上訴人（原審原告、反訴被告）：高衛(wèi)東，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：楊海明，北京砥德律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：高穆春子（高衛(wèi)東之女），住北京市朝陽區(qū)。

上訴人（原審被告、反訴原告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市西城區(qū)。

委托訴訟代理人：王穎，北京市尚元律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：屈麗麗，北京市尚元律師事務(wù)所律師。

上訴人高衛(wèi)東、李某某因農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，均不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初9781號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月7日立案后，依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

高衛(wèi)東上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判高衛(wèi)東賠償李某某損失不超過評(píng)估價(jià)的70%，金額為289974.96元。事實(shí)和理由：一、一審判決第二項(xiàng)沒有法律依據(jù)，與同地區(qū)同類案件判例相比明顯違背常理。二、一審判決罔顧事實(shí)，自相矛盾。雙方對(duì)于農(nóng)村房屋買賣違反中華人民共和國(guó)現(xiàn)行法律都有過錯(cuò)，應(yīng)該是李某某承擔(dān)主要責(zé)任，因?yàn)槔钅衬掣?。李某某并不只是?gòu)買高衛(wèi)東房屋，同時(shí)還購(gòu)買了其他村民房屋，明顯不以居住為目的。一審判決認(rèn)定高衛(wèi)東對(duì)合同無效負(fù)主要責(zé)任是罔顧事實(shí)。一審判決自相矛盾，雖然認(rèn)定李某某對(duì)合同無效負(fù)有次要責(zé)任，卻判決高衛(wèi)東賠償李某某損失超過并不公平的評(píng)估價(jià)兩倍之多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京市相同案件判例。三、評(píng)估報(bào)告顯失公平。一審過程中李某某提交的評(píng)估報(bào)告以拆遷地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，而高衛(wèi)東房屋所在地并非拆遷地區(qū)，顯然不公平。四、我國(guó)法律嚴(yán)禁同一集體經(jīng)濟(jì)組織村民和市民購(gòu)買農(nóng)村房屋，李某某以謀取非法利益為目的在農(nóng)村購(gòu)買多處房屋，非法目的不應(yīng)得逞。

李某某辯稱，一、高衛(wèi)東提交的判例不能作為改判依據(jù)。二、一審判決對(duì)主次責(zé)任認(rèn)定正確。三、一審判決第二項(xiàng)損失金額合理，高衛(wèi)東主張按不超過評(píng)估價(jià)的百分之七十計(jì)算損失金額無依據(jù)。

李某某上訴請(qǐng)求：1.維持一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)；2.依法改判高衛(wèi)東返還李某某購(gòu)房款3.5萬元；3.判決在高衛(wèi)東向李某某返還購(gòu)房款3.5萬元之日起三個(gè)月內(nèi)，李某某騰退并返還高衛(wèi)東位于北京市順義區(qū)×號(hào)宅院、房屋；4.二審訴訟費(fèi)由高衛(wèi)東承擔(dān)。事實(shí)和理由：李某某對(duì)一審法院判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)內(nèi)容以及一審案件受理費(fèi)、鑒定費(fèi)金額負(fù)擔(dān)不持異議。合同無效后，因該合同取得財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。李某某當(dāng)初基于《買賣房屋契約》向高衛(wèi)東支付購(gòu)房款3.5萬元，現(xiàn)判決《買賣房屋契約》無效，李某某主張返還購(gòu)房款3.5萬元，應(yīng)得到支持。李某某主張的損失，系高衛(wèi)東提起合同無效給李某某造成的信賴?yán)鎿p失，與購(gòu)房款性質(zhì)不同。一審判決將李某某主張的購(gòu)房款考慮在因合同無效造成的信賴?yán)鎿p失之中，不宜重復(fù)主張，應(yīng)屬錯(cuò)誤。

高衛(wèi)東針對(duì)李某某的上訴請(qǐng)求及理由辯稱，不同意李某某的上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求予以駁回。3.5萬元包括了宅基地使用權(quán)及地上房產(chǎn)價(jià)值，在評(píng)估結(jié)果中寫了包括區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，實(shí)際上相對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是宅基地的使用權(quán)，而房屋重置成新價(jià)相對(duì)應(yīng)的是房產(chǎn)，裝修設(shè)備和附屬物價(jià)值包括了地上物，所以3.5萬合同款包含在了評(píng)估報(bào)告之內(nèi)，也含在信賴?yán)鎿p失中。

高衛(wèi)東向一審法院起訴請(qǐng)求,請(qǐng)求判令：1．高衛(wèi)東、李某某于2002年10月10日簽訂的《買賣房屋契約》無效；2．判決生效之日李某某騰退位于北京市順義區(qū)×號(hào)院落的房屋及地上物；3．判決生效之日李某某返還高衛(wèi)東《集體土地建設(shè)用地使用證》（宅基地四至：東至王某，西至道，南至馮某1，北至馮某2）4．訴訟費(fèi)由李某某負(fù)擔(dān)。

李某某向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.高衛(wèi)東支付李某某因合同無效的損失130萬元及購(gòu)房款3.5萬元；2.鑒定費(fèi)5000元及案件受理費(fèi)由高衛(wèi)東負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：涉訴宅院位于北京市順義區(qū)×號(hào)，《集體土地建設(shè)用地使用證》四至：東至王某，西至道，南至馮某1，北至馮某2，登記的土地使用者為高衛(wèi)東。2002年10月10日，高衛(wèi)東將上述宅院賣給李某某，并將該宅院及其集體土地建設(shè)用地使用證交給李某某，雙方簽訂《買賣房屋契約》。該契約載明，高衛(wèi)東現(xiàn)有宅基地一塊，正房五間，棚子七間，坐落在村中，宅基地尺寸按集體土地建設(shè)用地使用證為準(zhǔn)。因閑置無用，經(jīng)中間人說和，賣給李某某名下，折合人民幣現(xiàn)金共計(jì)三萬五千元，筆下一次交清。李某某自認(rèn)其非本村村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，房屋購(gòu)買后其沒有居住過，一直由中間人管理照看涉訴宅院。

本案審理過程中，經(jīng)李某某申請(qǐng)，一審法院委托北京銀地聯(lián)合房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱銀地聯(lián)合公司）對(duì)涉訴宅院宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、地上物重置成新價(jià)進(jìn)行評(píng)估。2020年10月30日，銀地聯(lián)合公司出具《評(píng)估報(bào)告書》，確定涉訴宅院宅基地的區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)為1080元/平方米，涉訴宅院總的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為332790元，房屋重置成新價(jià)89996元，裝修、設(shè)備及附屬物價(jià)值16570元。李某某支付鑒定費(fèi)5000元。李某某對(duì)《評(píng)估報(bào)告書》認(rèn)可。高衛(wèi)東對(duì)《評(píng)估報(bào)告書》不認(rèn)可，開庭時(shí)表示如未在法院規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提出相反證據(jù)，視為對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定資質(zhì)無異議。庭后，高衛(wèi)東未在法院規(guī)定時(shí)間內(nèi)向法院提交相關(guān)證據(jù)。就《評(píng)估報(bào)告書》內(nèi)容，高衛(wèi)東認(rèn)為本報(bào)告依據(jù)的是集體土地拆遷管理辦法，但本案房地均未列入拆遷范圍，所以區(qū)位補(bǔ)償價(jià)無法判定。

一審?fù)徶?，李某某明確了自己訴求中因合同無效的損失包含的項(xiàng)目及計(jì)算方式：《評(píng)估報(bào)告書》中區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、房屋重置成新價(jià)以及裝修、設(shè)備及附屬物價(jià)值三項(xiàng)加在一起乘以三倍湊了一個(gè)整數(shù)130萬元。高衛(wèi)東表示，李某某應(yīng)當(dāng)判決生效后立即返還《集體土地建設(shè)用地使用證》和騰退房屋，如果高衛(wèi)東未支付李某某法院生效判決的相應(yīng)賠償款，李某某可另行申請(qǐng)執(zhí)行即可。

就雙方過錯(cuò)問題，高衛(wèi)東認(rèn)為李某某作為城里人受教育程度高且在本村購(gòu)買多處宅基地，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。李某某認(rèn)為高衛(wèi)東在明知宅基地房屋屬于我國(guó)法律禁止流轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)范圍，在房屋出售后，其又違背誠(chéng)實(shí)信用原則，在合同簽訂18年后反悔，高衛(wèi)東應(yīng)當(dāng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，對(duì)因合同無效給李某某造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、庭審筆錄、村委會(huì)證明、《評(píng)估報(bào)告書》、現(xiàn)場(chǎng)照片、《集體土地建設(shè)用地使用證》《買賣房屋契約》、鑒定費(fèi)發(fā)票等證據(jù)在案佐證。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村房屋系本村經(jīng)濟(jì)組織成員基于特定身份，無償從本集體經(jīng)濟(jì)組織取得宅基地后建造的房屋，具有社會(huì)福利性質(zhì)，目的是保證本村村民基本的居?。辉摲课莞街谡厣?，與宅基地具有不可分割性。在“房地一體”的格局下，買賣農(nóng)村房屋必然涉及農(nóng)村宅基地使用。

依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)以及相應(yīng)司法解釋之規(guī)定，非同一經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。就本案而言，從庭審查明的事實(shí)來看，買受方李某某非涉訴宅院所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其購(gòu)買農(nóng)村房屋違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬無效。高衛(wèi)東主張確認(rèn)雙方于2002年10月10日簽訂的《買賣房屋契約》無效的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，法院予以支持。

合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。高衛(wèi)東作為村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，應(yīng)當(dāng)知道宅基地為該村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，不能向本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓。高衛(wèi)東在轉(zhuǎn)讓涉訴宅院原有房屋18年之后，以房屋買賣行為違反法律相關(guān)規(guī)定為由，主張?jiān)撡I賣合同無效并要求返還房屋，此行為有悖誠(chéng)信原則，故對(duì)此行為所造成的后果，高衛(wèi)東應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。李某某不是北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)龍王頭村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，對(duì)其盲目簽訂農(nóng)村房屋買賣合同所引起的后果，負(fù)有次要責(zé)任。雙方于2002年10月10日簽訂的《買賣房屋契約》已被確認(rèn)為無效后，李某某應(yīng)將涉訴宅院、房屋及涉訴宅院的《集體土地建設(shè)用地使用證》返還給高衛(wèi)東，高衛(wèi)東應(yīng)當(dāng)對(duì)因合同無效給李某某造成的經(jīng)濟(jì)損失依責(zé)賠償，具體賠償數(shù)額，法院將參考《評(píng)估報(bào)告書》及現(xiàn)有證據(jù)、結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格等綜合因素酌情予以確定，對(duì)李某某反訴訴訟請(qǐng)求中數(shù)額過高部分法院不予支持。李某某主張的購(gòu)房款已經(jīng)考慮在因合同無效給其造成的信賴?yán)鎿p失之中，不宜重復(fù)主張，法院對(duì)該項(xiàng)訴求不予支持。

一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條以及《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條之規(guī)定，判決：一、高衛(wèi)東與李某某于二〇〇二年十月十日簽訂的《買賣房屋契約》無效；二、高衛(wèi)東于判決生效之日起十日內(nèi)給付李某某因合同無效產(chǎn)生的損失共計(jì)八十六萬七千六百二十七元；三、李某某自判決生效之日起十日內(nèi)返還高衛(wèi)東登記在高衛(wèi)東名下的《集體土地建設(shè)用地使用證》（宅基地四至：東至王某，西至道，南至馮某1，北至馮某2）；四、在高衛(wèi)東履行完判決第二項(xiàng)所確定義務(wù)之日起三個(gè)月內(nèi)，李某某騰退并返還高衛(wèi)東位于北京市順義區(qū)×號(hào)宅院、房屋；五、駁回高衛(wèi)東其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回李某某其他反訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。本院二審對(duì)一審法院審理查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。本案中，買受方李某某非涉訴宅院所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其購(gòu)買農(nóng)村房屋違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院據(jù)此認(rèn)定高衛(wèi)東與李某某于2002年10月10日簽訂的《買賣房屋契約》無效，于法有據(jù)，本院二審予以確認(rèn)。

根據(jù)當(dāng)事人訴辯意見，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉《買賣房屋契約》無效后，現(xiàn)高衛(wèi)東是否應(yīng)賠償李某某經(jīng)濟(jì)損失以及損失數(shù)額的認(rèn)定。

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，高衛(wèi)東作為出賣方，應(yīng)當(dāng)知曉其房屋坐落的宅基地屬于農(nóng)民集體所有，不能向本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓。現(xiàn)高衛(wèi)東在房屋轉(zhuǎn)讓多年后，以房屋買賣行為違反相關(guān)法律規(guī)定為由，主張《買賣房屋契約》無效，其行為有悖誠(chéng)實(shí)信用原則，故高衛(wèi)東應(yīng)當(dāng)對(duì)合同無效所造成的后果承擔(dān)主要責(zé)任。李某某明知自身并非涉訴房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其仍與高衛(wèi)東就涉訴房屋簽訂《買賣房屋契約》，故李某某應(yīng)對(duì)合同無效所造成的后果承擔(dān)次要責(zé)任?！顿I賣房屋契約》無效后，李某某應(yīng)將涉訴宅院、房屋及涉訴宅院的《集體土地建設(shè)用地使用證》返還給高衛(wèi)東，高衛(wèi)東亦應(yīng)賠償李某某因此所受到的損失。關(guān)于損失數(shù)額，一審法院參考評(píng)估報(bào)告書及現(xiàn)有證據(jù)、李某某支付購(gòu)房款3.5萬元的事實(shí)，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格等綜合因素酌情確定為867627元，并無明顯不當(dāng)，本院予以維持。高衛(wèi)東雖對(duì)案涉《評(píng)估報(bào)告書》不予認(rèn)可，但其并未在一審法院規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交相反證據(jù)，故本院對(duì)其該項(xiàng)上訴理由不予采信。高衛(wèi)東上訴主張一審判決認(rèn)定的損失數(shù)額過高、計(jì)算損失金額不應(yīng)超過評(píng)估價(jià)的百分之七十，依據(jù)不足，本院對(duì)此不予采信。

另，關(guān)于李某某主張的購(gòu)房款3.5萬元，一審法院在認(rèn)定在因合同無效給李某某造成的信賴?yán)鎿p失時(shí)，已經(jīng)將李某某支付的購(gòu)房款予以考慮并涵蓋在一審法院確定的867627元損失之中，故而李某某對(duì)此不宜重復(fù)主張，本院對(duì)李某某要求高衛(wèi)東向其返還購(gòu)房款3.5萬元、李某某在高衛(wèi)東向其返還購(gòu)房款3.5萬元之日起三個(gè)月內(nèi)騰退并返還涉訴宅院、房屋的上訴主張不予支持。

綜上所述，高衛(wèi)東、李某某的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)10252元，由高衛(wèi)東負(fù)擔(dān)9577元（已交納），由李某某負(fù)擔(dān)675元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　楊淑敏

審 判 員　閆　慧

審 判 員　楚　靜

二〇二一年三月三十日

法官助理　石艷明

法官助理　魏　舉

書 記 員　李星月