上訴人(原審被告)：北京龍達美科技發(fā)展有限公司，住所地北京市通州區(qū)龍旺莊路路西京客隆**（北京金朝賓館有限公司）**。

法定代表人：周育仁，董事長。

委托訴訟代理人：董安柱，男，該公司員工。

委托訴訟代理人：霍俊峰，北京市京大（深圳）律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：北京古某艾某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所，住所地北京市朝陽區(qū)白鹿司路**院**樓**236div>

法定代表人：陳沖，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：李筠嬪，女，該公司員工。

委托訴訟代理人：梁偉森，北京市諾恒律師事務(wù)所律師。

上訴人北京龍達美科技發(fā)展有限公司（以下簡稱龍達美公司）因與被上訴人北京古某艾某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱古某艾某公司）委托合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初84798號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月6日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

龍達美公司上訴請求：1.撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判；2.一、二審訴訟費由古某艾某公司承擔(dān)。事實和理由：一審法院以龍達美公司遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，從而確認(rèn)龍達美公司與古某艾某公司2017年3月簽訂的《招商代理委托合同》于2019年9月25日解除，無法律與事實依據(jù)。1.根據(jù)龍達美公司與古某艾某公司2017年3月簽訂的《招商代理委托合同》足以認(rèn)定龍達美公司委托古某艾某公司進行招商行為符合涉案工程的特定規(guī)劃和建設(shè)使用用途，并不存在“以租代售”擅自改變項目規(guī)劃用途的行為。2017年3月，龍達美公司作為甲方與古某艾某公司作為乙方簽訂了《招商代理委托合同》。第二條：委托事項及服務(wù)內(nèi)容。1.甲方委托乙方在合同約定的服務(wù)范圍及服務(wù)期限內(nèi)，對本項目實行獨家招商代理服務(wù)。根據(jù)雙方確認(rèn)的招商代理服務(wù)范圍，乙方組建團隊為甲方提供招商代理服務(wù)，組織執(zhí)行并達成雙方約定的目標(biāo)。2.委托代理事項：負(fù)責(zé)大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目在國內(nèi)的招商代理工作，包括：營銷策劃方案建議、市場推廣、展銷活動執(zhí)行、選擇和管理下有合作公司、按約定收取享有居間服務(wù)費用、接待客戶并協(xié)助租戶簽署招商協(xié)議等。第五條：雙方權(quán)利和義務(wù)。(一)甲方：1.甲方應(yīng)保證其招商物業(yè)的合法性，并與租戶簽訂《大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目招商協(xié)議》及辦理相關(guān)手續(xù)。4.甲方負(fù)責(zé)與租戶簽訂招商協(xié)議等相關(guān)合同，并對招商協(xié)議承擔(dān)完全的法律責(zé)任。5.代理期間，由甲方派出的財務(wù)人員負(fù)責(zé)統(tǒng)一收取租戶的房屋租金，并開具甲方的發(fā)票。9.若因政府政策變化導(dǎo)致本項目產(chǎn)品無法招商或租賃的，甲方應(yīng)與政策發(fā)布之日起7個工作日內(nèi)退還收取無法簽約的客戶繳納的定金，首付款等費用。(二)乙方：1.在代理招商期間，協(xié)助甲方與租戶簽署該項目的《大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目招商協(xié)議》，負(fù)責(zé)向客戶催繳租金，并負(fù)責(zé)催促租戶簽訂相關(guān)合同。2.乙方有權(quán)向租戶收取居間服務(wù)費用，并負(fù)責(zé)與其他合作公司的結(jié)算。4.乙方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和督促租戶在約定的時間內(nèi)，足額繳納應(yīng)當(dāng)繳納的各項費用。5.乙方應(yīng)對自有團隊的招商過程進行嚴(yán)格管控，乙方需保證以上資料的完整性和真實性，并在租戶正式簽約5個工作日內(nèi)提供給甲方。根據(jù)上述《招商代理委托合同》相關(guān)內(nèi)容的約定，龍達美公司委托古某艾某公司對涉案房屋進行招商代理的性質(zhì)和規(guī)劃用途為出租而不是出售，并不違反北京規(guī)劃和自然資源委員會關(guān)于進一步加強產(chǎn)業(yè)項目的通知所規(guī)定的違規(guī)銷售情形，也不存在以租代售的情形，故《招商代理委托合同》合法有效。2.龍達美公司所舉證據(jù)足以證實已經(jīng)向古某艾某公司提供了招商代理必須的法律文件和相關(guān)資料。《招商委托代理合同》簽訂后，龍達美公司向古某艾某公司提供了涉案招商項目的《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、國信創(chuàng)展置業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、《合作協(xié)議書》、《補充協(xié)議書1、2》、中國網(wǎng)所刊登的中國特色小鎮(zhèn)科技創(chuàng)新成果展示總部基地落戶北京大興的新聞報道、北京國信創(chuàng)展置業(yè)有限公司的項目發(fā)展規(guī)劃、北京市大興區(qū)環(huán)境保護局關(guān)于大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研制造中心及配套工程項目環(huán)境影響報告書的批復(fù)(京興環(huán)審【2011】0189號)、北京市大興區(qū)經(jīng)濟和信息化委員會關(guān)于大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目的備案通知書(項目備案文號：京大興經(jīng)信委備案【2010】30號)。3.龍達美公司也舉證證明了龍達美公司完成了現(xiàn)場樣板間和招商接待處等招商必備的準(zhǔn)備工作?！墩猩涛写砗贤泛炗喓?，龍達美公司按照合同的約定，完成了招商項目現(xiàn)場樣板間的建設(shè)，并在招商接待處進行了招商項目圖案位置展示、項目區(qū)域優(yōu)勢圖的張貼。綜上，龍達美公司并不存在遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為，致使不能實現(xiàn)合同目的的法定情形，不具備合同解除的法定條件。一審法院以此理由確認(rèn)龍達美公司與古某艾某公司2017年3月簽訂的《招商代理委托合同》解除錯誤。二、一審法院判令龍達美公司返還古某艾某公司履約保證金100萬元，沒有法律依據(jù)。既然龍達美公司與古某艾某公司所簽訂的《招商代理委托合同》沒有達到解除的法定條件和法定情形，且龍達美公司也不存在違約行為。因此，古某艾某公司要求龍達美公司返還履約保證金100萬元的請求，沒有法律依據(jù)。三、對于古某艾某公司因其未能按照《招商代理委托合同》的約定完成招商任務(wù)，而擅自解除合同，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。龍達美公司將另行起訴。

古某艾某公司辯稱，不同意龍達美公司的上訴請求，一審判決認(rèn)定事實清楚，同意一審判決。

古某艾某公司向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)古某艾某公司與龍達美公司簽訂的《招商代理委托合同》于2019年9月15日解除；2.龍達美公司返還古某艾某公司履約保證金100萬元；3.龍達美公司承擔(dān)本案訴訟費用。

一審法院認(rèn)定事實：2017年3月，龍達美公司作為甲方與乙方古某艾某公司簽訂了《招商代理委托合同》一份，約定甲、乙雙方在平等、自愿、公平、誠實信用的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方對大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目進行招商代理事宜，達成一致意見，特簽訂本合同，以資信守。第一條：項目概況。1.項目名稱：大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目。2.項目位置：北京市大興區(qū)國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地。3.代理范圍：大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目D座樓號（以甲方提供給乙方的經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)房源清單表為準(zhǔn)）。4.受托面積：以甲方提供的房源清單面積為準(zhǔn)。第二條：委托事項及服務(wù)內(nèi)容。1.甲方委托乙方在合同約定的服務(wù)范圍及服務(wù)期限內(nèi)對本項目施行獨家招商代理服務(wù)。甲方同意在委托期限內(nèi)，該項目所有貨量由乙方統(tǒng)一代理招商，乙方為該項目在國內(nèi)唯一的招商代理服務(wù)公司。根據(jù)雙方確認(rèn)的招商代理服務(wù)范圍，乙方組建團隊為甲方提供招商代理服務(wù)，組織執(zhí)行并達成雙方約定的目標(biāo)。2.委托代理事項：負(fù)責(zé)大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目在國內(nèi)的招商代理工作，包括：營銷策劃方案建議、市場推廣、展銷活動執(zhí)行、選擇和管理下游合作公司、按約定收取享有居間服務(wù)費用、接待客戶并協(xié)助租戶簽署招商協(xié)議等。第三條：代理期限。代理期限自2017年3月31日起至2018年3月30日止。合同期限結(jié)束時，雙方可再次洽談延長合作期限事宜，并根據(jù)具體情況另行簽約。第四條：服務(wù)內(nèi)容。1.乙方選拔經(jīng)驗豐富的團隊進駐現(xiàn)場，并負(fù)責(zé)招商工作的執(zhí)行及控制，包括但不限于：現(xiàn)場招商管理；招商工作人員的上崗培訓(xùn)及考核；招商工作人員的分期培訓(xùn)；負(fù)責(zé)現(xiàn)場看房客戶的接待及咨詢；協(xié)助簽訂《大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目招商協(xié)議》；決定、引入整合第三方經(jīng)紀(jì)公司帶客；收取并享有居間服務(wù)費用。第五條：雙方權(quán)利和義務(wù)。（一）甲方：1.甲方應(yīng)保證其招商物業(yè)的合法性，并與租戶簽訂《大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目招商協(xié)議》及辦理相關(guān)手續(xù)。同時甲方須向乙方提供乙方進行招商代理必需的該項目法律文件副本及相關(guān)資料，以便乙方可清楚向租戶講解。2.甲方須在2017年3月31日前完成現(xiàn)場樣板間、招商接待處等招商必備的準(zhǔn)備工作。3.甲方須為乙方提供必要的辦公地點，并提供辦公家具，甲方和乙方各承擔(dān)辦公場地租賃費的50%，即玖萬元每年。乙方辦公場地租賃費由甲方先行墊付，乙方在首次與甲方結(jié)算時支付給甲方。4.甲方負(fù)責(zé)與租戶簽訂招商協(xié)議等相關(guān)合同，并對招商協(xié)議承擔(dān)完全的法律責(zé)任。5.代理期間，由甲方派出的財務(wù)人員負(fù)責(zé)統(tǒng)一收取租戶的房屋租金，并開具甲方的發(fā)票。6.甲方有權(quán)對乙方派出的項目小組提出項目策劃、招商的相關(guān)工作要求，并對乙方工作表現(xiàn)提出意見。7.甲方有權(quán)隨時向乙方工作人員了解項目進展情況，如遇突發(fā)事件，乙方應(yīng)及時告知甲方。8.甲方有權(quán)對乙方的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和提出意見。9.若因政府政策變化導(dǎo)致本項目產(chǎn)品無法招商或租賃的，甲方應(yīng)于政策發(fā)布之日起7個工作日內(nèi)退還收取無法簽約的客戶繳納的定金、首付款等費用。（二）乙方：1.在代理招商期間，協(xié)助甲方與租戶簽署該項目的《大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目招商協(xié)議》，負(fù)責(zé)向客戶催繳租金，并負(fù)責(zé)催促租戶簽訂相關(guān)合同。2.乙方有權(quán)向租戶收取居間服務(wù)費用，并負(fù)責(zé)與其他合作公司的結(jié)算。3.乙方負(fù)責(zé)填寫招商協(xié)議，因填寫錯誤引發(fā)的糾紛及損失由乙方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)責(zé)任。4.乙方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和督促租戶在約定的時間內(nèi)，足額交納應(yīng)當(dāng)交納的各項費用。5.乙方應(yīng)對自有團隊的招商過程進行嚴(yán)格管控，包括進行房屋招商臺帳管理等，建立客戶檔案并備份其資料（包括備份租戶簽約協(xié)議），乙方須保證以上資料的完整性和真實性，并在租戶正式簽約5個工作日內(nèi)提供給甲方。6.乙方須根據(jù)甲方提供的文件進行如實的宣傳和招商。招商過程中如有因乙方對客戶的欺騙、欺詐等違法行為引起的法律訴訟或索賠要求時，由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任，并負(fù)責(zé)處理有關(guān)的糾紛或訴訟。7.乙方承接甲方項目招商代理業(yè)務(wù)，應(yīng)盡職盡責(zé)為甲方服務(wù)，乙方的營銷策劃權(quán)及代理權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但有權(quán)尋求與第三方進行相應(yīng)合作。8.由甲方提供或支付的物品（包括但不限于圖紙資料、文件、樣品等），都屬于甲方的財產(chǎn)，當(dāng)工作完成或終止時，乙方應(yīng)將履行服務(wù)中使用或是未使用的物品清單提交給甲方，并按甲方的指示移交此類物品至甲方指定地點。第七條：招商任務(wù)約定：1.甲方應(yīng)保證乙方于2017年3月31日前進場進行招商，并且現(xiàn)場具備客戶接待、銷售和簽約條件。以下招商及回款任務(wù)均基于本條中的進場時間設(shè)置，如不能于該日期前進場，則招商任務(wù)按照對應(yīng)進場日期向后順延。2.乙方應(yīng)于進場后6個月內(nèi)完成160套招商簽約任務(wù)。3.為保證招商任務(wù)的按時完成，乙方可向甲方先行支付履約保證金人民幣100萬元（大寫：壹佰萬元人民幣），履約保證金用于第七條第2款約定的招商任務(wù)剩余未招商房屋租金的抵扣。如乙方提前完成招商任務(wù)，甲方須于完成任務(wù)后7個工作日內(nèi)將履約保證金退還至乙方。每逾期一日，應(yīng)按逾期付款額的千分之一向乙方支付違約金。4.乙方應(yīng)于2017年5月31日前（含5月31日)，累計完成60套招商簽約任務(wù)，完成后甲方應(yīng)于完成該任務(wù)后7個工作日內(nèi)返還乙方保證金50萬元(大寫：伍拾萬元人民幣)。如未完成，則用履約保證金抵扣剩余未招商房屋租金，履約保證金不足以抵扣剩余未招商房屋租金的，乙方應(yīng)7個工作日內(nèi)補齊剩余未招商房屋租金的余款，此房屋使用權(quán)自付款日歸屬乙方，乙方有權(quán)進行任意處置，甲方有充分配合之義務(wù)。5.乙方應(yīng)于進場后6個月內(nèi)累計完成160套招商簽約任務(wù)，完成后甲方應(yīng)于完成該任務(wù)后7個工作日內(nèi)返還乙方剩余保證金50萬元（大寫：伍拾萬元人民幣）。如未完成，則用履約保證金抵扣剩余未招商房屋租金，履約保證金不足以抵扣剩余未招商房屋租金的，乙方應(yīng)7個工作日內(nèi)補齊剩余未招商房屋租金的余款，此房屋使用權(quán)自付款日歸屬乙方，乙方有權(quán)進行任意處置，甲方有充分配合之義務(wù)。6.若因政府政策變化導(dǎo)致本項目產(chǎn)品無法招商或租賃的，則從政策發(fā)布之日起乙方不再承擔(dān)第七條各條款約定的招商任務(wù)和履約保證，甲方需于政策發(fā)布7個工作日退回100萬元（大寫：壹佰萬元）保證金。第八條：招商代理服務(wù)費及支付。(一)招商代理服務(wù)費的計算：1.甲方同意乙方有權(quán)在甲方約定的價格基礎(chǔ)上直接向租戶收取居間服務(wù)費用6萬元/套，此居間服務(wù)費用中乙方向甲方支付1.5萬元/套作為咨詢服務(wù)費。2.乙方累計招商套數(shù)超出100套后，乙方有權(quán)在原有居間服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加居間服務(wù)費用，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由甲乙雙方再行協(xié)商。3.乙方所代理項目中招商超出100套房屋后。自第101套房屋起，乙方向租戶收取居間服務(wù)費用中每套向甲方支付1.5萬元作為基礎(chǔ)咨詢服務(wù)費，乙方所收取的超出6萬元/套的部分與甲方按照各50%比例進行分成。

2017年3月31日，古某艾某公司通過銀行轉(zhuǎn)賬方式轉(zhuǎn)給龍達美公司保證金100萬元。

2017年4月19日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會等部門發(fā)出《關(guān)于進一步加強產(chǎn)業(yè)項目管理的通知》，內(nèi)容為：各區(qū)人民政府、各有關(guān)單位：經(jīng)市政府同意，為保障本市各類產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，在繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于進一步加強研發(fā)、工業(yè)項目監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（京國用〔2010〕148號）和《關(guān)于加強酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)〔2010〕265號）的基礎(chǔ)上，自本通知發(fā)布之日起．規(guī)劃用途為研、工業(yè)、酒店、旅游、文化、娛樂等產(chǎn)業(yè)項目（以下簡稱產(chǎn)業(yè)項目）同時執(zhí)行以下規(guī)定：一、產(chǎn)業(yè)項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途組織設(shè)計、開發(fā)建設(shè)及使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓和分割銷售。嚴(yán)禁擅自改變項目規(guī)劃用途作為居住使用。二、堅決打擊利用產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房的投機行為。依據(jù)土地出讓合同和劃撥批準(zhǔn)用地文件核查己建在建產(chǎn)業(yè)項目使用情況，對于改為居住途的產(chǎn)業(yè)項目，規(guī)劃國土、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法從嚴(yán)處罰項目建設(shè)單位，直至解除土地出讓合同、撤銷劃撥批準(zhǔn)文件收回土地，取消其在京取土地的資格，并由稅務(wù)等相關(guān)部門進行稽查、檢查。三、產(chǎn)業(yè)項目（含己售再出售的）買受人應(yīng)為具備相應(yīng)條件的企事業(yè)單位、社會組織或個人。產(chǎn)業(yè)項目所在區(qū)行政主管部門或園區(qū)管理部應(yīng)結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策要求等對買受人購買條件進行審核、出具書面意見，同時做好后續(xù)監(jiān)管工作。四、嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理，產(chǎn)業(yè)項目應(yīng)符合首都功能定位、符合《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》，同時屬地區(qū)政府應(yīng)結(jié)合區(qū)域規(guī)落實職住平衡。城六區(qū)嚴(yán)禁發(fā)展高端制造業(yè)的生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)、嚴(yán)禁新建和擴建批發(fā)市場、嚴(yán)禁新建和擴建區(qū)域性物流中心等項目。以協(xié)議出讓方式供地的產(chǎn)業(yè)項目，實行市區(qū)分級管控，限定受讓人資格、區(qū)政府、園區(qū)管理部門、各行業(yè)主管部門要從產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)方案、行業(yè)要求、人口調(diào)控、區(qū)域功能定位等方面審查并確定項目主體。通過招拍掛方式取得土地的產(chǎn)業(yè)項目。規(guī)劃國土部門要在土地出讓合同中約定建筑使用功能、土地轉(zhuǎn)讓條件、項目單位自用自持建筑面積例、項目用地退出的條件，嚴(yán)格后期監(jiān)管。五、區(qū)政府、園區(qū)管理部門牽頭從產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、產(chǎn)值、稅收、就業(yè)、生態(tài)環(huán)保等方面定期對產(chǎn)業(yè)項目進行綜合性評估，對于不符合本市要求的，實施產(chǎn)業(yè)項目退出機制。規(guī)劃國土部門要定期對建筑使用功能進行核查，對違規(guī)改變?yōu)榫幼∮猛镜?，?yīng)及時予以糾正、查處，直至解除土地出讓合同、撤銷劃撥批文件收回土地。六、項目建設(shè)單位違反相關(guān)規(guī)定，由行政主管部門將處罰倌息納入本市企業(yè)倌用信息系統(tǒng)。中介機構(gòu)違規(guī)代理或以任何方式宣傳產(chǎn)業(yè)項目的房屋可用于居住的，行政主管部門將依法注銷機構(gòu)備案、直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。

一審法院另查明，2018年7月3日，北京市大興區(qū)人民法院就楊希與國信創(chuàng)展公司確認(rèn)合同無效糾紛一案作出（2018）京0115民初8191號民事判決書，判決確認(rèn)楊希與國信創(chuàng)展公司簽訂的關(guān)于大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)“南現(xiàn)代城”項目中B座樓號7層706房屋《招商合同》因?qū)嵸|(zhì)性質(zhì)為房屋預(yù)售合同而無效。2019年4月24日，北京市大興區(qū)人民法院就劉坤賢與國信創(chuàng)展公司確認(rèn)合同無效糾紛一案作出（2019）京0115民初4510號民事判決書，判決確認(rèn)劉坤賢與國信創(chuàng)展公司簽訂的關(guān)于大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)“南現(xiàn)代城”項目中B座樓號十層1007房屋《招商合同》因?qū)嵸|(zhì)性質(zhì)為房屋預(yù)售合同而無效。

根據(jù)古某艾某公司提交的國信創(chuàng)展公司與龍達美公司2017年2月23日簽署的《項目營銷代理協(xié)議》約定，由龍達美公司代理國信創(chuàng)展公司營銷“大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程”項目D座樓號，龍達美公司負(fù)責(zé)以每平方米1.8萬元的價格全包銷的方式進行。

根據(jù)龍達美公司提交的《國有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》顯示，涉案房屋土地使用權(quán)人、建設(shè)單位為北京市小型動力機械有限責(zé)任公司，土地用途為工業(yè)，建設(shè)項目名稱為科研中心及配套工程。

一審?fù)徶?，古某艾某公司陳述，《招商代理委托合同》的性質(zhì)屬于“以租代售”，古某艾某公司與龍達美公司簽訂合同時，龍達美公司當(dāng)時給古某艾某公司展示的其與國信創(chuàng)展公司簽訂《項目營銷代理協(xié)議》對涉案項目的D座就是以“以租代售”方式進行營銷的，從合同的交易背景、合同條款表述、交易價格的約定等多方面均有體現(xiàn)。涉案土地項目的規(guī)劃用途為科研產(chǎn)業(yè)，監(jiān)管存在盲區(qū)，北京市在2017年4月以前沒有細(xì)化規(guī)定科研用地如何管理和使用，因科研用地取得價款低，很多開發(fā)商將原本禁止轉(zhuǎn)讓、出售的款項目以“以租代售”的方式變相出賣。因合同交易模式明顯違法，無法繼續(xù)履行，雙方在實質(zhì)上也沒有就涉案項目展開具體招商工作，龍達美公司也未按照《招商代理委托合同》約定向古某艾某公司提供包括《大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目招商協(xié)議》在內(nèi)的招商代理工作必需的法律文件及相關(guān)資料，沒有在2017年3月31日前完成現(xiàn)場樣板間、招商接待處等招商必要的準(zhǔn)備工作及必要的辦公地點和辦公家具，且從龍達美公司提交的《項目招商代理協(xié)議》，龍達美公司從2017年7月3日才取得涉案項目的代理權(quán)。

龍達美公司陳述，龍達美公司向古某艾某公司移交了約定應(yīng)移交的法律文件及相關(guān)資料，完成了現(xiàn)場樣板間、招商代理處的必要準(zhǔn)備工作，但沒有證據(jù)提交。招商協(xié)議最終應(yīng)當(dāng)是由國信創(chuàng)展公司與租戶簽署，但沒有其之間的合同，龍達美公司與住戶沒有簽訂過協(xié)議，招商工作沒有開展。對于招商的用途和租戶的要求不清楚。古某艾某公司簽訂合同時清楚招商的性質(zhì)，不存在“以租代售”的情況。

一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。”第九十六條前半款規(guī)定，“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達對方時解除?！钡诰攀邨l規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)賠償損失?！饼堖_美公司委托古某艾某公司代理大興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目D座樓號工程項目招商，根據(jù)當(dāng)事人提交的證據(jù)材料，該項目工程應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途組織設(shè)計、開發(fā)建設(shè)及使用，但根據(jù)目前龍達美公司與古某艾某公司簽訂的《招商代理委托合同》及龍達美公司與國信創(chuàng)展公司簽訂的《項目招商代理協(xié)議》均無法認(rèn)定該招商行為符合涉案工程的特定規(guī)劃和建設(shè)使用用途，結(jié)合該項目B座招商情況，有涉嫌“以租代售”擅自改變項目規(guī)劃用途的行為，且龍達美公司未舉證證明其應(yīng)已經(jīng)向古某艾某公司提供招商代理必需的法律文件及相關(guān)資料，未舉證證明完成了現(xiàn)場樣板間、招商接待處等招商必備的準(zhǔn)備工作，導(dǎo)致古某艾某公司代理招商的合同目的無法實現(xiàn)。因此，古某艾某公司要求解除《招商代理委托合同》并要求返還履約保證金的訴訟請求，具有事實依據(jù)，符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。《招商代理委托合同》的解除日期為起訴狀副本送達龍達美公司之日，即2019年9月25日。據(jù)此，一審法院于2020年10月19日判決：一、確認(rèn)北京古某艾某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與北京龍達美科技發(fā)展有限公司2017年3月簽訂的《招商代理委托合同》于2019年9月25日解除；二、北京龍達美科技發(fā)展有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還北京古某艾某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司履約保證金100萬元。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。龍達美公司向本院提交證據(jù)如下：證據(jù)一，項目發(fā)展歸劃，證明龍達美公司與古某艾某公司簽訂招商代理合同后，龍達美公司已經(jīng)向古某艾某公司按照招商代理合同的約定提供了招商代理所必需的法律文件和相關(guān)資料。并且古某艾某公司對于涉案項目土地用途為工業(yè)性質(zhì)以及涉案項目進行招商租賃非銷售知情。涉案項目并不存在以租代售的情形。證據(jù)二，樣板間的圖片和房屋明細(xì)圖片，證明龍達美公司與古某艾某公司在簽訂招商代理合同以后，龍達美公司按照招商代理合同約定的內(nèi)容，完成了現(xiàn)場樣板間、招商接待處的建設(shè)以及招商必備的五項工作。證據(jù)三，北京市通州區(qū)人民法院已經(jīng)登記立案受理龍達美公司與古某艾某公司繼續(xù)履行合同糾紛一案的登記信息，證明古某艾某公司無故解除合同及未按照招商代理合同約定的條件及時完成招商業(yè)務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，龍達美公司要求古某艾某公司繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任的糾紛已經(jīng)立案處理了。證據(jù)四，1.《“現(xiàn)代科研文創(chuàng)園”合作協(xié)議書》；2.北京市小型動力機械有限責(zé)任公司（甲方）與北京盛久置業(yè)有限公司（乙方）于2013年3月19日簽訂的《大型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目合作建設(shè)協(xié)議書補充協(xié)議書1》、于2013年3月20日簽訂的《大型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科研中心及配套工程項目合作建設(shè)協(xié)議書補充協(xié)議書2》，證明涉案項目屬于北京國信創(chuàng)展置業(yè)有限公司與北京市小型動力機械責(zé)任公司共同合作開發(fā)的項目。合作協(xié)議書中的合作方北京盛久置業(yè)有限公司是北京國信創(chuàng)展置業(yè)有限公司的曾用名，從而證實涉案項目土地的性質(zhì)為工業(yè)土地，古某艾某公司對該項目的性質(zhì)明知。古某艾某公司發(fā)表質(zhì)證意見如下：對四份證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性、證明目的均不認(rèn)可；龍達美公司提交的這些材料反映的只是項目的客觀情況，無法證明龍達美公司向古某艾某公司提供過這些資料；龍達美公司提供的照片無法顯示與涉案項目存在關(guān)聯(lián)性；上述證據(jù)無法證明龍達美公司已經(jīng)在合同約定的時間點前向古某艾某公司告知履行情況，古某艾某公司不知道完成的時間點；結(jié)合本案的事實，應(yīng)當(dāng)首先證明龍達美公司關(guān)于涉案項目存在資質(zhì)以及合法性，這是雙方合作的必要基礎(chǔ)和前提；招商代理協(xié)議是龍達美公司和案外人北京國信創(chuàng)展置業(yè)有限公司簽訂的，在龍達美公司一審時否認(rèn)雙方簽訂的招商代理協(xié)議真實性的情況下，龍達美公司至今沒有提供證據(jù)證明龍達美公司和北京國信創(chuàng)展置業(yè)有限公司簽訂的其取得合法代理資質(zhì)的文件；龍達美公司提交的證據(jù)簽訂日期是在2017年7月，晚于龍達美公司與古某艾某公司合作的時間，通過龍達美公司提交的證據(jù)能夠顯示其取得資質(zhì)的時間是在2017年7月，古某艾某公司有充足理由相信龍達美公司沒有履行合同義務(wù)。本院經(jīng)審查認(rèn)為，龍達美公司提交的證據(jù)一、二、四未能提供原件，其真實性本院不予確認(rèn)。龍達美公司提交的證據(jù)三，其是否另行起訴并不能影響本案的處理，因此與本案無關(guān)聯(lián)性，本院不予采納。

本院對一審查明的其他事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第九十條規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

根據(jù)龍達美公司與古某艾某公司簽訂的《招商代理委托合同》，龍達美公司應(yīng)保證其招商物業(yè)的合法性，須向古某艾某公司提供其進行招商代理必需的該項目法律文件副本及相關(guān)資料，龍達美公司須在2017年3月31日前完成現(xiàn)場樣板間、招商接待處等招商必備的準(zhǔn)備工作。依據(jù)龍達美公司提交的其與國信創(chuàng)展公司簽訂的《項目招商代理協(xié)議》，其自2017年7月3日才取得涉案項目的代理權(quán)，龍達美公司未能舉證證明在此之前其已依約履行上述合同義務(wù)。此外，關(guān)于涉案項目是否存在“以租代售”的問題，其一，從《招商代理委托合同》所約定的居間服務(wù)費用來看，每套為6萬元，顯然與通常的租賃合同居間費用不符；其二，生效判決亦認(rèn)定涉案項目B座存在“以租代售”的問題。綜合上述情況，本院認(rèn)為涉案項目存在“以租代售”的事實具有高度可能性。在此情況下，《項目招商代理協(xié)議》不能履行，古某艾某公司訴訟請求解除合同并返還履約保金，并無不當(dāng)，本院予以支持。龍達美公司不同意解除合同并返還履約保金的上訴意見，缺乏事實與法律依據(jù)，本院不予采納。

綜上所述，龍達美公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費13800元，由北京龍達美科技發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　　魯　南

審 判 員　　賈　旭

審 判 員　　姜　君

二〇二一年一月二十九日

法官助理　　徐軍軍

書 記 員　　陳　玥