上訴人（原審被告）：單某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：單向東（單某某之子），住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：李永飛，北京恒略律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：孫某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：孫振杰，北京市青天律師事務(wù)所律師。

上訴人單某某因與被上訴人孫某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初18110號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年3月4日公開開庭審理了本案。上訴人單某某及其委托訴訟代理人單向東、李永飛，被上訴人孫某的委托訴訟代理人孫振杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

單某某上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回孫某的一審訴訟請求；本案一、二審訴訟費由孫某承擔。事實和理由：一審審理事實未查清，適用法律錯誤。一、一審法院并未查清單某某與孫某的房屋買賣合同是否有效。1.《買賣房屋草契存根》顯示，單某某將6間正房出賣給了孫某，而《買賣房屋草契》上沒有買受人孫某簽名，合同一方主體缺失，買賣合同是否成立存疑。2.單某某未告知其妻趙秀云，涉案房屋為夫妻共同財產(chǎn)，單某某無權(quán)單獨處分屬于配偶趙秀云的財產(chǎn)，趙秀云一直不知道該情況。同時，因為單某某和孫某之間是表叔和表侄關(guān)系，孫某知道單某某的婚姻狀況，孫某也未將購買6間正房的事實告知趙秀云。一審判決后，趙秀云才知道房屋被賣的情況，其不認可房屋被賣。3.涉案房屋所在宅基地的集體土地建設(shè)用地使用證登記的土地使用者為單某某（登記日期為1993年12月15日），而單某某在1993年已經(jīng)為非農(nóng)業(yè)戶口，顯然不符合法律規(guī)定的宅基地應(yīng)登記在本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)業(yè)戶口名下之規(guī)定，屬于登記錯誤。而單某某之妻趙秀云為農(nóng)業(yè)戶口，故該宅基地的土地使用者應(yīng)登記為趙秀云。因此，《買賣房屋草契》的簽訂主體存在重大缺陷，該草契無效。4.宅基地土地使用權(quán)證上雖然登記在農(nóng)村家庭戶中的其中一個農(nóng)民名下，但其是全家共享的，該一人僅是一個代表。又因房地一體，房屋的出賣會影響到戶內(nèi)他人的宅基地，影響他人的重大權(quán)益，故房屋買賣合同的簽訂，須經(jīng)利益相關(guān)者簽字確認才可發(fā)生效力。本案中，趙秀云及其長子單向東（單向東當時已經(jīng)30歲，農(nóng)業(yè)戶口，無宅基地）并不知情，故該房屋買賣合同效力不應(yīng)被認定。二、一審法院對單某某與孫某的房屋買賣合同的內(nèi)容認定錯誤?！顿I賣房屋草契存根》顯示每間房屋500元，共計3000元?！侗本╉樍x縣契存根》（NO：0040772）顯示正房6間，廂房無?？梢钥闯鰧O某購買的是北正房6間。而一審法院依據(jù)孫某所述為了避稅在草契上減少房屋數(shù)量和價款，認為該解釋更為符合常理，這種解釋顯然不應(yīng)得到法院支持。首先，應(yīng)依據(jù)協(xié)議或證據(jù)約定進行裁判，況且有稅務(wù)部門納稅存根。其次，以為了避稅而減少房屋數(shù)量和價款的借口或托詞不能成立，契稅才4%，整個稅款就120元，如廂房也按每間500元，再增加5間房屋稅費也不會增加太多。最后，因為單某某和孫某之間為表叔和表侄關(guān)系，單某某將部分房屋（正房6間）賣給孫某，自家留下廂房和耳房居?。ㄗ约乙矝]有其他宅基地），符合常理。因此，一審法院認定單某某將院內(nèi)所有房屋賣給了孫某的推理不應(yīng)成立。同時，一審判決認為“單某某在交易完成后將整個宅院交付孫某，也未對其所說的廂房主張過相關(guān)權(quán)利，只是在孫某翻建房屋時進行阻攔。單某某的辯解不能成立”，是錯誤的。首先，正房、廂房和耳房在一個院落，沒有任何證據(jù)表明單某某將廂房和耳房交付給了孫某，也沒有任何證據(jù)表明單某某將整個院落交付給孫某。整個院落內(nèi)的房屋分為兩家所有，院落應(yīng)為兩家共有。其次，孫某翻建房屋時，單某某進行阻止是因為孫某翻建房屋會影響到單某某所有的廂房和耳房。最后，一審法院說單某某未對廂房主張過權(quán)利，單某某自己家的房屋及宅基地土地使用權(quán)證登記在單某某名下，為什么要主張權(quán)利？因此，一審法院對房屋買賣合同的內(nèi)容的認定和推斷存在錯誤。三、單某某與孫某的房屋買賣合同距今已經(jīng)超過20年，超過了訴訟時效，孫某喪失了訴權(quán)，應(yīng)承擔不利后果，請求二審法院依法駁回孫某的訴訟請求。四、宅基地的相關(guān)法律制度是建立在保護農(nóng)民和農(nóng)戶居住權(quán)益基礎(chǔ)之上的，規(guī)定一戶一宅。單某某家里就此一處宅基地，孫某家還有一處宅基地，從宅基地法律制度的制定精神及農(nóng)村社會穩(wěn)定性考慮，涉案宅基地由單某某占有是合理的，不能想當然認為廂房和耳房也出賣給了孫某。

孫某辯稱，同意一審判決，不同意單某某的上訴請求及理由。

孫某向一審法院起訴請求：1.判令孫某、單某某房屋買賣合同有效；2.單某某將宅基地使用證交付給孫某；3.單某某不得干預(yù)、阻攔孫某對買賣房屋行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利。

一審法院認定事實：孫某與單某某均系北京市順義區(qū)北小營鎮(zhèn)馬辛莊村人，孫某系該村農(nóng)業(yè)戶口。單某某在該村擁有宅院一處，位于×號。1998年孫某、單某某經(jīng)中證人見證，簽訂《買賣房屋草契》，將單某某宅院內(nèi)房屋賣予孫某，并辦理了相關(guān)契稅。之后孫某在該宅院內(nèi)居住至2002年，并在院內(nèi)栽種果樹若干。

在一審?fù)徶?，孫某提交了《買賣房屋草契存根》《契稅存根》、房屋現(xiàn)狀照片，證實其主張，并稱買賣包括院內(nèi)全部房屋，約定價款為4萬元，但收據(jù)丟失，當時是為了避稅才在草契上寫的3000元。其在本村還有一處宅基地。

單某某當庭提交了《集體土地建設(shè)用地使用證》，稱當時賣的是6間正房，房屋交易價款就是草契上寫的3000元。

關(guān)于宅院內(nèi)房屋情況，雙方均認可宅院內(nèi)現(xiàn)在北正房六間、耳房一房、東廂房三間、西廂房二間。孫某稱買賣之后加建了東邊的耳房、西廂房、東廂房；單某某稱原有北正房6間，東側(cè)耳房位置原為棚子，東廂房3間、西廂房2間。

另，孫某明確第三項訴訟請求為孫某翻建房屋時單某某不得阻攔。

一審法院認為，當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。確認合同效力，因在買賣房屋的同時，根據(jù)我國農(nóng)村房地一體的基本原則，必然也同時處分了該房屋及院落所占有的宅基地，而農(nóng)村集體土地的宅基地使用權(quán)系村集體經(jīng)濟組織成員方可享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系緊密相連，依照有關(guān)規(guī)定村民個人不得擅自處分，因此確認合同效力是否有效，與購買人是否具有該村集體經(jīng)濟組織成員的身份密切相關(guān)。根據(jù)一審法院查明的事實，孫某系北小營鎮(zhèn)馬辛莊村村民，具有該村集體經(jīng)濟組織成員的身份，雙方之間的房屋買賣行為不違反法律規(guī)定，孫某在該村已有一處宅基地，并不影響買賣合同的效力。

關(guān)于孫某、單某某的買賣房屋具體數(shù)目，是否為北正房六間，還是宅院內(nèi)全部房屋，雙方在庭審中各持一詞。根據(jù)《買賣房屋草契存根》《契稅存根》等記載，雙方買賣房屋為“北正房六間，房價三千元”，但根據(jù)當年農(nóng)村房屋買賣的交易習(xí)慣和價款，孫某所述為了避稅在草契上減少房屋數(shù)量和價款的做法更為符合常理。且單某某在交易完成后將整個宅院交付孫某，也未對其所說的廂房主張過相關(guān)權(quán)利，只是在孫某翻建房屋時進行阻攔。單某某的辯解不能成立，一審法院不予采信。孫某、單某某之間存在房屋買賣合同關(guān)系，且買賣房屋為宅院內(nèi)全部房屋，即北正房及東、西廂房。因此，孫某要求確認雙方之間房屋買賣合同有效的請求，一審法院予以支持。

關(guān)于孫某要求單某某返還宅基地使用證和孫某在翻建房屋時單某某不得阻攔的請求，不論單某某是如何獲得該證件，因雙方關(guān)于涉訴宅院之間的買賣合同依法有效，作為宅院土地使用權(quán)憑證的集體土地建設(shè)用地使用證，即宅基地使用證，理應(yīng)由買受方持有。同理，在一審法院確認雙方交易有效之后，孫某作為涉訴宅院內(nèi)的房屋的合法使用權(quán)人，依法享有對房屋的相關(guān)權(quán)益，單某某不得采取任何手段予以干預(yù)。故孫某的相關(guān)訴求，一審法院予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條、第三十九條之規(guī)定，判決：一、孫某與單某某于一九九八年二月簽訂的房屋買賣合同有效；二、單某某于判決生效之日起七日內(nèi)，將北京市順義區(qū)×號對應(yīng)的集體土地建設(shè)用地使用證［北小營鎮(zhèn)集建（證）字第×號］交付給孫某；三、孫某在北京市×號宅院內(nèi)翻建房屋時，單某某不得阻攔。

本院二審期間依法補充查明以下事實：二審中，單某某申請李春喜、李春營、王海出庭作證，用以證明涉案東廂房、西廂房為單某某修建，上述證人參與了修建，建成后到現(xiàn)在沒有翻建。李春喜出庭作證稱，時間長了，建廂房的情況想不起來了。李春營出庭作證稱，其幫單某某家蓋過正房、廂房，后來聽說單某某將其宅院賣給孫某了。王海出庭作證稱，其在1972年、1973年幫單某某家蓋過正房和西廂房，其幫忙建房時院里沒有房子。孫某認為上述證人證言不屬于二審程序中新的證據(jù)，三位證人表示知道單某某將涉案房屋出售給孫某的事實，單某某愛人不可能不知道其賣房的事實。

關(guān)于簽訂《買賣房屋草契》的過程，單某某稱：涉案宅院在村西頭，其在距離涉案宅院四里地的村東頭還有一個飯店，當時一家人居住在飯店里，因為跑不過來，其和孫某又是表叔侄關(guān)系，故把六間正房賣給孫某，東、西廂房仍歸單某某所有，讓孫某在此居住連看房子，就簽訂了《買賣房屋草契》，草契內(nèi)容是馬長仁寫的，馬長仁當時是大隊會計，中證人是當時的村長賈利山，孫某給了單某某3000元，單某某把院子的鑰匙給了孫某一把，自己留了一把。一審中，孫某稱買賣房屋后將涉案宅院交付給孫某，買賣之后孫某就更換了門鎖。單某某稱簽訂《買賣房屋草契》時涉案宅院內(nèi)有正房六間、東廂房三間、西廂房二間，還有一間石棉瓦房子、兩個門樓，后孫某未進行翻建、改建、擴建。孫某認可雙方簽訂《買賣房屋草契》后涉案東廂房三間、西廂房兩間沒有變化，稱其修建了廁所、對耳房進行了加固。

北小營鎮(zhèn)集建（證）字第×號集體土地建設(shè)用地使用證載明：土地使用者單某某，用地面積712.6平方米，四至為東至道、西至馬慶余、南至道，北至馬思華和馬思海。孫某從北京市順義區(qū)檔案館調(diào)取的材料涉案房屋買賣材料顯示：出讓人單某某，承受人孫某，房屋坐落東至道、南至南，西至孔慶余、北至馬思華和馬思海，房屋間數(shù)“正房陸間，廂房間”占地面積759平米，立契約日期1998年2月18日。一審法院曾詢問雙方759平米如何計算的，孫某稱不知道，單某某稱土地科的人來測過。

對一審法院查明的其他事實，本院予以確認。

本院認為，綜合全案案情及雙方訴辯意見，本案爭議焦點為：一、孫某與單某某于1998年2月簽訂的房屋買賣合同是否有效；二、孫某、單某某買賣房屋的具體數(shù)目。

關(guān)于焦點一，根據(jù)已經(jīng)查明的事實，孫某系北小營鎮(zhèn)馬辛莊村村民，具有該村集體經(jīng)濟組織成員的身份，其與單某某之間的房屋買賣行為不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。孫某與單某某之間的《房屋買賣草契》系經(jīng)中證人見證，由馬長仁代筆所寫，且合同簽訂后孫某支付了房款、單某某交付了房屋，孫某在該宅院內(nèi)居住至2002年，并在院內(nèi)栽種果樹若干，故《買賣房屋草契》已經(jīng)實際履行，能夠確認單某某與孫某系簽訂《買賣房屋草契》的合同主體?，F(xiàn)單某某以《買賣房屋草契》上沒有孫某簽字為由認為買賣合同是否成立存疑，缺乏事實依據(jù)，本院不予采信。單某某主張出售涉案房屋并未征得趙秀云、單向東同意，涉案房屋所在宅基地屬于全家共享，故《買賣房屋草契》不應(yīng)認定為有效。對此，本院認為，孫某與單某某一家為同村村民且均居住在本村，從房屋出售后孫某入住，至今已有20多年，且趙秀云、單向東在本案一審之前對此未曾提出異議，現(xiàn)單某某主張趙秀云、單向東不知道其出售涉案房屋，明顯不合常理，且以此為由主張合同不應(yīng)認定為有效于法無據(jù)，本院不予采信。另，單某某主張其與孫某簽訂《買賣房屋草契》時已非農(nóng)業(yè)戶口且其家庭僅有一處宅基地，故《買賣房屋草契》不應(yīng)認定有效，缺乏法律依據(jù)，本院亦不予采信。

關(guān)于焦點二，單某某主張其實際出售的僅為正房六間，未出售東、西廂房。根據(jù)我國農(nóng)村房地一體的基本原則，雙方在買賣房屋的同時必然也同時處分了該房屋及院落所占有的宅基地，《買賣房屋存根草契》等材料中約定的房屋坐落四至、占地面積，與集體土地建設(shè)用地使用證所記載的用地面積、四至相近。結(jié)合當年農(nóng)村房屋買賣的交易習(xí)慣和價款以及雙方簽訂房屋買賣合同后的實際履行情況，一審法院認定孫某、單某某之間買賣的房屋為宅院內(nèi)全部房屋，并無明顯不當，本院予以確認。此外，單某某主張孫某的請求已過訴訟時效，亦于法無據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，單某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費800元，由單某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　巴晶焱

二〇二一年三月三十日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子陽

書 記 員　劉怡然