上訴人（原審被告）：屈流，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省郫縣。

委托訴訟代理人：李鳳娥，重慶百君律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：熊萬友，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市潼**。

委托訴訟代理人：尹容凱，重慶市潼南區(qū)塘壩法律服務所法律工作者。

被上訴人（原審原告）：楊秀清，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市潼**。

委托訴訟代理人：尹容凱，重慶市潼南區(qū)塘壩法律服務所法律工作者。

原審被告：屈某平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市潼**。

原審被告：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市潼**。

上訴人屈流與被上訴人熊萬友、楊秀清，原審被告屈某平、劉某某房屋買賣合同糾紛一案，不服重慶市潼南區(qū)人民法院（2020）渝0152民初5065號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，依法組成合議庭，并于2021年3月2日組織雙方當事人進行了調(diào)查詢問，屈流、楊秀清、屈某平、劉某某以及屈流的委托訴訟代理人李鳳娥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

屈流上訴請求：一、撤銷重慶市潼南區(qū)人民法院（2020）渝0152民初5065號民事判決；二、改判駁回熊萬友、楊秀清的全部訴訟請求；三、本案一審、二審訴訟費用由熊萬友、楊秀清承擔。事實和理由：一、一審程序違法，一審法院在未經(jīng)傳票傳喚劉某某的情形下缺席審理，嚴重違反法定程序。二、一審法院認定事實不清。1、熊萬友、楊秀清與屈某平、劉某某簽訂的房屋買賣合同效力應屬無效。2、本案已過最長訴訟時效20年。3、屈某平、劉某某的物權處分行為應認定無效。

熊萬友、楊秀清辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

屈某平、劉某某辯稱，同意屈流的上訴請求。

熊萬友、楊秀清向一審法院起訴請求：1．依法確認熊萬友、楊秀清與屈流、屈某平、劉某某于1999年4月4日簽訂的房屋買賣合同有效；2．判令屈流、屈某平、劉某某配合熊萬友、楊秀清完成產(chǎn)權變更登記手續(xù)；3．本案訴訟費由屈流、屈某平、劉某某負擔。

一審法院經(jīng)審理查明：楊秀清又名楊建清，其與熊萬友系夫妻關系。屈流又名屈鏐，其系屈某平之子。1999年4月4日，熊萬友、楊秀清與屈流、屈某平、劉某某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定由屈某平、劉某某將登記在其子屈流名下的位于原潼南縣××鎮(zhèn)××街××號××層房屋轉讓給熊萬友、楊秀清所有，并載明：“書立出賣房屋文契人：屈鏐（監(jiān)護人：父，屈某平）將原自有塘壩鎮(zhèn)東南街貳佰壹拾號房屋自愿轉賣給熊萬友名下管業(yè)，其房屋四至界限，前至公路，后至水溝，左與塘壩自來水廠黃紅全房屋合壁共列為界，右與尤烈房屋合壁共列為界。當面議定房產(chǎn)價值人民幣五萬叁仟元整。（包括電戶口，水戶口及室內(nèi)設施在內(nèi)），其當面一次付清，另立收據(jù)為憑。自出賣之后，永歸買方熊萬友管業(yè)所有。如以后發(fā)生的一切經(jīng)濟費用由買方負責。特書立出賣房屋契約一紙交付買方執(zhí)存管業(yè)為據(jù)。書立出賣房屋人：屈鏐、屈某平、劉某某在場見證人：熊明德．尤良福．張敏學．王仲雄．熊剛買方人：熊萬友楊建清熊光榮代筆公元一九九九年四月四日”。簽訂上述協(xié)議時，熊萬友、楊秀清及屈某平、劉某某到場，屈流確未到場。該協(xié)議上屈鏐、屈某平、劉某某的簽名均系代書協(xié)議人熊光榮書寫，屈某平、劉某某代屈流捺印。同日，熊萬友、楊秀清將約定的購房款53000元分兩次支付給了屈某平，屈某平、劉某某亦將涉案房屋的鑰匙、《房屋所有權證》及《國有土地使用證》原本等交付給了熊萬友、楊秀清。此后，熊萬友、楊秀清曾多次要求屈流、屈某平、劉某某協(xié)助辦理涉案房屋的產(chǎn)權變更登記手續(xù)無果。為此，熊萬友、楊秀清訴至本院，請求判決如訴稱。

一審法院另查明，涉案房屋系屈流從其爺爺、奶奶處受贈取得，并于1994年6月14日依法登記在“屈鏐”名下。該房屋使用權證號為：潼縣字第30707號，建筑面積：140平方米；國有土地使用證號為：潼國用（1994）字第6××0號，用地面積60.90平方米。

一審法院認為本案的爭議焦點如下：

一、案涉房屋買賣協(xié)議效力的認定：

第一，當事人就涉案房屋簽訂合同時對房屋的基本狀況、價款數(shù)額、價款支付方式等房屋買賣合同的主要內(nèi)容進行了明確約定，是雙方買賣房屋的真實意思表示，該房屋買賣合同關系依法成立。根據(jù)相關法律規(guī)定，限制民事行為能力人的民事活動可以由其法定代理人代理，由于出賣涉案房屋時屈流作為涉案房屋的所有人系限制民事行為能力的未成年人，屈某平、劉某某以其父母的身份與熊萬友、楊秀清簽訂房屋買賣合同，該代理行為符合法律規(guī)定，并不影響合同效力。因此，依照民事活動應當遵循的公平、誠實信用原則，熊萬友、楊秀清的信賴利益應當受到法律保護，該合同合法有效，雙方當事人均應遵照履行。

第二，關于屈流認為其父母作為監(jiān)護人在處理涉案房屋時并未征得其本人同意，且非為了其本人利益而處分財產(chǎn)的行為應屬無效。就此問題，一審法院認為，依照《中華人民共和國民法總則》第三十四條“監(jiān)護人的職責是代理被監(jiān)護人實施民事法律行為，保護被監(jiān)護人的人身權利、財產(chǎn)權利以及其他合法權益等”的規(guī)定可以看出，由于被監(jiān)護人不具備或者不完全具備實施民事法律行為的能力，需要監(jiān)護人以被監(jiān)護人名義實施代理行為。因轉讓涉案房屋時，屈流系限制民事行為能力的未成年人，故其父母有權代理進行民事活動。當監(jiān)護人出賣被監(jiān)護人財產(chǎn)過程中一旦與買受人發(fā)生爭議，監(jiān)護人或者被監(jiān)護人很可能會以監(jiān)護人不是為了被監(jiān)護人利益而處分財產(chǎn)為由主張買賣合同無效。而此時，人民法院須對出賣房屋是否系為被監(jiān)護人利益作出判斷，在未成年人的利益保護與買受人的交易安全之間進行衡量。具體到本案中，首先，在簽訂房屋買賣合同時屈流的父母均到場，且有眾多在場人見證，雙方就涉案房屋所達成的成交價格并未低于當時的市場價格。雖然屈某平認為交易價格低于當時的市場價，但其對此抗辯并未舉示相關證據(jù)加以證明，故其辯解理由不能成立，一審法院不予采納。因此，不存在雙方惡意串通損害未成年人利益的情形。其次，關于售房款的用途，屈某平主張是因為生意資金周轉需要，并非為了屈流的利益，但其并未就此提供有力證據(jù)予以證實，難以排除其以此理由惡意達到毀約目的的可能。且本案中雖無證據(jù)顯示屈某平、劉某某出賣房屋的真正意圖，但在親權與監(jiān)護權并未進行分離區(qū)別的情況下，其作為監(jiān)護人，經(jīng)濟狀況好壞必然關乎撫養(yǎng)能力狀態(tài)，即使因資金困難出賣房屋，亦難以僅憑此就認定損害了未成年人利益。再次，熊萬友、楊秀清作為善意買受人并不具備審查能力，無從知曉監(jiān)護人處分財產(chǎn)的真實目的，若在產(chǎn)生糾紛之際，僅憑屈某平的自述即認定此筆交易損害被監(jiān)護人利益而無效，顯然課以過重的合同審查義務，不利于交易的安全和穩(wěn)定，亦可能導致未成年人利益保護的濫用。最后，退一步講，即使屈某平在交易中承諾是為了屈流的利益而出賣房屋，但其是否真正為了屈流的利益仍有待于后續(xù)對該筆售房款的實際用途進行追蹤檢驗。如果屈某平、劉某某在出賣房屋后確實行使了明顯不利于屈流利益的處分行為，屈流仍可以向屈某平、劉某某主張權利，但該權利的行使并不影響案涉房屋買賣合同的效力認定。

綜上所述，熊萬友、楊秀清與屈流、屈某平、劉某某于1999年4月4日簽訂的房屋買賣協(xié)議系當事人的真實意思表示，屈流雖未在該協(xié)議書上簽字或捺印，但作為監(jiān)護人的屈某平、劉某某有權代理其進行財產(chǎn)處分，且尚無證據(jù)顯示屈某平、劉某某的財產(chǎn)處分行為損害了屈流的合法利益。故，該房屋買賣協(xié)議依法成立，合法有效，應當受到法律保護。

二、屈某平、劉某某、屈流是否應當協(xié)助熊萬友、楊秀清辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)的認定：

依法成立的合同受法律保護，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，當事人在所簽訂的房屋買賣協(xié)議中雖未對產(chǎn)權變更登記作出明確約定，但因辦理產(chǎn)權變更登記系房屋買賣合同中出賣人的附屬義務。故屈流作為涉案房屋的原權利登記人，在現(xiàn)已具備完全民事行為能力的情況下應當協(xié)助配合熊萬友、楊秀清履行產(chǎn)權變更登記義務。屈某平、劉某某雖系案涉房屋買賣合同的相對人，但在簽訂該協(xié)議時僅僅系履行監(jiān)護人的代理職責，當被監(jiān)護人屈流取得完全民事行為能力時，其不應再承擔監(jiān)護義務。因此，熊萬友、楊秀清要求屈某平、劉某某履行辦理產(chǎn)權變更登記義務的主張，一審法院不予支持。

三、關于訴訟時效的認定：

一審法院認為，本案爭議系物權請求權，物權請求權的作用在于保障物權恢復圓滿狀態(tài)。物權請求權是物權效力的具體體現(xiàn)，是包含在物權權能之中的，只要物權存在，物權請求權就應該存在。物權為支配權，不適用訴訟時效的規(guī)定。因此，屈流以熊萬友、楊秀清的主張超過二十年不應受到法律保護為由的辯解與法律規(guī)定不符，一審法院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民法總則》第二十七條、第三十四條、第三十五條、第一百九十六條，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百三十四條、第一百四十四條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：一、熊萬友、楊秀清與屈流、屈某平、劉某某于1999年4月4日簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；二、屈流于本判決生效后五日內(nèi)協(xié)助配合熊萬友、楊秀清就位于原潼南縣××鎮(zhèn)××街××號磚混結構房屋【該房屋權利登記人：屈鏐；房屋使用權證號為：潼縣字第30707號；國有土地使用證號為：潼國用（1994）字第6××0號）】完成產(chǎn)權變更登記手續(xù)；三、駁回熊萬友、楊秀清的其他訴訟請求。一審案件受理費80元，減半收取40元，由屈流、屈某平、劉某某負擔。

本院二審期間，當事人均未舉示新的證據(jù)。

本院二審查明的事實與一審相同。

本院認為，二審爭議焦點系：一、屈某平、劉某某與熊萬友、楊秀清所簽訂的《房屋買賣合同》是否有效？二、本案是否已過訴訟時效？

關于屈某平、劉某某與熊萬友、楊秀清所簽訂房屋買賣協(xié)議的效力問題，本院認為，首先，限制民事行為能力人的民事活動可由其法定代理人代理，出賣涉案房屋時屈流作為涉案房屋的所有人系限制民事行為能力的未成年人，屈某平、劉某某以其父母的身份與熊萬友、楊秀清簽訂房屋買賣合同，該代理行為符合法律規(guī)定。其次，該房屋買賣協(xié)議對房屋的基本狀況、房屋價格、支付方式等進行了明確的約定，簽訂協(xié)議時屈某平、劉某某均在場，且有眾多在場人見證，該房屋買賣協(xié)議系雙方當事人的真實意思表示，且簽訂合同之后，熊萬友、楊秀清按照合同約定支付對價，屈某平、劉某某亦交付案涉房屋給熊萬友、楊秀清使用至今。最后，熊萬友、楊秀清作為善意買受人購買該房屋支付了合理的對價，現(xiàn)并無任何的證據(jù)顯示屈某平、劉某某與熊萬友、楊秀清有惡意串通損害屈流利益的情形。如果屈某平、劉某某在出賣房屋后確實行使了明顯不利于屈流利益的處分行為，屈流仍可以向屈某平、劉某某主張權利，但該權利的行使并不影響案涉房屋買賣合同的效力認定。綜上所述，案涉房屋買賣協(xié)議系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)范，合法成立并有效。

關于本案是否已過訴訟時效的問題，本院認為，房屋過戶登記具有物權請求權的性質(zhì)。買受人已依約付清購房款且房屋已實際交付，辦理所有權轉移登記可使買受人獲得圓滿的所有權，此時請求出賣人辦理權屬登記則具有物權請求權性質(zhì)，不應適用訴訟時效的規(guī)定。

另，屈流認為一審法院未向屈某平、劉某某送達開庭傳票而程序違法的問題，經(jīng)查，一審法院于2020年9月24日以法院專遞向其郵寄送達了開庭傳票等法律文書，該郵件因屈某平、劉某某拒收而被退回，應視為一審法院已依法向其送達了開庭傳票，故一審法院依法缺席審理，程序并無不當。

綜上所述，屈流的上訴請求不能成立，應予駁回；一審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費80元,由上訴人屈流負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　　萬　怡

審 判 員　　陳孟瓊

審 判 員　　胡海濱

二〇二一年三月三日

法官助理　　張　遷

書 記 員　　李白露