上訴人（原審原告、反訴被告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：王征男（王某某之女），住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：任鵬，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市西城區(qū)。

委托訴訟代理人：王穎，北京市尚元律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：屈麗麗，北京市尚元律師事務(wù)所律師。

上訴人王某某因與被上訴人李某某農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初12635號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月7日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人王某某之委托訴訟代理人王征男、任鵬，被上訴人李某某之委托訴訟代理人王穎、屈麗麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王某某上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決第三項(xiàng)，依法改判，按照一審《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》中確定的評(píng)估總價(jià)423889元酌定對(duì)李某某予以補(bǔ)償；2.充分考慮王某某的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，待拆遷補(bǔ)償實(shí)際發(fā)生時(shí)，再協(xié)商給予李某某因時(shí)間變化引起土地及位置價(jià)值增值造成的經(jīng)濟(jì)損失；3.李某某承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定王某某給付李某某經(jīng)濟(jì)損失70萬(wàn)元不符合事實(shí)情況，且王某某不具備履行該判決的經(jīng)濟(jì)能力。1.2002年8月31日，王某某與李某某在案外人張建忠的撮合和見(jiàn)證下，王某某將其所有的位于北京市順義區(qū)×號(hào)的農(nóng)村宅基地及地上房屋以44000元的價(jià)格出賣(mài)給李某某，雙方簽署了《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》，李某某支付款項(xiàng)后，王某某將房屋及房屋土地證交付給李某某。在一審審理過(guò)程中，李某某代理人稱(chēng)李某某及家人居住在市區(qū)，不在涉訴房屋內(nèi)居住，故將涉訴房屋交給了中間人張建忠平時(shí)幫忙照看?？梢宰C明李某某從未在該房屋實(shí)際居住過(guò)，甚至不曾管理照看過(guò)該處房屋及院落，不會(huì)因騰退房屋產(chǎn)生任何生活及居住上的不便，也不涉及經(jīng)濟(jì)損失。2.房屋從出讓至今一直未進(jìn)行過(guò)翻修、翻建，其東墻已屬高危建筑，隨時(shí)面臨倒塌風(fēng)險(xiǎn)，因該墻體臨大路，若發(fā)生坍塌，隨之引發(fā)的傷害不可估量。在一審審理過(guò)程中，經(jīng)李某某申請(qǐng)，一審法院委托北京北方房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北方評(píng)估公司）對(duì)涉訴宅院宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、地上物重置成新價(jià)進(jìn)行評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)勘察（估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)照片）可以作為佐證，證實(shí)房屋無(wú)主動(dòng)返修、修繕等行為，故李某某并未對(duì)該房屋進(jìn)行過(guò)任何經(jīng)濟(jì)投入，不涉及經(jīng)濟(jì)損失。3.房屋交付給李某某后不久，即將該房屋出租，經(jīng)王某某與租客確認(rèn)，李某某首次出租大約6-7年，每年收取租金約1800元，之后租戶(hù)退房，李某某再次出租給一家做縫紉生意的租戶(hù)，經(jīng)與租客確認(rèn)，再次出租大約4-5年，租金不詳。在一審審理過(guò)程中，李某某代理人稱(chēng)涉訴房屋平日由中間人張建忠?guī)兔φ湛?，李某某?duì)房屋出租情況不詳，即使真存在出租行為，也是張建忠對(duì)外出租的，租金都由張建忠收取，張建忠未向李某某轉(zhuǎn)交過(guò)租金，李某某對(duì)此并未獲益。因此在房屋出租一事上，李某某不涉及經(jīng)濟(jì)損失。4.北方評(píng)估公司評(píng)估后確認(rèn)房屋含宅基地價(jià)值共計(jì)423889元，一審判決認(rèn)定的經(jīng)濟(jì)損失70萬(wàn)元遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)鑒定價(jià)格。5.李某某自簽署該協(xié)議至今均系非農(nóng)業(yè)家庭戶(hù)，非本村戶(hù)口，也非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其無(wú)權(quán)對(duì)涉案宅基地、房屋及院落進(jìn)行交易，涉案宅基地、房屋及院落不具有市場(chǎng)自然流通的可能性及價(jià)值，也不存在因交易產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。6.根據(jù)北京市政府信息公開(kāi)專(zhuān)欄于2018年發(fā)布的《牛欄山地區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2016-2020年）調(diào)整方案》可知，涉案房屋所在村落無(wú)整改及拆遷計(jì)劃，截至目前，不存在因整改或拆遷帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，故目前也不存在因此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。7.針對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，北京市各級(jí)法院按照北京高院下發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》和《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》的指導(dǎo)精神進(jìn)行審判。會(huì)議紀(jì)要中說(shuō)明要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的差異造成的損失；其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買(mǎi)受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響。目前涉案房屋不涉及居住、翻建及擴(kuò)建、拆遷，基于現(xiàn)狀及事實(shí)，在考慮經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償時(shí)不應(yīng)考慮以上三種情況。8.針對(duì)可能因拆遷產(chǎn)生的補(bǔ)償，李某某可待日后拆遷時(shí)另行解決。李某某在涉案房屋所在村落購(gòu)買(mǎi)了不止一處房屋，故李某某購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村土地房屋的目的不是自住，而是一種純粹的投資行為。李某某截至目前并無(wú)實(shí)際利益損失。9.王某某系北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)龍王頭村村民，為農(nóng)業(yè)戶(hù)口，至今仍居無(wú)定所，房屋是否能夠以合理價(jià)格返還，涉及到王某某的生存權(quán)益。10.一審判決賠償數(shù)額過(guò)高，超出了王某某的支付能力，為了解決糾紛，王某某同意以《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》中房屋重置成新價(jià)和附屬物價(jià)格賠償給李某某，無(wú)經(jīng)濟(jì)能力支付區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，愿意在涉案房屋征地或拆遷時(shí)協(xié)商解決，給予李某某經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

李某某辯稱(chēng)，同意一審判決，不同意王某某的上訴請(qǐng)求。王某某提出的第1、2項(xiàng)上訴請(qǐng)求存在矛盾，李某某對(duì)涉案房屋進(jìn)行出租、修繕、翻建等均是李某某對(duì)涉案房屋的合法處置，與王某某無(wú)關(guān)。評(píng)估價(jià)僅是作為參考，一審法院酌定的數(shù)額合理?，F(xiàn)在涉案宅基地周邊的公共設(shè)施提升、居住環(huán)境改善，涉案宅基地已經(jīng)升值，王某某在出售涉案宅基地18年后，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。涉案房屋無(wú)論拆遷與否，因王某某提出的合同無(wú)效之訴，王某某已經(jīng)給李某某造成實(shí)際損失。

王某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.王某某與李某某于2002年8月31日簽署的《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》無(wú)效；2.李某某立即騰退房屋并將房屋返還給王某某；3.李某某支付房屋占用費(fèi)共計(jì)155600元（前7年按每年1800元計(jì)算，后11年按每年13000元計(jì)算）。一審訴訟中，王某某明確其訴訟請(qǐng)求：1.王某某與李某某于2002年8月31日簽署的《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》無(wú)效；2.李某某立即騰退院落、房屋并返還給王某某。

李某某向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.王某某返還李某某購(gòu)房款44000元；2.王某某賠償李某某因合同無(wú)效的損失100萬(wàn)元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：王某某系北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)龍王頭村村民，為農(nóng)業(yè)戶(hù)口。李某某為城鎮(zhèn)居民戶(hù)口。王某某在北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)龍王頭村原有宅院一處，該宅院位于北京市順義區(qū)×號(hào)。原順義縣土地管理局為涉訴宅院的宅基地頒發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》，登記的土地使用者為王某某。2002年8月31日，王某某與李某某達(dá)成《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》，約定王某某將位于北京市順義區(qū)×號(hào)的房屋及院落賣(mài)與李某某，李某某支付王某某房款4.4萬(wàn)元。后王某某將北京市順義區(qū)×院及《集體土地建設(shè)用地使用證》交付李某某。

一審審理過(guò)程中，經(jīng)李某某申請(qǐng)，一審法院委托北方評(píng)估公司對(duì)涉訴宅院宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、地上物重置成新價(jià)進(jìn)行評(píng)估。2020年11月12日，北方評(píng)估公司出具《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，確定涉訴宅院總價(jià)為423889元，其中涉訴宅院總的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為291568元，房屋重置成新價(jià)109189元、附屬物為23132元。李某某支付鑒定費(fèi)5000元。雙方對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》真實(shí)性認(rèn)可，李某某認(rèn)可該《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》的評(píng)估無(wú)異議，王某某稱(chēng)其對(duì)評(píng)估結(jié)果有意見(jiàn)，不認(rèn)可評(píng)估中對(duì)香椿樹(shù)、柿子樹(shù)的價(jià)格、院墻的價(jià)值過(guò)高、灶臺(tái)、炕及大門(mén)的評(píng)估價(jià)也不認(rèn)可，但同意以《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》房屋重置成新價(jià)和附屬物價(jià)格賠償給李某某。

一審法院認(rèn)為，農(nóng)村宅基地屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，該集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有宅基地使用權(quán)。本案中，王某某與李某某雖然達(dá)成了農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，但因李某某并非北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)龍王頭村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，該協(xié)議違反了國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。故對(duì)王某某要求確認(rèn)其與李某某于2002年8月31日簽署的《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》無(wú)效的請(qǐng)求，一審法院予以支持。

合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。王某某應(yīng)當(dāng)知道宅基地為該村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，不能向本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)王某某在轉(zhuǎn)讓涉訴宅院原有房屋十八年之后，以房屋買(mǎi)賣(mài)行為違反法律相關(guān)規(guī)定為由，主張?jiān)撡I(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并要求返還房屋，此行為有悖誠(chéng)信原則，故對(duì)此行為所造成的后果，王某某應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。李某某不是北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)龍王頭村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其對(duì)盲目簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同所引起的后果，負(fù)有次要責(zé)任，因王某某與李某某就涉訴宅院房屋于2002年8月31日簽署的《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》為無(wú)效合同，李某某應(yīng)將涉訴宅院、房屋返還給王某某，王某某亦應(yīng)將涉訴房屋的賣(mài)房款返還給李某某。王某某應(yīng)當(dāng)對(duì)因合同無(wú)效給李某某造成的經(jīng)濟(jì)損失依責(zé)賠償，具體賠償數(shù)額，一審法院將參考評(píng)估報(bào)告書(shū)及現(xiàn)有證據(jù)、結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格等綜合因素酌情予以確定，對(duì)李某某反訴訴訟請(qǐng)求中數(shù)額過(guò)高部分一審法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條之規(guī)定，判決：一、王某某與李某某于二○○二年八月三十一日簽訂的《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》無(wú)效；二、王某某于判決生效之日起七日內(nèi)返還李某某購(gòu)房款四萬(wàn)四千元；三、王某某于判決生效之日起七日內(nèi)給付李某某經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)七十萬(wàn)元；四、在王某某全部履行完判決第二項(xiàng)和第三項(xiàng)之日起三十日內(nèi)，李某某騰退并返還王某某位于北京市順義區(qū)×號(hào)宅院、房屋；五、駁回李某某其他反訴訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審期間，王某某向本院提交了北京市政府信息公開(kāi)專(zhuān)欄《牛欄山地區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）調(diào)整方案》，證明涉案宅基地及房屋所在村在土地規(guī)劃中屬于保留村落，不在城鎮(zhèn)化改造、拆遷的范圍內(nèi)，對(duì)于可能因拆遷產(chǎn)生的補(bǔ)償，李某某應(yīng)待拆遷發(fā)生時(shí)另行起訴。李某某稱(chēng)對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，關(guān)聯(lián)性和證明目的不認(rèn)可。經(jīng)詢(xún)，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可涉案房屋未列入拆遷范圍。

對(duì)一審法院查明的其他事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條第一款規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理?！北景钢校p方當(dāng)事人對(duì)一審判決主文第一、二項(xiàng)以及第四項(xiàng)中的騰退并返還涉訴宅院及房屋均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。根據(jù)當(dāng)事人訴辯意見(jiàn)，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》無(wú)效后，現(xiàn)王某某是否應(yīng)賠償李某某經(jīng)濟(jì)損失以及損失數(shù)額的認(rèn)定。

合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，王某某作為出賣(mài)方，應(yīng)當(dāng)知曉其房屋坐落的宅基地屬于農(nóng)民集體所有，不能向本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)王某某在房屋轉(zhuǎn)讓多年后，以房屋買(mǎi)賣(mài)行為違反相關(guān)法律規(guī)定為由，主張《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》無(wú)效，其行為有悖誠(chéng)實(shí)信用原則，故王某某應(yīng)當(dāng)對(duì)合同無(wú)效所造成的后果承擔(dān)主要責(zé)任。李某某明知自身并非涉訴房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其仍與王某某就涉訴房屋簽訂《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》，故李某某應(yīng)對(duì)合同無(wú)效所造成的后果承擔(dān)次要責(zé)任。《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》無(wú)效后，李某某應(yīng)當(dāng)將涉訴宅院及房屋返還給王某某，王某某亦應(yīng)賠償李某某因此所受到的損失。關(guān)于損失數(shù)額，一審法院參考評(píng)估報(bào)告書(shū)及現(xiàn)有證據(jù)、結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格等綜合因素酌情確定為70萬(wàn)元，并無(wú)明顯不當(dāng)，本院予以維持。王某某上訴主張李某某無(wú)實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失、一審判決認(rèn)定的經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額過(guò)高，依據(jù)不足，本院不予采信。

另，王某某上訴主張可待拆遷補(bǔ)償實(shí)際發(fā)生時(shí)再協(xié)商給予李某某因時(shí)間變化引起土地及位置價(jià)值增值造成的經(jīng)濟(jì)損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，王某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)9477元，由王某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　巴晶焱

審 判 員　石　煜

審 判 員　于洪群

二〇二一年三月十五日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子陽(yáng)

書(shū) 記 員　劉怡然