上訴人（原審原告）：北京禮悅天香貿(mào)易有限公司，住所地北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)白辛莊村南（名都園414幢會(huì)所二層202）。

法定代表人：張其彩，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：朱霞，北京嘉翰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京奧德雷某健身俱樂(lè)部有限公司，住所地北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)白辛莊村南（名都園）414幢一層107室。

法定代表人：張楠，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：雷某，男，北京奧德雷某健身俱樂(lè)部有限公司員工。

上訴人北京禮悅天香貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱禮悅天香公司）因與被上訴人北京奧德雷某健身俱樂(lè)部有限公司（以下簡(jiǎn)稱奧德雷某公司）占有排除妨害糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初3987號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

禮悅天香公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審法院判決，依法改判；2.判令?yuàn)W德雷某公司將順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)白辛莊村南（名都園）414幢會(huì)所一層、二層健身區(qū)域騰退并歸還禮悅天香公司；3.判令?yuàn)W德雷某公司按每天每平米3.5元的標(biāo)準(zhǔn)向禮悅天香公司支付自2018年12月7日至實(shí)際騰退之日止的占有使用費(fèi)（計(jì)算方式1617平方米*3.5元*實(shí)際占有天數(shù)）；4.奧德雷某公司負(fù)擔(dān)二審訴訟費(fèi)。事實(shí)及理由：一、原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1.原審判決本院認(rèn)為部分寫(xiě)到綜合全案證據(jù)，可以看出自簽約開(kāi)始，出租方就知曉實(shí)際使用涉訴場(chǎng)地的是雷某、張楠等人。事實(shí)上是雷某由北京奧德健身俱樂(lè)部有限公司（以下簡(jiǎn)稱奧德健身公司）在2018年8月還出具過(guò)關(guān)于處理漏水事宜的授權(quán)委托書(shū)，雷某也曾在發(fā)給奧德健身公司的催款函上進(jìn)行了確認(rèn)簽字，進(jìn)行相關(guān)事務(wù)的處理。所以原審法院上述判斷屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。2.原審判決本院認(rèn)為部分寫(xiě)到“為了滿足出租商戶的資質(zhì)要求，雷某、張楠找到奧德健身公司代簽合同”屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，理由如下∶奧德雷某公司陳述其與奧德健身公司是加盟關(guān)系，又陳述由奧德健身公司代替奧德雷某公司與禮悅天香公司簽訂租賃合同，上述陳述自相矛盾。加盟是經(jīng)營(yíng)方針和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的問(wèn)題，而代簽合同系一種代理關(guān)系。原審法官在矛盾陳述的情況下直接選擇了“代簽合同”的陳述作為“本院經(jīng)審理認(rèn)為”。且?jiàn)W德雷某公司提供的加盟協(xié)議沒(méi)有奧德雷某公司的簽字和蓋章，該協(xié)議甲方處奧德健身公司的公章，經(jīng)與禮悅天香公司租賃合同上的公章對(duì)比，也明顯系偽造。3.原審判決本院經(jīng)審理認(rèn)為部分寫(xiě)到“簽訂房屋租賃合同以后，開(kāi)發(fā)商提供了房本復(fù)印件，并明確僅提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照使用，雷某、張楠使用出租方提供的房本復(fù)印件辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照相關(guān)手續(xù)，成立了奧德雷某公司，而奧德雷某公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記地址就是涉案房屋所在地，二者可以相互印證”屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。第一，該產(chǎn)權(quán)證明是由開(kāi)發(fā)商處提供給奧德雷某公司，與禮悅天香公司無(wú)關(guān)。第二，禮悅天香公司在一審?fù)徶刑峤涣恕氨本┦泄簿窒谰纸ㄔO(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全備案憑證”，該憑證的工程名稱為“奧德健身公司順義分公司”。從該憑證中可以看出，開(kāi)發(fā)商提供產(chǎn)權(quán)是為了奧德健身公司辦理順義公司使用，而不是辦理奧德雷某公司使用。4.原審判決本院經(jīng)審理認(rèn)為部分寫(xiě)到“自2016年簽約至2018年底發(fā)生爭(zhēng)議，合同履行了兩年之久，被告方作為健身房，在其大廳懸掛了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證件，禮悅天香公司方完全有條件有機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)者”屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。奧德雷某公司在合同履行的兩年過(guò)程中，一直以?shī)W德健身公司的名義與禮悅天香公司進(jìn)行溝通。為此禮悅天香公司提交了催款函、授權(quán)委托書(shū)、漏水報(bào)告和公眾號(hào)宣傳材料、宣傳照片。從催款函看出，大房東順澤明珠一直向奧德健身公司下發(fā)催款函，奧德健身公司也進(jìn)行了簽收。這可以證明不僅禮悅天香公司，連大房東順澤明珠也不知道奧德雷某公司的存在；授權(quán)委托書(shū)顯示雷某、白云鵬系奧德健身公司的員工，并代理奧德健身公司與禮悅天香公司處理漏水事宜，該授權(quán)委托書(shū)蓋有奧德健身公司的公章；漏水報(bào)告系奧德健身公司出具，并加蓋奧德健身公司公章；公眾號(hào)宣傳材料、宣傳照片均顯示為奧德健身，以?shī)W德健身公司名義對(duì)外宣傳。一審判決對(duì)以上內(nèi)容均未做出相關(guān)認(rèn)定與說(shuō)明。在奧德雷某公司有意隱瞞其實(shí)際占有使用的情況下，禮悅天香公司無(wú)從得知奧德雷某公司的存在及其為實(shí)際經(jīng)營(yíng)者。5.原審判決本院經(jīng)審理認(rèn)為部分寫(xiě)到“原告方，或者按照其所述，原告委托大房東順澤明珠收取涉案場(chǎng)所的租金、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、并派人去現(xiàn)場(chǎng)查看了漏水情況等，可以看出原告方知曉實(shí)際承租人且并未提出任何異議”屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，無(wú)任何證據(jù)支持。大房東順澤明珠收取租金、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、查看漏水情況并不能由此推斷出實(shí)際承租。在原審?fù)徶泻椭暗恼撌鲋卸Y悅天香公司已經(jīng)明確提到，奧德雷某公司始終以?shī)W德健身公司的名義對(duì)外宣傳，以?shī)W德健身公司的名義與禮悅天香公司溝通，房屋漏水階段也一直在提交加蓋奧德健身公司公章的往來(lái)文書(shū)與禮悅天香公司溝通。二、原審法院適用法律錯(cuò)誤。原審判決引用《中華人民共和國(guó)合同法》第十條的規(guī)定。本條的前提是雙方有共同的合作意愿，在本案中，禮悅天香公司一直按照與奧德健身公司簽署的租賃合同履行，在不知奧德健身公司已注銷(xiāo)的前提下，被一審法院認(rèn)定為與奧德雷某公司進(jìn)行了事實(shí)上合同的履行，原審法院適用法律錯(cuò)誤。禮悅天香公司與奧德健身公司簽署的租賃合同中11.14條明確約定了未經(jīng)出租方事先書(shū)面同意，不向任何第三方轉(zhuǎn)租或與任何第三方分享所承租空間的全部或部分，第19.3條約定，非經(jīng)本合同雙方以書(shū)面形式簽署，任何對(duì)本合同的變更將無(wú)效。綜上，原審法院基于錯(cuò)誤的事實(shí)認(rèn)定及不正確的法律適用，作出了錯(cuò)誤的判決。奧德雷某公司目前還一直非法占有使用相關(guān)區(qū)域經(jīng)營(yíng)，且欠費(fèi)已長(zhǎng)達(dá)近兩年，禮悅天香公司經(jīng)營(yíng)已經(jīng)陷入嚴(yán)重的困難，故請(qǐng)求貴院撤銷(xiāo)一審判決，依法改判。

奧德雷某公司答辯稱，同意一審判決，不同意禮悅天香公司的上訴請(qǐng)求。奧德雷某公司的投資人是雷某、張楠，因?yàn)槭菄?guó)有資產(chǎn)，禮悅天香公司怕雷某和張楠開(kāi)健身房騙錢(qián)跑了，讓雷某和張楠必須找一個(gè)擔(dān)保，所以雷某和張楠找了擔(dān)保人。裝修和營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理都是雷某和張楠負(fù)責(zé)。奧德健身公司與奧德雷某公司沒(méi)有關(guān)系，奧德雷某公司有自己的證照。

禮悅天香公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令?yuàn)W德雷某公司將順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)白辛莊村南（名都園）414幢會(huì)所一層、二層健身區(qū)域騰退后并歸還禮悅天香公司；2.判令?yuàn)W德雷某公司按每天每平米3.5元的標(biāo)準(zhǔn)向禮悅天香公司支付自2018年12月7日至實(shí)際騰退之日止的占有使用費(fèi)（計(jì)算方式1617平方米*3.5元*實(shí)際占有天數(shù)）；3.判令?yuàn)W德雷某公司支付禮悅天香公司2019至2020年度暖氣費(fèi)72972元；4.判令?yuàn)W德雷某公司支付禮悅天香公司2019年2月至2019年12月23日水費(fèi)（具體金額待核實(shí)后確定）；5.判令?yuàn)W德雷某公司支付禮悅天香公司2019年2月至2019年12月23日電費(fèi)（具體金額待核實(shí)后確定）；6.判令?yuàn)W德雷某公司負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)。后在一審中，禮悅天香公司撤回了第四項(xiàng)、第五項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年，禮悅天香公司（出租方）與奧德健身公司（承租方）簽訂《商品租賃合同》，約定由奧德健身公司承租禮悅天香公司擁有的位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)白辛莊村南名都園會(huì)所內(nèi)一、二層的部分區(qū)域，承租面積1617平方米。合同有效期為10年，自2016年9月1日起至2026年8月31日。7.1在租賃期內(nèi)，承租方應(yīng)在會(huì)所承租空間內(nèi)嚴(yán)格按照本合同之規(guī)定，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，所經(jīng)營(yíng)品牌主要為[奧德OTB-SRC健身]。承租方應(yīng)確保經(jīng)營(yíng)的合法性，同時(shí)不應(yīng)以任何方式影響出租方之聲譽(yù)。7.5承租方在該商鋪內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)前，應(yīng)取得政府有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的所有必要的執(zhí)照、批準(zhǔn)證書(shū)或許可證照等（如法律法規(guī)等要求），出租方應(yīng)提供必要的協(xié)助，有關(guān)費(fèi)用由承租方承擔(dān)。承租方應(yīng)按照該等執(zhí)照、批準(zhǔn)證書(shū)或許可證照的規(guī)定進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。承租方簽訂租賃合同時(shí)或最晚不遲于該商品開(kāi)業(yè)日前，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、批準(zhǔn)證書(shū)或許可證照的復(fù)印件等加蓋承租方公章后提供給出租方備案，并向出租方提交該等執(zhí)照、批準(zhǔn)證書(shū)或許可證照的原件供出租方核對(duì)。8.1租金標(biāo)準(zhǔn)為第一年52萬(wàn)元，第二年55萬(wàn)元，第三年55萬(wàn)元，第四年58萬(wàn)元，第五年58萬(wàn)元，第六年58萬(wàn)元，第七年62萬(wàn)元，第八年62萬(wàn)元，第九年65萬(wàn)元，第十年65萬(wàn)元。每月按30日計(jì)，乙方在簽署本合同之日起5日內(nèi)，應(yīng)向甲方交納合計(jì)25萬(wàn)元的保證押金，同時(shí)支付25萬(wàn)元租金，當(dāng)年剩余租金在合同生效后一月內(nèi)全部付清即32萬(wàn)元。10.3在本合同有效期內(nèi)，承租方應(yīng)以年為單位向出租方全額支付租金和以月為單位全額支付其他應(yīng)向出租方交納的費(fèi)用（水、電、燃?xì)?、供暖等），上述費(fèi)用的交納承租方須在每季的前三天向出租方預(yù)付當(dāng)季租金。11.14非經(jīng)出租方的事先書(shū)面同意，不向任何第三方轉(zhuǎn)租和/或與任何第三方分享所承租空間的全部或部分。

奧德健身公司于2018年12月6日登記注銷(xiāo)。

奧德雷某公司于2016年8月8日注冊(cè)成立，當(dāng)時(shí)股東為張楠、雷某。法定代表人為張楠。

關(guān)于涉訴場(chǎng)地的實(shí)際經(jīng)營(yíng)主體是否為奧德雷某公司及禮悅天香公司對(duì)此是否知情，雙方存在分歧，奧德雷某公司稱上述合同簽訂后是奧德雷某公司一直在履行禮悅天香公司與奧德健身公司所簽訂的租賃合同，主要理由如下。

1.奧德健身公司與奧德雷某公司存在加盟關(guān)系，并提交《特許連鎖加盟合同》予以證明，該合同雙方為奧德健身公司（甲方、加盟總部）和順義名都園會(huì)所健身俱樂(lè)部（乙方、加盟店），記載：第二條1.本合同當(dāng)事雙方為各自獨(dú)立的事業(yè)者，雙方之間不存在任何共同投資、代理、雇傭、承包關(guān)系……。第四條在本合同執(zhí)行期間，總部給予加盟店使用本部開(kāi)發(fā)、完善的店面裝修設(shè)計(jì)（平面設(shè)計(jì)）、營(yíng)銷(xiāo)（包括健身卡、運(yùn)動(dòng)飲料、營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)劑、運(yùn)動(dòng)服裝）策劃技巧、管理系統(tǒng)植入、技術(shù)業(yè)務(wù)支持等運(yùn)營(yíng)管理模式。第五條：1.總部承諾在本合同執(zhí)行期間加盟店可以使用總部商標(biāo)及服務(wù)標(biāo)識(shí)及有關(guān)的標(biāo)志、表格、記號(hào)、樣式、標(biāo)簽和招牌。第二十八條：本合同有效期為十年，甲乙雙方蓋章簽字并在甲方收到全部加盟金費(fèi)用后生效。合同落款處甲方奧德健身公司加蓋公章，乙方處空白。禮悅天香公司辯稱該合同沒(méi)有乙方的蓋章及簽字，不符合生效條件，因此其證明目的不予認(rèn)可；

2.涉訴房屋的“不動(dòng)產(chǎn)證明”，該證明上手寫(xiě)“僅限會(huì)所健身辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照使用”，奧德雷某公司以此證明禮悅天香公司曾向其提供該場(chǎng)地不動(dòng)產(chǎn)登記證明供奧德雷某公司辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，故禮悅天香公司對(duì)于奧德雷某公司注冊(cè)公司并實(shí)際經(jīng)營(yíng)健身房是知情的。禮悅天香公司稱該證明是用于辦理奧德健身公司的注冊(cè)地址遷移使用，不是辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照使用。

3.以匯款人“李怡晴”或“張楠”“白云鵬”的名義向收款人“徐莉”交納水電費(fèi)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證。奧德雷某公司稱不清楚徐莉的身份，禮悅天香公司主張徐莉是順澤明珠公司的員工，因此奧德雷某公司主張水電費(fèi)交給物業(yè)公司是虛假的；

4.展示奧德雷某公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及衛(wèi)生許可證等證照的照片，證明奧德雷某公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照一直在公司柜臺(tái)懸掛，任何人可以看到。禮悅天香公司認(rèn)為該照片是擺拍的，且照片中沒(méi)有顯示時(shí)間；另外禮悅天香公司主張另案庭審中，奧德雷某公司提交的衛(wèi)生許可證及高危證的辦理時(shí)間是2018年10月，所以照片即使存在也是后期擺拍的，因此對(duì)奧德雷某公司該證明目的不予認(rèn)可。

5.奧德雷某公司申請(qǐng)證人雷某出庭作證。雷某陳述：我是奧德雷某公司的股東，另外一個(gè)股東是張楠，我占49%份額，在我沒(méi)生病之前負(fù)責(zé)公司日常運(yùn)營(yíng)和管理。禮悅天香公司一開(kāi)始就知道奧德雷某公司，從找地方到談判、招投標(biāo)、辦照、裝修、注入資金，都是我跟法定代表人張楠做的。名都園的物業(yè)是凱萊物業(yè)在經(jīng)營(yíng)，后來(lái)想外包，但是物業(yè)不能直接經(jīng)營(yíng)，必須由產(chǎn)權(quán)方租賃給我們，我們知道這個(gè)消息后就找到凱萊物業(yè)的經(jīng)理戴宏，他把產(chǎn)權(quán)方中糧集團(tuán)負(fù)責(zé)招投標(biāo)的經(jīng)理魏術(shù)國(guó)介紹給我們談?wù)型稑?biāo)的事情，我們說(shuō)我們想經(jīng)營(yíng)健身房，魏術(shù)國(guó)問(wèn)我們旗下有無(wú)關(guān)于健身的產(chǎn)業(yè)，我們說(shuō)沒(méi)有。魏術(shù)國(guó)說(shuō)我們是國(guó)企，害怕租下去你賣(mài)了卡就跑路，就讓我們找一個(gè)有連鎖的健身房做擔(dān)保，我就找到了奧德雷鳥(niǎo)體育健身有限公司，因?yàn)槲易畛蹙褪菉W德雷鳥(niǎo)教練學(xué)校的股東，奧德雷鳥(niǎo)是總公司，下面一個(gè)公司就是幫我們簽合同的北京奧德健身俱樂(lè)部有限公司，奧德雷鳥(niǎo)的老板是魏術(shù)超，他說(shuō)安排奧德雷鳥(niǎo)給我做擔(dān)保，就簽了一個(gè)加盟協(xié)議，這個(gè)加盟協(xié)議實(shí)際上就是做擔(dān)保，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們沒(méi)有公司，無(wú)法跟中糧旗下的禮悅天香公司簽合同。魏術(shù)國(guó)在招投標(biāo)過(guò)程中是考察過(guò)奧德雷鳥(niǎo)公司的，魏術(shù)國(guó)讓我們交材料看有沒(méi)有真實(shí)的這個(gè)店，奧德雷鳥(niǎo)在建工大廈，奧德雷鳥(niǎo)公司還在正常經(jīng)營(yíng)，魏術(shù)超是奧德雷鳥(niǎo)的負(fù)責(zé)人、法定代表人、股東。我有申總的聯(lián)系方式，但是不知道全名。都談妥了之后，我跟張楠和魏術(shù)超，跟禮悅天香公司的申總繼續(xù)談簽合同的事宜。簽完合同之后，禮悅天香公司給我們提供產(chǎn)權(quán)證，給我們的復(fù)印件，上面寫(xiě)著只供辦照使用，我們要成立新公司必須要有產(chǎn)權(quán)證才能辦理，一共要了我們50萬(wàn)元的押金，我們先支付了25萬(wàn)元，然后就開(kāi)始了正式工作。駐場(chǎng)公司叫天香公司，駐場(chǎng)經(jīng)理朱國(guó)良，這是跟我們具體接觸的人，經(jīng)常處理水電等問(wèn)題，體育局規(guī)定我們的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、高危許可證等都要掛在前臺(tái)，這些證件下來(lái)后我們就一直掛在前臺(tái)。期間，申總找到我，讓我將室外布置一下，說(shuō)中糧的領(lǐng)導(dǎo)要來(lái)。當(dāng)時(shí)是第二任物業(yè)經(jīng)理張凱、申總、朱國(guó)良陪同檢查我們和旁邊的幼兒園，中糧的領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)到我們的健身房視察項(xiàng)目還專(zhuān)門(mén)問(wèn)我們的證件是否齊全，我們就將前臺(tái)掛的證件都給領(lǐng)導(dǎo)看了，包括高危證、衛(wèi)生許可證等，這些證件都是奧德雷某的名字，包括每年街道、體育局也都檢查我們這些證件，有的是來(lái)我們這檢查，有的是我們送去檢查，中糧領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該是在2017年來(lái)的。2018年底時(shí)候張楠移民了，有時(shí)候也回北京，張楠走之前，2018年7月我所承包的健身房的所有地方都漏水，非常嚴(yán)重，我有漏水的視頻，大概有70%的物品都損壞了，中糧的地產(chǎn)商和禮悅天香公司去我們那里考察過(guò)。朱國(guó)良去現(xiàn)場(chǎng)處理事情的時(shí)候，2018年8月底，在我的電卡里還有2萬(wàn)多余額的時(shí)候我的健身房全部停電了，因?yàn)閯P萊物業(yè)欠供電局電費(fèi)，被停電。持續(xù)了一個(gè)多月，停電后，游泳館的水無(wú)法循環(huán)，衛(wèi)生局罰了我2萬(wàn)元錢(qián)。我找申總協(xié)商，申總讓我統(tǒng)計(jì)人員開(kāi)支、器械損失，我計(jì)算大概70多萬(wàn)元。我交給禮悅天香公司的公司之后，中糧的代表也在場(chǎng)，申總口頭反饋說(shuō)賠我5萬(wàn)元錢(qián)，問(wèn)我是否同意。我不同意，因?yàn)槲业膿p失太大了。本來(lái)我們是要準(zhǔn)備起訴禮悅天香公司的，結(jié)果禮悅天香公司先起訴了。但是我方得知中糧公司已經(jīng)賠給禮悅天香公司這筆錢(qián)了。我有魏術(shù)國(guó)的聯(lián)系方式微信，禮悅天香公司起訴我們公司后，他就把我刪了，我跟魏術(shù)國(guó)沒(méi)有什么溝通，是張楠跟他聯(lián)系的。我的手機(jī)換了，現(xiàn)在沒(méi)有魏術(shù)國(guó)的聯(lián)系方式了。朱國(guó)良、徐敏都是禮悅天香公司的駐場(chǎng)經(jīng)理。簽租賃合同的時(shí)候因?yàn)槿颂?，我沒(méi)有進(jìn)屋，我在門(mén)口，簽約雙方是張楠、魏術(shù)國(guó)、魏術(shù)超，還有中糧的楊總，禮悅天香公司的申總，主要是這些人。我不知道禮悅天香公司，我只知道他們收水電費(fèi)。前兩年水電費(fèi)、房租都是交給朱國(guó)良，匯款是匯給徐莉，徐莉是順澤明珠的人。2019年暖氣費(fèi)沒(méi)有交，一直在協(xié)商這個(gè)事。

禮悅天香公司陳述：徐敏、申總、朱國(guó)良都是大房東順澤明珠的人，順澤明珠從開(kāi)發(fā)商中糧集團(tuán)租過(guò)來(lái)的房子，禮悅天香公司再?gòu)捻槤擅髦樽夥孔?，一開(kāi)始水電費(fèi)都是禮悅天香公司收的，后來(lái)是順澤明珠收的。

禮悅天香公司主張其與奧德雷某公司不存在任何合同關(guān)系，且直至奧德健身公司注銷(xiāo)后，才發(fā)現(xiàn)是奧德雷某公司在涉訴場(chǎng)地實(shí)際經(jīng)營(yíng)。主要理由如下：

1.奧德健身公司和奧德雷某公司的企業(yè)工商信息登記，顯示該兩家公司為兩個(gè)主體，奧德健身公司于2018年12月6日注銷(xiāo)。雙方糾紛發(fā)生在奧德健身公司注銷(xiāo)后。奧德雷某公司主張雙方糾紛產(chǎn)生的原因是2018年7月發(fā)生涉訴場(chǎng)地漏水事件；

2.涉訴場(chǎng)地外的宣傳照片及館內(nèi)照片，證明奧德雷某公司一直以?shī)W德健身名義對(duì)外宣傳，因此禮悅天香公司認(rèn)為使用涉訴場(chǎng)地的是奧德健身公司。奧德雷某公司稱因其與奧德健身公司由加盟合同，因此奧德健身公司允許奧德雷某公司使用其名義宣傳。

3.催款函，證明大房東“順澤明珠公司”向奧德健身公司發(fā)送的關(guān)于能源費(fèi)的數(shù)份《催款函》，《催款函》上記載的接收單位為“奧德健身公司”。其中2017年11月17日的催款函記載2017年11月15日至2018年3月15日供暖季應(yīng)繳納供暖費(fèi)72972元；2018年11月19日的催款函記載2018年11月15日至2019年3月15日供暖季的供暖費(fèi)72972元。禮悅天香公司對(duì)上述《催款函》的真實(shí)性認(rèn)可。

4.漏水報(bào)告及兩份授權(quán)委托書(shū)?！堵┧畧?bào)告》系2018年8月10日，由奧德健身公司出具，并發(fā)送至順澤明珠公司。內(nèi)容：一、2月6號(hào)，由于名都園物業(yè)漏水把我方健身房器械造成的損壞，附有圖片。二、7月24號(hào)下雨由于會(huì)所房頂漏雨把我方健身房多處損壞……。奧德健身公司于2018年8月10日出具《授權(quán)委托書(shū)》，記載“本公司奧德健身公司委托本公司員工白云鵬為我公司授權(quán)代理人，全權(quán)代表我公司處理奧德OTB-SRC健身名都園漏水事宜。我公司奧德健身公司對(duì)代理人依授權(quán)辦理事宜承擔(dān)法律責(zé)任?！绷硗庖环菔跈?quán)委托書(shū)記載“本公司奧德健身公司委托本公司員工雷某為我公司授權(quán)代理人，全權(quán)代表我公司處理奧德OTB-SRC健身名都園漏水事宜。我公司奧德健身公司對(duì)代理人依授權(quán)辦理事宜承擔(dān)法律責(zé)任。”禮悅天香公司據(jù)此擬證明奧德雷某公司以?shī)W德健身的名義處理漏水事件。奧德雷某公司稱其對(duì)外就叫奧德健身，至于為何不以?shī)W德雷某公司的名義，需要問(wèn)白云鵬。雷某陳述，授權(quán)委托書(shū)上“雷某”的簽字不是本人簽的，其跟申總協(xié)商漏水的事情，申總說(shuō)雷某在奧德健身沒(méi)有職務(wù)，不是奧德健身的法定代表人，需要法定代表人出面，雷某沒(méi)有這份授權(quán)委托書(shū)。

5.北京市公安局消防局建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全備案憑證，記載工程名稱為“奧德健身公司順義分公司”，工程地址“順義區(qū)榆陽(yáng)路6號(hào)”，開(kāi)工日期2016年7月11日，預(yù)計(jì)竣工日期2016年8月1日。證明簽訂租賃合同并使用房屋的是奧德健身公司順義分公司，順義分公司當(dāng)時(shí)不存在，這是臨時(shí)名稱，證明是總公司與分公司的關(guān)系，不是加盟關(guān)系。奧德雷某公司認(rèn)可真實(shí)性，不認(rèn)可證明目的。

6.“奧德游泳健身”公眾號(hào)的內(nèi)容，證明奧德雷某公司一直以?shī)W德健身的名義對(duì)外宣傳。奧德雷某公司對(duì)真實(shí)性及證明目的認(rèn)可。

7.2019年5月20日“順澤明珠公司”出具的向北京名都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)送的“針對(duì)奧德雷某健身無(wú)合同非法經(jīng)營(yíng)的溝通函”，記載：“在我公司管理使用的名都園會(huì)所健身區(qū)域范圍內(nèi)，奧德雷某公司在沒(méi)有任何合同依據(jù)的情況下非法占用健身區(qū)域經(jīng)營(yíng)辦卡……”。2019年5月27日，北京名都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)送至凱萊物業(yè)公司并抄送給“順澤明珠公司”的函，記載：“近日，我司接到會(huì)所實(shí)際經(jīng)營(yíng)單位順澤明珠公司，稱奧德雷某公司已經(jīng)喪失連鎖經(jīng)營(yíng)授權(quán)并存在非法經(jīng)營(yíng)的可能，在其履約能力業(yè)已存疑的情況下仍面向消費(fèi)者辦理預(yù)付費(fèi)式儲(chǔ)值卡。對(duì)此，我司高度重視，為避免廣大業(yè)主及貴司蒙受不必要的經(jīng)濟(jì)損失，在此函請(qǐng)貴司查證后依照貴我雙方的物業(yè)服務(wù)合同采取必要的限制經(jīng)營(yíng)措施，望物業(yè)公司慎重對(duì)待，防止群體性糾紛發(fā)生?！眾W德雷某公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，主張順澤明珠公司允許奧德雷某公司在此開(kāi)公司，名都園房地產(chǎn)公司給奧德雷某公司開(kāi)具了房屋所有權(quán)證明并注明僅限會(huì)所健身辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照使用，因此順澤明珠公司是知道奧德雷某公司的。

關(guān)于租金的支付，禮悅天香公司提交以付款方“魏術(shù)超”的名義向收款方“禮悅天香公司”交納租金的銀行憑證，分別記載2016年6月8日轉(zhuǎn)賬50萬(wàn)元，2016年7月26日轉(zhuǎn)賬30萬(wàn)元，2016年7月27日轉(zhuǎn)賬2萬(wàn)元。奧德雷某公司提交以雷某的名義于2018年9月11日向“徐莉”轉(zhuǎn)賬30萬(wàn)元的銀行憑證，該憑證記載給收款人附言：“2018年至2019年房租”。

關(guān)于供暖費(fèi)，禮悅天香公司主張暖氣費(fèi)是按照往年的交費(fèi)情況計(jì)算的。

一審另查：奧德健身的項(xiàng)目經(jīng)理魏術(shù)超在雙方的前案（2019）京0113民初6682號(hào)案件中出庭作證，魏術(shù)超陳述：“順義的店是我負(fù)責(zé)接洽、談的。當(dāng)時(shí)我跟中糧、禮悅天香公司洽談的相關(guān)細(xì)節(jié)。簽訂合同時(shí)候，對(duì)方要求用公司形式簽訂合同，故用了石景山的注冊(cè)的公司簽訂的合同，簽訂合同后，這邊要實(shí)際經(jīng)營(yíng)，注冊(cè)一家新公司，經(jīng)甲方同意我們注冊(cè)了新公司，我們的義務(wù)一直是這邊注冊(cè)的公司履行，一直履行合同，甲方提出質(zhì)疑，原簽訂合同公司注銷(xiāo)了，才有今天的事。每次打租金費(fèi)用都是奧德雷某公司打的。項(xiàng)目接洽，奧德健身的法人、股東一直在和禮悅天香公司負(fù)責(zé)人、股東接洽，多年接洽工作負(fù)責(zé)人是雷某、張楠在與禮悅天香公司負(fù)責(zé)人接洽，禮悅天香公司負(fù)責(zé)人是朱國(guó)良在這邊負(fù)責(zé)，雙方一直在接洽。3年中合同履行未出現(xiàn)過(guò)問(wèn)題，當(dāng)時(shí)希望合同主體變更成奧德雷某公司，但當(dāng)時(shí)一直在正常履行，禮悅天香公司也未提異議，故沒(méi)考慮，政府要求簽訂合同的公司注冊(cè)地拆遷，我們（奧德健身）才注銷(xiāo)的。房屋存在漏水問(wèn)題造成相關(guān)損失，經(jīng)營(yíng)公司提出賠償，對(duì)方一直在考慮，執(zhí)行過(guò)程中，雷某反映是還在協(xié)商，禮悅天香公司提出原簽訂合同的公司不存在了，對(duì)奧德雷某公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)權(quán)不認(rèn)可了，需要處理這事。雷某表示可以先支付房租，再協(xié)商賠償問(wèn)題，禮悅天香公司表示暫時(shí)不用。其到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)，雷某提供了與禮悅天香公司溝通的相關(guān)視頻、材料?！?/p>

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。綜合全案證據(jù)，可以看出自簽約開(kāi)始，出租方就知曉實(shí)際使用涉訴場(chǎng)地的是雷某、張楠等人，但為了滿足出租方對(duì)商戶的資質(zhì)要求，雷某、張楠找到奧德健身代簽合同。簽訂房屋租賃合同以后，開(kāi)發(fā)商提供了房本復(fù)印件，并明確僅供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照使用，雷某、張楠使用出租方提供的房本復(fù)印件辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照相關(guān)手續(xù)，成立了奧德雷某公司，而奧德雷某公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記地址就是涉案房屋所在地，二者可以相互印證。自2016年簽約至2018年底雙方發(fā)生爭(zhēng)議，合同履行了兩年之久，奧德雷某公司方作為健身房，在其大廳懸掛了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證件，禮悅天香公司方完全有條件有機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)者。禮悅天香公司方，或者按照其所述，禮悅天香公司委托大房東順澤明珠收取涉案場(chǎng)所的租金、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，并派人去現(xiàn)場(chǎng)查看了漏水情況等等，可以看出禮悅天香公司方知曉實(shí)際承租人且并未提出任何異議。因此，一審法院認(rèn)為，雙方存在事實(shí)上的租賃合同關(guān)系?，F(xiàn)禮悅天香公司以簽訂租賃合同的相對(duì)方注銷(xiāo)為由，主張奧德雷某公司無(wú)權(quán)占有場(chǎng)地，一審法院認(rèn)為依據(jù)不足，不予支持。

關(guān)于禮悅天香公司主張的占有使用費(fèi)，奧德雷某公司實(shí)際占用了涉案房屋，且?jiàn)W德雷某公司認(rèn)為其就是租賃合同的實(shí)際履行方，故奧德雷某公司應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定支付租金。但禮悅天香公司并未主張租金，而是主張占有使用費(fèi)，且其依據(jù)是無(wú)權(quán)占有，故一審法院對(duì)禮悅天香公司的占有使用費(fèi)暫不予支持，禮悅天香公司可另行主張租金。

關(guān)于暖氣費(fèi)，按照合同約定，奧德雷某公司應(yīng)當(dāng)按照出租方和管理公司的繳費(fèi)通知，按時(shí)支付何清償所有電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣費(fèi)等，故奧德雷某公司應(yīng)當(dāng)交納2019年-2020年度的暖氣費(fèi)72972元。

訴訟過(guò)程中，禮悅天香公司申請(qǐng)撤回關(guān)于水費(fèi)、電費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，系其真實(shí)意思表示，一審法院予以準(zhǔn)許。

綜上，一審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、奧德雷某公司于判決生效后七日內(nèi)向禮悅天香公司支付2019-2020年度的供暖費(fèi)72972元；二、駁回禮悅天香公司其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，奧德雷某公司提交通知書(shū)復(fù)印件及照片，用以證明其曾以?shī)W德雷某公司的名義與大房東順澤明珠進(jìn)行溝通。禮悅天香公司對(duì)以上證據(jù)材料的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均不予認(rèn)可，且認(rèn)為不屬于二審新證據(jù)范疇。

二審另查明，根據(jù)一審?fù)徆P錄記載，在2020年6月10日的一審?fù)徶?，奧德雷某公司稱，“順澤明珠允許我方在此開(kāi)公司，名都園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司給我方開(kāi)具了房屋所有權(quán)證明并注明是僅限會(huì)所健身辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照使用（見(jiàn)我方證據(jù)1），因此順澤明珠是知道奧德雷某的，不能現(xiàn)在又反悔說(shuō)不知道，我方辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照就是靠這個(gè)證明”。對(duì)此，禮悅天香公司陳述稱，“不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是名都房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，當(dāng)時(shí)是奧德健身找到順澤明珠說(shuō)辦分公司的照需要產(chǎn)權(quán)證，順澤明珠也跟我方核實(shí)了，我方也認(rèn)可將房屋租給奧德健身了，同意他們辦分公司的照，沒(méi)有說(shuō)是辦理奧德雷某的照，順澤明珠和名都園房地產(chǎn)都是在奧德健身注銷(xiāo)后才發(fā)現(xiàn)被告的存在”。

本院經(jīng)審理查明的其他事實(shí)與一審法院查明事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，禮悅天香公司就涉案場(chǎng)地簽訂的租賃合同相對(duì)方雖為奧德健身公司，但實(shí)際使用租賃場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)健身房并使用涉案場(chǎng)地注冊(cè)經(jīng)營(yíng)的為奧德雷某公司。禮悅天香公司在本案中主張其并不知曉?shī)W德雷某公司的存在并主張奧德雷某公司系無(wú)權(quán)占有涉案場(chǎng)地，本院經(jīng)審查分析如下：一、根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，奧德健身公司在注銷(xiāo)前的注冊(cè)經(jīng)營(yíng)地并非涉案場(chǎng)地，系奧德雷某公司持有標(biāo)注有“僅限會(huì)所健身辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照使用”字樣的涉案場(chǎng)地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在涉案場(chǎng)地注冊(cè)經(jīng)營(yíng)。禮悅天香公司在一審中雖稱奧德健身公司稱系辦理分公司的執(zhí)照，但該陳述表明其明確知曉使用該場(chǎng)地辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)的主體應(yīng)為奧德健身公司之外的其他主體，且禮悅天香公司該陳述內(nèi)容亦與前次起訴中稱材料系奧德健身公司以公司辦理遷址名義向其索要的相關(guān)庭審陳述相矛盾。二、根據(jù)禮悅天香公司所簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》載明條款內(nèi)容，承租方應(yīng)將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、批準(zhǔn)證書(shū)或許可證照的復(fù)印件等加蓋承租方公章后提供給出租方備案，并向出租方提交該等執(zhí)照、批準(zhǔn)證書(shū)或許可證照的原件供出租方核對(duì)。租賃合同簽訂后，奧德健身公司并未使用涉案場(chǎng)地辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)經(jīng)營(yíng)，系奧德雷某公司使用涉案場(chǎng)地辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照進(jìn)行經(jīng)營(yíng)至今，禮悅天香公司稱其對(duì)該情況內(nèi)容不知曉與合同約定內(nèi)容不符。三、禮悅天香公司的注冊(cè)經(jīng)營(yíng)地為涉案場(chǎng)地二樓，奧德雷某公司方作為健身房亦在其大廳懸掛了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證件，自2016年簽約至2018年底雙方發(fā)生爭(zhēng)議長(zhǎng)達(dá)兩年之久的時(shí)間內(nèi)，禮悅天香公司稱其對(duì)實(shí)際經(jīng)營(yíng)者不知情與常理不符，其在本案二審中稱未去過(guò)涉案場(chǎng)地亦與常理不符。四、根據(jù)禮悅天香公司簽訂合同載明承租方委托代理人魏術(shù)超在前案中的證言陳述內(nèi)容，簽訂合同時(shí)系因?qū)Ψ揭?，故使用奧德健身公司名義簽訂合同，但對(duì)涉案場(chǎng)地注冊(cè)新公司進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營(yíng)的事宜已經(jīng)禮悅天香公司同意，且在兩、三年的履行過(guò)程中禮悅天香公司一直沒(méi)有提出異議，后在雷某協(xié)商漏水導(dǎo)致?lián)p失過(guò)程中禮悅天香公司提出異議。魏術(shù)超相應(yīng)證言內(nèi)容與奧德雷某公司關(guān)于涉案合同簽訂背景相應(yīng)陳述內(nèi)容吻合。故綜合以上情形及全案證據(jù)，本院認(rèn)為，禮悅天香公司應(yīng)知曉涉案場(chǎng)地實(shí)際注冊(cè)經(jīng)營(yíng)相對(duì)方并非奧德健身公司，其以?shī)W德健身公司已經(jīng)注銷(xiāo)為由，主張奧德雷某公司系無(wú)權(quán)占有，該主張與相應(yīng)在案證據(jù)指向內(nèi)容不符，本院不予采信?；谇笆稣J(rèn)定，在禮悅天香公司主張奧德雷某公司無(wú)權(quán)占有涉案場(chǎng)地的相應(yīng)主張不能成立的前提下，禮悅天香公司基于無(wú)權(quán)占有主張奧德雷某公司騰退涉案場(chǎng)地并支付占有使用費(fèi)的相應(yīng)訴訟請(qǐng)求亦不能成立。

綜上所述，禮悅天香公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費(fèi)25855元，由北京奧德雷某健身俱樂(lè)部有限公司負(fù)擔(dān)1624元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納至一審法院），由北京禮悅天香貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)24231元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納至一審法院）；

二審案件受理費(fèi)24231元，由北京禮悅天香貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)（已交納1624元，余款22607元于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　巴晶焱

審 判 員　石　煜

審 判 員　曹　煒

二〇二一年四月七日

法官助理　常　欣

書(shū) 記 員　劉怡然