上訴人（原審原告）：北京健知美健身有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)朝陽路**院北京新天地小區(qū)**樓底商。

法定代表人：崔秀芹，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉艷軍，男，xxxx年xx月xx日出生，北京健知美健身有限公司總經(jīng)理，住北京市昌平區(qū)。

委托訴訟代理人：王玉臣，北京金訴律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：北京市朝陽區(qū)管某農(nóng)工商聯(lián)合公司，，住所地北京市朝陽區(qū)管某**

法定代表人：田建，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：楊倫，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

上訴人北京健知美健身有限公司（以下簡稱健知美公司）與上訴人北京市朝陽區(qū)管某農(nóng)工商聯(lián)合公司（以下簡稱管某農(nóng)工商）房屋租賃合同糾紛一案，雙方均不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初86459號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月20日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

健知美公司上訴請求：1.請求撤銷一審判決第二項(xiàng)，將本案發(fā)回重審或依法改判支持健知美公司900萬元租金差價(jià)損失賠償；2.本案的一審、二審訴訟費(fèi)用、評估費(fèi)用由管某農(nóng)工商承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定的事實(shí)存在錯誤。1.一審法院認(rèn)為“案涉合同約定的租金與評估的租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大，系受合同訂立時(shí)健知美公司與管某農(nóng)工商間的協(xié)商、談判及雙方訂立合同其他目的、因素的影響，以及后來案涉房屋周圍交通環(huán)境、人流等客觀因素的變化。前述目的的考慮以及因素的變化，系雙方當(dāng)事人基于特定目的考慮的結(jié)果，對環(huán)境、市場等客觀因素較大的變化，難以在訂立合同時(shí)做出全面客觀的預(yù)測?！痹撜J(rèn)定存在嚴(yán)重的錯誤：第一，雙方簽訂的合同中，對于租金的約定是呈逐年遞增的，按不同的年份支付，說明雙方已經(jīng)對于案涉房屋未來行情價(jià)格走勢作出了預(yù)判，認(rèn)可租金肯定是上漲的。第二，健知美公司承租房屋本身是用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)、體育休閑、居民服務(wù)等經(jīng)營活動，且對案涉房屋進(jìn)行大范圍改造投入，完全可以推斷出健知美公司對案涉房屋的持續(xù)租賃具有“生死攸關(guān)”的利益和強(qiáng)烈的期待性。持有很多物業(yè)的管某農(nóng)工商對案涉房屋現(xiàn)在的租金價(jià)格是明知的，在此情形下，管某農(nóng)工商對將來給承租方造成租金差價(jià)利益損失應(yīng)當(dāng)具有很強(qiáng)的預(yù)見性。第三，健知美公司承租的案涉房屋面積多達(dá)2811.24平方米，屬于大型商業(yè)物業(yè)的租賃。由于健知美公司從事的是商業(yè)、服務(wù)業(yè)、體育休閑、居民服務(wù)等經(jīng)營活動，開始經(jīng)營后很大可能帶來大量的人流從而在未來改變周邊的商業(yè)環(huán)境。因此，管某農(nóng)工商在此情形下理應(yīng)預(yù)見案涉房屋區(qū)域未來有可能發(fā)生租賃行情的大幅遞增。第四，根據(jù)《房屋建筑物租賃協(xié)議書》第七條違約責(zé)任第（二）款的約定，說明雙方對違約可能造成的損失具有較高的預(yù)見性。第五，雙方就案涉房屋簽訂的租賃合同，約定的承租價(jià)格公道，和當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格持平。后案涉房屋租金出現(xiàn)較大的波動，一方面是因?yàn)檎麄€(gè)北京的商鋪?zhàn)赓U市場都呈較大幅度的租金價(jià)格提升，這屬于普遍現(xiàn)象。另一方面也確實(shí)是因案涉房屋所在的北京新天地小區(qū)一側(cè)的道路投入使用所致。而管某農(nóng)工商作為案涉房屋的擁有者，尤其是作為當(dāng)?shù)卣块T的平臺公司，對于小區(qū)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施投入使用的情況比承租者更為清楚。因此，據(jù)此可知，管某農(nóng)工商對于因道路投入使用而導(dǎo)致案涉房屋出租價(jià)格上漲的情形是完全有預(yù)見的，因而其對于健知美公司租金差價(jià)利益的損失也是完全可以預(yù)見的，對因其根本違約而解除合同應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任，也應(yīng)賠償健知美公司主張的案涉房屋租金差價(jià)利益損失。2.一審法院認(rèn)為“健知美公司承租房屋自用，不同于轉(zhuǎn)租等為目的的經(jīng)營性承租、轉(zhuǎn)租活動，合同對轉(zhuǎn)租也進(jìn)行了限制性約定。因此，不能完全參照評估報(bào)告的意見確定租金差價(jià)損失?！痹撜J(rèn)定也是與事實(shí)不符的：第一，健知美公司是否利用案涉房屋從事轉(zhuǎn)租等為目的的經(jīng)營性承租、轉(zhuǎn)租活動，并非影響租金差價(jià)利益損失的因素，因?yàn)樽饨鸩顑r(jià)損失計(jì)算的是如果繼續(xù)履行合同，和無法繼續(xù)履行合同時(shí)重新在同地段承租同面積房屋的租金差價(jià)，和是否從事經(jīng)營性承租、轉(zhuǎn)租活動沒有任何關(guān)系。更何況，健知美公司承租后主要用于自己的健身俱樂部經(jīng)營。第二，在一審?fù)徶?，對于租金差價(jià)利益損失，健知美公司依法向一審法院申請鑒定，一審法院也依法委托評估鑒定機(jī)構(gòu)予以評估鑒定，評估報(bào)告也依法予以質(zhì)證。在庭審結(jié)束前，該報(bào)告結(jié)論并未被新的評估報(bào)告推翻，因此，該評估程序合法、形式合法、內(nèi)容合法，符合證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，法院應(yīng)予以采信。3.評估報(bào)告中所評估的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)健知美公司的實(shí)際損失，且一審判決導(dǎo)致健知美公司的合法權(quán)益得不到有利的保護(hù)，令違約者由此獲得巨額的租金差價(jià)利益。首先，評估報(bào)告的結(jié)果看似很高，但和實(shí)際租金價(jià)格相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際的價(jià)格，甚至比健知美公司另租的位置十分偏僻，存在大量公攤的二樓小面積房屋租金價(jià)格低。其次，案涉糾紛系管某農(nóng)工商根本違約所導(dǎo)致的。評估報(bào)告的結(jié)果是租金差價(jià)損失近1900萬，而一審法院僅只支持了200萬。在法院組織司法鑒定時(shí)，管某農(nóng)工商到現(xiàn)場開門配合鑒定時(shí)，配合鑒定的管某農(nóng)工商工作人員還直接問評估人員，是不是評了以后他們就可以接著對外招租了，不用再空著了。一審結(jié)果導(dǎo)致近乎90%，甚至更高的租金差價(jià)利益被根本違約者享有，顯失公平。綜上，管某農(nóng)工商根本違約致合同履行不能，因市場行情變化，健知美公司另行租房租金成本上漲，存在租金差價(jià)損失，該損失屬可得利益損失，且該利益損失不僅屬于簽訂合同時(shí)雙方均可預(yù)見的損失，更屬管某農(nóng)工商根本違約時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能給健知美公司造成的損失。賠償目的是使合同達(dá)到履行狀態(tài)，以滿足健知美公司在合同完全履行后所獲得的基本利益，且該利益數(shù)額已經(jīng)被合法有效的評估報(bào)告予以確定，故一審法院應(yīng)當(dāng)予以支持。二、一審法院適用法律存在錯誤。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規(guī)定，管某農(nóng)工商應(yīng)當(dāng)賠償健知美公司合同履行后可以獲得的利益。在本案中，健知美公司的可得利益表現(xiàn)為租賃房屋占有使用權(quán)，而租賃房屋占有使用權(quán)因管某農(nóng)工商的違約行為所致?lián)p失可以換算成租金價(jià)值的損失。健知美公司與管某農(nóng)工商簽訂的《房屋建筑物租賃協(xié)議書》雖沒有約定健知美公司可以轉(zhuǎn)租房屋以租金差價(jià)作為其收益，但健知美公司租賃該房屋的目的是為了經(jīng)營健身房，房屋租金系其經(jīng)營成本支出，無論其健身房經(jīng)營是盈是虧，房屋租金上漲會導(dǎo)致經(jīng)營成本支出增大，所以因房屋租金上漲造就的租金差價(jià)損失應(yīng)認(rèn)定為因管某農(nóng)工商違約而使健知美公司所受的可得利益損失，且該可得利益損失已經(jīng)由相關(guān)鑒定評估機(jī)構(gòu)依法作出并經(jīng)質(zhì)證，法院應(yīng)依《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規(guī)定全額予以支持。綜上，一審法院適用法律存在錯誤，應(yīng)依法予以糾正。三、一審判決對健知美公司極其不公平。首先，訂立合同之初管某農(nóng)工商就惡意隱瞞重要事實(shí)，將案涉房屋的性質(zhì)從“住宅”惡意告知為“商業(yè)”，導(dǎo)致健知美公司投入大額資金后，無法辦理正常經(jīng)營手續(xù)，且多次被行政執(zhí)法機(jī)關(guān)處罰，致使健知美公司產(chǎn)生巨額損失和成本回收緩慢。其次，在雙方因案涉房屋性質(zhì)問題尚未達(dá)成解決機(jī)制時(shí)，管某農(nóng)工商就惡意煽動群眾，聚眾在健知美公司經(jīng)營場所內(nèi)外鬧事，并多次在公共媒體上張貼對健知美公司聲譽(yù)極其不利的通知，給健知美公司造成無法挽回的損失。最后，綜合一審判決內(nèi)容和健知美公司的實(shí)際損失相差太遠(yuǎn)，健知美公司的一審主張是在有證據(jù)證明的情況下提起的訴訟請求，對于因管某農(nóng)工商的惡意而造成的聲譽(yù)損失的等均未主張。綜上，一審判決不足以彌補(bǔ)健知美公司的事實(shí)損失，對健知美公司極其不公平。

管某農(nóng)工商辯稱：不同意健知美公司的上訴請求，請求駁回健知美公司的上訴請求。1.本案中健知美公司作為經(jīng)營健身房的專業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)知道其租賃的標(biāo)的物必須符合消防等相關(guān)條件，在合同簽訂之前，其應(yīng)對相關(guān)租賃標(biāo)的物是否符合條件等情況進(jìn)行自查和核查，如果沒有進(jìn)行相應(yīng)的核查簽訂了租賃合同，對合同租賃標(biāo)的物不能正常履行負(fù)有責(zé)任。因此，健知美公司對目前合同涉及事項(xiàng)及后果無權(quán)提出賠償?shù)南嚓P(guān)訴訟請求。2.本案一審判決對雙方之間以及健知美公司的相關(guān)過錯未進(jìn)行審查認(rèn)定，對相關(guān)責(zé)任未進(jìn)行劃分，一審判決對案件事實(shí)重大遺漏和認(rèn)定不當(dāng)。3.健知美公司在本案中和前一訴訟中，陳述其經(jīng)營處于虧損狀態(tài)，沒有利潤，合同約定涉案租賃標(biāo)的物僅是作為經(jīng)營場所使用，不允許通過轉(zhuǎn)租等手段獲取租金差價(jià)，健知美公司不存在合同預(yù)期利益損失的情形，健知美公司要求以租金差價(jià)作為損失賠償?shù)囊罁?jù)，沒有法律和事實(shí)依據(jù)。4.租金評估與本案沒有關(guān)聯(lián)性，不能作為本案認(rèn)定預(yù)期利益損失的證據(jù)材料。評估報(bào)告是對管某農(nóng)工商出租的房屋現(xiàn)在或今后的市場租賃價(jià)格的預(yù)估，評估報(bào)告的預(yù)估只能作為管某農(nóng)工商今后租賃房屋的租金，不屬于健知美公司應(yīng)當(dāng)或者可能要獲取的租金收益或者收入。評估報(bào)告不能作為本案的證據(jù)或者判決依據(jù)。5.本案一審中法院明確詢問了健知美公司關(guān)于租金損失的相關(guān)訴請依據(jù)，健知美公司在一審中明確其并沒有繼續(xù)進(jìn)行與健身房經(jīng)營有關(guān)的經(jīng)營活動，健知美公司也沒有再去對外租賃房屋用于經(jīng)營，健知美公司不存在額外支付了差額租金造成租金損失的客觀事實(shí)和相關(guān)證據(jù)。因此，一審判決認(rèn)定的租金損失沒有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

管某農(nóng)工商上訴請求：一、請求撤銷一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)，改判駁回健知美公司的相應(yīng)訴訟請求；二、本案一、二審訴訟費(fèi)用由健知美公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審判決對案件事實(shí)審查不清、認(rèn)定錯誤，適用法律錯誤，判決結(jié)果明顯不當(dāng)，造成國有資產(chǎn)的嚴(yán)重流失，應(yīng)當(dāng)予以撤銷，健知美公司的該部分訴訟請求應(yīng)當(dāng)予以駁回。一、一審判決對案件事實(shí)審查不清，認(rèn)定錯誤，責(zé)任主體認(rèn)定不當(dāng)。1.一審判決對健知美公司對涉案房屋裝修損失產(chǎn)生的原因及相關(guān)事實(shí)未進(jìn)行審查，屬于重要事實(shí)審查不清，認(rèn)定錯誤。健知美公司對涉案房屋是按照商業(yè)經(jīng)營進(jìn)行的裝修，因此在其進(jìn)行裝修之前，應(yīng)當(dāng)將二次消防設(shè)計(jì)方案及消防施工設(shè)計(jì)圖紙報(bào)送消防主管部門進(jìn)行報(bào)批，并須在獲得許可后，方可進(jìn)行改造施工和后續(xù)的裝修施工。但健知美公司在一審訴訟中沒有提交其事先經(jīng)過報(bào)批的相關(guān)證據(jù)材料，一審法院亦沒有對此進(jìn)行任何的審查。如果健知美公司履行了裝修改造前的消防審批報(bào)批手續(xù)，則會在健知美公司裝修改造前即被叫停止，不會繼續(xù)進(jìn)行裝修改造，不會產(chǎn)生裝修損失，也不會發(fā)生本案中出現(xiàn)的、因開發(fā)商對房屋的消防初始登記不當(dāng)而影響二次消防驗(yàn)收這一后果。因此，不能進(jìn)行二次消防驗(yàn)收的責(zé)任在健知美公司。2.關(guān)于合同解除后，健知美公司在同一小區(qū)內(nèi)租賃房屋繼續(xù)經(jīng)營一事，一審判決引述和認(rèn)定錯誤。在一審中，健知美公司明確陳述的是以個(gè)人名義租賃了一個(gè)260平方米的房屋繼續(xù)進(jìn)行私教活動，但并不是健知美公司的租賃行為和經(jīng)營行為，且健知美公司也沒有向法庭提交任何證據(jù)材料。3.一審判決對涉案房屋的所有權(quán)單位、房屋登記備案的責(zé)任單位等關(guān)鍵事實(shí)未進(jìn)行審查，屬于對責(zé)任主體審查和認(rèn)定不當(dāng)。在一審中，管某農(nóng)工商已經(jīng)明確表明了涉案房屋系國有資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)人為朝陽區(qū)政府下屬的文教委，房屋登記相關(guān)的事項(xiàng)系由房屋的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)登記備案。因此，管某農(nóng)工商僅僅是作為代管單位，而不屬于主體責(zé)任單位，對此不承擔(dān)責(zé)任。一審判決認(rèn)定管某農(nóng)工商應(yīng)當(dāng)對房屋承擔(dān)責(zé)任，并應(yīng)當(dāng)作為本案的責(zé)任主體，明顯屬于對案件事實(shí)和責(zé)任主體的認(rèn)定不當(dāng)。二、一審判決將租金差價(jià)推定為健知美公司的經(jīng)營收益減少，認(rèn)定為合同履行的預(yù)期利益，屬于法律概念錯誤。經(jīng)營收益是指經(jīng)營行為而產(chǎn)生的收入收益，而合同預(yù)期利益是指合同有效履行后可以獲取的相應(yīng)收益。在本案合同中明確約定了健知美公司不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，因此健知美公司不能通過房屋標(biāo)的物的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借而產(chǎn)生經(jīng)營收益，也不存在轉(zhuǎn)租租金與原合同中約定的租金金額的差額或差價(jià)，不存在合同履行后的租金差額這一合同預(yù)期利益。一審期間健知美公司明確陳述了其未租賃其他房屋進(jìn)行同類經(jīng)營，也沒有提交任何證據(jù)證明其租賃房屋產(chǎn)生了更高的租金支出而形成了租金差價(jià)損失。在一審中，包括在前一個(gè)訴訟案件中，健知美公司一直主張其是虧損經(jīng)營，沒有獲利。而此后健知美公司是否經(jīng)營、如何經(jīng)營、經(jīng)營何種業(yè)態(tài)等，均是不確定事項(xiàng)。一審判決在沒有客觀事實(shí)為依據(jù)，沒有有效證據(jù)支持的情形下，在沒有產(chǎn)生客觀經(jīng)濟(jì)損失的情形下，直接認(rèn)定存在預(yù)期利益損失明顯錯誤。三、一審判決結(jié)果明顯損害了管某農(nóng)工商的合法權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了國有資產(chǎn)的合法收益權(quán)，造成了國有資產(chǎn)的嚴(yán)重流失。健知美公司未履行報(bào)批程序、未獲得消防部門許可進(jìn)行裝修而產(chǎn)生的損失，過錯在于健知美公司，其無權(quán)要求賠償。在沒有任何證據(jù)證明健知美公司在租賃合同終止后另行支付了超過原租賃合同約定的租金，并且產(chǎn)生實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失的情形下，一審判決直接推理認(rèn)定該租金差價(jià)屬于健知美公司經(jīng)營利潤的減少，而該減少部分作為合同預(yù)期利益損失進(jìn)行判決處理，顯然與案件事實(shí)不符合，沒有證據(jù)支持、沒有法律依據(jù)，直接損害了國有資產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益。另外，本案中健知美公司對合同的解除負(fù)有同等責(zé)任，而非管某農(nóng)工商一方的全部責(zé)任?，F(xiàn)生效判決也沒有認(rèn)定管某農(nóng)工商對合同解除負(fù)有全部責(zé)任，健知美公司作為健身房經(jīng)營單位，其知道而且應(yīng)當(dāng)知道租賃的房屋必須是已經(jīng)取得消防備案或者具有消防許可手續(xù)的房屋，健知美公司在決定簽訂租賃合同前應(yīng)當(dāng)對租賃標(biāo)的物履行自查的責(zé)任和義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)租賃標(biāo)的物存在瑕疵不能使用的責(zé)任。健知美公司應(yīng)當(dāng)對合同解除承擔(dān)責(zé)任。

健知美公司辯稱：不同意管某農(nóng)工商的上訴請求。生效判決已經(jīng)認(rèn)定因管某農(nóng)工商違約導(dǎo)致合同解除，管某農(nóng)工商關(guān)于裝修損失的上述觀點(diǎn)不符合實(shí)際情況。合同第2條約定涉案房屋租賃后從事商業(yè)服務(wù)、體育休閑等經(jīng)營場所使用，而且管某農(nóng)工商屬于鄉(xiāng)政府的托管部門，是按照當(dāng)時(shí)商業(yè)價(jià)格承租的。如果管某農(nóng)工商明確告知不能經(jīng)營，健知美公司不可能花費(fèi)巨資投入經(jīng)營。健知美公司一開始就在申報(bào)消防手續(xù)，多次申報(bào)，多次提交消防設(shè)計(jì)和消防改造，僅僅在消防就花費(fèi)上百萬的投入。正是由于涉案房屋錯誤的消防備案，管某農(nóng)工商不配合辦理變更手續(xù)，導(dǎo)致最終沒有取得。涉案房屋在規(guī)劃上不是住宅，但備案時(shí)弄錯了，從2013年到合同解除管某農(nóng)工商不配合辦理變更手續(xù)，導(dǎo)致最終沒有取得消防手續(xù)，責(zé)任在于出租方，不在于承租方。健知美公司2013年就承租涉案場地，承租后如果坐等管某農(nóng)工商協(xié)助辦理手續(xù)，損失更大。作為一家公司，人員投資到位，不可能坐等損失擴(kuò)大，只能止損，這都是管某農(nóng)工商導(dǎo)致的。合同解除了，私教課沒有地方上，健知美公司也沒有資金賠償了，只能另外承租房屋作為私教課上課使用。在之前的案件中，法院對所有權(quán)單位都已經(jīng)在庭審中進(jìn)行了核實(shí)。租金差價(jià)損失的產(chǎn)生因?yàn)楣苣侈r(nóng)工商的違約導(dǎo)致的，如果不存在違約行為，剩余租期內(nèi)的租金成本是健知美公司必然享有的，是成本性的支出，是健知美公司的實(shí)際損失，也經(jīng)過了司法鑒定。本案糾紛是管某農(nóng)工商的違約導(dǎo)致的，給健知美公司造成了經(jīng)濟(jì)損失，直接導(dǎo)致健知美公司的股東和管理人員陷入困境，負(fù)債累累，導(dǎo)致總經(jīng)理抑郁癥，但沒有錢繳納住院費(fèi)，連上訴費(fèi)都是借的。管某農(nóng)工商的行為損害了健知美公司的利益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所謂同等責(zé)任問題，一審法院對租金差價(jià)損失90%是沒有支持的，僅支持了10%，是對于違約方的保護(hù)。生效判決認(rèn)定合同解除責(zé)任在于管某農(nóng)工商，認(rèn)定由于管某農(nóng)工商消防原因?qū)е潞贤痪哂新男谢A(chǔ)，但損失支持上顯失公平。租金差價(jià)對健知美公司是損失，對管某農(nóng)工商確是違約所得。如果雙方合同繼續(xù)履行，管某農(nóng)工商不可能享有超出合同之外的租金。在簽署租賃合同之前，管某農(nóng)工商明確承諾標(biāo)的物符合使用條件，寫入合同第2條，而且在鄉(xiāng)政府出具的產(chǎn)權(quán)證明中明確是商用?？善诖鎿p失和利潤不是完全劃等號的，租金是成本性支出，減少導(dǎo)致利潤的增加。如果不是管某農(nóng)工商的違約，按照當(dāng)時(shí)合同履行，健知美公司可以繼續(xù)享受雙方合同約定的租金?？善诖鎿p失是法定的，管某農(nóng)工商的違約導(dǎo)致健知美公司損失慘重，管某農(nóng)工商至今沒有賠償一分錢，健知美公司已經(jīng)快破產(chǎn)了，再承租是不可能實(shí)現(xiàn)的。退一步講，即使按照管某農(nóng)工商所稱的同等責(zé)任，租金差價(jià)損失至少應(yīng)賠償900萬元。

健知美公司向一審法院起訴請求：判令管某農(nóng)工商賠償裝飾裝修損失118.81萬元、行政處罰款9.7萬元、經(jīng)營性支出損失1000萬元、2019年8月29日至2025年5月31日租金差價(jià)損失1897.23萬元、鑒定費(fèi)11.9萬元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年5月31日，健知美公司（乙方）與管某農(nóng)工商（甲方）簽訂《房屋建筑物租賃協(xié)議書》，承租案涉房屋，建筑面積2811.24平方米，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)、體育休閑、居民服務(wù)等經(jīng)營場所使用，，地下游泳池用于游泳場館經(jīng)營使用租期自2013年6月1日至2025年5月31日，其中2013年6月1日至2013年11月30日為免租期；2013年6月至2014年5月租金76.96萬元、2014年6月至2016年5月年度租金153.92萬元、2016年6月至2019年5月年度租金161.62萬元、2019年6月至2022年5月年度租金169.7萬元、2022年6月至2025年5月年度租金178.18萬元；甲方出租給乙方的標(biāo)的樓房乙方只有使用權(quán)，未經(jīng)甲方同意，不能向第三方轉(zhuǎn)租。

案涉房屋原為毛坯房，健知美公司承租后，對房屋進(jìn)行了裝飾裝修。后，健知美公司投入使用。合同履行過程中，管某農(nóng)工商起訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋建筑物租賃協(xié)議書》自2017年9月18日通知解除，健知美公司騰空交還房屋、支付租金、房屋使用費(fèi)等。法院經(jīng)審理后認(rèn)為“現(xiàn)因管某農(nóng)工商提供房屋自身問題導(dǎo)致無法通過二次消防驗(yàn)收，無法用于經(jīng)營使用，管某農(nóng)工商對此負(fù)有責(zé)任。健知美公司在被消防主管部門行政處罰后停止支付租金，不能視為根本違約，管某農(nóng)工商在此情況下發(fā)出解除通知對健知美公司不發(fā)生解除效力，健知美公司無需向管某農(nóng)工商支付滯納金。鑒于雙方約定房屋用于經(jīng)營，因房屋本身原因現(xiàn)已不具備繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，故法院判決雙方租賃關(guān)系自判決生效之日解除。合同解除后，健知美公司應(yīng)將房屋交還管某農(nóng)工商，2016年6月1日以后發(fā)生的租金根據(jù)現(xiàn)實(shí)營業(yè)狀況予以酌減，雙方可就合同解除后發(fā)生的索賠問題另行解決”，作出（2018）京0105民初4689號民事判決。雙方均不服，提出上訴。北京市第三中級人民法院于2019年8月28日作出（2019）京03民終11281號民事判決，判決駁回上訴，維持原判。健知美公司與管某農(nóng)工商在2019年11月20日辦理房屋交接手續(xù)，管某農(nóng)工商收回房屋。健知美公司稱在同一小區(qū)內(nèi)另行租賃了面積約260平方米的房屋進(jìn)行經(jīng)營，租金每平方米4.9元/天。

健知美公司稱在經(jīng)營使用過程中，由于案涉房屋備案為住宅，無法通過消防安全檢查，也無法辦理衛(wèi)生許可證，導(dǎo)致被處以行政罰款。就此，健知美公司提交了封條、行政處罰決定書、行政處罰繳款書及網(wǎng)頁查詢頁、致函、證明等予以佐證。管某農(nóng)工商不予認(rèn)可，稱即使真實(shí)，也系健知美公司經(jīng)營不當(dāng)所致。

健知美公司主張2016年6月至2019年8月28日期間，其公司支出水電暖費(fèi)等254萬余元、工資472萬余元，由于管某農(nóng)工商違反合同約定，未協(xié)助其公司辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致其公司被行政處罰、查封，管某農(nóng)工商在小區(qū)內(nèi)張貼公告、在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布公告，聲稱案涉房屋要被收回，要求居民不要辦卡，退卡，造成其公司長期被圍堵，無法正常經(jīng)營，物業(yè)公司時(shí)不時(shí)斷水?dāng)嚯姡鞣N干擾，導(dǎo)致原本應(yīng)當(dāng)盈利的卻變成虧本，連支出都無法平衡，沒有收入，但支出了相應(yīng)的費(fèi)用，產(chǎn)生經(jīng)營性支出損失。就此，健知美公司提交了通知、截圖、照片、部分工資表、水電、物業(yè)費(fèi)發(fā)票。管某農(nóng)工商稱健知美公司證據(jù)所示行為與其公司無關(guān)，不是其公司實(shí)施的；不認(rèn)可工資表、水電、物業(yè)費(fèi)發(fā)票。

審理過程中，健知美公司申請對案涉房屋裝飾裝修、租金差價(jià)進(jìn)行評估鑒定。法院依法委托評估鑒定機(jī)構(gòu)予以評估鑒定。其中租金差價(jià)損失咨詢報(bào)告記載，2019年8月29日至2025年5月31日期間，原合同租金數(shù)額與評估租金差價(jià)共計(jì)1897.23萬元。健知美公司支出評估費(fèi)79000元。裝飾裝修殘值資產(chǎn)評估報(bào)告記載，房屋裝飾裝修殘值為118.81萬元。健知美公司支出評估費(fèi)40000元。

一審法院認(rèn)為，人民法院生效的民事判決認(rèn)定管某農(nóng)工商對于房屋無法通過二次消防驗(yàn)收、無法用于經(jīng)營使用負(fù)有責(zé)任，管某農(nóng)工商發(fā)出的解除通知對健知美公司不發(fā)生解除效力，因案涉房屋本身原因已不具備繼續(xù)履行的基礎(chǔ)而判決解除健知美公司與管某農(nóng)工商簽訂的案涉合同。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。故，對于健知美公司主張管某農(nóng)工商賠償裝飾裝修損失118.81萬元的請求，法院予以支持。健知美公司在未取得消防驗(yàn)收、衛(wèi)生許可等情況下，仍違反相關(guān)規(guī)定進(jìn)行經(jīng)營使用，導(dǎo)致受到行政處罰，系其自身違法經(jīng)營行為所致，責(zé)任在健知美公司，對健知美公司要求管某農(nóng)工商賠償行政處罰款9.7萬元的請求，法院不予支持。健知美公司主張因管某農(nóng)工商的違約及其他侵權(quán)行為，經(jīng)營受影響，其公司在2016年6月至2019年8月期間支出了工資、水電等費(fèi)用，收支不平衡，要求管某農(nóng)工商賠償期間的經(jīng)營性支出損失。健知美公司提交的證據(jù)不足以證明其收入及收入不足以抵償支出的情況，且健知美公司提交的證據(jù)不足以證明相關(guān)其他侵權(quán)行為系管某農(nóng)工商所為，之前生效的民事判決也已對2016年6月之后的租金予以了酌減。故，對健知美公司主張的經(jīng)營性支出損失，法院不予支持。

健知美公司與管某農(nóng)工商的合同期限至2025年5月31日，并約定了各期的租金標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)因管某農(nóng)工商的原因?qū)е潞贤崆敖獬?，租金?biāo)準(zhǔn)上漲，健知美公司另行租賃其他房屋，將會支付比原合同標(biāo)準(zhǔn)高的租金，租金標(biāo)準(zhǔn)的上漲，將導(dǎo)致健知美公司營業(yè)利潤的相應(yīng)減少，因此，租金差價(jià)損失當(dāng)屬于健知美公司所受的可得利益損失。可得利益的損失不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。案涉合同約定的租金與評估的租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大，系受合同訂立時(shí)健知美公司與管某農(nóng)工商間的協(xié)商、談判及雙方訂立合同其他目的、因素的影響，以及后來案涉房屋周圍交通環(huán)境、人流等客觀因素的變化。前述目的的考慮以及因素的變化，系雙方當(dāng)事人基于特定目的考慮的結(jié)果，對環(huán)境、市場等客觀因素較大的變化，難以在訂立合同時(shí)做出全面客觀的預(yù)測。健知美公司承租房屋自用，不同于轉(zhuǎn)租等為目的的經(jīng)營性承租、轉(zhuǎn)租活動，合同對轉(zhuǎn)租也進(jìn)行了限制性約定。因此，不能完全參照評估報(bào)告的意見確定租金差價(jià)損失。法院綜合考慮合同期內(nèi)管某農(nóng)工商可取得的租金收入、健知美公司另行承租的情況及導(dǎo)致租金差價(jià)的因素、雙方的過錯程度，根據(jù)公平原則，確定管某農(nóng)工商需支付的租金差價(jià)損失。在合同因管某農(nóng)工商的原因提前解除的情況下，健知美公司因相關(guān)評估鑒定而支出評估費(fèi)11.9萬元，管某農(nóng)工商應(yīng)當(dāng)予以承擔(dān)。

一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條、第一百一十三條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第一款之規(guī)定，判決：一、北京市朝陽區(qū)管某農(nóng)工商聯(lián)合公司于判決生效后十五日內(nèi)支付北京健知美健身有限公司裝飾裝修損失賠償款一百一十八萬八千一百元；二、北京市朝陽區(qū)管某農(nóng)工商聯(lián)合公司于判決生效后十五日內(nèi)支付北京健知美健身有限公司租金差價(jià)損失賠償款二百萬元；三、北京市朝陽區(qū)管某農(nóng)工商聯(lián)合公司于判決生效后十五日內(nèi)支付北京健知美健身有限公司評估費(fèi)十一萬九千元；四、駁回北京健知美健身有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審法院審理查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。根據(jù)查明的事實(shí)，（2018）京0105民初4689號民事判決認(rèn)定，因管某農(nóng)工商提供房屋自身問題導(dǎo)致無法通過二次消防驗(yàn)收，無法用于經(jīng)營使用，管某農(nóng)工商對此負(fù)有責(zé)任。健知美公司在被消防主管部門行政處罰后停止支付租金，不能視為根本違約，管某農(nóng)工商在此情況下發(fā)出解除通知對健知美公司不發(fā)生解除效力，健知美公司無需向管某農(nóng)工商支付滯納金。鑒于雙方約定房屋用于經(jīng)營，因房屋本身原因現(xiàn)已不具備繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，故判決雙方租賃關(guān)系自判決生效之日解除。雙方均不服，提出上訴。北京市第三中級人民法院于2019年8月28日作出（2019）京03民終11281號民事判決，判決駁回上訴，維持原判。現(xiàn)健知美公司與管某農(nóng)工商簽訂的《房屋建筑物租賃協(xié)議書》已解除。

關(guān)于健知美公司主張管某農(nóng)工商賠償裝飾裝修損失，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。健知美公司與管某農(nóng)工商簽訂的《房屋建筑物租賃協(xié)議書》約定了健知美公司租賃涉案房屋的經(jīng)營用途，且載明管某農(nóng)工商為健知美公司提供免租裝修期，能夠據(jù)以認(rèn)定健知美公司系經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修。一審中，經(jīng)評估，涉案房屋裝飾裝修殘值為118.81萬元，一審法院據(jù)此判決管某農(nóng)工商支付健知美公司裝飾裝修損失賠償款，具有事實(shí)及法律依據(jù)。管某農(nóng)工商上訴主張不能進(jìn)行二次消防驗(yàn)收等責(zé)任在健知美公司，但并未提交充分有效證據(jù)證明其主張，本院對此不予采納。

關(guān)于健知美公司主張管某農(nóng)工商賠償租金差價(jià)損失，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。根據(jù)交易的性質(zhì)、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉(zhuǎn)售利潤損失等類型。健知美公司與管某農(nóng)工商簽訂的《房屋建筑物租賃協(xié)議書》約定租期自2013年6月1日至2025年5月31日，并約定了租金標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)因管某農(nóng)工商提供房屋自身問題導(dǎo)致無法通過二次消防驗(yàn)收，房屋不具備繼續(xù)履行的條件導(dǎo)致合同提前解除，租金標(biāo)準(zhǔn)上漲，健知美公司另行租賃其他房屋，將會支付比原合同標(biāo)準(zhǔn)高的租金，導(dǎo)致營業(yè)利潤的相應(yīng)減少，因此，租金差價(jià)損失屬于健知美公司所受的可得利益損失。評估的租金與合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)差距較大系受簽訂合同時(shí)健知美公司與管某農(nóng)工商訂立合同目的及協(xié)商、談判等因素的影響，以及案涉房屋環(huán)境狀況、配套設(shè)施、交通及人員流動等客觀情況變化所致。一審法院認(rèn)定綜合簽約目的及相關(guān)因素，系雙方當(dāng)事人基于特定目的考慮的結(jié)果，對環(huán)境、市場等客觀因素較大的變化，難以在訂立合同時(shí)做出全面客觀的預(yù)測，并無不當(dāng)。一審法院綜合考慮雙方簽訂合同的目的、合同約定內(nèi)容、健知美公司另行經(jīng)營情況、影響租金差價(jià)的因素、當(dāng)事人的過錯程度及可預(yù)見性等情況，根據(jù)公平原則，酌情判決管某農(nóng)工商支付健知美公司租金差價(jià)損失賠償款，并無不當(dāng)。健知美公司上訴主張租金差價(jià)損失屬于管某農(nóng)工商根本違約時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能給健知美公司造成的損失，應(yīng)改判支持其900萬元租金差價(jià)損失賠償，管某農(nóng)工商上訴主張健知美公司不存在合同履行后的租金差額這一合同預(yù)期利益，應(yīng)駁回該公司的訴訟請求，均依據(jù)不足，本院不予采納。因管某農(nóng)工商的原因致涉案房屋租賃合同提前解除，健知美公司因相關(guān)評估鑒定而支出評估費(fèi)11.9萬元，一審法院判決管某農(nóng)工商支付健知美公司評估費(fèi)，合法有據(jù)。

綜上所述，健知美公司、管某農(nóng)工商的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)94057元，由北京健知美健身有限公司負(fù)擔(dān)60800元（已交納），由北京市朝陽區(qū)管某農(nóng)工商聯(lián)合公司負(fù)擔(dān)33257元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　馬立紅

審 判 員　何靈靈

審 判 員　周艷雯

二〇二一年四月一日

法官助理　衛(wèi)孚嘉

書 記 員　王　艷