要內(nèi)容，英某公司為了拓展新的業(yè)務(wù)，需要和其他公司合并，組成更有資質(zhì)的集團(tuán)公司，在后續(xù)辦理工商、稅務(wù)等手續(xù)要涉及到房產(chǎn)證和土地使用證等相關(guān)證件，要求長(zhǎng)安公司在3個(gè)月之內(nèi)提供房產(chǎn)證及土地使用證等相關(guān)證件；英某公司同意并告知可以按照商討結(jié)果將一個(gè)季度的房租轉(zhuǎn)入指定賬戶，按照約定交付證件后開(kāi)始起付房租。4月19日，長(zhǎng)安公司向英某公司發(fā)出《工作聯(lián)系回復(fù)》。該《工作聯(lián)系函回復(fù)》的主要內(nèi)容：1．根據(jù)貴我雙方關(guān)于我司信息中心B棟6樓租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)約定，我司已經(jīng)履行了除提供房產(chǎn)證以外的其他資料及房產(chǎn)的交付；……3．因前期排放環(huán)保等級(jí)調(diào)整及B棟使用原因，至2019年4月底廢水排放環(huán)保驗(yàn)收問(wèn)題才完成整改，根據(jù)房產(chǎn)證辦理流程，預(yù)計(jì)在2019年9月30日前可以獲得租賃房屋的房產(chǎn)證。

2019年9月10日，英某公司向長(zhǎng)安公司發(fā)出《工作聯(lián)系函》。該《工作聯(lián)系函》的主要內(nèi)容：望貴公司按照雙方簽訂的補(bǔ)充合同第十一條規(guī)定2018年10月1日前提供租賃房屋的土地使用證、國(guó)土使用證。就此事已多次發(fā)函，但貴公司一再拖延。2018年9月26日雙方領(lǐng)導(dǎo)（謝董事長(zhǎng)、陳總、胡總、張主任、我司王總）面談時(shí)王總考慮雙方友好合作關(guān)系將交付期限延遲為2019年6月1日；2019年5月9日胡總、熊總及相關(guān)人員到我司再次協(xié)商，商定提交時(shí)間推遲為2019年9月1日，但貴司再次失言。貴司延遲履行相關(guān)義務(wù)的行為已構(gòu)成違約，我司將解除雙方2017年7月8日簽訂的《租賃合同》及2018年5月21日簽訂的《租賃合同》補(bǔ)充協(xié)議，并要求貴司承擔(dān)違約責(zé)任及賠償損失（裝修費(fèi)、誤工費(fèi)、搬遷費(fèi)等費(fèi)用）。我司會(huì)向法院提起訴訟，具體賠償金額以法院最終判定結(jié)果為準(zhǔn)。

2019年11月29日，長(zhǎng)安公司向英某公司發(fā)出《關(guān)于解除B幢租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議的函》。該函件的主要載明如下內(nèi)容：“貴司于2017年9月15日與我司簽訂《租賃合同》（合同編號(hào)ER-2017-0014，以下簡(jiǎn)稱“合同”）以及2018年5月21日簽訂的該合同的補(bǔ)充協(xié)議（合同編號(hào)RE-2018-0064，以下簡(jiǎn)稱“補(bǔ)充協(xié)議”），因貴司沒(méi)有按照雙方簽訂的合同履行合同內(nèi)容，嚴(yán)重違約，所以依照合同約定，我司有權(quán)單方解除《合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，現(xiàn)函告如下：根據(jù)該合同第13條第2款約定“乙方逾期14天仍未繳付（無(wú)論甲方是否催交）租金及/或管理費(fèi)及/或其他本合同項(xiàng)下乙方應(yīng)繳費(fèi)用……”，我司有權(quán)單方通知解除合同。自該合同簽訂以來(lái)，貴司已逾期超1年未按照合同約定支付租金、管理費(fèi)等應(yīng)繳費(fèi)用，基于以上原因，我司正式通知貴司：1．自貴司收到本函之日起，你司與我司簽訂的《合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》正式解除。2．貴司應(yīng)于收到本函之日起，伍日內(nèi)搬離并向我司交還全部承租物業(yè)，同時(shí)我司保留進(jìn)一步追究貴司的違約責(zé)任的權(quán)利?！痹摵⒛彻居?019年11月30日收到。

2020年3月24日，長(zhǎng)安公司向英某公司發(fā)出《關(guān)于B幢6樓電費(fèi)確認(rèn)函》，該函件主要告知英某公司截至2020年3月19日上午10點(diǎn)其用電32596度，使用電費(fèi)22817.20元，要求向其賬戶轉(zhuǎn)入電費(fèi)40000元等內(nèi)容。

2020年3月31日，長(zhǎng)安公司委托北京德恒（重慶）律師事務(wù)所向英某公司郵寄《關(guān)于逾期支付租金、物管費(fèi)等費(fèi)用及違約金的律師函》。該律師函的主要內(nèi)容：1．要求英某公司立即支付合同應(yīng)付截至2019年11月30日期間租金及逾期違約金、費(fèi)用共計(jì)1529899.99元；2．要求英某公司立即支付未及時(shí)騰房（自2019年12月1日起暫計(jì)算至2020年3月31日）的場(chǎng)地占用費(fèi)、物管費(fèi)及違約金等費(fèi)用共計(jì)279812.19元；3．要求英某公司立即騰房、交還租賃標(biāo)的。英某公司于2020年4月3日收到該律師函。

英某公司于2020年4月24日向長(zhǎng)安公司的銀行賬戶轉(zhuǎn)賬支付案涉租賃房屋頂層場(chǎng)地2018年10月1日至2020年10月1日期間的租金16000元，但至今并未繳納除頂層場(chǎng)地租金外B幢六樓的房屋租金。同日，英某公司向長(zhǎng)安公司的銀行賬戶轉(zhuǎn)賬支付2018年10月1日以后物業(yè)服務(wù)費(fèi)50000元。2020年6月4日，英某公司向長(zhǎng)安公司的銀行賬戶轉(zhuǎn)賬100000元（轉(zhuǎn)賬匯款附言：2018年10月1日至2021年6月30日空調(diào)費(fèi)）。

長(zhǎng)安公司因本案糾紛產(chǎn)生律師費(fèi)30000元。

在本案審理過(guò)程中，經(jīng)一審法院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，英某公司對(duì)其租賃的B幢六樓房屋進(jìn)行了裝飾裝修，將租賃B幢六樓房屋分為接待區(qū)域及辦公區(qū)域。辦公區(qū)域有辦公家具及辦公設(shè)備，接待區(qū)域有辦公家具及設(shè)備。樓頂除空調(diào)主機(jī)外，無(wú)其他設(shè)施、設(shè)備，在頂層場(chǎng)地種植部分植物。

一審?fù)徶?，長(zhǎng)安公司舉示的《租賃合同》英某公司在合同尾部的落款時(shí)間為2017年9月15日，無(wú)合同編號(hào)。而英某公司舉示的《租賃合同》其公司在合同尾部的落款時(shí)間為2017年9月8日，也無(wú)合同編號(hào)。雙方舉示的《租賃合同》在合同上內(nèi)容，是一致的。雙方在庭審中對(duì)對(duì)方舉示的《租賃合同》的真實(shí)性均表示認(rèn)可，同時(shí)對(duì)案涉租賃房屋至今未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的事實(shí)，雙方無(wú)爭(zhēng)議。第二次庭審中，長(zhǎng)安公司陳述，雙方簽訂租賃合同后其向英某公司提供了相應(yīng)的手續(xù)，但沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明，由于房屋竣工后對(duì)原有的規(guī)劃條件進(jìn)行了變更，按照法律規(guī)定，其要從原來(lái)的流程再來(lái)一遍，延長(zhǎng)了辦證期限，至今尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。英某公司陳述，本案解除合同的條件不成就，其理由是被告至今都認(rèn)可向長(zhǎng)安公司支付租金，暫未支付是因?yàn)檠a(bǔ)充協(xié)議中以及談判中均是以長(zhǎng)安公司提供產(chǎn)權(quán)為前提，而長(zhǎng)安公司在長(zhǎng)達(dá)3年的時(shí)間沒(méi)有提供，也一直回避該義務(wù)，所以英某公司未付租金，實(shí)質(zhì)上是有正當(dāng)理由；從招租的過(guò)程看，原告并沒(méi)有如實(shí)陳述其租賃房屋是工業(yè)辦公用房，而非商業(yè)用途的辦公用房，所以其向長(zhǎng)安公司也多次表示在產(chǎn)權(quán)證提供前，愿意按照20元/平方米先行支付租金。同時(shí)陳述，原告沒(méi)有按補(bǔ)充協(xié)議第十一條的約定給付房屋產(chǎn)權(quán)證的先履行義務(wù)，所以英某公司不付租金的理由行使的是先履行抗辯權(quán)。第四次庭審中，英某公司陳述，其拖欠租金的問(wèn)題，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議第11條的約定，英某公司享有先履行抗辯權(quán)，長(zhǎng)安公司應(yīng)當(dāng)先于2018年10月1日以前向被告提供租賃房屋的所有權(quán)證，該行為直接影響到交付的標(biāo)的物的完整性及租金計(jì)算的合理性，對(duì)于其他所謂拖欠的物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)在庭審過(guò)程中已經(jīng)全額繳納，且該費(fèi)用的拖欠被告有一定的理由，并不因此而構(gòu)成根本違約，所以長(zhǎng)安公司請(qǐng)求解除合同的條件不成就。訴訟過(guò)程中，長(zhǎng)安公司自愿撤回要求英某公司支付電費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)違約金的訴訟請(qǐng)求。長(zhǎng)安公司將要求英某公司支付按照未付租金總額的萬(wàn)分之五每日計(jì)算至付清之日的違約金訴訟請(qǐng)求，現(xiàn)要求支付租金的違約金從每季度第一個(gè)月的第1日開(kāi)始計(jì)算至付清之日止。英某公司對(duì)長(zhǎng)安公司要求其支付違約金的計(jì)算方式的訴訟請(qǐng)求，要求調(diào)減為按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率標(biāo)準(zhǔn)的130%計(jì)算。2019年11月8日，長(zhǎng)安公司要求英某公司解除《租賃合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》，騰空返還房屋，并支付租金、物管費(fèi)、電費(fèi)以及相應(yīng)的違約金等費(fèi)用，訴至一審法院。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

雖然長(zhǎng)安公司對(duì)其出租房屋及頂層場(chǎng)地至今沒(méi)有取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，長(zhǎng)安公司對(duì)其出租房屋及頂層場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)在法庭辯論前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，可是長(zhǎng)安公司對(duì)案涉租賃物已于2010年7月13日取得案涉房屋的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并于2019年7月19日取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證（兩江新區(qū)建竣備字［2019］0186號(hào)）。因此，一審法院認(rèn)為雙方簽訂的《租賃合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》，應(yīng)當(dāng)有效。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立，以及《租賃合同》第二十條中關(guān)于“本合同一式伍份，甲方持有叁份，甲方（乙方）持有貳份，各份具有同等的法律效力”的約定，雖然長(zhǎng)安公司在庭審舉示《租賃合同》顯示英某公司在合同尾部的落款時(shí)間為2017年9月15日，而英某公司舉示的《租賃合同》顯示合同尾部其公司的落款時(shí)間為2017年9月8日，兩者落款時(shí)間不一致，但雙方各自舉示的《租賃合同》在內(nèi)容上，是一致的，且雙方在庭審中對(duì)對(duì)方舉示的《租賃合同》的真實(shí)性均表示認(rèn)可；同時(shí)在雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中約定顯示“2017年9月15日，甲、乙雙方簽訂了《租賃合同》”的內(nèi)容，在雙方?jīng)]有舉示就案涉房屋的租賃問(wèn)題上，雙方還簽訂有其他租賃合同的情況下，對(duì)本案原、被告雙方就英某公司租賃長(zhǎng)安公司所有的位于北部新區(qū)××道××號(hào)房屋雙方簽訂了《租賃合同》的事實(shí)，一審法院予以確認(rèn)。一審法院認(rèn)為本案雙方各自持有的《租賃合同》，英某公司在落款的時(shí)間出現(xiàn)不一致的情況，系雙方在簽訂合同時(shí)的失誤所致。因此，一審法院認(rèn)為本案應(yīng)以英某公司在《租賃合同》上落款時(shí)間（即2017年9月15日），作為雙方簽訂《租賃合同》的成立時(shí)間。

長(zhǎng)安公司要求判令解除長(zhǎng)安公司與英某公司于2017年9月15日簽訂的《租賃合同》，以及于2018年5月21日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》，并要求返還租賃房屋，并要求支付租金及違約金等訴訟請(qǐng)求，在庭審中舉示了《租賃合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《關(guān)于解除B幢租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議的函》等證據(jù)，予以證明。英某公司辯稱雙方之間的租賃合同不存在法定的解除情形，長(zhǎng)安公司為逃避交付標(biāo)的物（即產(chǎn)權(quán)證）的瑕疵有意解除合同，該行為不應(yīng)得到支持；關(guān)于租金問(wèn)題，英某公司一直認(rèn)可支付租金，但因長(zhǎng)安公司自行承諾在2018年10月1日前提交租賃標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)證，并于2019年4月19日再次表明在2019年9月30日前可獲得租賃房屋的產(chǎn)權(quán)證，長(zhǎng)安公司也明確在產(chǎn)權(quán)證提交前暫不支付租金，現(xiàn)租金不具備支付條件等抗辯意見(jiàn)，在庭審中也舉示了《租賃合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《關(guān)于解除B幢租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議的函》等證據(jù)予以證明，并同時(shí)提起反訴。因雙方對(duì)合同的解除條件是否成就，交付租金的標(biāo)準(zhǔn)、以及是否違約爭(zhēng)議較大，故本案一審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1．雙方是否存在違約行為？長(zhǎng)安公司行使解除權(quán)是否符合法律規(guī)定？2．英某公司是否應(yīng)當(dāng)給付租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用？3．雙方如何承擔(dān)違約責(zé)任？一審法院對(duì)此分別評(píng)述如下。

一、雙方是否存在違約行為以及長(zhǎng)安公司行使解除權(quán)是否符合法律規(guī)定的問(wèn)題。根據(jù)《租賃合同》中第三條第2款的約定，長(zhǎng)安公司給予英某公司裝修免租期，具體的免租時(shí)段，以雙方達(dá)成的一致補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。后雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定裝修免租期自2018年4月1日至2018年9月30日止，同時(shí)根據(jù)《租賃合同》第四條第1款約定，英某公司應(yīng)當(dāng)從2018年10月1日起計(jì)算給付租金，雖然英某公司在訴訟中支付頂層樓頂?shù)淖饨鸺安糠蛛娰M(fèi)，但至今沒(méi)有給付租賃物流中心Ｂ幢六樓房屋的租金，已經(jīng)構(gòu)成違約。長(zhǎng)安公司沒(méi)有按約定在2018年10月1日前為英某公司提供租賃房屋所有權(quán)證書復(fù)印件，同時(shí)也沒(méi)有按雙方協(xié)商交付期限（即2019年9月1日）內(nèi)交付案涉租賃房屋的產(chǎn)權(quán)證，也已經(jīng)違約?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十五條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。雙方當(dāng)事人簽訂《租賃合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》后，英某公司至今沒(méi)有按照約定支付租賃房屋（六樓）的租金，同時(shí)，英某公司對(duì)其辯稱長(zhǎng)安公司明確在產(chǎn)權(quán)證提交前暫不支付租金，現(xiàn)租金也不具備支付條件的抗辯意見(jiàn)，在庭審中也未提供相應(yīng)的證據(jù)，根據(jù)《物流信息中心Ｂ幢租賃合同》中第十三條中關(guān)于“約定合同解除：如發(fā)生下列任何情況，甲方有權(quán)單方通知解除合同：（1）乙方逾期14天仍未繳付（不論甲方是否催交）租金／或其他本合同項(xiàng)下乙方應(yīng)繳費(fèi)用；……”的約定，是雙方對(duì)逾期支付租金超過(guò)14天單方行使解除權(quán)的約定，英某公司至今未給付租賃房屋（Ｂ幢六樓）的租金，已經(jīng)違反合同約定。長(zhǎng)安公司于2019年11月29日向英某公司發(fā)出《關(guān)于解除Ｂ幢租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議的函》，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十六條的規(guī)定，英某公司遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，長(zhǎng)安公司主張解除合同的通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。英某公司在收到長(zhǎng)安公司郵寄《關(guān)于解除Ｂ幢租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議的函》后，對(duì)其合同的解除既未提出異議，也未向法院提起訴訟。因此，一審法院認(rèn)為長(zhǎng)安公司郵寄《關(guān)于解除Ｂ幢租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議的函》是其依約行使解除權(quán)，其對(duì)約定解除權(quán)的行使，符合合同約定，沒(méi)有違反法律規(guī)定。因英某公司于2019年11月30日收到上述解除函，故雙方簽訂的《租賃合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》于2019年11月30日解除?，F(xiàn)長(zhǎng)安公司要求解除上述合同訴訟請(qǐng)求的理由不成立，一審法院不予支持。英某公司辯稱雙方之間的租賃合同不存在法定的解除情形，長(zhǎng)安公司為逃避交付標(biāo)的物（即產(chǎn)權(quán)證）的瑕疵有意解除合同，長(zhǎng)安公司解除合同條件不成就的抗辯意見(jiàn)理由不成立，一審法院不予支持。本案雙方當(dāng)事人簽訂的《租賃合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》于2019年11月30日解除，英某公司應(yīng)當(dāng)在2019年11月30日后立即返還其租賃房屋及頂層場(chǎng)地，故長(zhǎng)安公司要求英某公司騰空向長(zhǎng)安公司交還全部標(biāo)的物業(yè)的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。長(zhǎng)安公司要求判令英某公司在雙方合同解除之日起3日內(nèi)將位于重慶市北部新區(qū)××道××號(hào)的物流信息中心Ｂ棟六樓房屋，以及頂層場(chǎng)地騰還給長(zhǎng)安公司，但英某公司至今沒(méi)有騰空案涉租賃房屋及頂層場(chǎng)地返還給長(zhǎng)安公司。因此，一審法院認(rèn)為英某公司應(yīng)當(dāng)在判決確定的履行期限內(nèi)騰空案涉租賃房屋及頂層場(chǎng)地返還給長(zhǎng)安公司。

二、英某公司是否應(yīng)當(dāng)支付租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用問(wèn)題。長(zhǎng)安公司與英某公司簽訂的《租賃合同》，以及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行合同義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十七條關(guān)于的約定，行使先履行抗辯權(quán)的當(dāng)事人之間存在互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。本案雙方之間沒(méi)有互負(fù)債務(wù)。因此，英某公司辯稱的其拖欠租金的問(wèn)題，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議第11條的約定，英某公司享有先履行抗辯權(quán)的抗辯理由不成立，一審法院不予支持。本案當(dāng)事人簽訂的《租賃合同》第三條約定，租賃期限從2017年6月1日至2027年5月31日?！堆a(bǔ)充協(xié)議》中約定自2018年4月1日至2018年9月30日止為裝修免租期；2017年9月15日至2018年3月31日為裝修準(zhǔn)備期，該時(shí)段不計(jì)房租及物管費(fèi)；長(zhǎng)安公司需在2018年10月1日前為英某公司提供一份租賃房屋所有權(quán)證書復(fù)印件及有效門牌號(hào)。一審法院認(rèn)為，雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中明確約定裝修免租期自2018年4月1日至2018年9月30日止，是雙方當(dāng)事人對(duì)《租賃合同》中約定租賃期限中開(kāi)始計(jì)付租金的開(kāi)始時(shí)間進(jìn)行了變更，并沒(méi)有對(duì)租賃期限的進(jìn)行變更，故英某公司應(yīng)從2018年10月1日起開(kāi)始支付租金。因此，對(duì)長(zhǎng)安公司要求英某公司從2017年6月1日開(kāi)始給付租賃房屋（六樓）租金的訴訟請(qǐng)求理由不成立，一審法院不予支持。英某公司辯稱長(zhǎng)安公司明確在產(chǎn)權(quán)證提交前暫不支付租金，現(xiàn)租金不具備支付條件的抗辯意見(jiàn)證據(jù)不充分，理由不成立，一審法院不予支持。租賃合同解除前，英某公司占有使用案涉房屋理應(yīng)向長(zhǎng)安公司支付租金；租賃合同解除后，英某公司繼續(xù)占有使用案涉房屋，應(yīng)當(dāng)支付房屋占有使用費(fèi)。因《租賃合同》的解除時(shí)間為2019年11月30日，根據(jù)合同關(guān)于租賃B幢六樓房屋的“租金為35元/平方米/月，租金年遞增率5%，從2018年6月1日開(kāi)始第一次遞增”的約定，英某公司2018年6月1日至2019年5月31日期間第一次遞增后的租金標(biāo)準(zhǔn)為36.75元/平方米/月；2019年6月1日至2020年5月31日期間第二次遞增后的租金標(biāo)準(zhǔn)為38.5875元/平方米/月。故，英某公司應(yīng)給付2018年10月1日至2019年5月31日期間（共計(jì)8個(gè)月）的租金為385728元（36.75元/平方米/月×1312平方米×8個(gè)月）；英某公司應(yīng)給付2019年6月1日至合同解除時(shí)（即2019年11月30日）期間（共計(jì)6個(gè)月）的租金為303760.80元（38.5875元/平方米/月×1312平方米×6個(gè)月）。英某公司應(yīng)給付長(zhǎng)安公司租賃2018年10月1日至2019年11月30日物流中心B幢六樓的租金共計(jì)689488.80元。對(duì)長(zhǎng)安公司訴訟請(qǐng)求中超過(guò)英某公司應(yīng)當(dāng)給付合同解除前租金的部分，一審法院不予支持。雙方簽訂的《租賃合同》解除時(shí)間為2019年11月30日，故英某公司應(yīng)當(dāng)從2019年12月1日至實(shí)際騰空租賃房屋并將租賃房屋返還時(shí)的房屋占有使用費(fèi)。長(zhǎng)安公司要求按照合同解除前的標(biāo)準(zhǔn)支付合同解除后的房屋占有使用費(fèi)，符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。因此，英某公司對(duì)解除合同后其占有使用B幢六樓房屋，從2019年12月1日起，按38.5875元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。長(zhǎng)安公司要求按照合同解除前頂層場(chǎng)地租金的標(biāo)準(zhǔn)支付合同解除后的場(chǎng)地占有使用費(fèi)，符合法律規(guī)定，一審法院予以準(zhǔn)許。因《補(bǔ)充協(xié)議》的解除時(shí)間為2019年11月30日，故英某公司在2020年4月24日支付16000元，系其支付2018年10月1日至2019年11月30日期間頂層場(chǎng)地的租金，以及支付2019年12月1日至2020年9月30日期間的場(chǎng)地占有使用費(fèi)。對(duì)英某公司租賃頂層場(chǎng)地占有使用費(fèi)從2020年9月30日后，按照8000元/年的標(biāo)準(zhǔn)支付；未滿一年，按700元/月計(jì)算。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》關(guān)于“物管費(fèi)4元/㎡/月，物管費(fèi)自2018年10月1日開(kāi)始收取?！钡募s定，雙方對(duì)租賃物流中心B幢六樓房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為4元/㎡/月。合同解除前，英某公司應(yīng)當(dāng)按該約定給付物管費(fèi)（物業(yè)服務(wù)費(fèi)）；合同解除后，英某公司繼續(xù)占有租賃房屋，也應(yīng)當(dāng)按照該標(biāo)準(zhǔn)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因此，英某公司應(yīng)給付2018年10月1日至合同解除時(shí)（即2019年11月30日）期間（共計(jì)14個(gè)月）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為73472元（4元/平方米/月×1312平方米×14個(gè)月）。英某公司于2020年4月24日向長(zhǎng)安公司的銀行賬戶轉(zhuǎn)賬支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)50000元，故對(duì)尚欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以支付。英某公司辯稱拖欠的物業(yè)費(fèi)在庭審過(guò)程中已經(jīng)全額繳納的抗辯理由證據(jù)不充分，一審法院不予支持。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》中關(guān)于“乙方租賃期內(nèi)空調(diào)用電約定如下：（1）每年的6.7.8.9月，屬于夏季空調(diào)使用時(shí)段，每月空調(diào)使用費(fèi)用6160元。（2）每年的12.1.2月，屬于冬季空調(diào)使用時(shí)段，每月空調(diào)使用費(fèi)用5280元”的約定，2018年1月至2月期間為裝修準(zhǔn)備期，故該期間不應(yīng)當(dāng)計(jì)算空調(diào)使用電費(fèi)。2018年6月至9月期間的空調(diào)使用電費(fèi)24640元（6160元/月×4個(gè)月）；2018年12月至2019年2月期間的空調(diào)使用電費(fèi)15840元（5280元/月×3個(gè)月）；2019年6月至9月期間的空調(diào)使用電費(fèi)24640元（6160元/月×4個(gè)月）。根據(jù)長(zhǎng)安公司發(fā)出《關(guān)于B幢6樓電費(fèi)確認(rèn)函》告知的內(nèi)容，英某公司截至2020年3月19日尚欠電費(fèi)22817.20元。長(zhǎng)安公司未提供英某公司其他期間日常電費(fèi)的相關(guān)證據(jù)。因此，英某公司尚欠電費(fèi)87937.20元（包含日常電費(fèi)以及空調(diào)使用電費(fèi)，22817.20＋24640＋15840元＋24640元，日常電費(fèi)在2020年3月19日前產(chǎn)生的，空調(diào)電費(fèi)在2019年10月前產(chǎn)生的），而英某公司于2020年6月4日轉(zhuǎn)賬支付使用的空調(diào)費(fèi)（電費(fèi)）100000元，至少已經(jīng)支付至2020年3月19日前產(chǎn)生的日常電費(fèi)以及2019年9月前的空調(diào)使用電費(fèi)。因此，長(zhǎng)安公司現(xiàn)要求英某公司支付2019年9月前產(chǎn)生電費(fèi)103725.40元的訴訟請(qǐng)求證據(jù)不充分，一審法院不予支持。本案糾紛主要因英某公司未按約支付租金而產(chǎn)生，故英某公司應(yīng)當(dāng)向長(zhǎng)安公司給付律師費(fèi)30000元。

三、雙方如何承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。本案雙方當(dāng)事人均未按合同約定履行其相應(yīng)的義務(wù)，雙方均構(gòu)成違約，其各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。《租賃合同》第四條是雙方當(dāng)事人關(guān)于未按期支付租金違約金的約定，而英某公司未按期支付物流中心B幢六樓的租金，故對(duì)長(zhǎng)安公司要求其支付物流中心B幢六樓租金違約金的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持。根據(jù)《租賃合同》約定，英某公司應(yīng)當(dāng)于每季度開(kāi)始前一個(gè)月的10日前支付當(dāng)季度租金，故違約金應(yīng)從英某公司未付租金當(dāng)季度一個(gè)月的10日前起算。現(xiàn)長(zhǎng)安公司要求租金違約金從每季度第一個(gè)月的第1日開(kāi)始計(jì)算，系當(dāng)事人自由處分權(quán)利的行為，一審法院予以準(zhǔn)許?，F(xiàn)長(zhǎng)安公司起訴要求以未付租金總額為基數(shù)，按合同約定每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金的訴訟請(qǐng)求，一審法院認(rèn)為《租賃合同》約定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，且英某公司在訴訟過(guò)程中要求對(duì)違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)減，故一審法院對(duì)違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：在2019年8月20日前，以每季度應(yīng)給付租金標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率130%計(jì)算；在2019年8月20日后，按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率130%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。根據(jù)合同約定，長(zhǎng)安公司應(yīng)在2018年10月1日前為英某公司提供租賃房屋產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件，但長(zhǎng)安公司未遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，其至今未提供租賃房屋的產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件，也已經(jīng)構(gòu)成違約。雖然長(zhǎng)安公司有提供租賃房屋產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件的義務(wù)，但該義務(wù)在本案中是一種附隨義務(wù)，同時(shí)雙方在合同中并未約定逾期交付租賃房屋產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件承擔(dān)的違約責(zé)任，結(jié)合英某公司未舉示證明因未提供租賃房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件給其造成損失的相關(guān)證據(jù)，故一審法院認(rèn)為長(zhǎng)安公司未提供租賃房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，并未給英某公司造成實(shí)際損失。因此，英某公司要求長(zhǎng)安公司承擔(dān)逾期交付租賃房屋產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件違約金的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)不充分，理由不成立，一審法院不予支持。長(zhǎng)安公司要求英某公司給付頂層場(chǎng)地占有使用費(fèi)的違約金訴訟請(qǐng)求，因英某公司已經(jīng)支付2020年10月1日前的場(chǎng)地占有使用費(fèi)，故一審法院對(duì)該訴訟請(qǐng)求不予支持。訴訟過(guò)程中，長(zhǎng)安公司自愿撤回要求英某公司支付電費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)違約金的訴訟請(qǐng)求，系當(dāng)事人自由處分權(quán)利的行為，一審法院予以準(zhǔn)許。因長(zhǎng)安公司未申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，對(duì)其要求英某公司承擔(dān)保全費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。

綜上所述，一審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條、第四十五條、第六十條、第六十七條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十一條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：“一、被告（反訴原告）重慶英某物流有限公司在本判決生效之日起三十日內(nèi)，將位于重慶市北部新區(qū)××道××號(hào)的物流信息中心Ｂ幢六樓1312平方米房屋以及該幢頂層場(chǎng)地（800平方米）騰空，返還給原告（反訴被告）重慶長(zhǎng)安民生物流股份有限公司。二、被告（反訴原告）重慶英某物流有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)，給付原告（反訴被告）重慶長(zhǎng)安民生物流股份有限公司2018年10月1日至2019年11月30日物流中心Ｂ幢六樓房屋的租金689488.80元。三、被告（反訴原告）重慶英某物流有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)，給付原告（反訴被告）重慶長(zhǎng)安民生物流股份有限公司逾期支付房屋租金的違約金（違約金的計(jì)算方式：從2018年10月1日至2019年5月31日期間（共計(jì)8個(gè)月）期間，分別以每季度的租金144648元為基數(shù)，分別從每季度第一個(gè)月的1日開(kāi)始，按照中國(guó)人民銀行公布同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的130%計(jì)算，直至該期間的租金付清之日止；從2019年6月1日至2019年8月19日期間，以季度租金151880.40元為基數(shù)，從2019年6月1日開(kāi)始，按照中國(guó)人民銀行公布同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的130%計(jì)算，直至該期間的租金付清之日止；從2019年8月20日至合同解除（即2019年11月30日）期間，從2019年8月20日起，分別從每季度第一個(gè)月的1日開(kāi)始，分別以每季度的租金151880.40元為基數(shù)，按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率標(biāo)準(zhǔn)的130%計(jì)算，直至該期間的租金付清之日止）。四、被告（反訴原告）重慶英某物流有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)，給付原告（反訴被告）重慶長(zhǎng)安民生物流股份有限公司房屋占有使用費(fèi)（房屋占有使用費(fèi)的計(jì)算方法：從2019年12月1日起，至物流信息中心Ｂ幢六樓房屋騰空返還之日止，按建筑面積1312平方米，38.5875元／平方米／月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。五、被告（反訴原告）重慶英某物流有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)，給付原告（反訴被告）重慶長(zhǎng)安民生物流股份有限公司頂層場(chǎng)地占有使用費(fèi)（占有使用費(fèi)的計(jì)算方法：從2020年10月1日起至物流中心Ｂ幢頂層場(chǎng)地騰空返還之日止，按8000元／年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；未滿一年，按700元／月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。六、被告（反訴原告）重慶英某物流有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)，給付原告（反訴被告）重慶長(zhǎng)安民生物流股份有限公司2018年10月1日至2019年11月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為23472元。七、被告（反訴原告）重慶英某物流有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)，給付原告（反訴被告）重慶長(zhǎng)安民生物流股份有限公司律師費(fèi)30000元。八、駁回原告（反訴被告）重慶長(zhǎng)安民生物流股份有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。九、駁回被告（反訴原告）重慶英某物流有限公司的反訴請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)28107元，由原告（反訴被告）重慶長(zhǎng)安民生物流股份有限公司負(fù)擔(dān)19674.90元，被告（反訴原告）重慶英某物流有限公司負(fù)擔(dān)8432.10元；反訴案件受理費(fèi)2570.50元，由被告（反訴原告）重慶英某物流有限公司負(fù)擔(dān)?！?/p>

本院二審期間，長(zhǎng)安公司未提交新證據(jù)。英某公司提交如下證據(jù)：1．長(zhǎng)安公司分別于2020年1月19日和同年3月23日向英某公司發(fā)出的《要求履行租賃合同繳納租金的函》兩份，擬證明長(zhǎng)安公司在2020年1月和3月分別明確發(fā)函要求繼續(xù)履行合同，租金計(jì)算也分別截止到1月和3月，因此，長(zhǎng)安公司之前發(fā)出的解除函不發(fā)生法律效力，案涉租賃合同一直未解除。2．中止審理申請(qǐng)書、行政起訴狀、案件受理通知書、繳費(fèi)憑證，擬證明英某公司已經(jīng)向一審法院提起行政訴訟，要求撤銷案涉房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該案件直接關(guān)系到案涉租賃合同的效力等問(wèn)題，故本案應(yīng)中止審理。經(jīng)質(zhì)證，長(zhǎng)安公司對(duì)上述第1組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為該組證據(jù)中的函件并沒(méi)有明確要求繼續(xù)履行合同的意思，本意是催收欠繳的租金，混淆了房租費(fèi)和占有使用費(fèi)的區(qū)別，且該兩份函件的發(fā)出時(shí)間均在一審訴訟期間，英某公司明確知道長(zhǎng)安公司解除合同的意思表示。對(duì)于上述第2組證據(jù)，長(zhǎng)安公司認(rèn)可其真實(shí)性，但認(rèn)為該組證據(jù)與本案無(wú)關(guān)，案涉房屋符合租賃目的，相關(guān)權(quán)證的辦理過(guò)程不影響本案的審理。

本院對(duì)上述證據(jù)認(rèn)證如下：上述第1組證據(jù)雖然真實(shí)，但無(wú)法證明長(zhǎng)安公司存在反悔解除合同之意，無(wú)法達(dá)到其證明目的，本院不予采信；上述第2組證據(jù)并不影響對(duì)案涉合同效力的判定，故本院對(duì)其亦不予采信。

本院二審查明：案涉《補(bǔ)充協(xié)議》第九條約定：“甲方（長(zhǎng)安公司）同意價(jià)格B棟頂樓部分面積共計(jì)800㎡有償租賃給乙方（英某公司）使用，每年8000.00元（含稅）。支付期限從2018年10月1日-2027年5月31日，未滿一年，按700元/月收費(fèi)，甲方在每年9月底前為乙方開(kāi)具含稅發(fā)票，乙方接到發(fā)票后每年10月1日-10月15日期間以銀行轉(zhuǎn)賬方式轉(zhuǎn)到甲方賬戶上?！?/p>

另查明，長(zhǎng)安公司于2020年1月19日向英某公司發(fā)出《關(guān)于要求履行租賃合同繳納租金的函》，載明：“重慶英某物流有限公司：按照……協(xié)議，自2018年10月起貴司開(kāi)始支付我司房租費(fèi)、物管費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，截止2020年1月份費(fèi)用合計(jì)……?！遍L(zhǎng)安公司于2020年3月23日向英某公司發(fā)出了與上述函同名的函件，內(nèi)容類似，只是將相關(guān)費(fèi)用計(jì)算至了2020年3月份。長(zhǎng)安公司表示，上述兩份函件均是為了催收欠繳租金而發(fā)，并無(wú)要求繼續(xù)履行合同的意思，工作人員只是混淆了房租費(fèi)和占有使用費(fèi)，且該兩份函件均在一審訴訟期間發(fā)出，英某公司明確知道長(zhǎng)安公司解除合同的意思表示。

本院查明的其他案件事實(shí)與一審查明的事實(shí)相同，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于案涉合同效力如何判定、英某公司的先履行抗辯能否成立、長(zhǎng)安公司解除案涉合同的行為是否有效以及如何承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)分別評(píng)判如下：

首先，關(guān)于合同效力問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，即“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。”在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。雖然本案現(xiàn)有證據(jù)有限，但長(zhǎng)安公司已于2019年7月19日取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證，說(shuō)明案涉房屋的建設(shè)經(jīng)過(guò)了主管部門批準(zhǔn)，同時(shí)英某公司提起行政訴訟的行為本身也表明其認(rèn)可長(zhǎng)安公司持有案涉房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證的事實(shí)，但其并未在一審中提起該行政訴訟并申請(qǐng)中止本案審理，難免有拖延訴訟之嫌。故一審法院基于一審法庭辯論終結(jié)前的證據(jù)判定案涉合同有效符合前述法律規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。英某公司申請(qǐng)本案中止審理的理由并不充足，本院不予準(zhǔn)許。

其次，關(guān)于先履行抗辯的問(wèn)題。英某公司上訴稱因長(zhǎng)安公司未按照約定交付案涉房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，故其享有先履行抗辯權(quán)，即其遲延支付租金不構(gòu)成違約?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第六十七條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！贝颂幍摹盎ヘ?fù)債務(wù)”，根據(jù)立法本意應(yīng)當(dāng)理解為“互負(fù)對(duì)待給付債務(wù)”，即當(dāng)事人行使先履行抗辯權(quán)的前提是對(duì)方尚未履行的在先義務(wù)與己方暫緩履行的在后義務(wù)具有對(duì)價(jià)關(guān)系。案涉合同系房屋租賃合同，英某公司支付租金的對(duì)價(jià)是長(zhǎng)安公司交付適租房屋（長(zhǎng)安公司已履行了該義務(wù)），而長(zhǎng)安公司交付房屋產(chǎn)權(quán)證的約定雖然不屬于合同附隨義務(wù)，（合同附隨義務(wù)一般是指在契約履行過(guò)程中，基于誠(chéng)信原則而使當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的以保護(hù)他人之人身和財(cái)產(chǎn)利益為目的的通知、保密、保護(hù)等義務(wù)。一審法院將合同明確約定的交付產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件的義務(wù)認(rèn)定為合同附隨義務(wù)實(shí)為不當(dāng)，本院對(duì)此予以糾正。）但亦并非英某公司支付租金的對(duì)價(jià)義務(wù)，故英某公司并不能據(jù)此主張先履行抗辯權(quán)而拒付租金。加之，英某公司既未舉證證明長(zhǎng)安公司未交付產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件影響了英某公司實(shí)現(xiàn)其承租案涉房屋的合同目的，也未舉證證明雙方曾約定在長(zhǎng)安公司交付產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件之前英某公司可拒絕支付租金，故一審法院認(rèn)定英某公司并不因長(zhǎng)安公司未交付產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件而享有拒付租金的先履行抗辯權(quán)，并無(wú)不當(dāng)。此外，英某公司上訴稱按照《補(bǔ)充協(xié)議》第九條的約定，長(zhǎng)安公司應(yīng)先開(kāi)具發(fā)票，英某公司后支付租金。但是，該第九條約定僅針對(duì)案涉房屋頂樓，而不涉及本案爭(zhēng)議承租范圍租金支付方式，故英某公司的該上訴理由不能成立，本院對(duì)此不予支持。

第三，關(guān)于案涉合同解除的問(wèn)題。英某公司上訴稱長(zhǎng)安公司發(fā)出的解除租賃合同的函不發(fā)生法律效力，因?yàn)殚L(zhǎng)安公司不享有解除權(quán)，且其在發(fā)出解除函后又陸續(xù)于2020年1月和3月發(fā)出了兩份《要求履行租賃合同繳納租金的函》，要求繼續(xù)履行合同，并將租金分別計(jì)算至2020年1月和3月，說(shuō)明案涉租賃合同一直未解除。但是，如上所述，英某公司未依約支付租金構(gòu)成違約，根據(jù)合同約定，長(zhǎng)安公司享有解除權(quán)，且其已向英某公司送達(dá)合同解除通知，依法已經(jīng)產(chǎn)生合同解除效力。至于長(zhǎng)安公司后續(xù)發(fā)出的上述兩份函件，并無(wú)要求繼續(xù)履行合同的明確意思表示，且該兩份函件的發(fā)出時(shí)間均處于一審訴訟期間，長(zhǎng)安公司在一審?fù)徶幸呀?jīng)明確其解除合同的意思表示，英某公司對(duì)此亦是知道或應(yīng)當(dāng)知道。加之，長(zhǎng)安公司對(duì)上述函件中表述的“租金”“房租費(fèi)”已經(jīng)作出合理解釋，即函件本意是指租金和房屋占有使用費(fèi)，與其合同解除函的內(nèi)容并不沖突。故一審法院認(rèn)定長(zhǎng)安公司發(fā)出上述合同解除函的行為合法有效，英某公司收到該合同解除函的時(shí)間即為案涉房屋租賃合同解除之時(shí)，并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)此予以確認(rèn)。

最后，關(guān)于長(zhǎng)安公司的違約責(zé)任問(wèn)題。英某公司上訴稱長(zhǎng)安公司未履行交付房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件的義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。誠(chéng)如一審法院所認(rèn)定，長(zhǎng)安公司未按照約定期限履行交付案涉房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件的義務(wù)，已構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是雙方并未針對(duì)該違約情形下長(zhǎng)安公司如何承擔(dān)違約責(zé)任進(jìn)行約定，亦未明確約定違約金，且英某公司也未舉證證明長(zhǎng)安公司該違約行為對(duì)其造成的具體經(jīng)濟(jì)損失，故一審法院對(duì)英某公司要求長(zhǎng)安公司支付違約金的請(qǐng)求未予支持，亦無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)此予以確認(rèn)。

綜上所述，重慶英某物流有限公司的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律部分有誤，但處理結(jié)果正確，本院予以維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)28107.04元，由上訴人重慶英某物流有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　胡　敬

審 判 員　　陳　娟

審 判 員　　劉　靜

二〇二一年二月二日

法官助理　　劉念弟

書 記 員　　陳　欣