上訴人(原審被告)：北京通州房地產開發(fā)有限責任公司，住所地北京市通州區(qū)車站路****。

法定代表人：楊利，董事長兼總經理。

委托訴訟代理人：肖寶華，北京市致宏律師事務所律師。

委托訴訟代理人：馬翔,男,1988年5月24日出生,北京通州房地產開發(fā)有限責任公司員工。

被上訴人（原審原告）：張寶海，男，1955年8月7日出生，住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：高書伶（張寶海之妻），1956年8月28日出生。

上訴人北京通州房地產開發(fā)有限責任公司因與被上訴人張寶海房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初4076號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月7日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

北京通州房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱通開公司）上訴請求：撤銷原判，改判駁回張寶海訴訟請求或發(fā)回重審。事實和理由：通開公司向張寶海交付房屋不違反法律規(guī)定和合同約定。關于居室的一般理解，不存在零居室屬開間之說，向張寶海交付的房屋之所以在臥室與客廳之間不做分割，目的在于由居住人自行確定如何分割，故通開公司交付的房屋符合合同約定，不應補償面積差價款。另外，一審判決酌定賠償房屋差價80萬元整，缺乏事實依據(jù)，即使如張寶海主張其與其他一居室安置人房屋面積相差16．44平米，即便采用鑒定機構的價格咨詢意見，也應扣除其按每平米8209元購買上述相差面積的價款，即788478．84元。

張寶海辯稱，同意一審判決，不同意通開公司的上訴請求及事實理由。通開公司未按合同約定交付一居室，應承擔法律責任。

張寶海向一審法院起訴請求：1．要求通開公司賠償我房屋差價923434．80元；2．通開公司承擔本案訴訟費、評估費。

一審法院認定事實：張寶海原有坐落于北京市通州區(qū)×7號的平房（以下簡稱7號房屋）一處，建筑面積為26．02平方米。

2009年8月6日，張寶海作為被拆遷人（乙方）與通開公司（甲方）簽訂《北京市通州區(qū)舊城改造房屋拆遷補償（安置）協(xié)議》（以下簡稱《拆遷補償協(xié)議》），載明張寶海所有的7號房屋被列入拆遷范圍。協(xié)議第二條“補償安置方式及金額”項下約定張寶?？蛇x擇貨幣補償或優(yōu)惠購買拆遷人提供的商品房。張寶海自愿選擇優(yōu)惠購買拆遷人提供的商品房的補償方式，即“乙方購買×小區(qū)回遷商品房壹居室一套，所購樓房面積中26．02平米內按市場價9折計算；26．02平米以外在30平方米以內部分按市場價9．5折計算，在30平方米以外部分面積按市場價計算?！?/p>

協(xié)議簽訂后，張寶海向通開公司騰退交付了7號房屋。2016年，由于選房事宜及上述合同條款中“市場價”理解問題，張寶海將通開公司起訴至法院，要求判令通開公司繼續(xù)履行《拆遷補償協(xié)議》，協(xié)助其選房并向其交付所選房屋，且要求通開公司向其交付的回遷安置房以2009年相同或近似地理位置的商品房每平方米的均價確定購房款數(shù)額。2016年7月28日，法院作出（2016）京0112民初7390號民事判決書，判令張寶海與通開公司按照每平方米人民幣8209元的安置房購買價格繼續(xù)履行雙方于2009年8月6日所簽訂的《拆遷補償協(xié)議》，并駁回張寶海的其他訴訟請求。該判決已生效。

2017年，通開公司向被拆遷人提供一居回購房源7戶，其中除1戶為69．74平方米外，其余均為53．3平方米。張寶海選房順序號為一居2號，其選房時，房屋面積為69．74平方米的房屋已被一居1號選定，張寶海只能在剩余6戶中進行選擇。2017年4月16日，通開公司（出賣人）與張寶海、高書伶（買受人）簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同（住宅類）》（以下簡稱《房屋買賣合同》）約定，買受人向出賣人購買通州區(qū)×56號院7號樓（原5號樓）8層3單元803號房屋（以下簡稱803號房屋），規(guī)劃性質為住宅，實測建筑面積共53．3平方米。2017年5月至6月間，張寶海入住該房屋。

在本案審理過程中，張寶海申請對803號房屋2017年2月的市場價值與該小區(qū)69．7平方米的一居室2017年2月的市場均價的差價進行評估。經北京市高級人民法院搖號確定由北京吉翔房地產土地評估有限公司（以下簡稱吉翔評估公司）進行該項評估。2020年11月5日，吉翔評估公司向我院出具《關于（2020）京0112民初4076號涉及房產委托事項的說明》，寫明“受貴院委托，我公司對（2020）京0112民初4076號涉及的803號房屋2017年2月的市場價值與該小區(qū)69．7平方米一居室2017年2月的市場均價的差價進行評估。我公司估價師就此項目做了大量市調工作，在我公司能力范圍內，僅能掌握803號房屋同一戶型53．3平方米的房地產公開市場價值，而同小區(qū)69．7平方米的一居室在價值時點成交案例少，我公司無法準確把握一居室69．7平方米于2017年2月房地產的公開市場價值，為不影響案件的順利進展，特將此情況反應給貴院，望對下一步工作作出指示”。張寶海表示，變更申請內容為對北京市通州區(qū)×56號院7號樓所在小區(qū)2017年2月的房屋均價進行評估。張寶海與通開公司同意繼續(xù)由吉翔評估公司進行評估。2020年11月30日，吉翔評估公司出具吉翔BJ司咨字第[2020]11009號《房地產咨詢報告》，確定咨詢對象房地產在價值時點2017年2月符合假設限制條件下的市場價值為每平方米56170元。張寶海支付評估費10000元。

庭審中，張寶海主張通開公司未按照《拆遷補償協(xié)議》的約定向其提供×小區(qū)回遷商品房一居室供其選擇，導致其只能在通開公司提供的零居室中進行選擇，通開公司的該行為屬違約行為，應向其支付房屋差價。通開公司不認可張寶海的主張，稱803號房屋系張寶海自行選定，雙方簽訂的房屋買賣合同為雙方真實意思表示，屬有效合同，且803號房屋符合合同所述一居室，其行為未違反合同約定；即使法院支持了張寶海的訴求，也應扣除（2016）京0112民初7390號民事判決書中確認的以每平方米8209元的價格購買16．44平方米房屋的差價。張寶海對通開公司所述不予認可，稱《房屋買賣合同》附件六裝飾和設備標準的約定，寫明“起居室：成品電視背景柜（僅5#樓零居有）”，且803號房屋有該項裝飾，故認為803號房屋不屬于一居室。張寶海主張通開公司交付的803號房屋并非新房，而是二手房，房屋的自來水、電、燃氣均登記在一個名為李某的人名下，并提交了該房屋2017年7月的自開水繳費通知單及燃氣卡予以佐證。通開公司稱803號房屋于2016年辦理過退房手續(xù)，該房屋于2016年5月由購房人李某全款購買，后李某于2016年6月辦理了退房手續(xù)，該房屋作為回購房屋供被拆遷人選房，后由張寶海選中并與我公司簽訂《房屋買賣合同》，該房屋不屬于二手房屋。

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律拘束力。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，張寶海與通開公司簽訂的《拆遷補償協(xié)議》系雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的效力性強制規(guī)定，為有效合同，雙方當事人均應依約履行各自義務。通開公司應按照合同約定向張寶海提供×小區(qū)回遷商品房一居室供其選擇。2017年2月，張寶海選房時，通開公司僅向張寶海提供了6套零居室供其選擇。通開公司主張，其提供的房屋符合合同約定，但根據(jù)通常理解，一居室應理解為帶有一間獨立臥室的房屋，臥室與客廳之間應有墻體分隔，通開公司交付的803號房屋不符合一居室的特點，屬于零居室即開間，違反了合同約定，通開公司應賠償張寶海所受損失。根據(jù)通開公司交付的803號房屋的具體情況，綜合×小區(qū)一居室和803號房屋的面積情況，結合該小區(qū)2017年2月的房屋市場均價，并考慮張寶海購買一居室應支付的相應面積價款，法院酌定，通開公司賠償張寶海房屋差價800000元。故對于張寶海要求通開公司賠償其房屋差價的訴訟請求，數(shù)額合理部分，法院予以支持，數(shù)額過高部分，法院不予支持。判決如下：一、北京通州房地產開發(fā)有限責任公司于判決生效之日起十五日內賠償張寶海房屋差價800000元；二、駁回張寶海的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。評估費10000元，由北京通州房地產開發(fā)有限責任公司負擔，于判決生效之日起七日內交納。一審案件受理費13034元，由張寶海負擔1234元（已交納），由北京通州房地產開發(fā)有限責任公司負擔11800元，于判決生效之日起七日內交納。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。張寶海提交：水費繳費憑證，擬證明涉案房屋安置在案外人李某名下，通開公司存在欺詐行為；通州區(qū)住建委網站關于臺湖銀河灣項目信息，擬佐證通州區(qū)住建委明確了房型設計及差距的相關信息。通開公司對上述證據(jù)均不予認可。對于一審法院查明的其他事實，本院予以確認。

本院認為，張寶海與通開公司簽訂的《拆遷補償協(xié)議》系雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的效力性強制規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應依約履行各自義務。通開公司未按照合同約定向張寶海提供×小區(qū)回遷商品房一居室供其選擇，僅在張寶海選房時，提供了6套零居室供其選擇。原審法院據(jù)此認定通開公司行為構成違約，認定正確。張寶海要求通開公司賠償損失，具有事實及法律依據(jù)，其合理的訴訟請求應當予以支持。一審法院結合涉案房屋所在小區(qū)的市場均價酌情確定通開公司賠償張寶海房屋差價80萬元并無不當，本院予以確認。通開公司主張扣除以每平方米8209元的價格購買16．44平方米房屋的差價，缺乏依據(jù)，本院不予采納。

綜上所述，北京通州房地產開發(fā)有限責任公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費11800元，由北京通州房地產開發(fā)有限責任公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　林存義

審 判 員　　薛　妍

審 判 員　　趙　霞

二〇二一年三月二十二日

法官助理　　孫亞男

法官助理　　李　越

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