上訴人（原審被告）：北京京遠(yuǎn)出租汽車有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某大隊(duì)。

法定代表人：張大偉，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張大偉，北京吳少博律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村經(jīng)濟(jì)合作社，住所地北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村。

法定代表人：蔡書明，社長。

委托訴訟代理人：楊倫，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

上訴人北京京遠(yuǎn)出租汽車有限公司（以下簡稱京遠(yuǎn)公司）因與被上訴人北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村經(jīng)濟(jì)合作社（以下簡稱管某經(jīng)濟(jì)合作社）租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初6468號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月6日立案后，依法組成合議庭，對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

京遠(yuǎn)公司上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判駁回管某經(jīng)濟(jì)合作社訴訟請求；管某經(jīng)濟(jì)合作社承擔(dān)本案一審、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯誤。租賃地塊上的所有建筑物均為京遠(yuǎn)公司所建，為京遠(yuǎn)公司所有，京遠(yuǎn)公司無需返還。一審中，管某經(jīng)濟(jì)合作社提交的1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》是復(fù)印件，一審法院不應(yīng)當(dāng)認(rèn)可其真實(shí)性。京遠(yuǎn)公司與管某經(jīng)濟(jì)合作社簽訂的兩份合同屬于不同的法律關(guān)系，一審法院不應(yīng)當(dāng)對管某經(jīng)濟(jì)合作社立案時(shí)未提起的1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》作出判決。

管某經(jīng)濟(jì)合作社辯稱，同意一審判決，不同意京遠(yuǎn)公司的上訴請求。

京遠(yuǎn)公司向一審法院起訴請求：1.依法確認(rèn)雙方1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》中租期超過20年的部分無效；2.依法判令京遠(yuǎn)公司立即將《房地產(chǎn)租賃合同》項(xiàng)下的房屋場地騰空并返還管某經(jīng)濟(jì)合作社。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：1995年12月5日，北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村農(nóng)工商合作社（出租方、后更名為管某經(jīng)濟(jì)合作社）與北京市朝陽區(qū)京遠(yuǎn)出租汽車站（承租方、后更名為京遠(yuǎn)公司）簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，約定租賃標(biāo)的物位于公路一局南墻外，出租方正在籌建面積為240平方米的商業(yè)用房和附屬院落共計(jì)占地1402平方米。院落為736700元，建筑物以工程結(jié)算價(jià)格為準(zhǔn)。院落736700元＋240平方米建筑結(jié)算價(jià)格=全部總租價(jià)。租期為70年，到期后如承租方繼續(xù)租用，出租方只象征性收取每年2000元租金。自合同簽訂日起，承租方向出租方付30萬元定金，一個月后再付10萬元，余款一年后付清。建筑物的工程總造價(jià)款，待結(jié)算后由承租方支付，一并轉(zhuǎn)為租金。

1996年12月31日，北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村農(nóng)工商合作社（出租方、后更名為管某經(jīng)濟(jì)合作社）與北京市朝陽區(qū)京遠(yuǎn)出租汽車站（承租方、后更名為京遠(yuǎn)公司）簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，約定租賃標(biāo)的物位于公路一局南墻外，出租方已建成面積為317平方米的商業(yè)用房和附屬院落共計(jì)占地1428平方米，東西長42米，以院墻外0.5米為基準(zhǔn)，南北寬34米至綠化帶，院墻和院子的水泥地面由承租方自建。商業(yè)用房面積共317平方米和院落總租價(jià)100.17萬元。租期為70年，到期后如承租方繼續(xù)租用，出租方只象征性收取每年2000元租金。在草簽合同后［1995年12月5日］已陸續(xù)給付出租方565000元，簽訂正式合同時(shí)，承租方再向出租方付436700元，至此全部租金1001700元已付清。出租方保證317平方米的建筑物是自有產(chǎn)權(quán)，并有正式手續(xù)；今后承租方如再增加建筑面積，出租方不得增加租金，并有責(zé)任和義務(wù)報(bào)批手續(xù)和協(xié)助施工。在租賃期內(nèi)如被土地和規(guī)劃部門作為違章建筑拆除，責(zé)任及一切損失由出租方承擔(dān)，與承租方無任何責(zé)任。

經(jīng)詢，雙方均認(rèn)可簽訂過上述兩份《房地產(chǎn)租賃合同》，其中1995年12月5日簽訂的是草簽合同，1996年12月31日簽訂的是正式合同，雙方實(shí)際履行的是1996年12月31日簽訂的合同，合同租賃標(biāo)的為北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村1號上的房屋，該地塊原為集體農(nóng)業(yè)用地，其上所建房屋均未辦理建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)。關(guān)于房屋建設(shè)主體，管某經(jīng)濟(jì)合作社在2020年8月24日的庭審中認(rèn)可租賃地塊上的房屋均由京遠(yuǎn)公司建設(shè)，但在2020年10月12日的庭審中稱將涉案院落交付京遠(yuǎn)公司時(shí)其上建有317平方米的房屋；京遠(yuǎn)公司則稱租賃地塊上的所有房屋均由其出資建設(shè)，面積大概500多平方米。另，京遠(yuǎn)公司稱管某經(jīng)濟(jì)合作社實(shí)際上是將兩畝多的土地賣給京遠(yuǎn)公司，每畝地按照35萬元計(jì)算共計(jì)736700元，因?yàn)橘I賣土地不合法，故約定了70年的租賃期限，736700元的地價(jià)款加上房屋建設(shè)費(fèi)用265000元共計(jì)租金1001700元。管某經(jīng)濟(jì)合作社認(rèn)可收到京遠(yuǎn)公司支付的70年租金1001700元，同意按照剩余租賃期限退還租金。

經(jīng)法院釋明，京遠(yuǎn)公司堅(jiān)持認(rèn)為本案中不應(yīng)當(dāng)審查1996年12月31日雙方所簽《房地產(chǎn)租賃合同》的效力問題，故基于此合同無效產(chǎn)生的損失問題在本案中亦不主張。

一審法院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。

本案中，雖然管某經(jīng)濟(jì)合作社未提交1996年12月31日所簽《房地產(chǎn)租賃合同》的原件，但雙方所提交的復(fù)印件內(nèi)容一致，且雙方均認(rèn)可1995年12月5日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》是草簽合同，1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》是正式合同，雙方按照1996年12月31日所簽合同實(shí)際履行，故法院對1996年12月31日《房地產(chǎn)租賃合同》的真實(shí)性予以認(rèn)定。管某經(jīng)濟(jì)合作社根據(jù)法庭調(diào)查情況在訴訟中變更訴訟請求為要求確認(rèn)1996年12月31日的《房地產(chǎn)租賃合同》無效，該份合同與1995年12月5日《房地產(chǎn)租賃合同》的主體、租賃標(biāo)的均相同，是對1995年12月5日合同內(nèi)容的補(bǔ)充和正式確定，故屬于同一法律關(guān)系，京遠(yuǎn)公司以管某經(jīng)濟(jì)合作社需另案起訴進(jìn)行抗辯，法院不予采信。

關(guān)于雙方1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》效力問題。根據(jù)該合同的內(nèi)容及雙方庭審陳述可知租賃標(biāo)的為北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村1號院落及地上房屋，因該院落原屬于集體農(nóng)業(yè)用地，在集體土地上進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)取得縣級人民政府核發(fā)的證書以確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)，并依法取得建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)，但涉案房屋并未取得上述手續(xù)，故雙方所簽《房地產(chǎn)租賃合同》應(yīng)屬無效。合同無效后，根據(jù)房地一體原則，京遠(yuǎn)公司應(yīng)當(dāng)將北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村1號院落及房屋交還管某經(jīng)濟(jì)合作社。經(jīng)法院釋明，京遠(yuǎn)公司堅(jiān)持不在本案中就合同無效產(chǎn)生的損失問題主張權(quán)利，故對于合同無效后的裝飾裝修損失、擴(kuò)建費(fèi)用等問題，京遠(yuǎn)公司可另行起訴解決并就裝飾裝修物申請采取必要的證據(jù)保全措施。

綜上，一審法院判決：一、北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村經(jīng)濟(jì)合作社與北京京遠(yuǎn)出租汽車有限公司一九九六年十二月三十一日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》無效；二、北京京遠(yuǎn)出租汽車有限公司于判決生效后六十日內(nèi)將北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村1號院落及地上房屋交還北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村經(jīng)濟(jì)合作社。一審案件受理費(fèi)70元，由北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村經(jīng)濟(jì)合作社負(fù)擔(dān)35元（已交納）；由北京京遠(yuǎn)出租汽車有限公司負(fù)擔(dān)35元（于判決生效后七日內(nèi)交納）。

本院二審期間，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案中，雖然管某經(jīng)濟(jì)合作社未提交1996年12月31日所簽《房地產(chǎn)租賃合同》的原件，但雙方所提交的復(fù)印件內(nèi)容一致，且雙方均認(rèn)可1995年12月5日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》是草簽合同，1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》是正式合同，雙方系按照1996年12月31日所簽合同實(shí)際履行，鑒此，一審法院對1996年12月31日《房地產(chǎn)租賃合同》的真實(shí)性予以認(rèn)定并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。

京遠(yuǎn)公司主張其與管某經(jīng)濟(jì)合作社簽訂的上述兩份合同屬于不同的法律關(guān)系，一審法院不應(yīng)當(dāng)對管某經(jīng)濟(jì)合作社立案時(shí)未提起的1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》作出判決。對此，本院認(rèn)為，一審審理期間，管某經(jīng)濟(jì)合作社根據(jù)法庭調(diào)查情況在訴訟中變更訴訟請求為要求確認(rèn)1996年12月31日的《房地產(chǎn)租賃合同》無效，符合法定程序。該份合同與1995年12月5日《房地產(chǎn)租賃合同》的主體、租賃標(biāo)的均相同，是對1995年12月5日合同內(nèi)容的補(bǔ)充和正式確定，屬于同一法律關(guān)系。故對京遠(yuǎn)公司的上述主張本院不予采信。

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。依本案查明事實(shí)，本案所涉租賃標(biāo)的并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故雙方所簽《房地產(chǎn)租賃合同》應(yīng)屬無效。合同無效后，京遠(yuǎn)公司應(yīng)當(dāng)將涉案院落及房屋交還管某經(jīng)濟(jì)合作社。因京遠(yuǎn)公司堅(jiān)持不在本案中就合同無效產(chǎn)生的損失問題主張權(quán)利，故對于合同無效后的建設(shè)費(fèi)用、裝飾裝修損失等問題，京遠(yuǎn)公司可另行起訴解決。

綜上所述，京遠(yuǎn)公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)70元，由北京京遠(yuǎn)出租汽車有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　萬麗麗

審 判 員　　沈　放

審 判 員　　玄明虎

二〇二一年三月二十六日

法官助理　　李延昭

法官助理　　陳亢睿