上訴人（原審原告）：郭明明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住北京市密云區(qū)。

委托訴訟代理人：郎俊富，河北灤峰律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住江蘇省南通市崇川區(qū)。

上訴人郭明明因與被上訴人李某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初2039號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法適用獨任制，公開開庭進行了審理。上訴人郭明明及其委托訴訟代理人郎俊富，被上訴人李某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

郭明明上訴請求：撤銷原判，改判支持我一審的訴訟請求。事實和理由：一審判決認定事實錯誤。經營不善是李某某自稱的，是其單方主觀認為的，并不是法律上的客觀事實，不能作為認定案件事實的依據。其次，我也沒有于2019年9月和李某某協(xié)商提前解除合同事宜，這一點沒有任何證據證實。再次，李某某也沒有將房屋鑰匙交到我手中，也沒有和我提出交到鄭某手中，更不知情要求鄭某轉交給我，同時也不符合雙方合同解除條件。故一審判決依據上述錯誤的認定就認為雙方租賃合同2019年12月20日解除是錯誤的。

雙方租賃合同簽訂后，我將房屋交付給李某某，李某某交付了當年的租金。但一年期滿后，李某某并沒有按照合同約定于2019年11月20日支付2019年12月20日至2020年12月20日的租金180000元，其也沒有正當理由，且一直使用該房屋。我多次催促，李某某一直拒絕給付租金并拖延至今。根據雙方合同的約定，李某某的行為已構成根本違約，根據雙方的租賃合同第12條的約定，該房屋租賃合同應當解除，李某某并應當支付違約金和一年期滿后將房屋返還給我期間的租金。

李某某的將房屋鑰匙交給鄭某的行為是無效的，不能起到解除租賃合同的作用和目的，且我根本不知情，也是和雙方租賃合同相違背的。根據意思自治的原則，應以雙方合同約定為準則，而不能以李某某單方表示為解除合同的依據。同時，鄭某也沒有和我提出過收到房屋鑰匙的情況，一審認為鄭某是涉案房屋的管理人也是錯誤的，沒有事實和法律依據。鄭某只是鄰屋的房屋租賃者，不是涉案房屋的所有者和實際使用者，也不是我的委托人，一審認定鄭某是受我委托對房屋進行管理更是荒唐的主觀認為。從始至終都沒有任何證據證明鄭某是接受我的委托對涉案房屋進行管理，鄭某是否接受房屋鑰匙不是本案雙方當事人解除租賃合同的約定條件和法定的解除條件，一審以完全和本案無關的人員接受了房屋鑰匙為解除雙方租賃合同的要件來處理是完全違背事實和法律的，且鄭某在開庭中并沒有說我知道其已經收到涉案房屋鑰匙了，更沒有說先放在其手中。其當庭只是陳述該涉案房屋鑰匙仍然在其手中，我并沒收到鑰匙，并不是我對鑰匙放在其手中是知情并同意的。一審完全是對鄭某的證言理解錯誤和斷章取義的。一審判決違反了合同自治原則和《合同法》規(guī)定的法定的合同解除要件，是違背事實和法律規(guī)定的判決，應當予以撤銷。

李某某辯稱，同意二審判決結果，不同意郭明明的上訴請求，請求一審法院依法駁回郭明明的上訴請求。

郭明明向一審法院起訴請求：1．判令解除我與李某某于2018年12月20日簽訂的房屋租賃合同，并立即將北京市密云區(qū)長安街6號1至2層XX門面房的房屋返還給我；2．判令李某某支付2019年度供暖費6279元、電費2086元、垃圾清運費320元、水費300元，合計8985元；3．判令李某某自2019年12月20日起每日按493.15元（以年租金180000元為計算標準）支付租金至將房屋交還給我之日止，并支付違約金180000元；4．訴訟費由李某某承擔。

一審法院認定事實：2018年12月20日，郭明明（甲方）與李某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：郭明明將其租賃楊艷坐落于北京市密云區(qū)長安街6號1至2層XX門面房轉租給李某某經營餐飲使用，租賃期限為5年，自2018年12月20日起至2023年12月19日止，年租金為180000元，租金支付方式為按年支付，提前一個月支付下一年租金。合同第五條第4款約定：租賃期滿，乙方未續(xù)租的，甲方有權收回房屋。乙方添置的用于經營的所有可移動的裝修、設備、設施歸甲方所有；合同第十二條第1款約定：1、乙方應如期交付租金，如乙方未經甲方同意逾期交付，甲方有權要求乙方按當年租金的100％支付違約金，違約金不足以彌補經濟損失的，還應賠償經濟損失；合同第十三條第1款約定：乙方在支付第一年租金的同時向甲方交納2萬元保證金，如乙方在履行合同過程中存在違約行為，在合同解除后該2萬元不予退還，否則，甲方應在合同解除或終止時一次性退還乙方。合同第十三條第4款約定：甲乙雙方如有特殊情況需提前終止合同，必須提前三個月通知對方，待雙方同意后，方可辦理解除合同，如未達成書面協(xié)議，則不能終止合同。雙方同時對逾期交納租金的處理方式做了明確約定。合同簽訂后，郭明明將房屋交付給李某某，李某某支付了當年的租金180000元，支付保證金20000元。李某某稱因其經營不善，其于2019年9月與郭明明協(xié)商要求提前解除合同未果。2019年12月20日，李某某將涉案房屋鑰匙交至臨屋鄭某手中，要求其轉交給郭明明，李某某撤離租賃房屋場地至今。

為證明上述主張，郭明明向一審法院提交證據如下：證據1、房屋租賃合同；證據2、涉案房屋（2019年11月15日至2020年3月15日期間）暖氣費收據6377.76元及延期繳納暖氣費違約金137.20元；證據3、鄭某書面證明，內容為：美食美刻大門鑰匙是由李某某老婆交給我代為保管，房東郭明明并不知情，也并未交給房東郭明明使用。證明郭明明對交鑰匙情況不知情；證據4、郭明明與楊艷簽訂的商業(yè)房屋租賃合同（租賃期限為：2017年4月1日至2023年3月31日）、楊艷證明（郭明明對涉案房屋有轉租權）、楊艷所有的涉案房屋產權證復印件，證明郭明明對涉案房屋有轉租權。經質證：李某某對證據1真實性認可；對證據2暖氣費收據真實性認可，但認為其2019年12月20日已退還房屋，不應承擔在此之后的取暖費；對鄭某的證明不予認可，認為應以其與鄭某之前的錄音為準；證據4真實性認可，但稱郭明明在與其簽訂租賃合同時，曾告知涉案房屋是其妻子的，涉嫌欺詐。

李某某向一審法院提交證據如下：李某某與鄭某錄音證據光盤。主要內容：李某某于2019年12月20日將涉案房屋鑰匙交給了鄰居鄭某手中，鄭某欲將鑰匙交給郭明明，郭明明稱需要事先放在鄭某那，如果有人看房或者查電表的時候用，并稱查電表的也進過房屋等內容。一審法院當庭詢問鄭某錄音的真實性，鄭某承認錄音內容屬實，并稱郭明明沒有拿走鑰匙，現(xiàn)鑰匙仍在其手里。郭明明對錄音的真實性不認可，認為與其提交的證明材料相互矛盾。

一審法院認為，承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余期限的，超過部分的約定無效。本案中，郭明明與楊艷約定的房屋租賃期限截止至2023年3月31日，郭明明與李某某約定的租賃期限截止至2023年12月19日。該轉租期限超過郭明明租賃期限的部分約定無效。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍有效。郭明明與李某某簽訂的《房屋租賃合同》中除超過郭明明租賃期限的部分無效外，租賃合同內容系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效，雙方均應按約履行合同義務。就房屋租賃關系雙方當事人而言，承租人意在通過支付房屋租金獲取房屋使用權益，出租人旨在轉讓房屋使用權獲取房屋租金收益。本案中，承租人李某某在租賃合同履行期限內單方搬離租賃房屋并通知出租人郭明明收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再繼續(xù)履行房屋租賃合同，出租人旨在轉讓房屋使用權獲取房屋租金收益的合同目的已無法實現(xiàn)，雙方簽訂的房屋租賃合同應予解除，故對郭明明要求李某某解除涉案房屋租賃合同的訴訟請求，一審法院予以支持。關于涉案合同的解除時間，李某某稱其已于2019年12月20日將涉案房屋鑰匙由鄰居鄭某轉交給郭明明，郭明明稱對此事并不知情，也未收到涉案房屋的鑰匙。根據證人鄭某認可屬實的李某某提交的錄音內容，郭明明對李某某由鄭某轉交房屋鑰匙的情況是知情的，鄭某應為涉案房屋鑰匙的管理人，其管理鑰匙的行為應認定為受郭明明委托進行管理，郭明明可以隨時取回房屋鑰匙，因此郭明明已經對房屋進行了實際控制和管理，應視為郭明明已于2019年12月20日收回房屋。一審法院認定雙方房屋租賃合同解除的時間為2019年12月20日。據此，郭明明要求李某某返還涉案房屋的訴訟請求，缺乏依據，一審法院不予支持；因李某某已向郭明明支付2018年12月20日至2019年12月19日的租金，故對郭明明要求李某某支付租金及遲延支付租金違約金的訴訟請求，一審法院不予支持。但對于李某某拒絕履行合同給郭明明造成的違約損失，郭明明可另案主張。關于郭明明要求李某某支付2019年度供暖費的訴訟請求，因雙方房屋租賃合同已于2019年12月20日解除，故對其該項訴訟請求的合理部分，一審法院予以支持。關于郭明明要求李某某支付電費、水費、垃圾清運費的訴訟請求，根據雙方的約定，租賃期內產生的上述費用確應由李某某負擔，但郭明明主張的費用缺乏證據支持，一審法院暫不予支持。關于本案涉及的兩萬元保證金及涉案房屋內的物品，經一審法院釋明后，李某某并未提起反訴，故本案不予涉及。判決如下：一、郭明明與李某某于二〇一八年十二月二十日簽訂的《房屋租賃合同》已于二〇一九年十二月二十日解除。二、李某某于判決生效之日起七日內支付郭明明供暖費一千八百三十一元。三、駁回郭明明的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費六千四百元（郭明明已預交），由李某某負擔，限判決生效之日起七日內交納。

本院二審期間，郭明明提交一份電話錄音，是2020年9月10日左右鄭某與本案一審承辦法官的通話錄音，錄音內容是鄭某開庭之后說開庭的時候沒有表達清楚,其與法官溝通，法官說過后重新來法院作筆錄，之后法院沒有讓來法院作筆錄，證人當某陳述的內容是錯誤的。我們現(xiàn)在申請證人重新出庭作證?，F(xiàn)在錄音在證人手里，沒有在我們手里。李某某對上述證據發(fā)表如下質證意見：對電話錄音內容不認可，證人原審已經到庭了，我對證人的作證內容是認可的，原審法院對此也是認可的，現(xiàn)在其申請二審出庭作證我不認可。本院對此認為，一審中鄭某已作為證人出庭作證，作證的程序并不違法，也未有相反證據顯示證人作證陳述的內容并非真實，結合本案一審中李某某提交的其與鄭某的通話錄音等其他在案證據，可以采信一審中鄭某出庭作證的證言。故對郭明明的上述意見，本院不予采納。本院經審理認定的其他事實，與一審法院認定的事實一致，本院予以確認。

本院認為：依法成立的合同受法律的保護。本案中，郭明明與李某某簽訂的《房屋租賃合同》中除超過郭明明租賃期限的部分無效外，租賃合同內容系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按約履行合同義務。結合本案雙方二審中的訴辯稱意見及法院查明的事實，本案二審的爭議焦點在于雙方租賃合同的解除問題。

對此，我國法律確實并未規(guī)定違約方享有合同的單方解除權，但根據《合同法》第一百一十條規(guī)定，“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。”

本案中，從在案證據可以看出，李某某已在合同履行期內向郭明明提出不再履行合同，并實際搬離涉案房屋，結合房屋租賃合同自身的特殊性，該合同已不適于繼續(xù)強制履行。在此情況下，合同目的已無法實現(xiàn)，雙方簽訂的房屋租賃合同應予解除。郭明明雖主張其對李某某不再使用涉訴房屋不知情，但結合一審中李某某提交的其與鄭某的通話錄音，以及鄭某出庭所作陳述，可以認定李某某將涉案房屋鑰匙交至鄭某處且郭明明應當對此知情。據此，一審判決確認租賃合同于2019年12月20日解除，此時視為郭明明已收回房屋，并無不當。如郭明明認為李某某單方提出不再履行合同，給郭明明造成房屋空置等損失，其可對此另案主張。

綜上所述，郭明明的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費12800元，由郭明明負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　周艷雯

二〇二一年一月二十一日

法官助理　高玉珠

書 記 員　王　艷