上訴人（原審被告、反訴原告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：汲靜韜，北京市銘達律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京市靈谷苑渡假村，經營場所北京市密云區(qū)新城子鎮(zhèn)曹家路村南1000米-1。

經營者：劉國華，女，xxxx年xx月xx日出生。

上訴人李某某因與被上訴人北京市靈谷苑渡假村（以下簡稱靈谷苑渡假村）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初3870號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月25日立案后，依法獨任開庭審理了本案。上訴人李某某及其委托訴訟代理人汲靜韜、被上訴人靈谷苑渡假村之經營者劉國華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

李某某上訴請求：撤銷原審判決中關于“李某某對于合同無效亦存在主觀過錯。因此，本院依據(jù)雙方當事人的過錯程度，認定雙方當事人對于合同無效各承擔50%的責任”的表述，我方沒有責任。事實與理由：本案認定事實錯誤，我方在簽訂合同的時候已經讓靈谷苑渡假村提供房屋產權狀況的證明材料，但是靈谷苑渡假村拖延提供，我方并不明知房屋無相關證件的情況。本案責任分擔不合理，靈谷苑渡假村作為房屋出租方，明知房屋權屬情況，仍收取高額費用，責任分擔比重上應當大于我方，原審法院認定的責任分擔比例不合理。

靈谷苑渡假村辯稱：同意原審判決，不同意李某某的上訴請求及事實理由。

靈谷苑渡假村向一審法院提出訴訟請求：1.請求判令李某某支付自2020年4月1日至2022年3月31日靈谷苑渡假村租賃費60萬元；2.請求判令李某某支付靈谷苑渡假村為其墊付的（2018年4月1日至2020年3月31日租賃期內）電費2500元，電話費64.26元；3.本案訴訟費由李某某承擔。同時，增加訴訟請求：要求李某某交納自2020年1月1日至今（340天）的滯納金30萬元。

李某某向一審法院提出反訴請求：1.請求確認雙方簽訂的《靈谷苑渡假村租賃協(xié)議書》及補充協(xié)議無效；2.請求判決靈谷苑渡假村返還我租金180萬元；3.請求靈谷苑渡假村賠償我裝修損失72.43萬元；4。訴訟費由靈谷苑渡假村承擔。訴訟過程中，李某某撤銷其第2、3項反訴請求。

一審法院認定事實：2016年3月23日，靈谷苑渡假村與李某某簽訂《靈谷苑渡假村租賃協(xié)議書》，約定靈谷苑渡假村將其靈谷苑渡假村房屋場地出租給李某某。合同約定租期十年，租金每兩年一付，每年租金30萬元等內容。靈谷苑渡假村稱李某某未支付第5至6年的租金，故訴于法院。

為證明其主張，靈谷苑渡假村向法院提交證據(jù)如下：證據(jù)1、北京市密云縣農村集體土地租賃合同書、靈谷苑渡假村租賃協(xié)議書及補充協(xié)議，其中補充協(xié)議第2條約定：對餐廳、燒烤廣場及員工宿舍（臨建房）等區(qū)域進行重建改造，擬證明靈谷苑渡假村占地北京及河北，位于北京曹家路村的建筑面積為1302平方米，位于河北興隆的是集體用地，只占了一部分。證據(jù)2、協(xié)議書，擬證明李某某欠付租金及承諾限期繳納租金，如不按時交納，支付違約金。證據(jù)3、繳納電費及電話費發(fā)票；證據(jù)4、登報、刻章費用發(fā)票。經質證，李某某對靈谷苑渡假村租賃協(xié)議的真實性認可，但認為協(xié)議里約定面積4000平方米，租賃地點位于密云，合同第2條第1款及第5條第3款都說明靈谷苑渡假村提供了各種證照，由承租方保管，可以側面證明該協(xié)議為無效協(xié)議；對補充協(xié)議的真實性認可；對協(xié)議書的質證意見為：缺乏協(xié)議形式要件，上面只有乙方簽字確認，沒有甲方簽字確認，該協(xié)議書無效；該協(xié)議約定的違約金標準明顯過高，如果法院認為違約，要求法院進行調整；該協(xié)議書也只是載明了2018年4月1日至2020年3月31日60萬元的延付，但其未延付租金，故不同意支付違約金；對集體土地租賃協(xié)議的真實性認可，但認為該協(xié)議的承租人為魏立杰，而不是靈谷苑渡假村，主體不符；該協(xié)議約定的面積是1300多平方米，明顯低于雙方合同約定的4000平方米；協(xié)議上約定的租賃用途只有養(yǎng)殖、餐飲，沒有渡假村應有的住宿用途；對繳納電費及電話費發(fā)票的真實性不予認可，無法看出繳費時間，且其未實際使用；對于登報和刻章費用發(fā)票的真實性認可。

李某某提交證據(jù)如下：證據(jù)1、靈谷苑渡假村租賃協(xié)議書；證據(jù)2、付款證明。經質證，靈谷苑對租賃協(xié)議書的真實性無異議；對付款證明的真實性不認可，表示轉賬憑證與當日出具的收據(jù)為同一筆款項，2020年至2022年期間的租金沒有支付。

訴訟過程中，經法院審查，涉案出租房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，涉案靈谷苑渡假村租賃協(xié)議書及其補充協(xié)議應為無效合同。經法院釋明后，靈谷苑渡假村申請撤回起訴。

一審法院認為：出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，涉案房屋未取得建房審批手續(xù)，故靈谷苑渡假村與李某某簽訂的房屋租賃合同應為無效合同。導致本案租賃合同無效的原因在于，租賃涉案房屋的行為違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故雙方當事人的過錯均應當依此進行判斷。出租方靈谷苑渡假村在明確知曉房屋狀況及性質的情況下仍簽訂租賃合同，其對于租賃合同的無效無疑存在主觀過錯。根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，協(xié)議中已明確了涉案房屋的坐落，在此情況下，李某某在簽訂租賃合同時未對租賃標的物的權屬、性質等問題進行審查，未要求出租人就房屋產權狀況出具證明材料，對于可能存在的經營風險未盡到審慎的注意義務，且根據(jù)雙方簽訂的補充協(xié)議，李某某對于涉案房屋沒有建房審批手續(xù)是明知的，其在此情況下仍然經營使用了四年，直到靈谷苑渡假村起訴要求其支付租金時，李某某才主張合同無效，故法院認為李某某對于合同無效亦存在主觀過錯。因此，法院依據(jù)雙方當事人的過錯程度，認定雙方當事人對于合同無效各承擔50%的責任。

據(jù)此，一審法院于2020年12月判決：確認北京市靈谷苑渡假村與李某某于二〇一六年三月二十三日簽訂的《靈谷苑渡假村租賃協(xié)議書》及二〇一六年十月二十六日簽訂的《補充協(xié)議》無效。一審案件受理費二千四百五十七元，由北京市靈谷苑渡假村負擔（已交納）。反訴費一萬五千四百元（李某某已預交），由李某某負擔七千七百元（已交納）；由北京市靈谷苑渡假村負擔七千七百元，限本判決生效之日起七日內交納。

本院經審理查明的事實與一審查明事實一致，本院予以確認。

本院認為：根據(jù)已經查明的事實，2016年3月23日，李某某與靈谷苑渡假村簽訂租賃協(xié)議書，但租賃標的物并無相應審批手續(xù)，原審法院認定該協(xié)議無效，是正確的。關于責任比例問題，由于本案中靈谷苑渡假村作為原審原告方撤回全部訴訟請求，李某某作為原審被告撤回其他反訴請求，僅保留要求確認合同效力一項，考慮合同無效后產生的損失及各自應承擔的具體責任在本案中均未予處理，如在本案中認定雙方對合同無效的過錯比例會對雙方另案解決爭議產生較大影響，應當在雙方處理合同無效后的損失爭議中一并作出認定為宜。故對于原審法院對雙方在合同無效的過錯程度上作出的認定，本院予以糾正，不在本案中進行處理，雙方可另行解決。但原審法院對合同效力的判決結果并無不當，本院予以維持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費15400元，由李某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　楊　夏

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　史曉霞

法官助理　　李寶霞