上訴人（原審原告、反訴被告）：張艷麗，女，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：李彥霞，河北法眾律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：黃衛(wèi)國，男，xxxx年xx月xx日出生。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京普某兄弟資產(chǎn)管理有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)大羊坊路段西側(cè)**3-001。

法定代表人：陳偉，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：史斌清，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：蔡慶榮，女，xxxx年xx月xx日出生。

上訴人張艷麗因與被上訴人北京普某兄弟資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱普某公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初25566號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張艷麗上訴請求：撤銷一審判決第二項、第三項，發(fā)回重審或依法改判。事實和理由：一、拆除隔斷費用主要應(yīng)由普某公司承擔(dān)。普某公司作為專業(yè)的房產(chǎn)中介機構(gòu)，明知在房間內(nèi)打隔斷進行出租是違規(guī)的，但其為了多收房租，仍在房屋內(nèi)打了隔斷。張艷麗和普某公司明確約定不能破壞結(jié)構(gòu)施工。普某公司違約，合同解除后，普某公司當(dāng)然需要拆除違規(guī)在張艷麗房屋內(nèi)打的隔斷。拆除隔斷加恢復(fù)原狀需要近一萬元左右，但法院只酌情判決普某公司承擔(dān)2000元，其承擔(dān)的費用過低。張艷麗主張改判為普某公司支付張艷麗8000元。二、張艷麗不應(yīng)再向普某公司支付裝修增配補償款。結(jié)合雙方合同約定可推知，若是因普某公司原因?qū)е潞贤谖礉M終止此協(xié)議的，甲方張艷麗就不用進行裝修增配賠償。且根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，普某公司構(gòu)成違約，張艷麗不應(yīng)再向普某公司承擔(dān)裝飾裝修的損失。一審法院一方面認(rèn)定是由于普某公司的原因?qū)е码p方合同期未滿終止，一方面又讓張艷麗承擔(dān)普某公司的裝修增配損失，是自相矛盾的。

普某公司辯稱，不同意張艷麗的上訴請求和理由。

張艷麗向一審法院起訴請求：1．判令普某公司支付供暖費、水費及物業(yè)費共計5707.7元；2．判令普某公司支付換水龍頭費用50元；3．判令普某公司按2019年月租金6600元的200％即13200元的標(biāo)準(zhǔn)向我支付違約金；4．要求確認(rèn)雙方于2017年8月20日簽訂的《房屋委托管理服務(wù)合同》于2020年1月6日解除；5．判令普某公司支付拆除客廳隔斷費用9520元及拆除陽臺隔斷的費用5000元。

普某公司反訴請求：張艷麗賠償普某公司裝修及家具家電損失24981元。

一審法院認(rèn)定事實：北京市朝陽區(qū)定福莊北里1號院五建小區(qū)11號樓1單元x室（以下簡稱涉案房屋）為三室一廳一廚一衛(wèi)，建筑面積73.73平方米。

2017年8月20日，張艷麗作為委托人（甲方）與普某公司作為受托方（乙方）簽訂《房屋委托管理服務(wù)合同》，約定張艷麗委托普某公司代為管理涉案房屋……代為與承租人簽訂、變更、解除租賃合同，代為收取租金及相關(guān)費用……甲方同意乙方為了提升該房屋在租賃市場上的競爭力，對裝修增配后的房屋出租價格進行上調(diào)。經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)，該房屋裝修或優(yōu)化格局后4個房間。房屋增值相關(guān)工作完畢后，乙方自2017年8月21日正式給甲方計租，計租時間截止到2021年11月18日。第八條房屋及附屬設(shè)施的維護……委托代理期限內(nèi)，因為房屋自然損害的（房屋主體結(jié)構(gòu)損壞除外），乙方愿意替甲方每年承擔(dān)不多于人民幣3000元的維修費，超出部分由甲方承擔(dān)……第九條合同解除，（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致時，可以終止本合同……（五）房屋委托期滿終止此協(xié)議的，乙方將裝修配置無償贈送甲方。非乙方原因?qū)е潞贤雌跐M終止此協(xié)議的，甲方應(yīng)按乙方費用與合同履行時間進行裝修增配賠償。此賠償既不包含，也不等同于違約金……第十條違約責(zé)任，租賃期限內(nèi)，甲乙雙方并非本條款中第九條（三）（四）款原因提前終止合同的，應(yīng)提前30日通知對方，合同提前終止的發(fā)起方賠付另一方相當(dāng)于月租金200％的金額作為違約金……附件三關(guān)于委托代理期限與租金、管理費及服務(wù)費支付方式（季付），第一年合同期自2017年8月21日至2018年10月4日，月租金6200元……第三年合同期自2019年10月20日至2020年11月3日，月租金6600元……

合同簽訂后，張艷麗向普某公司交付了涉案房屋，普某公司將租金支付至2020年1月19日。普某公司收房后在客廳靠近廚房的位置打了一個隔斷，隔出一間屋子。

2019年6月11日，涉案房屋所在小區(qū)物業(yè)及居委會向小區(qū)業(yè)主發(fā)出告知書，稱按照北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市公安局、北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》等要求。房屋出租應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面，不得以改變內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式分割出租廚房、衛(wèi)生間、陽臺等不得出租供人員居住。如有上述違規(guī)行為（打隔斷、按床位群租房）望房主、中介公司、轉(zhuǎn)租人進行自行拆除工作恢復(fù)原狀，如不及時整改拆除將上報公安機關(guān)和三間房鄉(xiāng)政府依法處置。張艷麗看到上述通知后，通過微信向普某公司發(fā)送了通知的照片。

2020年1月6日，普某公司向張艷麗交還涉案房屋，雙方辦理了交接?，F(xiàn)雙方均確認(rèn)《房屋委托管理服務(wù)合同》于當(dāng)日解除，普某公司欠付張艷麗供暖費、水費及物業(yè)費共計5707.7元。

一審?fù)徶校瑥埰G麗主張普某公司因經(jīng)營不善提前解除合同，構(gòu)成違約。就此，張艷麗提交了其與普某公司周經(jīng)理的微信聊天記錄，其中顯示2019年12月25日普某公司一方稱“姐，公司今天決定您那房退還給您，那房子一直賠錢，每月虧損兩千多”。普某公司認(rèn)可該聊天記錄的真實性，但稱其是在接到了政府要求拆除隔斷的通知后，清退了租戶，導(dǎo)致成本增加支撐不住了，才和張艷麗說房屋不掙錢。

張艷麗表示其并未同意普某公司在客廳及陽臺打隔斷，補充協(xié)議中明確約定不允許進行破壞結(jié)構(gòu)的施工，現(xiàn)隔斷雖未拆除，但今后拆除必然會產(chǎn)生費用。就此，張艷麗提交了2017年8月20日簽訂的補充協(xié)議，內(nèi)容為“今有甲乙雙方協(xié)商一致后補充如下，裝修事宜由甲方監(jiān)管下進行，如遇違反雙方口頭承諾的事項，比如破壞結(jié)構(gòu)施工等，即視為違約??！承諾更換所有門窗成斷橋鋁材質(zhì)，更換地板等承諾，如違此承諾視為約，甲方可隨時解約。甲方：張艷麗乙方：王寧20**.8.20日”普某公司對于該份補充協(xié)議不予認(rèn)可，稱其公司確有王寧這名員工，但這份補充協(xié)議是否為王寧簽署的，其表示不清楚，并稱補充協(xié)議應(yīng)當(dāng)以加蓋公司公章為準(zhǔn)，其存檔的合同中沒有這份補充協(xié)議，亦不知曉有這份協(xié)議存在。對于隔斷，其僅在客廳打了一個隔斷，亦是張艷麗在簽訂合同之時同意的，陽臺上原本的結(jié)構(gòu)就是那樣，并非其打的隔斷。

普某公司表示其對涉案房屋進行裝修改造、配置了家具電器設(shè)備等，其中基礎(chǔ)裝修花費34127元、家電花費9015元、家具花費6820元。就此，普某公司提交了家具、家電、裝修費用的清單及相應(yīng)的付款憑證。張艷麗對于轉(zhuǎn)賬記錄的真實性予以認(rèn)可，但不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性，普某公司所列清單上的家具均是普某公司安裝的，家電清單中除微波爐外也均是普某公司安裝的，對于裝修清單中部分項目認(rèn)可是普某公司做的。

另，張艷麗主張其于2020年1月5日更換涉案房屋水龍頭花費50元，普某公司曾承諾支付該費用。就此，張艷麗提交了收據(jù)一張。普某公司對此不予認(rèn)可，稱張艷麗并未就普某公司同意承擔(dān)該筆費用舉證。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。張艷麗與普某公司簽訂的合同系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行?，F(xiàn)雙方已于2020年1月6日辦理了退房的交接，且雙方均認(rèn)可租賃合同于2020年1月6日解除，一審法院對此不持異議。合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，雙方均確認(rèn)普某公司尚欠付張艷麗供暖費、水費及物業(yè)費共計5707.7元，張艷麗主張普某公司支付該款項，一審法院予以支持。關(guān)于拆除隔斷的費用，涉案房屋為三居室，但雙方合同中約定房屋裝修或優(yōu)化后有4個房間，事實上普某公司在收房后即在涉案房屋客廳內(nèi)打了隔斷增加了房間的間數(shù)，在2017年8月至2019年6月將近兩年的時間內(nèi)，張艷麗作為委托人，其應(yīng)對涉案房屋內(nèi)存在隔斷的情況知曉，但其在收到告知書之前并未就此提出異議，一審法院認(rèn)為對于拆除違規(guī)隔斷的后果應(yīng)由張艷麗及普某公司共同承擔(dān)?，F(xiàn)張艷麗已收回涉案房屋，其應(yīng)將違規(guī)的隔斷予以拆除，由此產(chǎn)生的費用由雙方共同負擔(dān)。但因該費用尚未實際發(fā)生，故一審法院對于普某公司應(yīng)承擔(dān)的具體金額酌情予以確定。對于張艷麗主張的陽臺仍有一處隔斷，其未能舉證證明系普某公司所為，對于該部分的拆除費用，一審法院不予支持。關(guān)于更換水龍頭的費用，根據(jù)合同約定，對于委托代理期限內(nèi)，因房屋自然損害的，普某公司同意替張艷麗每年承擔(dān)不多于3000元的維修費，現(xiàn)張艷麗更換水龍頭發(fā)生在合同解除前，故該筆費用應(yīng)由普某公司承擔(dān)。本案中，普某公司在合同履行期間提前解除合同，其雖辯稱合同的解除系因政府要求拆除隔斷導(dǎo)致經(jīng)營成本上漲無以為繼，但該理由并非合同法定或約定的解除事由，普某公司提前解除合同的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同約定，非普某公司原因?qū)е潞贤谖礉M終止的，張艷麗應(yīng)承擔(dān)裝修增配的賠償責(zé)任。但合同中并未明確約定若是因普某公司原因?qū)е潞贤雌跐M終止時，對于裝修增配如何處理。現(xiàn)張艷麗已實際收回涉案房屋近一年，其應(yīng)在涉案房屋裝修增配利用價值范圍內(nèi)予以普某公司適當(dāng)補償，具體金額一審法院結(jié)合合同履行情況以及普某公司舉證情況，酌情予以確定。關(guān)于違約金，張艷麗的主張具有事實基礎(chǔ)，且符合合同約定，一審法院予以支持。據(jù)此，一審法院判決：一、張艷麗與北京普某兄弟資產(chǎn)管理有限公司于2017年8月20日簽訂的《房屋委托管理服務(wù)合同》于2020年1月6日解除；二、北京普某兄弟資產(chǎn)管理有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付張艷麗供暖費、水費及物業(yè)費共計五千七百零七元七角、更換水龍頭的費用五十元、拆除隔斷費用二千元、違約金一萬三千二百元；三、張艷麗于判決生效之日起七日內(nèi)支付北京普某兄弟資產(chǎn)管理有限公司裝修增配補償款八千元；四、駁回張艷麗的其他訴訟請求；五、駁回北京普某兄弟資產(chǎn)管理有限公司的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費637元，由張艷麗負擔(dān)238元（已交納），由北京普某兄弟資產(chǎn)管理有限公司負擔(dān)399元（于判決生效后七日內(nèi)交納）。反訴費212元，由張艷麗負擔(dān)68元，由北京普某兄弟資產(chǎn)管理有限公司負擔(dān)144元（已交納）。

本院二審期間，張艷麗提交2021年2月25日拍攝的涉案房屋陽臺照片兩張，證明房屋優(yōu)化為四個房間，是把陽臺作為一間房屋來使用，張艷麗當(dāng)時沒有同意普某公司打隔斷，合同里簽的四間房屋就是包含了陽臺這一間，因為陽臺比較大。普某公司質(zhì)證認(rèn)為照片的真實性無法確認(rèn)，對證明目的不認(rèn)可。普某公司提交微信截圖，證明交接的時候張艷麗房子已經(jīng)租出去了。張艷麗對微信截圖真實性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，該份證據(jù)證明了當(dāng)時在里面住的是張艷麗的弟弟，張艷麗沒有對外出租。

本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審查明無異。

本院認(rèn)為，張艷麗與普某公司簽訂的合同系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。雙方均認(rèn)可租賃合同于2020年1月6日解除，本院對此不持異議。關(guān)于張艷麗主張應(yīng)由普某公司主要承擔(dān)拆除隔斷的費用，對此，本院認(rèn)為涉案房屋在普某公司收房后即打了隔斷，在雙方租賃合同履行期間，并無證據(jù)證明張艷麗就此曾向普某公司提出異議，一審法院認(rèn)為對于拆除違規(guī)隔斷的后果應(yīng)由張艷麗及普某公司共同承擔(dān)并無不當(dāng)，基于此，考慮張艷麗已經(jīng)收回房屋，一審酌定由普某公司承擔(dān)相應(yīng)拆除費用，數(shù)額尚屬合理，本院予以維持。關(guān)于張艷麗主張不應(yīng)承擔(dān)裝修增配的賠償責(zé)任，本院認(rèn)為普某公司雖為違約方，一審法院已判決其在合同約定范圍內(nèi)承擔(dān)違約責(zé)任，綜合增配相關(guān)設(shè)施情況及合同未到期即解除，相關(guān)增配設(shè)施確存在繼續(xù)利用的價值，一審判決張艷麗在涉案房屋裝修增配利用價值范圍內(nèi)給予普某公司適當(dāng)補償，并無不妥。

綜上所述，張艷麗的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費637元，由張艷麗負擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　楊　夏

審 判 員　申峻屹

審 判 員　張　弘

二〇二一年三月二十三日

法官助理　史曉霞

法官助理　李寶霞