上訴人（原審被告）：北京拾雨商務(wù)管理有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園村**華匯大廈****A4007C。

法定代表人：朱媛韜，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李洪濤，北京市敦信律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京泰伯裝飾工程有限公司，住，住所地北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)裕曦路**院**樓****/div>

法定代表人：于娜，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張璐，北京市京師律師事務(wù)所律師。

上訴人北京拾雨商務(wù)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)拾雨公司）因與被上訴人北京泰伯裝飾工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)泰伯公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2020）京0105民初43503號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

拾雨公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)并依法改判。事實(shí)和理由：泰伯公司應(yīng)當(dāng)向拾雨公司支付自2020年3月26日至2020年4月17日的房屋占有使用費(fèi)。一審判決拾雨公司向泰伯公司支付裝修補(bǔ)償款12萬(wàn)元顯失公平。

泰伯公司辯稱(chēng)：同意一審判決，不同意拾雨公司的上訴請(qǐng)求。

泰伯公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令泰伯公司、拾雨公司之間的《房屋租賃合同》無(wú)效；2.判令拾雨公司返還泰伯公司押金44850元；3.判令拾雨公司賠償泰伯公司裝修損失16萬(wàn)元、供暖費(fèi)損失2896.7元；4.判令拾雨公司賠償泰伯公司2020年2月1日至2020年3月25日期間（共54天）泰伯公司已支付但未使用的租金32439元；5.判令拾雨公司賠償泰伯公司律師費(fèi)1萬(wàn)元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年11月21日，泰伯公司（承租方、乙方）與拾雨公司（出租方、甲方）簽訂《房屋租賃合同》，約定拾雨公司將北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園村×號(hào)華匯大廈×座×層×號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉租房屋）出租給泰伯公司，房屋建筑面積157.87平方米，房屋用途為辦公，租賃期限自2018年12月11日至2023年12月10日，免租期自2018年12月11日至2018年12月25日。免租期是供乙方進(jìn)行店內(nèi)裝修，在此期間，乙方免交租金，但須繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及空調(diào)費(fèi)3552元及其他應(yīng)繳的費(fèi)用。月租金22425元，年租金269100元，自第三個(gè)租賃年度起，每二年年租金在上一個(gè)租賃年度租金基礎(chǔ)上按6%遞增，直至本合同租賃期限結(jié)束。租金按3個(gè)月為一期的方式向甲方支付下一期租金。乙方應(yīng)于本合同簽訂當(dāng)日向甲方預(yù)付第一期租金67275元。之后乙方應(yīng)當(dāng)在每一期租期屆滿(mǎn)前10日前向甲方支付下一期租金。押金為相當(dāng)于2個(gè)月租金及物業(yè)費(fèi)的總額，即44850元。本合同約定的租金包含物業(yè)費(fèi)和中央空調(diào)制冷費(fèi)1.5元/平方米/日。

簽訂合同當(dāng)日，泰伯公司向拾雨公司支付押金44850元。

經(jīng)查，泰伯公司向拾雨公司交納租金至2020年3月25日，此后未再支付租金；泰伯公司于2020年4月17日搬離涉租房屋，并將涉租房屋交還拾雨公司。

泰伯公司稱(chēng)拾雨公司于2018年12月11日將涉租房屋交付泰伯公司；拾雨公司稱(chēng)其于2018年12月3日將涉租房屋交付泰伯公司，就此提交泰伯公司于2018年12月3日向拾雨公司出具的《關(guān)于提前進(jìn)場(chǎng)施工的工作函》及雙方于2018年12月3日簽訂的《大廈裝修施工管理協(xié)議》為證。泰伯公司稱(chēng)裝修進(jìn)場(chǎng)的手續(xù)確實(shí)是2018年12月3日辦理的，但拾雨公司實(shí)際于2018年12月11日將房屋交付給泰伯公司。

泰伯公司稱(chēng)其承租涉租房屋后，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，此后開(kāi)始在涉租房屋進(jìn)行辦公。泰伯公司主營(yíng)的業(yè)務(wù)是會(huì)展服務(wù)，特點(diǎn)就是人群聚集，受疫情影響，國(guó)務(wù)院相關(guān)部門(mén)發(fā)文，明確禁止開(kāi)展包括會(huì)展在內(nèi)的開(kāi)放式活動(dòng)，泰伯公司的業(yè)務(wù)無(wú)法開(kāi)展，停止辦公，所以從2020年2月1日開(kāi)始泰伯公司就沒(méi)有實(shí)際使用涉租房屋。此后泰伯公司一直跟拾雨公司溝通房租減免事宜，拾雨公司一直讓泰伯公司等待，一直拖延。2020年4月，拾雨公司突然催收房租，并要求解除合同。

拾雨公司稱(chēng)根據(jù)泰伯公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其主營(yíng)業(yè)務(wù)是裝飾裝修，并非會(huì)展，在疫情期間華匯大廈也并未禁止租戶(hù)正常的進(jìn)出，疫情也不會(huì)導(dǎo)致泰伯公司不能使用涉租房屋。

泰伯公司稱(chēng)新冠肺炎疫情于2020年1月爆發(fā)后，泰伯公司與華匯大廈的其他承租人在微信群中多次與拾雨公司溝通房租減免事宜，拾雨公司初期不斷推諉、拖延，同時(shí)阻止承租人與“產(chǎn)權(quán)人”直接溝通，但對(duì)減免與否始終不做明確表態(tài)，使泰伯公司誤以為合理減免有望，所以并未在第一時(shí)間解除雙方之間的合同，就此提交2020年2月13日至3月8日的微信群聊天記錄，記載華匯大廈的租戶(hù)多次詢(xún)問(wèn)租金減免事宜，拾雨公司工作人員多次表示正在協(xié)調(diào)，尚無(wú)結(jié)果。就該證據(jù)，拾雨公司表示其確實(shí)在跟北花園村和華匯大廈的出租方進(jìn)行積極協(xié)調(diào)，并未推諉拖延。

泰伯公司表示其于2020年2月1日起停工，未再使用涉租房屋，公司經(jīng)營(yíng)困難，幾乎沒(méi)有任何收益，資金鏈幾近斷裂，就此提交其工作微信群聊天記錄及銀行賬戶(hù)交易記錄為證。拾雨公司表示對(duì)于該微信群聊天記錄不予認(rèn)可，反映泰伯公司經(jīng)營(yíng)狀況好壞的應(yīng)該是會(huì)計(jì)名目、審計(jì)報(bào)告或財(cái)務(wù)報(bào)表。

泰伯公司稱(chēng)其承租涉租房屋時(shí)，涉租房屋為毛坯狀態(tài)，泰伯公司對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，支出裝修費(fèi)20萬(wàn)元以上，主要為進(jìn)行房屋吊頂、制作鋼化玻璃墻面、藝術(shù)造型、燈光、柜子、吧臺(tái)，該裝修附合于涉租房屋，不可拆除，泰伯公司撤出涉租房屋后，拾雨公司并未拆除該裝修，并將帶有該裝修的涉租房屋另行出租。拾雨公司稱(chēng)涉租房屋內(nèi)的裝修是拾雨公司做的。

訴訟中，法院前往涉租房屋進(jìn)行勘驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)涉租房屋已由拾雨公司另行出租，房屋內(nèi)的格局為一個(gè)客廳，一個(gè)會(huì)議室，一個(gè)辦公室，一個(gè)財(cái)務(wù)室，辦公室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室與客廳之間均由玻璃隔斷（含百葉窗，玻璃隔斷中共有3個(gè)木門(mén)）相隔，屋內(nèi)裝修大體包括：客廳的墻面，其中一側(cè)為白色墻面（墻體中有木架和裝飾燈）、一側(cè)為玻璃墻面（帶有造型）；客廳的地毯；客廳的一個(gè)木架；房屋門(mén)口的木墻體隔斷；辦公室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室的吊頂、墻面（其中有玻璃墻面）、木地板。

泰伯公司上述裝修中，除了玻璃隔斷（含三個(gè)木門(mén)）、客廳的地毯是拾雨公司制作的，但泰伯公司向拾雨公司支付了對(duì)價(jià)，其他的裝修均為泰伯公司所作。拾雨公司稱(chēng)除了客廳墻面中的木架和一個(gè)木色裝飾條是泰伯公司做的，其他裝修均為拾雨公司所做。

泰伯公司稱(chēng)其自己進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，委托沈陽(yáng)藤筑裝飾裝修工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)藤筑公司）進(jìn)行裝修施工，就此提交其制作的效果圖，該效果圖與法院現(xiàn)場(chǎng)查看的裝修狀況一致；提交其與藤筑公司于2018年11月29日簽訂的《合同書(shū)》，記載泰伯公司委托藤筑公司對(duì)涉租房屋進(jìn)行裝修，裝修款20萬(wàn)元。拾雨公司對(duì)此不予認(rèn)可，稱(chēng)根據(jù)雙方于2018年12月3日簽訂的《大廈裝修施工管理協(xié)議》，裝修人是翟小龍，并非藤筑公司，且進(jìn)行的是簡(jiǎn)裝，泰伯公司自身經(jīng)營(yíng)裝飾裝修業(yè)務(wù)，舍近求遠(yuǎn)找一家沈陽(yáng)的公司進(jìn)行裝修不合常理。泰伯公司稱(chēng)翟小龍是泰伯公司的員工，受泰伯公司指派辦理相關(guān)裝修事宜，其為了配合拾雨公司辦理裝修進(jìn)場(chǎng)手續(xù)，才簽訂的《大廈裝修施工管理協(xié)議》，就此提交其為翟小龍交納社保的記錄及翟小龍?jiān)谔┎竟ぷ魑⑿湃褐械牧奶煊涗洖樽C。拾雨公司對(duì)此不予認(rèn)可。

泰伯公司提交藤筑公司向泰伯公司出具的裝修費(fèi)發(fā)票，以證明支付裝修費(fèi)20萬(wàn)元的事實(shí)。拾雨公司對(duì)此不予認(rèn)可，稱(chēng)只有發(fā)票不能證明支付了該費(fèi)用。

泰伯公司提交其在2018年11月14日裝修前及裝修中涉租房屋的現(xiàn)場(chǎng)照片，以證明其所進(jìn)行的裝修情況。裝修前的照片顯示涉租房屋系毛坯狀態(tài)，裝修中的照片可顯示拾雨公司進(jìn)行部分裝修施工的情況。泰伯公司稱(chēng)其進(jìn)行裝修及拾雨公司安裝玻璃隔斷是同步進(jìn)行的。拾雨公司稱(chēng)此照片無(wú)法證明是涉租房屋的。

經(jīng)泰伯公司申請(qǐng)，證人郭某（藤筑公司的法定代表人）出庭作證稱(chēng)：大概在2018年12月左右，藤筑公司為泰伯公司位于華匯大廈的寫(xiě)字間進(jìn)行裝修，裝修項(xiàng)目有墻面、辦公室棚頂、吧臺(tái)、展柜、木格子、玻璃墻面、辦公室和會(huì)議室的吊頂，墻面有的做的是玻璃，有的做的是輕鋼龍骨鏤空隔墻（帶柜子和燈帶），地面就做，地面就做了辦公室和財(cái)務(wù)室的地板屋里墻面和地面都是毛坯的狀態(tài)，什么都沒(méi)有?？偣仓Ц堆b修費(fèi)20萬(wàn)元。

泰伯公司對(duì)于該證人證言予以認(rèn)可。拾雨公司不予認(rèn)可，稱(chēng)無(wú)法證明該證人系藤筑公司的員工，其作為普通工人，對(duì)于泰伯公司支付20萬(wàn)元都知情，不合常理，且泰伯公司與藤筑公司有業(yè)務(wù)上的合作關(guān)系，不能達(dá)到其證明目的。

訴訟中，經(jīng)法院釋明，泰伯公司堅(jiān)持不對(duì)其在涉租房屋中遺留的裝飾裝修的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

泰伯公司稱(chēng)其在華匯大廈的租戶(hù)群中得知，2020年2月1日至3月31日期間華匯大廈未提供任何供暖服務(wù)，故要求返還該期間的供暖費(fèi)。拾雨公司稱(chēng)其整個(gè)供暖季均在正常供暖，就此提交華匯大廈的供暖單位江蘇楊輝物業(yè)服務(wù)有限公司出具的證明書(shū)及空調(diào)（供暖）運(yùn)行記錄表為證。泰伯公司對(duì)此不予認(rèn)可。經(jīng)查，泰伯公司向拾雨公司支付了2019年11月15日至2020年3月15日期間的供暖費(fèi)76379.15元。

經(jīng)法院向北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)朝陽(yáng)分局核實(shí)，北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園村×號(hào)華匯大廈未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

一審法院認(rèn)為：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。本案中，涉租房屋在法庭辯論終結(jié)前尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)，泰伯公司與拾雨公司簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)屬無(wú)效合同。

合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，泰伯公司要求返還押金于法有據(jù)，應(yīng)予支持。合同無(wú)效，泰伯公司使用涉租房屋期間應(yīng)向拾雨公司支付房屋占有使用費(fèi)。雙方之間的合同約定租期于2018年12月11日起算，拾雨公司稱(chēng)其于2018年12月3日將房屋交付泰伯公司，其提交的關(guān)于裝修管理的相關(guān)證據(jù)，不足以證明其主張，應(yīng)認(rèn)定泰伯公司于2018年12月11日開(kāi)始使用涉租房屋，直至2020年4月17日泰伯公司搬離涉租房屋。故此，2018年12月11日至2020年4月17日期間，泰伯公司應(yīng)向拾雨公司支付房屋占有使用費(fèi)。但是，鑒于受疫情影響，泰伯公司經(jīng)營(yíng)確實(shí)出現(xiàn)困難，其支付租金的能力明顯下降，繼續(xù)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)明顯不公平，故法院綜合考慮合同履行情況、各方損失情況等因素，酌情確定免除2018年12月11日至2018年12月25日及2020年3月26日至2020年4月17日期間的房屋占有使用費(fèi)。故此，泰伯公司要求賠償2020年2月1日至2020年3月25日期間已支付但未使用的租金的訴求法院不予支持，拾雨公司要求在泰伯公司支付的押金中扣除2018年12月11日至2018年12月25日及2020年3月26日至2020年4月17日期間的房屋占有使用費(fèi)的抗辯意見(jiàn)法院不予采納。

關(guān)于泰伯公司主張的裝修損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失?！碧┎咎峤坏淖C據(jù)足以證明其對(duì)涉租房屋的墻面、地面及屋、地面及屋頂進(jìn)行了裝修前已被拾雨公司利用，并將帶有該裝修的涉租房屋另行出租，拾雨公司應(yīng)向泰伯公司支付補(bǔ)償款。鑒于泰伯公司堅(jiān)持不對(duì)其在涉租房屋中的裝修現(xiàn)值申請(qǐng)鑒定，法院酌情確定該裝修現(xiàn)值為12萬(wàn)元，拾雨公司應(yīng)向泰伯公司支付補(bǔ)償款12萬(wàn)元。

關(guān)于供暖費(fèi)，拾雨公司提交證據(jù)證明其提供了供暖服務(wù)，泰伯公司僅依據(jù)租戶(hù)微信群中其他租戶(hù)的陳述主張拾雨公司未提供供暖服務(wù)，法院難以采信。故此，泰伯公司要求退還供暖費(fèi)的請(qǐng)求，法院不予支持。

泰伯公司主張的律師費(fèi)于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。

綜上，一審法院判決：一、確認(rèn)北京泰伯裝飾工程有限公司與北京拾雨商務(wù)管理有限公司于二〇一八年十一月二十一日簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效；二、北京拾雨商務(wù)管理有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)返還北京泰伯裝飾工程有限公司押金四萬(wàn)四千八百五十元；三、北京拾雨商務(wù)管理有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付北京泰伯裝飾工程有限公司裝修補(bǔ)償款十二萬(wàn)元；四、駁回北京泰伯裝飾工程有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)2526元，由北京泰伯裝飾工程有限公司負(fù)擔(dān)727元（已交納），由北京拾雨商務(wù)管理有限公司負(fù)擔(dān)1799元（于判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為:本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于泰伯公司應(yīng)支付的房屋占有使用費(fèi)及拾雨公司應(yīng)否向泰伯公司支付裝修補(bǔ)償款。本案中，因涉租房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)，泰伯公司與拾雨公司就涉租房屋簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)屬無(wú)效。合同無(wú)效，拾雨公司所收取的押金應(yīng)予返還，泰伯公司應(yīng)向拾雨公司支付房屋占有使用費(fèi)。綜合考慮合同履行情況、各方損失情況等因素，一審法院酌情確定免除部分房屋占有使用費(fèi)，并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。關(guān)于泰伯公司的裝修損失，結(jié)合雙方提交的證據(jù)、現(xiàn)場(chǎng)勘查情況等因素，一審法院確認(rèn)泰伯公司對(duì)涉租房屋的墻面、地面及屋、地面及屋頂進(jìn)行了裝修上酌情確定拾雨公司向泰伯公司支付的裝修補(bǔ)償款的數(shù)額合理，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，拾雨公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1799元，由北京拾雨商務(wù)管理有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　萬(wàn)麗麗

審 判 員　　沈　放

審 判 員　　玄明虎

二〇二一年三月三十日

法官助理　　李延昭

法官助理　　陳亢睿