上訴人（原審原告）：高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：彭兵紅，北京京蘭律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：趙某蘭，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：楊潤堂，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

上訴人高某某因與被上訴人趙某蘭房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初25867號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月18日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年3月22日公開開庭審理了本案。上訴人委托訴訟代理人彭兵紅，被上訴人趙某蘭及其委托訴訟代理人楊潤堂到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

高某某上訴請求：1.請求法院判令解除雙方于2019年6月19日簽署的《北京市房屋租賃合同》；2.請求法院判令趙某蘭返還房屋維修費用8000元、租房押金6500元、并返還高某某未能正常使用房屋的房租13500元；3.請求法院判令趙某蘭向高某某支付違約金6500元；4.一、二審訴訟費由趙某蘭承擔。事實和理由：一、一審法院認定事實錯誤。高某某承租趙某蘭的房屋在2020年2月至2020年7月期間多次漏水，且趙某蘭未按照合同約定履行維修義務(wù)，高某某無法正常居住使用，故而高某某根據(jù)合同約定解除合同。眾所周知，房屋漏水到產(chǎn)生霉變是一個漸進的過程，一審法院反復強調(diào)高某某未能提供霉變的證據(jù)，但卻片面忽視房屋出租人未履行維修義務(wù)這一事實。更是認定高某某在出租人未履行維修義務(wù)時，要求解除合同是違約行為，進而將高某某的租房押金沖抵違約金。二、一審法院判決事實不清。高某某解除合同有合同依據(jù)。而一審法院對趙某蘭在房屋漏水的情況下拒不承擔維修義務(wù)的行為未予查實。三、一審判決的指引。作為普通常識：房屋漏水當然會影響居住功能，何況是一所頻繁漏水的房屋。本案一審判決似乎給公眾的指引：一個頻繁漏水的房屋是適合居住的，而且作為承租方據(jù)此提出解除合同是違約行為。

趙某蘭辯稱，一、高某某一直居住到2020年10月底才搬走，足以證明房屋可以正常使用，其所述房屋不適宜居住與事實不符，不同意返還其租金。二、雙方約定粉刷墻壁的費用由高某某支付，與趙某蘭無關(guān)。三、高某某在租賃期內(nèi)提出解除合同，應(yīng)當向趙某蘭支付違約金6500元，而不是趙某蘭向高某某支付違約金。四、趙某蘭暫扣高某某押金主要原因為：1.高某某違約；2.在租賃期內(nèi)，使用不當造成趙某蘭廚房臺面破損，沒有盡到賠償義務(wù)；3.將房屋原有的家具換掉。

高某某向一審法院起訴請求：1.判令解除雙方于2019年6月19日簽署的《北京市房屋租賃合同》；2.判令趙某蘭返還房屋維修費用8000元、房屋押金6500元、返還高某某未能正常使用房屋的房租13500元；3.判令趙某蘭向高某某支付違約金6500元；4.訴訟費由趙某蘭承擔。

一審法院認定事實：2019年6月19日，趙某蘭（甲方）與高某某（乙方）簽訂北京市房屋租賃合同，約定高某某承租趙某蘭所有的北京市通州區(qū)302號房屋（以下簡稱：“涉訴房屋”），建筑面積142.42平方米，租期為2019年6月25日至2022年6月24日，租金每月6500元，租金按季支付，租金總計人民幣234000元，支付方式為押一付三，各期租金支付日期：2019年6月19日、2019年9月20日、2019年12月20日、2020年3月20日、2020年6月20日、2020年9月20日、2020年12月20日……押金6500元，隨第一筆租金支付。租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣應(yīng)由乙方承擔的費用、租金以及乙方應(yīng)承擔的違約賠償責任外，剩余部分應(yīng)如實如數(shù)返還給乙方。由甲方承擔的費用：供暖費、物業(yè)管理費；由乙方承擔水費、電費、電視收視費、燃氣費、上網(wǎng)費、車位費。租賃期內(nèi)，如乙方需對房屋進行裝修，應(yīng)征得甲方的書面同意。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致可以解除合同、因不可抗力導致本合同無法繼續(xù)履行的本合同自行解除。甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除本合同：遲延交付房屋達10日的；交付的房屋嚴重不符合合同約定或影響乙方安全健康的；不承擔約定的維修義務(wù)致使乙方無法正常使用房屋的……乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋：不按照約定支付租金達10日的；欠繳各項費用的金額相當于一個月房屋租金的；擅自改變房屋用途的……違約責任：甲方有合同中約定的違約情形之一的，應(yīng)按月租金的100％向乙方支付違約金；乙方有合同中約定的違約情形之一的，應(yīng)按月租金的100％向甲方支付違約金，同時甲方可要求乙方將房屋恢復原狀，并賠償相應(yīng)損失。租賃期內(nèi)雙方協(xié)商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方應(yīng)按月租金的100％向?qū)Ψ街Ц哆`約金。其他事項：甲乙雙方協(xié)商一致甲方知曉并同意乙方對房屋墻壁進行粉刷；甲方同意為乙方更換廚房紗窗、沙發(fā)、洗衣機、電視、床墊子、油煙機、燃氣灶等房屋現(xiàn)有設(shè)施、設(shè)備，如乙方需要更換，甲方同意更換，退房時需保證房屋內(nèi)相應(yīng)設(shè)施、設(shè)備數(shù)量不減少。甲方有一地下車位，以每月350元的價格出租給乙方使用，車位租金乙方隨同期房租一并支付甲方。合同還約定了其他條款。合同簽訂后雙方交接了房屋，高某某按約定交納了房屋租金及車位費及其他相關(guān)費用，并購買油漆對承租房屋墻面進行了粉刷。2020年2月13日因樓上房屋管道漏水，水滲透到涉訴房屋的墻體，高某某發(fā)現(xiàn)滲水現(xiàn)象后于當天上午向小區(qū)物業(yè)報告，小區(qū)物業(yè)采取了相關(guān)措施，樓上業(yè)主在此之后也更換了管道。

2020年9月20日，高某某通過短信通知趙某蘭，請求于2020年10月20日至10月31日期間辦理退租事宜，趙某蘭表示同意。2020年10月29日高某某與趙某蘭交接辦理了交接手續(xù)。經(jīng)結(jié)算，高某某向趙某蘭給付其10月25日至10月29日期間的房屋租金650元以及涉訴房屋的水卡、電卡、燃氣卡、門禁卡、房屋鑰匙交付給趙某蘭。房屋交接前高某某及家人一直在涉訴房屋內(nèi)居住。在本案審理過程中高某某未能出具相應(yīng)證據(jù)證明涉訴房屋存在因樓上漏水導致墻體霉變，且對其健康造成了影響的情況。本案審理過程中，因趙某蘭答辯意見的部分內(nèi)容實際上應(yīng)屬于反訴訴訟請求的范圍，經(jīng)法院釋明，趙某蘭明確表示不提起反訴。

一審法院認為，依法成立的合同，受法律保護。當事人協(xié)商一致，可以解除合同。趙某蘭與高某某簽訂的《北京市房屋租賃合同》系雙方真實意愿表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。依據(jù)合同的約定，雙方協(xié)商一致可以解除合同。在合同履行期間內(nèi)，高某某請求提前解除合同，趙某蘭對此表示同意，雙方此后亦將合同解除后所涉交接事宜辦理完成，據(jù)此足以確定雙方對解除《北京市房屋租賃合同》達成了一致意見，故應(yīng)當以雙方辦理涉訴房屋交接手續(xù)的日期，即2020年10月29日作為《北京市房屋租賃合同》的解除之日。關(guān)于高某某要求趙某蘭給付裝修費用8000元的訴訟請求，合同中雖約定趙某蘭知曉并同意高某某對房屋墻壁進行粉刷，但未就相應(yīng)費用的負擔予以明確，根據(jù)一般交易習慣，高某某作為裝修房屋的提出者和房屋裝修成果的直接享有者，裝修亦系為提升其在涉訴房屋內(nèi)居住期間的生活質(zhì)量而采取，故在合同未有約定的情況下，相應(yīng)的裝修費用應(yīng)當由高某某自行承擔；另由于解除合同的請求系高某某提出，故對于合同解除之日至合同約定履行期之間可能存在的裝修損失亦應(yīng)當由高某某自行承擔，故其該項訴訟請求缺乏依據(jù)，法院不予支持。對于高某某要求趙某蘭退還押金6500元的主張，依據(jù)《北京市房屋租賃合同》的約定，高某某作為解除合同的提出者，應(yīng)當向趙某蘭支付6500元違約金，違約金的數(shù)額與趙某蘭收取的押金數(shù)額一致，現(xiàn)高某某未提交充分證據(jù)證明其已足額支付了違約金，應(yīng)視為其交納的押金沖抵了其應(yīng)支付的違約金，故在雙方業(yè)已交接完成的情況下，高某某要求趙某蘭另行退還押金的請求缺乏依據(jù)，法院不予支持。對于高某某要求趙某蘭退還其未能正常使用房屋期間所對應(yīng)的房租13500元的訴訟請求，因高某某未出具充分證據(jù)證明涉訴房屋確實存在因樓上漏水導致墻體霉變，且對其健康造成了影響的情況，故其該項訴訟請求依據(jù)不足，法院不予支持。對于高某某要求趙某蘭支付違約金6500元的訴訟請求，因高某某未出具充分證據(jù)證明趙某蘭所交付的房屋存在嚴重不符合合同約定或影響其安全、健康的情況，故其請求缺乏依據(jù)，法院不予支持。判決：一、高某某與趙某蘭于2019年6月19日簽訂的《北京市房屋租賃合同》已于2020年10月29日解除；二、駁回高某某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費331元，由高某某負擔（已交納）。

二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。

本院經(jīng)審理查明的事實與一審法院一致，本院予以確認。

本院認為，依法成立的合同，受法律保護。本案中，趙某蘭與高某某簽訂的《北京市房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。

關(guān)于涉案合同解除時間。當事人協(xié)商一致，可以解除合同。在合同履行期間內(nèi)，高某某請求提前解除合同，趙某蘭對此表示同意，雙方此后亦辦理了涉案房屋的交接事宜，一審法院據(jù)此認定雙方對解除合同達成了一致意見并無不當，鑒于高某某自認其于2020年10月29日搬離涉案房屋，一審法院確定涉案《北京市房屋租賃合同》于其搬離當日解除并無不當。

關(guān)于高某某上訴主張趙某蘭應(yīng)給付其裝修費用8000元。雙方雖在合同中約定趙某蘭知曉并同意高某某對房屋墻壁進行粉刷，但雙方未約定該筆費用的負擔，一審法院結(jié)合交易習慣，以及高某某系裝修房屋的提出者和房屋裝修成果的直接享有者，且裝修系為提升其在涉訴房屋內(nèi)居住期間的生活質(zhì)量，認定該筆費用由高某某負擔并無不當。

關(guān)于高某某主張趙某蘭退還其因無法正常使用涉案房屋的房租，及房屋押金。對此，本院認為，高某某主張涉案房屋因漏水發(fā)生霉變，影響房屋正常使用，但高某某對此未能提供證據(jù)予以證明。因高某某提前退租構(gòu)成違約，一審法院認定押金沖抵違約金并無不當，本院對高某某該項上訴請求亦不予采納。

關(guān)于高某某主張涉案房屋頻繁漏水，不適宜居住，趙某蘭構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任的問題。根據(jù)本案查明的事實，可以認定涉案房屋確實發(fā)生過漏水，但并未影響其正常居住，故本院對其該項主張亦不予采納。

綜上所述，高某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費662元，由高某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　玄明虎

二〇二一年三月二十七日

法官助理　　盧圓圓