上訴人(原審被告)：北京寶某某源商務(wù)酒店管理有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店南里**。

法定代表人：許玉梅，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：劉玉庚，北京英淇律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：北京市春地征地拆遷有限責(zé)任公司，住所，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)高碑店村div>

法定代表人：孫潔，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李學(xué)齊，北京市青山律師事務(wù)所律師。

原審第三人：北京誠(chéng)意潤(rùn)源房屋拆除工程有限公司，住所，住所地北京市東城區(qū)民旺北胡同**樓**div>

法定代表人：許國(guó)梁，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：劉玉庚，北京英淇律師事務(wù)所律師。

上訴人北京寶某某源商務(wù)酒店管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱寶某某源公司)因與被上訴人北京市春地征地拆遷有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱春地公司),原審第三人北京誠(chéng)意潤(rùn)源房屋拆除工程有限公司(以下簡(jiǎn)稱誠(chéng)意潤(rùn)源公司)合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2020）京0105民初25576號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月22日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

寶某某源公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判駁回春地公司的全部訴訟請(qǐng)求。2.本案一審、二審訴訟費(fèi)由春地公司承擔(dān)。事實(shí)與理由:一、一審法院對(duì)本案事實(shí)認(rèn)定不清、程序違法。1.關(guān)于本案是否具備建設(shè)用地使用證書以及許可手續(xù)的事實(shí)認(rèn)定不清且程序違法。一審判決認(rèn)定根據(jù)法院至相關(guān)部門調(diào)查的情況，該項(xiàng)目未取得建設(shè)用地使用證書以及許可手續(xù)，但該調(diào)查的結(jié)論未向?qū)毮衬吃垂?、第三人出示和質(zhì)證，負(fù)有舉證責(zé)任的春地公司也未提供證據(jù)加以證明。2.關(guān)于騰退的范圍認(rèn)定不清。在雙方的合建協(xié)議第二條中約定，具體劃分待工程竣工后在竣工圖上用紅、蘭線劃分后（紅線范圍內(nèi)為甲方、蘭線范圍內(nèi)為乙方）、雙方蓋章后生效，一式兩份，雙方各一份留存?zhèn)浒?。一審法院僅依據(jù)春地公司的訴請(qǐng)即作出騰退判決。3.春地公司與代理人之間委托關(guān)系無(wú)效。據(jù)寶某某源公司了解，春地公司的法定代表人神志不清，不具備完全民事行為能力，其作為法定代表人的期間與代理人所形成的委托代理關(guān)系無(wú)效。4.寶某某源公司為了證明自己的觀點(diǎn)，提交了村、鄉(xiāng)、農(nóng)委、區(qū)政府規(guī)劃的整體證據(jù)，來(lái)證明自己的建設(shè)行為合法有效，但一審判決對(duì)于寶某某源公司提交的證據(jù)未進(jìn)行說(shuō)理評(píng)論。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。新修訂的土地管理法第六十三條規(guī)定了土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定未工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同、載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。寶某某源公司的建設(shè)行為符合該條規(guī)定的立法精神，具備該條規(guī)定的實(shí)質(zhì)要件，一審法院以形式表現(xiàn)代替實(shí)質(zhì)條件，屬于適用法律錯(cuò)誤。

春地公司辯稱：第一，涉案建筑物至今未取得縣級(jí)人民政府的審批文件也從未取得過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證這是客觀事實(shí)。第二，春地公司將涉案的建筑物原有的平房拆除重新建設(shè)的是三層樓房，并不是在原址原地上的房屋翻建。第三，寶某某源公司關(guān)于春地公司看到房屋升值過(guò)河拆橋損害寶某某源公司勞動(dòng)成果的陳述嚴(yán)重違背客觀事實(shí)，寶某某源公司對(duì)春地公司是一種誣陷行為。理由：第一點(diǎn)，涉案場(chǎng)地春地公司承租使用房屋是否增值與春地公司無(wú)關(guān)；第二點(diǎn)涉案房屋未取得相關(guān)審批手續(xù)，不存在增值問(wèn)題；第三點(diǎn)多年來(lái)春地公司拒不交付任何費(fèi)用全部土地使用費(fèi)用，由春地公司一方承擔(dān)；第四點(diǎn)寶某某源公司強(qiáng)行占據(jù)了涉案的整個(gè)院落，導(dǎo)致春地公司無(wú)法正常使用涉案房屋；第五點(diǎn)寶某某源公司在涉案房屋頂層非法加蓋房屋，導(dǎo)致春地公司占有使用的辦公房三層嚴(yán)重漏水，此種情況下，寶某某源公司拒絕修復(fù)，導(dǎo)致春地公司占有房屋，自2016年至今無(wú)法正常使用?；谝陨系氖聦?shí)，春地公司認(rèn)為，一審法院審查案件事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，適用法律正確，應(yīng)該依法駁回寶某某源公司的上訴請(qǐng)求。

第三人述稱，同寶某某源公司意見(jiàn)。

春地公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)春地公司與誠(chéng)意潤(rùn)源公司于2008年1月20日簽訂的《合建協(xié)議》無(wú)效；2、確認(rèn)春地公司、寶某某源公司與誠(chéng)意潤(rùn)源公司于2010年10月25日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效；3、判令寶某某源公司向春地公司騰退并交付其所占有的位于北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店南里1356號(hào)院（以下簡(jiǎn)稱1356號(hào)院）內(nèi)的所有建筑物及場(chǎng)地，包括：三層辦公樓中的一層和二層房間、東南角的平房1間、辦公樓北側(cè)的全部平房、其他建筑物及全部場(chǎng)地。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：春地公司原名為北京市春地征地拆遷服務(wù)中心，2002年12月11日變更為現(xiàn)名。

1996年4月29日，春地公司（乙方）與農(nóng)工商公司簽訂《合同書》，約定乙方長(zhǎng)期租用甲方土地二畝左右，地點(diǎn)在高碑，地點(diǎn)在高碑店街側(cè)），乙方有長(zhǎng)期使用的權(quán)利，但不可出租或轉(zhuǎn)讓。乙方一次性撥付土地使用費(fèi)25萬(wàn)元，甲方不得以任何借口終止乙方使用土地的權(quán)力。地上建筑物。地上建筑物由甲方負(fù)責(zé)進(jìn)行施工物及附屬建筑物依照工程總預(yù)算，乙方一次性將其全部收購(gòu)。

2008年1月20日，春地公司（甲方）與誠(chéng)意潤(rùn)源公司（乙方）簽訂《合建協(xié)議》，約定雙方聯(lián)合建設(shè)的工程坐落于1356號(hào)院原甲方辦公用地范圍內(nèi)，用地面積約為1300平方米。雙方共同商定，在用地范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)辦公用房3層，建筑面積約3000平米及附屬配套用房。雙方確認(rèn)本項(xiàng)目的合建原則為甲方提供合建項(xiàng)目用地，乙方提供聯(lián)建項(xiàng)目工程建設(shè)的全部資金。所建房屋第三層歸甲方所有，用于辦公，其余部分歸乙方所有，用于服務(wù)業(yè)。本工程于2008年2月開(kāi)工，于2009年2月28日前竣工，雙方合作期限以1996年4月29日甲方與農(nóng)工商總公司簽訂的用地協(xié)議為準(zhǔn)。乙方計(jì)劃將來(lái)在自己所得面積部分成立商務(wù)酒店，酒店名稱待定，待商務(wù)酒店正式運(yùn)行后，乙方將確定名稱，進(jìn)行變更，屆時(shí)，雙方再簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

2008年4月8日，北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店村委會(huì)出具《證明》，同意春地公司在原址上翻建辦公樓，建筑面積為3479平方米。

2010年10月25日，春地公司（甲方）與寶某某源公司（乙方）及誠(chéng)意潤(rùn)源公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定乙方將名稱變更為北京寶某某源酒店。

2019年7月19日，春地公司與農(nóng)工商公司簽訂《解除租賃協(xié)議》，雙方確認(rèn)于2019年7月31日正式解除雙方于1996年4月29日簽訂的《合同書》。

2019年7月30日，春地公司與北京市高聚實(shí)業(yè)公司簽訂《朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)租賃合同書》，約定春地公司承租1356號(hào)場(chǎng)地，租賃期限為20年，自2019年8月1日起至2039年7月31日止，年租金45萬(wàn)元。

經(jīng)一審法院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，1356號(hào)院內(nèi)建有一座3層建筑物，其中1-2層由寶某某源公司經(jīng)營(yíng)酒店使用，3層由春地公司實(shí)際控制。院落北側(cè)建有8間平房及1間棚子，院落東南角建有1間平房，均由寶某某源公司實(shí)際使用。

經(jīng)查，1356號(hào)院所涉土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為高碑店村集體土地，雙方在該集體土地合作建設(shè)建筑物未取得區(qū)縣級(jí)人民政府核發(fā)的集體土地建設(shè)用地使用證書，亦未取得規(guī)劃、建設(shè)等許可手續(xù)。

經(jīng)一審法院釋明，寶某某源公司表示如果雙方簽訂的《合建協(xié)議》無(wú)效，不在本案中就損失賠償問(wèn)題主張權(quán)利，依法另行解決。

一審法院認(rèn)為，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。本案中，雙方簽訂《合建協(xié)議》，約定了開(kāi)發(fā)建設(shè)建筑物的相關(guān)事宜，系在集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。雙方在簽訂合同時(shí)已明知要在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)建筑物，根據(jù)法律規(guī)定，在集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)取得區(qū)縣級(jí)人民政府核發(fā)的證書以確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)，并依法取得建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)，但根據(jù)一審法院至相關(guān)部門調(diào)查的情況，該項(xiàng)目未取得區(qū)縣級(jí)人民政府相關(guān)部門核發(fā)的建設(shè)用地使用證書，該建筑物的建設(shè)亦未取得規(guī)劃、建設(shè)等許可手續(xù)，故雙方之間的《合建協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，雙方簽訂的《合建協(xié)議》被確認(rèn)無(wú)效后，春地公司作為涉案場(chǎng)地的提供方，有權(quán)要求寶某某源公司騰退交還涉案場(chǎng)地，春地公司主張要求騰退場(chǎng)地的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，一審法院予以支持，并酌情確定合理的騰退期限。經(jīng)一審法院釋明，寶某某源公司明確表示不在本案中就合同無(wú)效受到的各項(xiàng)損失主張權(quán)利，故本案不予處理，寶某某源公司可另行主張權(quán)利。判決如下：一、確認(rèn)北京市春地征地拆遷有限責(zé)任公司與北京誠(chéng)意潤(rùn)源房屋拆除工程有限公司于二〇〇八年一月二十日簽訂的《合建協(xié)議》無(wú)效；二、確認(rèn)北京市春地征地拆遷有限責(zé)任公司與北京寶某某源商務(wù)酒店管理有限公司、北京誠(chéng)意潤(rùn)源房屋拆除工程有限公司于二〇一〇年十月二十五日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效；三、北京寶某某源商務(wù)酒店管理有限公司于判決生效后九十日內(nèi)將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店南里1356號(hào)院內(nèi)房屋（含院內(nèi)三層辦公樓中的一層和二層的全部房間、東南角平房1間及辦公樓北側(cè)的平房8間及棚子1間）及場(chǎng)地騰退返還給北京市春地征地拆遷有限責(zé)任公司。案件受理費(fèi)70元，由北京市春地征地拆遷有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)35元（已交納），由北京寶某某源商務(wù)酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)35元（于判決生效后七日內(nèi)交納）。

本院二審期間，當(dāng)事人未提交新的證據(jù)。本院經(jīng)審理認(rèn)定的事實(shí)與一審法院認(rèn)定的事實(shí)一致，本院對(duì)此予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為春地公司與誠(chéng)意潤(rùn)源公司簽訂的《合建協(xié)議》、春地公司與寶某某源公司、誠(chéng)意潤(rùn)源公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》的效力認(rèn)定問(wèn)題。

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。本案中，雙方簽訂《合建協(xié)議》，約定了開(kāi)發(fā)建設(shè)建筑物的相關(guān)事宜，系在集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。雙方在簽訂合同時(shí)已明知要在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)建筑物，根據(jù)法律規(guī)定，在集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)取得區(qū)縣級(jí)人民政府核發(fā)的證書以確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)，并依法取得建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)，但根據(jù)查明的情況，該項(xiàng)目未取得區(qū)縣級(jí)人民政府相關(guān)部門核發(fā)的建設(shè)用地使用證書，該建筑物的建設(shè)在本案審理的法庭辯論終結(jié)前亦未取得規(guī)劃、建設(shè)等許可手續(xù)。據(jù)此，一審法院認(rèn)定春地公司與誠(chéng)意潤(rùn)源公司簽訂的《合建協(xié)議》、春地公司與寶某某源公司、誠(chéng)意潤(rùn)源公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同，并無(wú)不當(dāng)。寶某某源公司雖提交涉及高碑店村委會(huì)、高碑店鄉(xiāng)人民政府、朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)委的相關(guān)證明文件，但作出上述文件的相關(guān)機(jī)構(gòu)均非具備建設(shè)規(guī)劃審批權(quán)限的行政單位，故法院無(wú)法據(jù)此認(rèn)定涉案建筑項(xiàng)目取得了建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)。對(duì)寶某某源公司的相應(yīng)上訴意見(jiàn)，本院不予采納。

綜上所述，北京寶某某源商務(wù)酒店管理有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)70元，由北京寶某某源商務(wù)酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　馬立紅

審 判 員　何靈靈

審 判 員　周艷雯

二〇二一年三月四日

法官助理　仵　霞

法官助理　高玉珠

書 記 員　任　宇