上訴人(原審被告)：北京眾德食府有限公司，住所地北京市密云區(qū)新南路****63-2。

法定代表人：鄭秀東，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：薛芳，北京仁道律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：于淑榮，女，1966年11月25日出生，住北京市密云區(qū)。

委托訴訟代理人：肖偉賓，北京天初律師事務(wù)所律師。

上訴人北京眾德食府有限公司（以下簡稱眾德公司）因與被上訴人于淑榮房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初6978號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月3日立案后，依法組成合議庭，對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

眾德公司上訴請求：1、請求撤銷一審判決，改判駁回于淑榮的訴訟請求。2、本案的一二審訴訟費由于淑榮承擔(dān)。事實和理由：一審事實不清，適用法律錯誤。本案是典型的疫情期間出租方因承租方欠付租金而起訴解除合同、要求承擔(dān)違約責(zé)任的案例。一審法院判決全額支付欠付的租金、占有使用費、并支付違約金40萬元，未考慮疫情對于餐飲行業(yè)的致命打擊。本案中，于淑榮違反了買賣不破租賃的原則。2020年2月-7月請求減免部分租金應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹С?。眾德公司承租涉案房屋后，先后進(jìn)行了2次裝修、接通燃?xì)庠O(shè)施、消防設(shè)施等，花費了700多萬。

于淑榮辯稱，同意一審判決，不同意眾德公司的上訴請求。

于淑榮向一審法院起訴請求：1．請求確認(rèn)雙方于2014年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》及2017年1月10日簽訂的《房屋租賃合同補充協(xié)議》于2020年8月11日解除；2．請求判令從德食府公司立即支付我2020年1月1日至2020年8月11日期間的未付租金381489．07元及利息（利息以381489．07元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率計算，至眾德公司實際履行給付義務(wù)之日止）；3．請求判令眾德公司支付我房屋占有使用費，自2020年8月12日起算至其實際騰退房屋為止，2020年8月12日至2020年12月31日期間的房屋占有使用費標(biāo)準(zhǔn)為3633．88元／天，2021年1月1日以后的房屋占有使用費標(biāo)準(zhǔn)為3726．03元／天；4．請求判令眾德公司支付我違約金233．04萬元；5．請求判令眾德公司將密云縣新南路63號-1至2層63-1、密云縣新南路63號-1至2層63-2、密云縣新南路63號-1至2層63-3、密云縣新南路63號-1至2層63-4、密云縣新南路63號-1至2層63-5、密云縣新南路63號-1至2層63-6、密云縣新南路63號-1至2層63-7、密云縣新南路63號-1至2層63-8等八套房屋（以下簡稱涉案房屋）騰空，交還給我；6．請求判令眾德公司承擔(dān)本案訴訟費。

一審法院認(rèn)定事實：涉案房屋現(xiàn)登記房屋所有權(quán)人為于淑榮。

2014年1月1日，出租方（甲方）于淑榮與承租方（乙方）眾德公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：“……一、甲方將位于密云縣環(huán)保局東側(cè)商業(yè)房屋一處共計三層出租給乙方，建筑面積為4192．32平方米。二、乙方租賃甲方房屋用于從事餐飲服務(wù)，承租期為十三年，自2014年1月1日起至2026年9月30日止，年租金為人民幣壹佰貳拾貳萬肆仟元整（￥122．4萬元）。三、年租金及交付方式：租金的支付方式必須為上交年租金款，即每年的1月1日前一次性付清下一年的全額租金（現(xiàn)金）……四、特別約定：甲、乙雙方約定在本合同租賃期限內(nèi)，合同履行每一屆滿兩年后，房屋租金總額在上一年的租金總額的基礎(chǔ)上增長2％。乙方到期不交租金，甲方有權(quán)解除本合同并要求乙方按本合同規(guī)定交納違約金……七、承租期間，乙方自行擔(dān)負(fù)其經(jīng)營活動所發(fā)生的所有費用（特別是水、電、暖等相關(guān)費用），依法經(jīng)營，照章納稅。承租期間內(nèi)，乙方必須自行承擔(dān)自己的債權(quán)、債務(wù)，與甲方無關(guān)……十、承租期間乙方不按合同規(guī)定支付租金，甲方有權(quán)終止合同，乙方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并向甲方支付違約金……十二、因不可抗力（如地震、臺風(fēng)、水災(zāi)等自然災(zāi)害，以上統(tǒng)稱不可抗力），或政府規(guī)劃致使合同不能履行，合同自動終止，雙方均不承擔(dān)責(zé)任。十三、承租期滿后，乙方配置的不動產(chǎn)歸甲方所有，不動產(chǎn)占房屋主體不可拆離均無償歸甲方所有（不包括乙方安裝的天然氣設(shè)備）。十四、甲、乙雙方應(yīng)共同遵守以上合同約定，如單方違約，違約方應(yīng)向另一方支付合同租金全額的20％的違約金……”。

2014年12月29日，出租方（甲方）于淑榮與承租方（乙方）眾德公司簽訂《房屋租賃合同補充協(xié)議》，約定：“……就于淑榮與北京眾德食府有限公司于2014年1月1日簽訂的房屋租賃合同，雙方就稅、費問題于2014年12月29日簽訂補充協(xié)議如下：2014年1月1日雙方簽訂的《房屋租賃合同》內(nèi)房租標(biāo)準(zhǔn)是除各種稅、費外甲方凈得的租金，甲方不承擔(dān)任何的稅與費。如今后國家出臺新的稅收政策，甲方不承擔(dān)任何稅、費。各種相關(guān)稅、費均全部由乙方自行承擔(dān)……”。

2017年1月10日，出租方（甲方）于淑榮與承租方（乙方）眾德公司簽訂《房屋租賃合同補充協(xié)議》，約定：“……一、變更租賃期限：乙方承租期由原《房屋租賃合同》條款〈二〉約定的承租期由未滿十三年現(xiàn)變更為九年，自2014年1月1日至2022年12月31日止。二、自2017年1月1日起年租金調(diào)整為人民幣130萬（大寫：人民幣壹佰叁拾萬元整），合同履行每滿兩年后，房屋租金總額在上一年的租金總額的基礎(chǔ)上增長約2％。2017年1月1日至2018年12月31日止，年租金為130萬元；2019年1月1日至2020年12月31日止，年租金為133萬元；2021年1月1日至2022年12月31日止，年租金為136萬元；三、甲、乙雙方約定，其他條款約定內(nèi)容繼續(xù)執(zhí)行2014年1月1日甲、乙雙方簽訂的《房屋租賃合同》和2014年12月29日簽訂的《房屋租賃合同補充協(xié)議》……”。

2019年12月26日，眾德公司之法定代表人鄭秀東向于淑榮出具《承諾書》，承諾：“我租賃于淑榮位于密云區(qū)環(huán)保局東側(cè)的商業(yè)房屋經(jīng)營飯店，根據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》中約定，我應(yīng)于2019年12月31日前付清2020年的全年租金。但因我本人無錢交納房屋租金，現(xiàn)我自愿鄭重向于淑榮承諾：我將于2020年1月15日前交清2020年的全年租金及2019-2020年度的供暖費。如我本人在2020年1月15日前仍無錢交納2020年的全年租金及2019-2020年度的供暖費，我將自愿停業(yè)搬出該租賃房屋并交清水、電費將該房屋騰空交付給于淑榮，并承擔(dān)《房屋租賃合同》中的違約責(zé)任”。

2020年4月20日，眾德公司向于淑榮出具《承諾書》，承諾：“我方北京眾德食府有限公司租賃于淑榮位于密云區(qū)環(huán)保局東側(cè)的商業(yè)房屋（新南路63號）經(jīng)營飯店，根據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》中約定，我方應(yīng)于2019年12月31日前付清2020年度的全年足額租金。但因我方及我本人無錢交納該年度的房屋租金，我方已造成合同違約，現(xiàn)我方及我本人自愿鄭重向房主于淑榮承諾：我方及我本人將于2020年5月15日前交清2020年第二季度（4、5、6月三個月）的房屋租金，我方及我本人在2020年7月30日前交納下半年度（7月1日月至12月31日）的房屋租金。如我方及我個人在2020年7月30日前仍無錢交納2020年下半年租金，我方將根據(jù)《房屋租賃合同》中的約定和我方本承諾書的約定，我方將自愿搬出該租賃房屋并交清水、電等費用將該房屋10日內(nèi)騰空交還給于淑榮，并承擔(dān)雙方于2014年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》中的違約責(zé)任”。

2020年5月15日，眾德公司向于淑榮出具《承諾書》，承諾：“我方北京眾德食府有限公司因欠租賃于淑榮位于新南路63號商業(yè)房的房租，于2020年4月20日向于淑榮寫過還款的承諾書，由于我方原因無法繳納房租再次違約，我方現(xiàn)再次承諾于2020年5月30日前兌現(xiàn)雙方簽訂的租賃合同中約定的支付租金的約定，兌現(xiàn)2020年4月20日我方向于淑榮方的承諾書的約定，如我方在2020年5月30日前仍無法繳納房租，我方自愿搬出該租賃房屋并交清水、電費等費用，并于5日內(nèi)騰空房屋交還給于淑榮，并承擔(dān)雙方于2014年1月1日簽訂的《房租租賃合同》中的違約責(zé)任”。

2020年8月11日，于淑榮向眾德公司、鄭秀東出具《解除〈房屋租賃合同〉通知書》，記載：“致北京眾德食府有限公司、鄭秀東：貴我雙方于2014年1月1日簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定，貴司租賃我方位于密云縣環(huán)保局東側(cè)商業(yè)房屋一處，建筑面積4192．32平方米。根據(jù)合同約定，貴司應(yīng)在2019年12月31日前支付2020年1月1日至2020年12月31日期間的租金133萬元整。2019年12月26日，貴司表示資金緊張無錢繳納租金，特向我方承諾2020年1月15日前交清2020年全年租金及2019-2020年度的供暖費。如未能支付的，貴司自愿停業(yè)搬出該租賃房屋并交清水、電費將該房屋騰空交付給我方，并承擔(dān)違約責(zé)任。2020年4月20日和2020年5月15日，貴司兩次向我方承諾給付租金，但都未能按期給付。根據(jù)貴我雙方簽訂的《房屋租賃合同》和補充協(xié)議的約定，以及貴司三次向我方作出的承諾，貴司逾期給付租金的行為已構(gòu)成根本違約，我方將依法行使法律賦予的權(quán)利，解除合同，收回房屋，現(xiàn)我方正式通知貴司：一、現(xiàn)因貴司嚴(yán)重違反合同約定及自身承諾，我方鄭重通知貴司：1、解除我方與貴司簽訂的《房屋租賃合同》及補充協(xié)議。2、本解除合同通知書送達(dá)之日你方應(yīng)立即支付拖欠我方的租金、供暖費、水電費等費用。3、本解除合同通知書送達(dá)之日你方應(yīng)按《房屋租賃合同》第14條約定，支付我方合同租金全額20％的違約金233．52萬元。4、你方應(yīng)以未付款項為基數(shù)，按照年利率6％支付逾期付款利息，自2020年1月1日起至付清為止。二、騰退房屋貴司應(yīng)在接到本通知之日起十天內(nèi)立即將房屋騰退交付我方，騰退過程中，不得對房屋進(jìn)行破壞，如造成損失的，由你方承擔(dān)一切賠償責(zé)任。若貴司接到本通知后未能如期履行上述給付義務(wù)并騰退房屋的，我方將采取一切之必要手段，將貴司清退出房屋，清退過程中產(chǎn)生的一切損失均由貴司承擔(dān)。特此函告。望貴司慎思并妥善對待”。于淑榮主張于2020年8月11日向眾德公司送達(dá)該通知，并向一審法院提交照片、視頻資料為證。眾德公司認(rèn)可該事實，另主張當(dāng)日于淑榮與多人到場，并非照片顯示僅有幾人在場。

眾德公司通過案外人張勁松賬戶于2020年1月2日向于淑榮轉(zhuǎn)賬支付332500元，于2020年6月2日向于淑榮轉(zhuǎn)賬支付100000元。

一審法院認(rèn)為，依法成立并生效的合同具有拘束力，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行各自義務(wù)。本案中，于淑榮與眾德公司簽訂《房屋租賃合同》，并約定如眾德公司不按合同約定支付租金，于淑榮有權(quán)終止合同，現(xiàn)眾德公司未按雙方約定支付租金，且多次承諾后，亦未兌現(xiàn)承諾，故于淑榮有權(quán)行使合同解除權(quán)，對于淑榮主張解除雙方于2014年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》及2017年1月10日簽訂的《房屋租賃合同補充協(xié)議》的訴訟請求，一審法院予以支持。眾德公司應(yīng)支付欠付租金并立即將涉案房屋騰退返還于淑榮。于淑榮主張眾德公司支付欠付租金利息的訴求一項，因雙方已經(jīng)約定違約責(zé)任，故一審法院在核定違約金金額時對該損失事實一并予以考慮。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于于淑榮主張眾德公司支付占有使用費的訴訟請求一項，于法有據(jù)，一審法院予以支持，并結(jié)合雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，確定占有使用費的給付標(biāo)準(zhǔn)。另依據(jù)本案查明事實，眾德公司構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定及承諾內(nèi)容向于淑榮支付違約金，但雙方合同約定違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，另考慮疫情因素，一審法院對違約金金額予以酌減。

判決：一、于淑榮與北京眾德食府有限公司于二〇一四年一月一日簽訂的《房屋租賃合同》及二〇一七年一月十日簽訂的《房屋租賃合同補充協(xié)議》于二〇二〇年八月十一日解除。二、北京眾德食府有限公司于判決生效后十五日內(nèi)向于淑榮支付欠付的租金三十八萬一千四百八十九元。三、北京眾德食府有限公司給付于淑榮自二〇二〇年八月十二日起至實際騰退租賃房屋完畢之日止期間的房屋占有使用費（占有使用費的給付標(biāo)準(zhǔn)按照如下方式計算：自二〇二〇年八月十二日起至二〇二〇年十二月三十一日止，按照每日三千六百三十三元的標(biāo)準(zhǔn)計算；自二〇二一年一月一日起至實際騰退完畢之日止，按照每日三千七百二十六元的標(biāo)準(zhǔn)計算）。四、北京眾德食府有限公司于判決生效后十五日內(nèi)向于淑榮支付違約金四十萬元。五、北京眾德食府有限公司于判決生效后立即將坐落于密云縣新南路63號-1至2層63-1、密云縣新南路63號-1至2層63-2、密云縣新南路63號-1至2層63-3、密云縣新南路63號-1至2層63-4、密云縣新南路63號-1至2層63-5、密云縣新南路63號-1至2層63-6、密云縣新南路63號-1至2層63-7、密云縣新南路63號-1至2層63-8的房屋騰空并交付給原告于淑榮。六、駁回于淑榮的其他訴訟請求。一審案件受理費一萬四千二百四十八元（系于淑榮預(yù)交），由于淑榮負(fù)擔(dān)八千四百四十一元，已交納；由北京眾德食府有限公司負(fù)擔(dān)五千八百零七元，限判決生效后七日內(nèi)交納。

本院二審期間，雙方均未提交新證據(jù)，本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審法院一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審爭議焦點在于：雙方訴爭租賃合同應(yīng)否解除，眾德公司應(yīng)否向于淑榮支付違約金及數(shù)額，以及眾德公司應(yīng)支付的租金及使用費數(shù)額。

對于合同解除爭議，于淑榮與眾德公司簽訂的《房屋租賃合同》及2014年12月29日及2017年1月10日的分別簽訂的兩份《房屋租賃合同補充協(xié)議》內(nèi)容均未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且無證據(jù)表示相關(guān)內(nèi)容違背雙方真實意思表示，合法有效。其中2017年1月10日簽訂的《房屋租賃合同補充協(xié)議》中，雙方合意變更了此前《房屋租賃合同》約定的租賃期限，對于涉案租賃合同的租賃期限應(yīng)依上述補充協(xié)議的內(nèi)容予以確定。眾德公司提出上述協(xié)議變更該公司與前房主之間租賃合同期限的行為違反“買賣不破租賃”原則，系屬對該原則理解有誤，對該上訴主張本院不予采納。前述租賃合同及補充協(xié)議中，對于眾德公司支付租金的方式、期限以及逾期付款的后果存在明確的約定，現(xiàn)眾德公司未按約定于2020年1月1日前支付當(dāng)年度的租金，且數(shù)次出具《承諾書》后，亦均未依承諾的期限付清所欠租金，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，在此情形下于淑榮依據(jù)合同約定享有合同解除權(quán)，其于2020年8月11日書面通知眾德公司解除合同，一審認(rèn)定雙方之間的租賃合同及補充協(xié)議于當(dāng)日解除，并判令眾德食府騰退涉案租賃房屋正確，本院予以維持，過而對眾德公司關(guān)于不同意解除合同的上訴請求不予支持。同時，一審結(jié)合合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，并綜合考慮眾德公司的違約情形，給于淑榮造成損失的情況，涉案房屋的用途以及新冠疫情及防控措施對涉案合同履行的影響，酌情減少違約金數(shù)額亦無不當(dāng)，本院予以維持。

關(guān)于欠付租金及使用費，鑒于眾德公司逾期支付租金的違約行為發(fā)生于新冠疫情爆發(fā)前，且其在數(shù)次出具的《承諾書》中均承諾依據(jù)合同約定支付租金，并未提出過減免租金的要求，而于淑榮亦基于對其承諾的信任，幾次給予了支付寬限期直至2020年8月11日方提出解除合同，綜合本案上述具體情形，一審判決未支持眾德公司要求減免租金的主張，判令其依據(jù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付合同解除前欠付的租金，并參照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付合同解除后的房屋使用費至實際騰退之日，所作處理均無不當(dāng)，本院予以維持。

綜上所述，眾德公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費11614元，由北京眾德食府有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　林存義

審 判 員　薛　妍

審 判 員　趙　霞

二〇二一年三月二十二日

法官助理　楊俊逸

法官助理　眭　立

書 記 員　王　艷