上訴人（原審被告）：單某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市房山區(qū)。

委托訴訟代理人：周莉鑫，黑龍江路平律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：阮彤祥，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：盧志杰，北京濟桓律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：北京銀某新型建材有限公司，住所地北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)一街村。

法定代表人：劉勇，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王正中，男，北京銀某新型建材有限公司法務部主任。

委托訴訟代理人：劉青，男，北京銀某新型建材有限公司法務部職員。

被上訴人（原審被告）：劉勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省廣德縣。

委托訴訟代理人：王正中，男，北京銀某新型建材有限公司法務部主任。

委托訴訟代理人：劉青，男，北京銀某新型建材有限公司法務部職員。

上訴人單某某因與被上訴人阮彤祥、劉勇、北京銀某新型建材有限公司（以下簡稱銀某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初19788號民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

單某某上訴請求：1.發(fā)回重審或依法改判、撤銷、變更一審判決，由銀某公司向阮彤祥承擔退還全部購房款義務，與上訴人無關。2.訴訟費由被上訴人承擔。事實與理由：一、一審法院對阮彤祥第一項訴訟請求：判令阮彤祥、銀某公司簽訂的《辦公用房預售合同》無效，未作出判決；二、原審法院對上訴人系《辦公用房預售合同》中涉案房屋的實際出賣人認定錯誤，銀某公司應為涉案房屋的實際出賣人，其與阮彤祥系涉案合同的合同相對方。三、原審法院判決由單某某承擔退還阮彤祥購房款適用法律錯誤。

阮彤祥辯稱，同意一審判決，不同意上訴人單某某的上訴請求。

劉勇、銀某公司辯稱，同意一審判決，不同意上訴人單某某的上訴請求。

阮彤祥向一審法院提出訴訟請求：1.判令阮彤祥、銀某公司簽訂的《辦公用房預購合同》無效；2.判令銀某公司、劉勇退還阮彤祥購房款217350元；3.判令單某某退還購房款922460元；4.判令單某某賠償阮彤祥資金占用損失（以782460元為基數(shù)，自2014年11月18日至銀某公司、劉勇、單某某實際全部付清之日止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；5.判令銀某公司、劉勇、單某某承擔本案訴訟費。

該院經(jīng)審理認定的事實如下：2016年1月5日，阮彤祥與單某某簽訂《辦公用房預購合同》，約定：出賣人為北京銀某新型建材有限公司，買受人為阮彤祥；出賣人以出讓方式取得坐落于北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)一街地塊的國有土地使用權；該房屋的規(guī)劃用途為辦公；該房屋為第一條規(guī)定項目中1號樓一層2單元115號，房屋竣工后，如房號發(fā)生改變的，以房屋所有權證登記的地址為準；該房屋預測建筑面積為52.42平方米，該房屋層高為5.4米；該房屋沒有權屬糾紛和債權債務糾紛，該房屋沒有銷售給除本買受人以外的其他人，該房屋沒有司法查封或其他受到限制交易的情況；買受人采取一次性付款的方式付款；出賣人應當在2016年9月30日前向買受人交付該房屋；雙方并就合同的其他權利義務做出約定，但合同并未約定房款數(shù)額。上述房屋所在土地的性質(zhì)為工業(yè)用地。經(jīng)阮彤祥、單某某確認，上述合同房屋買賣的實際價格為1139810元。2014年11月17日，阮彤祥已給付單某某上述購房款。單某某向阮彤祥出具加蓋銀某公司公章金額為217350元的收據(jù)一張。阮彤祥稱雙方曾對其購買的具體房屋進行了變更，由原1號樓1層變更為1號樓1層房屋。

另查，劉勇系銀某公司股東及法定代表人，因單某某、劉勇、銀某公司存在借款糾紛，銀某公司向單某某提供了加蓋了公司公章的《辦公用房預購合同》及收據(jù)，單某某稱銀某公司提供上述合同及收據(jù)時合同及收據(jù)中的買受人信息為空白。

該院認為，本案爭議的焦點之一為《辦公用房預購合同》的出賣人的認定問題。根據(jù)查明的事實，《辦公用房預購合同》實際系由單某某與阮彤祥磋商、簽訂，房款實際亦全部由單某某收取，銀某公司雖向單某某提供了合同及收據(jù)，但其提供的合同及收據(jù)中載明的購房款的數(shù)額與實際成交的房款數(shù)額相距甚遠，銀某公司、劉勇并未實際參與涉案合同的磋商、簽訂。合同簽訂后，銀某公司、劉勇亦未實際收取相應的購房款，亦未實際履行合同。因此，銀某公司、劉勇并無與阮彤祥簽訂《辦公用房預購合同》的意思表示，《辦公用房預購合同》的出賣人應為單某某，銀某公司、劉勇并非《辦公用房預購合同》的出賣人。

關于合同效力問題。單某某將涉案房屋作為商品房出售給阮彤祥，單某某并不具有銷售涉案房屋的資質(zhì)。涉案房屋所在土地性質(zhì)為工業(yè)用地，涉案房屋實為工業(yè)用地上所建辦公用房。單某某出售涉案房屋改變了土地用途，損害了社會公共利益，且在無資質(zhì)的情況下將涉案房屋出售給阮彤祥，故雙方簽訂的《辦公用房預購合同》應屬無效。

無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！掇k公用房預購合同》應屬無效，阮彤祥要求單某某退還購房款的請求，合法有據(jù)，具體數(shù)額亦未超過單某某收取的數(shù)額，該院予以支持。至于阮彤祥未在本案中要求單某某返還的購房款，可另行主張權利。因銀某公司并非合同相對方，亦未實際收取相應的購房款，阮彤祥堅持要求銀某公司返還購房款，無事實及法律依據(jù)，該院不予支持。《辦公用房預購合同》明確約定了涉案房屋的用途為辦公，亦載明了涉案土地的土地使用證號、建設工程規(guī)劃許可證號等情況，單某某、阮彤祥對于出賣人的銷售資質(zhì)、出售房屋所在土地的性質(zhì)、房屋用途等信息理應知情，單某某、阮彤祥對于合同無效均存有過錯，故阮彤祥應自行承擔占用資金的利息損失。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：一、單某某返還阮彤祥房款922460元，于判決生效后七日內(nèi)執(zhí)行清；二、駁回阮彤祥的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院補充查明：2016年1月5日的《辦公用房預購合同》載明出賣人為銀某公司，買受人為阮彤祥，出賣人處加蓋有銀某公司公章及劉勇人名章。2014年10月16日，單某某作為出借人（甲方）、劉勇作為借款人（乙方）、王怡青作為擔保人（丙方）簽訂了《借款合同》。合同約定，甲方借出給乙方350萬元，借款期限自2014年10月16日起至2014年11月15日前歸還。乙方同意以位于北京市通州區(qū)馬駒橋銀某綜合樓的1#樓十三套房屋作為抵押擔保，本案阮彤祥購買的原1號樓1層（后變更為1號樓1層）房屋即為上述十三套房屋中的一套，面積43.47平方米，單價5000元，總價217350元。如乙方出現(xiàn)未按協(xié)議約定給付甲方款項時自愿以此上房屋承擔給付義務。甲方將上述房屋轉(zhuǎn)售后，乙方需按甲方要求為該房屋辦理合同更名及轉(zhuǎn)簽手續(xù)。乙方處加蓋了銀某公司公章及劉勇人名章。

二審中，單某某稱已就上述《借款合同》涉及的350萬元借款提起訴訟，目前正處于一審中。

二審中，各方當事人均未向本院提交新的證據(jù)。

本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審查明的事實一致。

本院認為，公民、法人的合法權益受法律保護?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。當事人之間成立合同關系，應根據(jù)雙方發(fā)出的要約和承諾的真實意思表示認定。雖然《辦公用房預購合同》第一章合同當事人中出賣人為銀某公司，買受人為阮彤祥，但上述合同系銀某公司預先加蓋公章后交付單某某，合同中買受人一欄空缺。且阮彤祥系將購房款支付給單某某，并非直接向銀某公司支付，而銀某公司稱對涉案房屋買賣合同不知情，亦未收到阮彤祥購房款，且未依照合同約定向阮彤祥交付房屋。故一審法院認定阮彤祥與單某某系《辦公用房預購合同》的實際權利義務承受人，符合本案事實，并無不當。一審法院認定《辦公用房預購合同》無效，具有充分的事實及法律依據(jù)，且各方當事人均無異議，本院不持異議。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。據(jù)此，單某某應當將收取阮彤祥的款項返還，故上訴人單某某關于應由銀某公司向阮彤祥返還購房款的上訴主張缺乏依據(jù)，本院不予采信。

綜上所述，單某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決存在漏項，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初19788號民事判決第一項；

二、撤銷北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初19788號民事判決第二項；

三、阮彤祥與北京銀某新型建材有限公司于2016年1月5日簽訂的《辦公用房預購合同》無效；

四、駁回阮彤祥的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費6731元，由阮彤祥負擔219元（已交納），由單某某負擔6512元（于本判決生效之日起7日內(nèi)負擔）；二審案件受理費13025元，由單某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　高　貴

審 判 員　　張清波

審 判 員　　張海洋

二〇二一年四月十六日

法官助理　　郭　瑩

書 記 員　　張　朋