上訴人（原審被告）：鄭溥堂，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

上訴人（原審被告）：鄭爽，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

上訴人（原審被告）：鄭碩，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

上訴人（原審被告）：鄭某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

四上訴人之共同委托訴訟代理人：梁人華，北京市大地律師事務(wù)所律師。

四上訴人之共同委托訴訟代理人：王偲，北京市大地律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：王維芬，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地北京市順義區(qū)。

被上訴人（原審原告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地北京市順義區(qū)。

二被上訴人之共同委托訴訟代理人：王學(xué)軍（王維芬、王某某之子），xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地北京市順義區(qū)。

二被上訴人之共同委托訴訟代理人：彭金城，北京市玖典律師事務(wù)所律師。

上訴人鄭溥堂、鄭爽、鄭碩、鄭某因與被上訴人王維芬、王某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初18453號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月7日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月3日公開開庭審理了本案。上訴人（原審被告）鄭碩、鄭某及四上訴人之共同委托訴訟代理人梁人華、王偲，被上訴人（原審原告）王維芬、王某某的共同委托訴訟代理人王學(xué)軍、彭金城到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

鄭溥堂、鄭爽、鄭碩、鄭某上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回王維芬、王某某的訴訟請求；2.一、二審訴訟費(fèi)由王維芬、王某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審判決確認(rèn)王某某與楊文芬于1993年4月25日簽訂的《買賣房屋草契》無效，適用法律不當(dāng)，二審法院應(yīng)予以糾正，當(dāng)時(shí)雙方簽訂草契系雙方真實(shí)意思表示，并未違反當(dāng)時(shí)的國家法律強(qiáng)制性規(guī)定，且按照當(dāng)時(shí)的法律和政策履行相應(yīng)審批，也經(jīng)過村委會(huì)和鄉(xiāng)、縣政府的批準(zhǔn)，合法有效，應(yīng)受到法律保護(hù)。2.一審判決違反了“法不溯及既往”的原則，在雙方簽草契時(shí)尚未出現(xiàn)禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購房或宅基地的明確規(guī)定。3.一審判決認(rèn)為“1993年4月28日《順義縣人民政府買賣房產(chǎn)印契》并非雙方房屋買賣合同的組成部分，對其效力一審法院不在本案中予以處理”屬于認(rèn)定事實(shí)不清，重大漏判。4.一審判決無視順義縣政府頒發(fā)的合法有效的《順義縣人民政府買賣房產(chǎn)印契》，確認(rèn)當(dāng)事人所簽訂的《買賣房屋草契》無效，超出了人民法院民事訴訟的審理范圍，干預(yù)了人民政府的行政權(quán)力。5.當(dāng)事人應(yīng)遵循自愿、平等、誠實(shí)信用的原則從事民事活動(dòng)。本案的實(shí)質(zhì)是王維芬、王某某背信棄義，企圖假人民法院之手，達(dá)到毀約獲利的目的。

王維芬、王某某辯稱，同意一審判決。

王維芬、王某某向一審法院起訴請求：1．依法判決1993年4月28日王某某與楊文芬簽訂的買賣房屋草契、印契無效；2．本案訴訟費(fèi)由鄭溥堂、鄭碩、鄭某、鄭爽負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：王維芬、王某某為北京市順義區(qū)××村民，鄭溥堂、鄭碩、鄭某、鄭爽均為非農(nóng)業(yè)戶口。鄭溥堂之妻楊文芬戶籍登記在北京市海淀區(qū)××號(hào)，為非農(nóng)業(yè)戶口。1993年4月25日，王某某與楊文芬簽訂《買賣房屋草契》一份，約定王某某將其所有的位于北京市順義區(qū)××13號(hào)、集體土地建設(shè)用地使用證登記在王維芬名下的宅院以9500元的價(jià)格出賣給楊文芬，宅院內(nèi)有北房五間、西廂房兩間、東耳房一間。該草契加蓋有原順義縣××鄉(xiāng)××村村民委員會(huì)公章和原順義縣××鄉(xiāng)人民政府公章，1993年4月28日，王維芬、王某某辦理了順義縣人民政府買賣房產(chǎn)印契，并向有關(guān)部門繳納了契稅等?，F(xiàn)涉訴宅院的集體土地建設(shè)用地使用證在鄭溥堂、鄭碩、鄭某、鄭爽手中持有。但雙方一直未辦理集體土地建設(shè)用地使用證變更登記手續(xù)。2003年4月3日，楊文芬去世。2011年，鄭溥堂、鄭碩、鄭某、鄭爽拆除原有舊房翻建成二層樓房。

一審法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。本案王某某與楊文芬簽訂的買賣房屋草契雖系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并加蓋有××村村委會(huì)和××鄉(xiāng)人民政府公章，后又取得買賣房屋印契，但由于楊文芬及直系親屬均非北京市順義區(qū)后沙峪地區(qū)××村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，王維芬將宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓給楊文芬的同時(shí)也處分了農(nóng)村宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，故該買賣合同因違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。故王某某、王維芬要求確認(rèn)《買賣房屋草契》無效訴訟請求，有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，一審法院予以支持。雙方可就合同無效之后的法律后果另行主張權(quán)利。1993年4月28日《順義縣人民政府買賣房產(chǎn)印契》并非雙方房屋買賣合同的組成部分，對其效力一審法院不在本案中予以處理。判決如下：一、確認(rèn)王某某與楊文芬于一九九三年四月二十五日所簽的《買賣房屋草契》無效；二、駁回王維芬、王某某的其他訴訟請求。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。王某某、王維芬提交了村委會(huì)外來人口登記，證明鄭溥堂、鄭碩、鄭某、鄭爽并未在案涉房屋內(nèi)居住。鄭溥堂、鄭碩、鄭某、鄭爽對于上述證據(jù)不予認(rèn)可，認(rèn)為與本案無關(guān)。本院經(jīng)審查，認(rèn)為上述證據(jù)與本案不具有關(guān)聯(lián)性，故不予采信。

本院對一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效。

首先，《中華人民共和國立法法》第八十四條規(guī)定，法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往，但為了更好地保護(hù)公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益而作的特別規(guī)定除外。本案中，雙方簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的時(shí)間為1993年，故應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律、行政法規(guī)。

其次，雙方形成房屋買賣合同關(guān)系時(shí)，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號(hào)）尚未印發(fā)。根據(jù)當(dāng)時(shí)實(shí)施的《中華人民共和國土地管理法》（1988年修正）第四十一條規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)?！吨腥A人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（1991年修訂）第二十六條規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后，向土地所在的村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請。使用的土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村民代表會(huì)或者村民大會(huì)討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)；使用的土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所在的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)。本案中，楊文芬購買案涉房屋時(shí)雖系城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，但根據(jù)《買賣房屋草契》及《順義縣人民政府買賣房產(chǎn)印契》所載，蓋有當(dāng)時(shí)××村村民委員會(huì)、××鄉(xiāng)人民政府、順義縣人民政府三級組織公章，應(yīng)當(dāng)視為案涉房屋買賣合同已經(jīng)三級組織批準(zhǔn)同意，并交納了相關(guān)稅費(fèi)，符合上述法律法規(guī)規(guī)定的程序。

此外，當(dāng)時(shí)實(shí)施的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（1991年修訂）第二十七條規(guī)定，回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，需要使用集體所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》第三十八條和本條例第二十五條的規(guī)定辦理?！吨腥A人民共和國土地管理法》（1988年修正）第三十八條規(guī)定，農(nóng)村居民建住宅，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核后，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)；使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村居民建住宅使用土地，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！吨腥A人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（1991年修訂）第二十五條規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅需要使用土地的，應(yīng)當(dāng)先向村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出用地申請，經(jīng)村民代表會(huì)或者村民大會(huì)討論通過后，報(bào)人民政府批準(zhǔn)。其中需要使用耕地的，由鄉(xiāng)級人民政府審核，經(jīng)縣級人民政府土地管理部門審查同意后，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)；需要使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，報(bào)鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)。本案中，根據(jù)《干部履歷表》、《證明信》等證據(jù)，楊文芬原籍為順義區(qū)××村，系離休干部，其在原籍購買農(nóng)村集體土地上的房屋，經(jīng)過了村、鄉(xiāng)、縣三級組織批準(zhǔn)，亦符合上述規(guī)定。

綜上所述，鄭溥堂、鄭爽、鄭碩、鄭某的上訴請求成立，本院應(yīng)予支持；一審判決適用法律有誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初18453號(hào)民事判決；

二、駁回王維芬、王某某的全部訴訟請求。

一審案件受理費(fèi)35元，由王維芬、王某某負(fù)擔(dān)（已交納）；二審案件受理費(fèi)70元，由王維芬、王某某負(fù)擔(dān)（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　曹　煒

二〇二一年三月十一日

法官助理　　肖　笛

法官助理　　黃曉宇

書 記 員　　劉怡然