上訴人（原審原告、反訴被告）：北京富力通某房地產開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)江米店街**院**樓**201。

法定代表人：楊培軍，董事長。

委托訴訟代理人：吳夢嬌，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，北京富力通某房地產開發(fā)有限公司職員。

委托訴訟代理人：洪麗雯，女，xxxx年xx月xx日出生，苗族，北京富力通某房地產開發(fā)有限公司職員。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京薪盛科技發(fā)展有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)朝陽北路****樓（六里屯孵化器**）。

法定代表人：張紅，經理。

委托訴訟代理人：高雙，北京國旺律師事務所律師。

委托訴訟代理人：邵一鳴，北京國旺律師事務所實習律師。

上訴人北京富力通某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱富力公司）因與被上訴人北京薪盛科技發(fā)展有限公司（以下簡稱薪盛公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初21030號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案受理后，根據《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年3月3日公開開庭審理了本案。上訴人富力公司的委托訴訟代理人吳夢嬌，被上訴人薪盛公司的委托訴訟代理人高雙、邵一鳴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

富力公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判薪盛公司支付富力公司違約金在一審判決違約金基礎上增加331932；2.一、二審訴訟費由薪盛公司承擔。事實和理由：一審任意酌定的違約金數額無法彌補富力公司的實際損失，對富力公司顯失公平。一、薪盛公司作為違約方和過錯方，理應按照《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡稱《預售合同》）的約定承擔違約責任，違約金應為商品房總價款10%及逾期應付款3%之和，共計737932元。二、富力公司遭受的實際損失遠超合同約定的違約金數額，薪盛公司主張違約金過高但未提交任何證據予以證明，二審法院應按照合同約定對違約金予以改判。

薪盛公司辯稱，一審法院以自由裁量的方式判決了違約金，認為10%比例過高，調低比例支付違約金，判決正確。富力公司要求改判違約金的理由不成立，其主張的房屋價款折價問題不是本案應考慮的內容。

富力公司向一審法院起訴請求：1.判令薪盛公司支付富力公司剩余房款2030000元；2.判令薪盛公司支付富力公司逾期付款違約金，以剩余房款為基數按照日萬分之二計算至實際付款之日止。暫計至2020年7月31日金額為247254元【計算方法為2030000×609×0.0002=247254元】；3.薪盛公司支付富力公司前期物業(yè)服務費，暫計至2020年7月31日金額為20090元【計算方法為每平方米物業(yè)服務費10元×實測建筑面積100.45平米×20個月=20090元】；4.判令薪盛公司支付公共維修基金20090元【計算方法為每平米公共維修基金200元×實測建筑面積100.45平米=20090元】；上述金額共計：人民幣2317434元。5.薪盛公司承擔本案訴訟費用。

薪盛公司向一審法院反訴請求：1.解除薪盛公司與富力公司簽訂的《預售合同》，并注銷聯(lián)機備案手續(xù)；2.富力公司返還薪盛公司已付房價款4740320元及印花稅3386元；并以4740320元為基數，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算，支付自買受日至房款返還之日的利息；3.富力公司返還薪盛公司已付的逾期付款違約金131962元；4.本案訴訟費用由富力公司承擔。

一審法院認定事實：2016年10月20日，富力公司與薪盛公司簽訂《預售合同》，約定富力公司向薪盛公司出售通州區(qū)×××214號房屋，房屋所在土地用途為辦公，預測建筑面積共98.37平方米，房屋總價款為6770320元?！额A售合同》第十一條“逾期付款責任”約定：買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第1種方式處理：1、按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內，自約定的應付款期限屆滿之日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之貳的違約金，并于實際支付應付款之日起90日內向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同送達之日起90日內按照累計的逾期應付款的3%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款?！额A售合同》附件九“補充協(xié)議”第6條約定：自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應按合同第十一條承擔逾期付款的違約責任；逾期超過60日的，出賣人有權解除合同，辦理解除合同所需的費用由買受人承擔，且買受人應按商品房總價款的10%向出賣人支付違約金，并應承擔本合同第十一條關于逾期付款的違約責任?！额A售合同》附件五“付款方式及期限的約定”載明了分期付款的時間和金額：買受人應于2016年9月3日交納定金10萬元，于2016年10月20日繳納首期房款680320元（總房款的10%，含定金10萬元），于2016年11月20日前交納二期房款680000元（總房款的10%），于2017年1月20日前交納三期房款680000元（總房款的10%），于2017年4月20日前交納四期房款1350000元（總房款的20%），于2017年11月30日前交納五期房款1350000元（總房款的20%），于2018年11月30日前交納六期房款2030000元（總房款的30%）；并約定：如買受人未按期支付任何一期房款，出賣人可根據合同第十一條關于逾期付款的違約責任，向買受人收取違約金；買受人需一次性付清全部房款以及違約金后方可辦理收樓手續(xù)；買受人逾期付款超過60天的，出賣人有權按照合同第十一條的約定解除合同。附件九補充協(xié)議第7條：“買受人因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣人有權解除合同的情形的，買受人應向出賣人支付總房款10%作為違約金并承擔解除合同的所有費用。已收樓入住的買受人每月還應按其總房款的0.6%的標準向出賣人支付房屋折舊費，造成房屋損壞的，應予以賠償。其他已繳稅費不予退還?！?/p>

《預售合同》簽訂后，薪盛公司與富力公司辦理了涉案《預售合同》的聯(lián)機備案，薪盛公司于2016年9月3日向富力公司支付房屋買賣定金100000元；2016年10月20日支付首付580320元，2-5期房款薪盛公司均于2017年10月20日交納，因逾期交納2-4期房款，薪盛公司同時支付違約金131962元，同時薪盛公司支付代收印花稅3386元，后未再向富力公司支付剩余房款。

本案在審理過程中，薪盛公司稱購房時富力公司工作人員稱“涉案房屋可用于商住兩用，購房后即可以將涉案房屋出售賺取差價的虛假宣傳和承諾”，基于該承諾才在無購買能力的情況下簽訂《預售合同》，現(xiàn)已無法繼續(xù)履行。富力公司對薪盛公司的上述主張均不予認可。經一審法院詢問，薪盛公司表示愿意承擔違約金以解除《預售合同》，但要求調低《預售合同》約定的違約金。

一審法院認為，本案爭議焦點是富力公司是否存在違約行為，及是否支持薪盛公司的解約請求。具體分析如下：

第一，富力公司是否存在違約行為的問題。本案中，薪盛公司主張富力公司有涉案房屋為商住兩用，購買后即可出售賺取差價的虛假宣傳與承諾的違約行為。一審法院認為，商品房買賣合同屬于一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現(xiàn)的市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷，各方對簽約均負有相對較高的審慎注意義務。無論富力公司在銷售時是否存在虛假宣傳與承諾的行為，薪盛公司均應對于應否簽約進行審慎思考，對購買房屋后可能面臨的市場風險做出獨立的判斷，薪盛公司選擇簽約，即應受《預售合同》條款約束，故上述薪盛公司主張富力公司存在違約行為依據不足，一審法院不予采納。薪盛公司未按照《預售合同》約定支付房款，其行為已經構成違約，故其要求富力公司承擔賠償利息損失的違約責任的反訴請求，依據不足，一審法院不予支持。

第二，是否支持薪盛公司解約請求的問題。一審法院認為，房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應當判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合合同法第一百一十條規(guī)定情形的除外。本案中雙方約定了退房條款，且本案中，薪盛公司明確表示不同意繼續(xù)履行涉案《預售合同》并表示公司目前已不具備繼續(xù)履行《預售合同》的能力，同時愿意以承擔相應違約金為代價解除《預售合同》，一審法院認為，結合合同約定的退房條款以及薪盛公司注冊成立的目的及實際經營狀況來看，涉案《預售合同》在事實上已難以強制繼續(xù)履行，故對于薪盛公司要求解除《預售合同》并要求富力公司退還已付款及印花稅的反訴請求，一審法院予以支持；并且基于《預售合同》所辦理的聯(lián)機備案手續(xù)亦應予以注銷，故薪盛公司要求富力公司配合辦理注銷網簽手續(xù)的反訴請求一審法院予以支持。薪盛公司表示愿意支付解除《預售合同》違約金，一審法院不持異議，但認為違約金數額過高，具體數額由一審法院按照《預售合同》的具體約定，兼顧《預售合同》的履行情況、當事人的過錯程度、預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則調整為406000元。但對于薪盛公司所支付的違約金131962元，該違約金為在《預售合同》履行的過程中薪盛公司因延期支付購房款而交納的，對薪盛公司現(xiàn)要求返還該筆違約金的訴訟請求，沒有事實和法律依據，一審法院依法不予支持。

關于富力公司要求薪盛公司繼續(xù)履行《預售合同》并交付剩余購房款2030000元以及逾期付款違約金、房屋面積差價款和物業(yè)管理費的訴訟請求，在《預售合同》已被判令解除的情況下，其上述請求，缺乏依據，一審法院對此不予支持。綜上，一審法院判決：一、解除富力公司與薪盛公司于二〇一六年十月二十日簽訂的《預售合同》，富力公司于判決生效之日起七日內配合薪盛公司辦理上述合同的聯(lián)機備案注銷手續(xù)；二、富力公司返還薪盛公司已付房款4740320元、代收印花稅3386元，于判決生效之日起七日內執(zhí)行清；三、薪盛公司給付富力公司違約金406000元，于判決生效之日起七日內執(zhí)行清；四、駁回富力公司的訴訟請求；五、駁回薪盛公司的其他反訴請求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，當事人沒有提交新證據。本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為：富力公司對原審法院判決解除合同、注銷網簽手續(xù)以及返還已付房款、代收印花稅等項沒有提出上訴，僅對原審法院認定的違約金的數額提出上訴，因此，二審訴訟中主要審查違約金的認定。

首先，關于薪盛公司應否承擔違約責任的問題。富力公司以薪盛公司未能按合同約定支付購房款為由，要求薪盛公司繼續(xù)履行合同并支付購房款、承擔逾期付款的違約責任等，富力公司的請求是以合同繼續(xù)履行為前提。薪盛公司提出反訴，以簽訂合同過程中富力公司存在虛假宣傳及其現(xiàn)在已經不具備繼續(xù)履行合同的能力為由，要求解除《預售合同》。一審法院經審查，認定雙方合同中約定了退房條款，且薪盛公司不具備繼續(xù)履行《預售合同》的能力，即事實上合同已經不能繼續(xù)履行而解除；薪盛公司不具備履行能力是導致解除合同的原因，因此，薪盛公司應當按照合同約定承擔解除合同的違約責任。

其次，關于違約金如何確定的問題。富力公司主張按照《預售合同》附件九《補充協(xié)議》第6條的約定，薪盛公司應當一并支付總房款10%的解除合同的違約金和逾期付款數額3%的逾期付款違約金。從合同的約定來看，第6條適用的前提是“逾期超過60日的，出賣人有權解除合同”，即出賣人以買受人逾期付款超過60日為由而提出解除合同時，才適用第6條，即總房款10%的解除合同的違約金再加逾期付款數額3%的逾期付款違約金，而本案是由薪盛公司提出解除合同，不符合第6條的約定，不能適用該條。另外，《預售合同》附件九《補充協(xié)議》第7條約定“買受人因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣人有權解除合同的情形的，買受人應向出賣人支付總房款10%作為違約金并承擔解除合同的所有費用”，第7條對于買受人原因解除合同有明確的約定，該條的約定符合本案的情形，故富力公司認為應當適用第6條的意見，本院不予采納。

再次，關于違約金數額是否酌減的問題。原審法院結合合同約定、合同履行情況、當事人的過錯程度、預期利益等因素，根據公平原則和誠實信用原則確定的違約金數額符合本案事實和法律規(guī)定，并無不當。富力公司上訴主張一審法院酌定的違約金過低，但其未能舉證證明其實際損失的具體情況，故本院對此不予采納。

綜上所述，富力公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持，但一審判決主文第三項薪盛公司名稱書寫錯誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初21030號民事判決第一項、第二項、第四項、第五項；

二、變更北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初21030號民事判決第三項為“被告北京薪盛科技發(fā)展有限公司給付原告北京富力通某房地產開發(fā)有限公司違約金406000元，于本判決生效之日起七日內執(zhí)行清”。

如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審案件受理費6279元，由北京富力通某房地產開發(fā)有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　楚　靜

二〇二一年三月十九日

法官助理　　常佳敏

書 記 員　　李星月