上訴人(原審被告)：北京市朝陽(yáng)商業(yè)大樓有限責(zé)任公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)西壩河中里**。

法定代表人：陳榮靜，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：孫武軍，北京市武陽(yáng)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：卓云，北京市武陽(yáng)律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：北京金朝陽(yáng)商貿(mào)國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司，，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)工體西里**樓

法定代表人：任國(guó)強(qiáng)，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：孫偉，北京市宏威律師事務(wù)所律師。

上訴人北京市朝陽(yáng)商業(yè)大樓有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商業(yè)大樓有限公司）因與被上訴人北京金朝陽(yáng)商貿(mào)國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司（以及簡(jiǎn)稱(chēng)金朝陽(yáng)商貿(mào)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2020）京0105民初20839號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人商業(yè)大樓有限公司的委托訴訟代理人卓云，被上訴人金朝陽(yáng)商貿(mào)公司的委托訴訟代理人孫偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

商業(yè)大樓有限公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第一項(xiàng),予以改判。事實(shí)和理由：商業(yè)大樓有限公司認(rèn)可一審法院總結(jié)的案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)，即涉案《備忘錄》的法律定性。但商業(yè)大樓有限公司認(rèn)為一審判決認(rèn)定《備忘錄》屬于房屋租賃合同存在嚴(yán)重錯(cuò)誤。商業(yè)大樓有限公司認(rèn)為《備忘錄》不屬于“民事合同”。因此，本案不應(yīng)屬于民事訴訟的法院受案范圍。民事合同是平等的民事主體之間訂立的設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃合同更是要明確租賃標(biāo)的物的名稱(chēng)、用途、租賃期限、租金支付等內(nèi)容。而本案所涉《備忘錄》并非兩方平等民事主體之間簽訂，為設(shè)立一定權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律文件。更是不具備房屋租賃合同的基本特征。一、簽訂《備忘錄》的一方，朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)管理處（下稱(chēng)網(wǎng)點(diǎn)管理處）是朝陽(yáng)區(qū)商委的下設(shè)部門(mén)。該部門(mén)受朝陽(yáng)區(qū)商委管理，并受委托管轄轄區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)、調(diào)撥及使用。因此，首先從備忘錄簽訂主體上看，網(wǎng)點(diǎn)管理處與商業(yè)大樓有限公司之間本身即非平等的民事主體。二、即使行政機(jī)關(guān)或其委托單位有權(quán)簽訂民事合同，本案所涉《備忘錄》亦不具備民事合同的基本特征。從本案所涉《備忘錄》記載內(nèi)容來(lái)看，商業(yè)大樓有限公司向網(wǎng)點(diǎn)管理處支付的160萬(wàn)元資金并非是惠新西街XX號(hào)涉案房屋的對(duì)價(jià)租金。該160萬(wàn)元資金并非交由備忘錄一方主體網(wǎng)點(diǎn)管理處使用，而是要交給備忘錄外主體朝陽(yáng)區(qū)人民政府統(tǒng)一調(diào)配，用于支援朝陽(yáng)區(qū)轄區(qū)內(nèi)其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)。該160萬(wàn)元系作為下屬單位對(duì)上級(jí)行政管理機(jī)關(guān)的支援，且專(zhuān)款專(zhuān)用，只得作為區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)支援資金。因此，該《備忘錄》從內(nèi)容上看，明顯區(qū)別于民事合同的商業(yè)民事化，而真正體現(xiàn)的是行政管理的公益性。僅僅是其采用了“協(xié)商性行政行為”這一方式，在下屬單位，即商業(yè)大樓有限公司給予上級(jí)行政管理機(jī)關(guān)建設(shè)支援的同時(shí)，享有行政職權(quán)的網(wǎng)點(diǎn)管理處將涉案房屋的使用權(quán)調(diào)撥給商業(yè)大樓有限公司。目的仍然是實(shí)現(xiàn)其轄區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體平衡發(fā)展的行政管理職責(zé)。三、《備忘錄》僅體現(xiàn)了兩點(diǎn)，一是網(wǎng)點(diǎn)管理處將惠新西街XX號(hào)房屋的使用權(quán)調(diào)撥給商業(yè)大樓有限公司，二是商業(yè)大樓有限公司向朝陽(yáng)區(qū)政府支付160萬(wàn)元支援資金。該《備忘錄》再無(wú)關(guān)于涉案房屋使用過(guò)程中雙方權(quán)利義務(wù)等細(xì)節(jié)的約定，亦無(wú)違約責(zé)任等合同法規(guī)定的租賃合同必備條款。甚至在簽訂該《備忘錄》時(shí)，惠新西街XX號(hào)房屋尚未進(jìn)行所有權(quán)登記，并非民法意義上的“物”，不具備租賃的合法條件。因此，該《備忘錄》并非為設(shè)立涉案房屋租賃合同關(guān)系而產(chǎn)生，而僅僅是在當(dāng)年經(jīng)濟(jì)改革、企業(yè)改制背景下，朝陽(yáng)區(qū)商委所采取的行政管理措施，將尚不具備租賃條件的其中一處商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（惠新西街XX號(hào)）調(diào)撥給下屬的商業(yè)大樓有限公司使用。是一種上下級(jí)單位之間內(nèi)部的協(xié)商性行政管理行為，并非合同法意義上的民事租賃合同法律關(guān)系。四、事實(shí)上關(guān)于涉案房屋，至今20年間也并未簽訂任何書(shū)面租賃合同。這恰恰體現(xiàn)了當(dāng)事人雙方之間就涉案房屋的使用，在《備忘錄》簽訂之初并非意欲設(shè)定租賃。多年以來(lái)正是尊重歷史及時(shí)代背景，商業(yè)大樓有限公司信任原上級(jí)行政管理機(jī)關(guān)，并付出了巨大人財(cái)物，使得涉案房屋作為朝陽(yáng)區(qū)轄區(qū)內(nèi)一處商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，取得了巨大發(fā)展，促進(jìn)了朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)建設(shè)。綜上，我們認(rèn)為一審判決確認(rèn)涉案《備忘錄》超過(guò)20年部分無(wú)效并返還項(xiàng)下房屋的訴訟請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù)。該《備忘錄》首先從必備條款、設(shè)定目的、內(nèi)容上看不屬于“合同”，更不屬于“民事合同”。其產(chǎn)生的原因在于行政機(jī)關(guān)對(duì)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理行使行政職權(quán)，通過(guò)這種協(xié)商性行為的表現(xiàn)方式所體現(xiàn)，不具備民法意義上的租賃合同法律關(guān)系特征。因此不應(yīng)屬于人民法院民事訴訟受案范圍。金朝陽(yáng)商貿(mào)公司訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的法律關(guān)系存在嚴(yán)重錯(cuò)誤。

金朝陽(yáng)商貿(mào)公司辯稱(chēng)，同意一審判決，不同意商業(yè)大樓有限公司的上訴請(qǐng)求和理由。

金朝陽(yáng)商貿(mào)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)商業(yè)大樓有限公司與金朝陽(yáng)商貿(mào)公司就位于北京市朝陽(yáng)區(qū)惠新西街XX號(hào)配套商業(yè)房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)XX號(hào)配樓）成立的房屋租賃合同超出20年租賃期限的部分無(wú)效；2、商業(yè)大樓有限公司騰退XX號(hào)配樓，將上述房屋交還金朝陽(yáng)商貿(mào)公司。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：位于北京市朝陽(yáng)區(qū)惠新西街**房屋，登記所有權(quán)人原為網(wǎng)點(diǎn)管理處，建筑面積659.3平方米（即XX號(hào)配樓），于2002年6月26日辦理房屋所有權(quán)證，后于2007年3月15日變更產(chǎn)權(quán)人為金朝陽(yáng)商貿(mào)公司，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為京房權(quán)證朝國(guó)02字第XXXX號(hào)。

網(wǎng)點(diǎn)管理處與商業(yè)大樓于2000年5月18日簽訂《關(guān)于惠新西街XX號(hào)配套商業(yè)房使用問(wèn)題的備忘錄》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《備忘錄》），雙方就XX號(hào)配樓達(dá)成如下共識(shí)：商業(yè)大樓出資160萬(wàn)元作為支援商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的專(zhuān)項(xiàng)資金，專(zhuān)款專(zhuān)用，由區(qū)政府統(tǒng)一調(diào)配，網(wǎng)點(diǎn)管理處將建筑面積500平方米左右的惠新西街23號(hào)配套商業(yè)房交給大樓永久使用；商業(yè)大樓向網(wǎng)點(diǎn)管理處一次性繳齊160萬(wàn)元后，網(wǎng)點(diǎn)管理處將該房屋使用權(quán)移交大樓。

后商業(yè)大樓于2000年5月22日付清160萬(wàn)元。庭審中，雙方均認(rèn)可XX號(hào)配樓現(xiàn)由商業(yè)大樓有限公司使用，商業(yè)大樓有限公司并表示用于自行經(jīng)營(yíng)超市，不存在轉(zhuǎn)租或?qū)ν獬邪?。雙方均認(rèn)可合同期限自2000年5月18日起計(jì)算。

另查1，商業(yè)大樓原屬全民所有制企業(yè)，后于2000年2月24日向區(qū)國(guó)資局提出《關(guān)于北京市朝陽(yáng)商業(yè)大樓改制的申請(qǐng)》，申請(qǐng)將商業(yè)大樓改制為有限責(zé)任公司。北京市朝陽(yáng)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理局于2000年5月18日出具朝國(guó)資［2000］11號(hào)《關(guān)于對(duì)朝陽(yáng)商業(yè)大樓進(jìn)行改制的批復(fù)》，批復(fù)如下：商業(yè)大樓改制為有限責(zé)任公司。后商業(yè)大樓于2000年8月24日改制注冊(cè)為商業(yè)大樓有限公司。

另查2，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2006年2月17日出具朝國(guó)資文［2006］11號(hào)批復(fù)，批復(fù)如下：確認(rèn)網(wǎng)點(diǎn)管理處于2002年7月29日并入金朝陽(yáng)商貿(mào)公司，自本批復(fù)下發(fā)之日起，撤銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)管理處。

另查3，就商業(yè)大樓原國(guó)有資產(chǎn)中的房屋建筑物，商業(yè)大樓《關(guān)于北京市朝陽(yáng)商業(yè)大樓改制的申請(qǐng)》寫(xiě)明：改制后，“原國(guó)有資產(chǎn)中房屋和土地采取租賃形式，繳納使用費(fèi)”。附件《北京市朝陽(yáng)商業(yè)大樓的改制方案》中寫(xiě)明：資產(chǎn)狀況作如下處置：房屋、土地實(shí)行租賃，由運(yùn)營(yíng)公司與使用方簽訂租賃協(xié)議，每年上繳運(yùn)營(yíng)公司160萬(wàn)元使用費(fèi)。

北京德昊資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限責(zé)任公司于2000年3月6日出具德昊評(píng)報(bào)字（2000）第009號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，顯示：評(píng)估基準(zhǔn)日為1999年12月31日，《房屋建筑物評(píng)估說(shuō)明》中寫(xiě)明委托評(píng)估的房屋建筑物有商業(yè)大樓（西壩河34號(hào)），其中主樓本部建筑面積合計(jì)7542.5平方米及大樓分店（惠新西街XX號(hào)），分店建筑面積1989平方米，總、分店建筑面積共計(jì)9531.5平方米。

庭審中，雙方均認(rèn)可上述9531.5平方米不包含XX號(hào)配樓。就9531.5平方米的建筑物，金朝陽(yáng)商貿(mào)公司與商業(yè)大樓有限公司于2000年11月簽訂《房屋使用協(xié)議書(shū)》，房屋使用期期限自2000年1月1日起至2009年12月31日止。后雙方多次續(xù)期，現(xiàn)續(xù)期至2025年12月31日。庭審中，雙方認(rèn)可此為房屋租賃合同關(guān)系。

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于對(duì)《備忘錄》的法律定性。就此，應(yīng)考慮到：一、《備忘錄》簽訂于2000年5月18日，庭審中，雙方均認(rèn)可改制實(shí)際早于1999年開(kāi)始，認(rèn)可改制范圍內(nèi)的國(guó)有資產(chǎn)應(yīng)于資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日1999年12月31日之前存在。因此，雖商業(yè)大樓有限公司于2000年8月24日設(shè)立，但簽訂《備忘錄》時(shí)，商業(yè)大樓系以改制后的有限責(zé)任公司的身份簽訂。二、結(jié)合商業(yè)大樓改制方案，商業(yè)大樓原國(guó)有固定資產(chǎn)均變更采取租賃形式，不再適用國(guó)家劃撥持有的形式。三、《備忘錄》由金朝陽(yáng)商貿(mào)公司、商業(yè)大樓雙方蓋章簽訂，明確約定了標(biāo)的物、價(jià)款、合同期限，包含了合同的必要內(nèi)容，雙方并基于《備忘錄》履行?；谏鲜隹紤]，商業(yè)大樓有限公司認(rèn)為其作為改制后的有限責(zé)任公司，仍屬于通過(guò)行政調(diào)配獲取房屋使用權(quán)，屬于行政管理范疇，一審法院難以采信，應(yīng)認(rèn)定《備忘錄》屬于平等主體間成立的合同法律關(guān)系。就《備忘錄》是否屬于房屋租賃合同。商業(yè)大樓有限公司雖表示系一次性“買(mǎi)斷”永久使用權(quán)，且160萬(wàn)元高于XX號(hào)配樓當(dāng)時(shí)的交易價(jià)值。但《備忘錄》的標(biāo)的權(quán)利系“使用權(quán)”，而非“所有權(quán)”，屬于對(duì)房屋使用權(quán)的有償獲取，金朝陽(yáng)商貿(mào)公司主張為房屋租賃合同，一審法院對(duì)此予以確認(rèn)。就超出20年租期的部分，應(yīng)認(rèn)定屬于無(wú)效。就20年租期的起始時(shí)間，現(xiàn)雙方均認(rèn)可自2000年5月18日起計(jì)算，一審法院對(duì)此不持異議。就金朝陽(yáng)商貿(mào)公司第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。現(xiàn)合同雖確認(rèn)無(wú)效，但考慮到該合同屬雙務(wù)合同，不僅涉及到房屋的交付，亦可能涉及款項(xiàng)的返還?？紤]商業(yè)大樓有限公司在本案中的答辯意見(jiàn)，在本案中難以就款項(xiàng)作出處理，不宜判決商業(yè)大樓有限公司交還房屋，對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審法院難以支持。判決如下：一、確認(rèn)北京金朝陽(yáng)商貿(mào)國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司與北京市朝陽(yáng)商業(yè)大樓有限責(zé)任公司于2000年5月18日成立的《關(guān)于惠新西街XX號(hào)配套商業(yè)房使用問(wèn)題的備忘錄》中自二〇〇〇年五月十八日起超過(guò)二十年期限的內(nèi)容無(wú)效。二、駁回北京金朝陽(yáng)商貿(mào)國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)35元，由北京市朝陽(yáng)商業(yè)大樓有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（于判決生效之日起七日內(nèi)給付北京金朝陽(yáng)商貿(mào)國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司。

本院二審期間，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。商業(yè)大樓有限公司稱(chēng),一審認(rèn)定事實(shí)中《北京市朝陽(yáng)商業(yè)大樓的改制方案》中寫(xiě)明的“每年上繳運(yùn)營(yíng)公司160萬(wàn)元使用費(fèi)”應(yīng)為“每年上繳運(yùn)營(yíng)公司180萬(wàn)元使用費(fèi)”,商業(yè)大樓有限公司稱(chēng)此處的使用費(fèi)180萬(wàn)元區(qū)別于本案所涉的上繳運(yùn)營(yíng)公司的160萬(wàn)元,該180萬(wàn)元是另外一個(gè)合同所涉標(biāo)的物產(chǎn)生的租金,與本案所涉160萬(wàn)元是兩個(gè)法律關(guān)系產(chǎn)生的。對(duì)此，金朝陽(yáng)商貿(mào)公司稱(chēng)此處為一審判決中的筆誤。本院經(jīng)審理認(rèn)定的其他事實(shí)與一審一致，本院對(duì)此予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為:綜合本案雙方當(dāng)事人的訴辯稱(chēng)意見(jiàn)及法院查明的事實(shí)，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于對(duì)《備忘錄》的法律性質(zhì)應(yīng)如何認(rèn)定。

合同，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事法律行為。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，《備忘錄》由金朝陽(yáng)商貿(mào)公司、商業(yè)大樓有限公司雙方蓋章簽訂，內(nèi)容中明確約定了標(biāo)的物、價(jià)款、合同期限，包含了合同的必要內(nèi)容，雙方亦基于《備忘錄》履行，故《備忘錄》屬于平等主體間成立的合同法律關(guān)系。而從《備忘錄》中約定的內(nèi)容而言，商業(yè)大樓有限公司雖表示系一次性“買(mǎi)斷”永久使用權(quán)，但《備忘錄》的標(biāo)的權(quán)利系“使用權(quán)”，而非“所有權(quán)”，屬于對(duì)房屋使用權(quán)的有償獲取，一審法院據(jù)此認(rèn)定《備忘錄》屬租賃合同的性質(zhì)，并無(wú)不當(dāng)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，租賃合同就超出20年租賃期限的部分，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。一審的處理并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

綜上所述，北京市朝陽(yáng)商業(yè)大樓有限責(zé)任公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)70元，由北京市朝陽(yáng)商業(yè)大樓有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　周艷雯

二〇二一年三月二十三日

法官助理　仵　霞

法官助理　高玉珠

書(shū) 記 員　任　宇