上訴人（原審原告）：洪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：洪德會（洪某某之子），xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：陶亮，北京蘇京律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：張翠翠，北京暢鼎律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：孫青霞，北京暢鼎律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京首開中晟置業(yè)有限責(zé)任公司，住所地北京市順義區(qū)向陽西路北側(cè)（馬坡農(nóng)工商聯(lián)合總公司）。

法定代表人：熊文利，董事長。

委托訴訟代理人：李鑫，北京市順新律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：郝躍，北京市順新律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審被告）：北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司，住所地北京市海淀區(qū)紫竹院路**嘉豪國際中心****。

法定代表人：姚文波，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：賈騏鳴，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司法務(wù)經(jīng)理，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：杜文瀟，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司項(xiàng)目經(jīng)理，住北京市海淀區(qū)。

上訴人洪某某因與被上訴人董某某、北京首開中晟置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱首開中晟公司）、北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱首佳評估公司）民事主體間房屋拆遷補(bǔ)償合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初14174號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法開庭審理了本案。上訴人洪某某的委托訴訟代理人洪德會、陶亮，被上訴人董某某的委托訴訟代理人張翠翠，被上訴人首開中晟公司的委托訴訟代理人李鑫、郝躍，被上訴人首佳評估公司的委托訴訟代理人賈騏鳴、杜文瀟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

洪某某上訴請求：1.撤銷一審判決，改判支持一審訴訟請求或發(fā)回重審；2.訴訟費(fèi)由董某某、首開中晟公司、首佳評估公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.一審法院認(rèn)定事實(shí)不清。洪某某承租的北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)東豐樂村南側(cè)（順豐大街）13畝土地對應(yīng)的《北京市集體土地非住宅搬遷拆除補(bǔ)償協(xié)議書》部分無效。首開中晟公司不具有拆遷主體資格，洪某某才是適格的被拆遷人，首佳評估公司評估不合法。2.首開中晟公司簽訂《北京市集體土地非住宅搬遷拆除補(bǔ)助協(xié)議書》程序不合法。

董某某辯稱：不同意洪某某的上訴請求。

首開中晟公司辯稱：同意一審判決，不同意洪某某的上訴請求。

首佳評估公司辯稱：同意一審判決，不同意洪某某的上訴請求。

洪某某向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)洪某某承租的北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)東豐樂村南側(cè)（順豐大街北側(cè)）13畝土地對應(yīng)的《北京市集體土地非住宅搬遷拆除補(bǔ)助協(xié)議書》部分無效；2.董某某、首開中晟公司、首佳評估公司支付洪某某56723棵紅豆杉補(bǔ)償款397萬元、46500棵枸杞苗補(bǔ)償款186萬元、194棵白皮松補(bǔ)償款38.8萬元、120個太陽能桿燈（燈桿、太陽能電板、LED燈）補(bǔ)償款24萬元、93個噴灌系統(tǒng)（含管頭、管道、噴頭、管件）補(bǔ)償款25萬元、蓄水罐補(bǔ)償款1萬元，共計671.8萬元；3.訴訟費(fèi)用由董某某、首開中晟公司、首佳評估公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年12月30日，董某某與順義區(qū)馬坡地區(qū)辦事處東豐樂村村民委員會簽訂了《東豐樂村果園承包合同書》，約定董某某承包果園39.59畝。承包期限自2013年1月1日至2022年12月31日。

2015年5月1日，甲方（出租方）董某某與乙方（承租方）洪某某簽訂《長期租賃合同》，約定東西順江果園東南角6間正房兩間庫房果園面積約13畝出租給乙方。后建房屋設(shè)施以及栽種樹木歸乙方所有與甲方無關(guān)。租賃期限為長期租賃。租金每年15000元，乙方應(yīng)每年付一次。洪某某交納了2015年至2018年的租金并于2018年5月5日交納承包款1萬元給董某某。

2018年12月24日，董某某與首開中晟公司簽訂《北京市集體土地非住宅搬遷拆除補(bǔ)助協(xié)議書》（以下簡稱補(bǔ)助協(xié)議書），搬遷人（甲方）為首開中晟公司，被搬遷人（乙方）為董某某。乙方在搬遷范圍內(nèi)的集體土地上的房屋建筑面積為2001.86平方米（均未取得相關(guān)審批手續(xù)）……甲方應(yīng)支付乙方的搬遷拆除補(bǔ)助及獎勵款共計人民8118601元，其中包括房屋重置成新價及附屬物補(bǔ)償……附屬物補(bǔ)償費(fèi)5253196元。停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)0元……守法獎149871元、其他0元。首佳評估公司出具價格評估結(jié)果通知書，顯示房屋裝修、設(shè)備及附屬物共計5537194元，其中24整磚隔12427元、復(fù)彩隔斷10525元……太陽能路燈94000元、儲水罐5t5000元……灌溉管632元、樹木3328462元。后首開中晟公司支付了董某某拆遷補(bǔ)助款。交房驗(yàn)收單顯示董某某于2018年12月24日將房屋交給首開中晟公司拆除。

《非住宅搬遷補(bǔ)償方案》第三條非住宅被搬遷人的認(rèn)定……（二）集體土地上被搬遷人：按照《集體土地建設(shè)用地使用證》《房屋所有權(quán)證》證載權(quán)利人進(jìn)行認(rèn)定。未取得《集體土地建設(shè)用地使用證》《房屋所有權(quán)證》但具有發(fā)改、國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門批準(zhǔn)文件的，按照批準(zhǔn)文件規(guī)定的權(quán)利人進(jìn)行認(rèn)定。未取得上述文件的，按照與村委會簽署的租賃合同或相關(guān)證明材料上標(biāo)明的承租人進(jìn)行認(rèn)定。若集體土地被搬遷人確定有爭議的，由項(xiàng)目指揮部根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行認(rèn)定。守法獎：對于不存在搶栽、搶種、搶養(yǎng)、搶建地上物行為的被搬遷人，按照地上物評估總價的2%給予被搬遷人獎勵。對于入戶調(diào)查存在搶栽、搶種、搶養(yǎng)、搶建地上物，簽約前自行清除的，被拆遷人按照地上物評估總價的1%給予被搬遷人獎勵。搶栽、搶種、搶養(yǎng)、搶建地上物行為由指揮部認(rèn)定。搬遷估價結(jié)果報告顯示，評估依據(jù)為《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》《關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市園林綠化局、市國土局關(guān)于遏止本市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地拆遷過程中搶栽搶種樹木苗木行為意見的通知》《順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)西豐樂村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目非住宅搬遷補(bǔ)償實(shí)施方案》等。

拆遷檔案中明細(xì)表記載本案涉訴13畝土地項(xiàng)目及數(shù)量為：白皮松高3米146棵，高3.5米40棵，高4米8棵。紅豆杉苗（0.4-0.5）：（36+70+76）/3/3×170×11，枸杞苗：（102+106+92）/3/3×170×5+（102+106+92）/3/3×80。灌溉管頭93個，太陽能燈桿120個。洪某某稱2017年5月先弄的噴灌裝置，后弄的樹苗。白皮松種的成樹，密度值2.5米。紅豆杉苗高度70公分左右，種植密度十公分，枸杞苗七八十公分高，種植密度十公分，紅豆杉苗有三萬多棵是單種，枸杞苗和其余紅豆杉苗均種在樹木間隙中，成活率在90%，購買樹苗及種植成本共計一百七八十萬元。2017年4月購置太陽能燈桿成本12萬元，設(shè)置噴灌系統(tǒng)成本10萬元。蓄水灌成本1萬元，就此提交了蓄水罐銷售單據(jù)。首佳評估公司稱與洪某某有關(guān)的附屬物及金額為：1.白皮松175200元、64000元、19200元。2.紅豆杉苗不予補(bǔ)償。3.枸杞苗根據(jù)承包合同總占地面積39.59畝，減掉不可種植面積，扣除屬于東豐樂村樹木種植面積，在扣除三七景天占地面積，最終得出可種植面積23.62畝。結(jié)合現(xiàn)狀種植樹木、苗木實(shí)際情況，考慮樹木自身也要占用土地綜合考慮，按三分之二比例的可種植面積確定枸杞苗的可套種面積約為10546.7平方米，以此最終確定枸杞苗的最大套種面積。枸杞作為經(jīng)濟(jì)作物參照《關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》文件中，附屬物據(jù)實(shí)估價表中的果樹成畦苗40-120元/平方米，結(jié)合實(shí)物狀況，最終確定40元每平方米，經(jīng)計算枸杞苗的價格為421868元。因枸杞苗是整個董某某地塊費(fèi)用，原告相應(yīng)部分按比例計算為232118元（13畝÷23.62畝×421868元）。4.灌溉管頭632元。5.太陽能燈桿24000元。評估結(jié)果單中太陽能燈桿是董某某合同范圍內(nèi)全部470個燈桿總額，洪某某太陽能燈桿總額24000元。6.儲水罐5000元。洪某某不認(rèn)可首佳評估公司的評估結(jié)果及意見，董某某、首開中晟公司認(rèn)可首佳評估公司的意見。

洪某某要求確認(rèn)補(bǔ)助協(xié)議書無效的理由為：首開中晟公司主體資格有問題，首開中晟公司沒有提供北京市政府征地的批復(fù)，沒有提供拆遷許可證，不具有拆遷人的主體資格。本案涉訴的13畝土地的地上物是屬于洪某某所有，首開中晟公司應(yīng)該和洪某某簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，不應(yīng)該和董某某簽訂，根據(jù)北京市政府148號文第八條規(guī)定，征地單位支付的各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)該向所有權(quán)人支付。首佳評估公司提交的報告中沒有評估公司和評估人員的資質(zhì)證明。就主體資格問題，首開中晟公司表示北京市集體土地拆遷管理辦法第二條明確了征地拆遷宅基地以外的房屋，124號文件僅僅適用集體土地宅基地的拆遷，需要有相應(yīng)的征地手續(xù)并辦理房屋拆遷許可證，而本案并非宅基地上房屋的拆遷，是非住宅的拆遷，不適用124號文件的規(guī)定，沒有相應(yīng)的辦理手續(xù)的具體規(guī)定，就此提交了北京市順義區(qū)發(fā)改委關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委《關(guān)于順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)西豐樂村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》的通知、北京市發(fā)展和改革委員會關(guān)于順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)西豐樂村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案核準(zhǔn)意見書、北京市發(fā)展和改革委員會關(guān)于順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)西豐樂村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)延期的批復(fù)、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見、釘樁坐標(biāo)成果通知單等用以證明涉訴土地在西豐樂棚戶區(qū)改造項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)。涉訴土地屬于只拆不征的部分，就是只完成地上物的拆遷，暫時不辦理征地手續(xù)，后期是否變更為國有土地與拆遷無關(guān)。

一審法院認(rèn)為：首開中晟公司已經(jīng)提交了北京市發(fā)展和改革委員會對于涉訴地塊改造土地開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)，由首開中晟公司建設(shè)順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)西豐樂村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會出具了建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件及建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見，對首開中晟公司進(jìn)行征地建設(shè)進(jìn)行了確認(rèn)。北京市規(guī)劃委員會順義分局釘樁坐標(biāo)成果通知單等材料亦可以證實(shí)涉訴地塊屬于順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)西豐樂村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目范圍內(nèi)，故對于洪某某主張首開中晟公司不具備拆遷主體資格的意見，無事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。首開中晟公司依據(jù)非住宅搬遷補(bǔ)償方案、評估報告、基本情況調(diào)查表、承包合同書、拆遷測繪成果表、評估結(jié)果報告、評估結(jié)果通知單等文件與董某某簽訂了補(bǔ)助協(xié)議書系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。

依據(jù)首佳評估公司的評估結(jié)果及首開中晟公司確認(rèn)，洪某某對應(yīng)的合理補(bǔ)償項(xiàng)目為枸杞苗補(bǔ)償款、白皮松補(bǔ)償款、太陽能燈桿補(bǔ)償款、噴灌補(bǔ)償款、蓄水罐補(bǔ)償款。洪某某要求補(bǔ)償紅豆杉補(bǔ)償款，但洪某某自認(rèn)紅豆杉苗均為套種，首佳評估公司依據(jù)非住宅搬遷補(bǔ)償實(shí)施方案、參照《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市政園林綠化局、市國土局關(guān)于遏止本市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地拆遷過程中搶栽、搶種樹木苗木行為意見的通知》、依據(jù)調(diào)查登記數(shù)量砍密度，對因超出可種植面積的紅豆杉苗不予認(rèn)定的意見，并不違反法律規(guī)定。首佳評估公司對于白皮松、太陽能燈桿、噴灌、蓄水罐補(bǔ)償款的金額認(rèn)定適當(dāng)、程序合法，法院予以確認(rèn)。洪某某認(rèn)為應(yīng)以其提交的工程造價信息作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)不足，法院不支持。經(jīng)查，首開中晟公司支付給董某某的補(bǔ)償款中包含了對洪某某承包13畝土地的補(bǔ)償款，故洪某某要求首開中晟公司及首佳評估公司承擔(dān)給付拆遷款無法律依據(jù)，法院不予支持。應(yīng)按照董某某與洪某某簽訂的《長期租賃合同》確定補(bǔ)償款的歸屬。雙方合同中并未約定遇拆遷的財產(chǎn)權(quán)益分配，洪某某要求其租賃后栽種的樹木及添置的附屬物補(bǔ)償款應(yīng)歸其所有的主張，不違反法律規(guī)定，法院予以支持。董某某已經(jīng)支付洪某某的23萬元應(yīng)予扣除。

綜上所述，一審法院判決：一、董某某支付洪某某各項(xiàng)補(bǔ)償款二十九萬零二百二十元（已扣除二十三萬元），于判決生效之日起七日內(nèi)付清；二、駁回洪某某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。本案中，首開中晟公司作為搬遷人與董某某作為被搬遷人簽訂的補(bǔ)助協(xié)議書系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。關(guān)于洪某某主張首開中晟公司不具備拆遷主體資格的問題，根據(jù)北京市發(fā)展和改革委員會對于涉訴地塊改造土地開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)、北京市規(guī)劃委員會順義分局釘樁坐標(biāo)成果通知單等材料內(nèi)容，洪某某的該項(xiàng)主張，無事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院不予支持并無不當(dāng)。關(guān)于洪某某主張首佳評估公司評估不合法的問題，因洪某某并未提供相應(yīng)的證據(jù)證明予以證明，故對其該項(xiàng)主張，本院不予采信。首開中晟公司支付給董某某的補(bǔ)償款中包含了對洪某某承包部分土地的補(bǔ)償款，故一審法院判決董某某向洪某某支付相應(yīng)的補(bǔ)償款，且對已支付部分的款項(xiàng)予以扣除并無不當(dāng)，洪某某主張首開中晟公司、首佳評估公司應(yīng)支付補(bǔ)償款，沒有依據(jù)，本院不予采納。洪某某的上訴主張，無事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上，洪某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)58826元，由洪某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　申峻屹

二〇二一年四月二日

法官助理　張　立

書 記 員　盧園園