上訴人（原審被告）：北京京遠出租汽車有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某大隊。

法定代表人：張大偉，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張大偉，北京吳少博律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村經(jīng)濟合作社，住所地北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村。

法定代表人：蔡書明，社長。

委托訴訟代理人：楊倫，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

上訴人北京京遠出租汽車有限公司（以下簡稱京遠公司）因與被上訴人北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村經(jīng)濟合作社（以下簡稱管某經(jīng)濟合作社）租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初6468號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月6日立案后，依法組成合議庭，對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

京遠公司上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判駁回管某經(jīng)濟合作社訴訟請求；管某經(jīng)濟合作社承擔(dān)本案一審、二審訴訟費用。事實和理由：一審法院認定事實不清，適用法律錯誤。租賃地塊上的所有建筑物均為京遠公司所建，為京遠公司所有，京遠公司無需返還。一審中，管某經(jīng)濟合作社提交的1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》是復(fù)印件，一審法院不應(yīng)當(dāng)認可其真實性。京遠公司與管某經(jīng)濟合作社簽訂的兩份合同屬于不同的法律關(guān)系，一審法院不應(yīng)當(dāng)對管某經(jīng)濟合作社立案時未提起的1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》作出判決。

管某經(jīng)濟合作社辯稱，同意一審判決，不同意京遠公司的上訴請求。

京遠公司向一審法院起訴請求：1.依法確認雙方1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》中租期超過20年的部分無效；2.依法判令京遠公司立即將《房地產(chǎn)租賃合同》項下的房屋場地騰空并返還管某經(jīng)濟合作社。

一審法院認定事實：1995年12月5日，北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村農(nóng)工商合作社（出租方、后更名為管某經(jīng)濟合作社）與北京市朝陽區(qū)京遠出租汽車站（承租方、后更名為京遠公司）簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，約定租賃標的物位于公路一局南墻外，出租方正在籌建面積為240平方米的商業(yè)用房和附屬院落共計占地1402平方米。院落為736700元，建筑物以工程結(jié)算價格為準。院落736700元＋240平方米建筑結(jié)算價格=全部總租價。租期為70年，到期后如承租方繼續(xù)租用，出租方只象征性收取每年2000元租金。自合同簽訂日起，承租方向出租方付30萬元定金，一個月后再付10萬元，余款一年后付清。建筑物的工程總造價款，待結(jié)算后由承租方支付，一并轉(zhuǎn)為租金。

1996年12月31日，北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村農(nóng)工商合作社（出租方、后更名為管某經(jīng)濟合作社）與北京市朝陽區(qū)京遠出租汽車站（承租方、后更名為京遠公司）簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，約定租賃標的物位于公路一局南墻外，出租方已建成面積為317平方米的商業(yè)用房和附屬院落共計占地1428平方米，東西長42米，以院墻外0.5米為基準，南北寬34米至綠化帶，院墻和院子的水泥地面由承租方自建。商業(yè)用房面積共317平方米和院落總租價100.17萬元。租期為70年，到期后如承租方繼續(xù)租用，出租方只象征性收取每年2000元租金。在草簽合同后［1995年12月5日］已陸續(xù)給付出租方565000元，簽訂正式合同時，承租方再向出租方付436700元，至此全部租金1001700元已付清。出租方保證317平方米的建筑物是自有產(chǎn)權(quán)，并有正式手續(xù)；今后承租方如再增加建筑面積，出租方不得增加租金，并有責(zé)任和義務(wù)報批手續(xù)和協(xié)助施工。在租賃期內(nèi)如被土地和規(guī)劃部門作為違章建筑拆除，責(zé)任及一切損失由出租方承擔(dān)，與承租方無任何責(zé)任。

經(jīng)詢，雙方均認可簽訂過上述兩份《房地產(chǎn)租賃合同》，其中1995年12月5日簽訂的是草簽合同，1996年12月31日簽訂的是正式合同，雙方實際履行的是1996年12月31日簽訂的合同，合同租賃標的為北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村1號上的房屋，該地塊原為集體農(nóng)業(yè)用地，其上所建房屋均未辦理建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)。關(guān)于房屋建設(shè)主體，管某經(jīng)濟合作社在2020年8月24日的庭審中認可租賃地塊上的房屋均由京遠公司建設(shè)，但在2020年10月12日的庭審中稱將涉案院落交付京遠公司時其上建有317平方米的房屋；京遠公司則稱租賃地塊上的所有房屋均由其出資建設(shè)，面積大概500多平方米。另，京遠公司稱管某經(jīng)濟合作社實際上是將兩畝多的土地賣給京遠公司，每畝地按照35萬元計算共計736700元，因為買賣土地不合法，故約定了70年的租賃期限，736700元的地價款加上房屋建設(shè)費用265000元共計租金1001700元。管某經(jīng)濟合作社認可收到京遠公司支付的70年租金1001700元，同意按照剩余租賃期限退還租金。

經(jīng)法院釋明，京遠公司堅持認為本案中不應(yīng)當(dāng)審查1996年12月31日雙方所簽《房地產(chǎn)租賃合同》的效力問題，故基于此合同無效產(chǎn)生的損失問題在本案中亦不主張。

一審法院認為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。

本案中，雖然管某經(jīng)濟合作社未提交1996年12月31日所簽《房地產(chǎn)租賃合同》的原件，但雙方所提交的復(fù)印件內(nèi)容一致，且雙方均認可1995年12月5日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》是草簽合同，1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》是正式合同，雙方按照1996年12月31日所簽合同實際履行，故法院對1996年12月31日《房地產(chǎn)租賃合同》的真實性予以認定。管某經(jīng)濟合作社根據(jù)法庭調(diào)查情況在訴訟中變更訴訟請求為要求確認1996年12月31日的《房地產(chǎn)租賃合同》無效，該份合同與1995年12月5日《房地產(chǎn)租賃合同》的主體、租賃標的均相同，是對1995年12月5日合同內(nèi)容的補充和正式確定，故屬于同一法律關(guān)系，京遠公司以管某經(jīng)濟合作社需另案起訴進行抗辯，法院不予采信。

關(guān)于雙方1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》效力問題。根據(jù)該合同的內(nèi)容及雙方庭審陳述可知租賃標的為北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村1號院落及地上房屋，因該院落原屬于集體農(nóng)業(yè)用地，在集體土地上進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)取得縣級人民政府核發(fā)的證書以確認建設(shè)用地使用權(quán)，并依法取得建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)，但涉案房屋并未取得上述手續(xù)，故雙方所簽《房地產(chǎn)租賃合同》應(yīng)屬無效。合同無效后，根據(jù)房地一體原則，京遠公司應(yīng)當(dāng)將北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村1號院落及房屋交還管某經(jīng)濟合作社。經(jīng)法院釋明，京遠公司堅持不在本案中就合同無效產(chǎn)生的損失問題主張權(quán)利，故對于合同無效后的裝飾裝修損失、擴建費用等問題，京遠公司可另行起訴解決并就裝飾裝修物申請采取必要的證據(jù)保全措施。

綜上，一審法院判決：一、北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村經(jīng)濟合作社與北京京遠出租汽車有限公司一九九六年十二月三十一日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》無效；二、北京京遠出租汽車有限公司于判決生效后六十日內(nèi)將北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村1號院落及地上房屋交還北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村經(jīng)濟合作社。一審案件受理費70元，由北京市朝陽區(qū)管某鄉(xiāng)管某村經(jīng)濟合作社負擔(dān)35元（已交納）；由北京京遠出租汽車有限公司負擔(dān)35元（于判決生效后七日內(nèi)交納）。

本院二審期間，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認。

本院認為，本案中，雖然管某經(jīng)濟合作社未提交1996年12月31日所簽《房地產(chǎn)租賃合同》的原件，但雙方所提交的復(fù)印件內(nèi)容一致，且雙方均認可1995年12月5日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》是草簽合同，1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》是正式合同，雙方系按照1996年12月31日所簽合同實際履行，鑒此，一審法院對1996年12月31日《房地產(chǎn)租賃合同》的真實性予以認定并無不當(dāng)，本院予以確認。

京遠公司主張其與管某經(jīng)濟合作社簽訂的上述兩份合同屬于不同的法律關(guān)系，一審法院不應(yīng)當(dāng)對管某經(jīng)濟合作社立案時未提起的1996年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》作出判決。對此，本院認為，一審審理期間，管某經(jīng)濟合作社根據(jù)法庭調(diào)查情況在訴訟中變更訴訟請求為要求確認1996年12月31日的《房地產(chǎn)租賃合同》無效，符合法定程序。該份合同與1995年12月5日《房地產(chǎn)租賃合同》的主體、租賃標的均相同，是對1995年12月5日合同內(nèi)容的補充和正式確定，屬于同一法律關(guān)系。故對京遠公司的上述主張本院不予采信。

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。依本案查明事實，本案所涉租賃標的并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故雙方所簽《房地產(chǎn)租賃合同》應(yīng)屬無效。合同無效后，京遠公司應(yīng)當(dāng)將涉案院落及房屋交還管某經(jīng)濟合作社。因京遠公司堅持不在本案中就合同無效產(chǎn)生的損失問題主張權(quán)利，故對于合同無效后的建設(shè)費用、裝飾裝修損失等問題，京遠公司可另行起訴解決。

綜上所述，京遠公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費70元，由北京京遠出租汽車有限公司負擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　萬麗麗

審 判 員　　沈　放

審 判 員　　玄明虎

二〇二一年三月二十六日

法官助理　　李延昭

法官助理　　陳亢睿