上訴人（原審原告）：臧懷成，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：趙晨華，北京京益律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：楊達(dá)，北京笑陽(yáng)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：劉錚，北京笑陽(yáng)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：許淑敏，女，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：張某某，身份同上。

上訴人臧懷成與上訴人張某某、被上訴人許淑敏房屋租賃合同糾紛一案，臧懷成、張某某均不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2019）京0105民初42691號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

臧懷成上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，依法改判支持臧懷成一審全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.《租賃經(jīng)營(yíng)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》及《出租協(xié)議》《解除協(xié)議》合法有效。2.臧懷成和張某某、許淑敏所簽訂合同已經(jīng)解除，張某某、許淑敏應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)返還租金的義務(wù)，一審法院認(rèn)為許淑敏無(wú)需承擔(dān)還款義務(wù)及x組房屋不具備處理?xiàng)l件，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。3.一審判決顯失公平，臧懷成為履行合同除了支付租金還對(duì)房屋進(jìn)行了裝修、購(gòu)置了相關(guān)的經(jīng)營(yíng)物品，其實(shí)際損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于法院判決的金額。

張某某不同意臧懷成的上訴請(qǐng)求，并提出上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，發(fā)回重審或者依法改判。事實(shí)和理由：1.一審判決中事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，臧懷成將北方玉城房屋交還張某某的時(shí)間應(yīng)為2019年9月1日，應(yīng)以該時(shí)間為準(zhǔn)計(jì)算房屋使用費(fèi)的數(shù)額。2.一審判決適用法律錯(cuò)誤。臧懷成依據(jù)雙方之間的《租賃合同》取得的北方玉成房屋，合同無(wú)效后，其返還的主體應(yīng)該是張某某，一審法院以張某某未舉證自2017年11月30日至2019年9月1日臧懷成使用北方玉成房屋與其有關(guān)屬于明顯錯(cuò)誤。

許淑敏述稱，認(rèn)可張某某的上訴請(qǐng)求，不同意臧懷成的上訴請(qǐng)求。

臧懷成辯稱，不同意張某某的上訴請(qǐng)求。

臧懷成向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令張某某、許淑敏返還租金6946500元；2.張某某、許淑敏向臧懷成支付違約金（其中一部分以3473250元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率，自2018年6月2日起計(jì)算至清償之日止，另一部分以3473250元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率，自2018年12月2日起計(jì)算至清償之日止）。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年9月1日，臧懷成（承租方、乙方）與張某某（出租方、甲方）簽訂《租賃經(jīng)營(yíng)合同》，約定：乙方承租甲方位于呂家營(yíng)x組中心西側(cè)的房屋（以下簡(jiǎn)稱x組房屋），北鄰x組中心馬路，東鄰車(chē)?yán)诖笤海相徲谥緞偞笤?，西鄰于志剛大院，占地面積815.36平方米，建筑總面積1600平方米，主體為框架樓板3層樓房建筑共57間房；租賃年限6年，自2015年9月1日起至2021年8月31日止，租金每間763元，57間房每年租金521892元，付款方式為6年一次性付清，共計(jì)3131352元；甲方應(yīng)保證乙方租賃資產(chǎn)的正常使用，如遇村占用土地或合同終止收回時(shí)，甲方按照租期剩余時(shí)間算清剩余租金向乙方退回余款，不再以任何方式退款，乙方清算完將所有不動(dòng)產(chǎn)歸還甲方。該合同還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。

2016年10月1日，臧懷成與張某某簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定對(duì)臧懷成原承租的x組房屋進(jìn)行加蓋，加蓋三層23間，加蓋部分的租賃年限為4年11個(gè)月，自2016年10月1日起至2021年8月31日止，租金每間763元，共23間，每年210588元，一次性付清，共計(jì)1035340元；其余事項(xiàng)與主合同相同。

2016年11月11日，臧懷成（乙方）與張某某（甲方）簽訂《出租協(xié)議》，約定：乙方承租甲方位于呂家營(yíng)大街北（x區(qū)）西北角北方電碳院內(nèi)（北方玉城樓上三層）的房屋（以下簡(jiǎn)稱北方玉城房屋），總建筑面積3160平方米，主體為磚混結(jié)構(gòu)，共計(jì)109間房；租賃年限5年，自2017年3月28日起至2022年3月27日止；租金每間每月800元，109間房每年租金為1046400元，付款方式為一次性付清共計(jì)5232000元；冬季取暖第一年按承租方實(shí)際需要供暖房間的總量收取，每間每月200元，第二年以后（含第二年）全體房間按當(dāng)時(shí)實(shí)際發(fā)生的總量整體收??；甲方保證乙方租賃資產(chǎn)的正常使用，如遇村占用土地或合同終止收回時(shí)，甲方按照租期剩余時(shí)間算清剩余租金向乙方退回余款，不再以任何方式退款，乙方清算完將所有不動(dòng)產(chǎn)歸還甲方。

上述《租賃經(jīng)營(yíng)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》及《出租協(xié)議》約定的全部租金臧懷成均已向張某某交納。

2017年12月26日，臧懷成（乙方）與張某某、許淑敏（甲方）簽訂《解除協(xié)議》，約定：許淑敏與北京市朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)呂家營(yíng)村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂了《租賃合同》，許淑敏承租位于呂家營(yíng)x組中心西側(cè)占地面積為815.36平方米的土地，此后在土地上修建了房屋，并于2015年9月1日以張某某的名義與乙方簽訂《租賃經(jīng)營(yíng)合同》，約定將57間房屋出租給乙方使用；2016年10月1日，張某某與乙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定甲方將加蓋的23間房屋出租給乙方使用；張某某與乙方于2016年11月11日簽訂《出租協(xié)議》，約定甲方將北方玉城房屋出租給乙方使用；現(xiàn)遇呂家營(yíng)村土地騰退，雙方就上述協(xié)議解除事宜達(dá)成一致：自2017年12月1日解除《租賃經(jīng)營(yíng)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》及《出租協(xié)議》，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任；雙方共同確認(rèn)，甲方應(yīng)退還乙方租金6946500元；甲方承諾于2018年6月1日前退還50%租金，即3473250元，2018年12月1日退還剩余50%租金，即3473250元；根據(jù)呂家營(yíng)村騰退政策，甲方在承租土地上建造的房屋及基礎(chǔ)設(shè)施將獲得騰退補(bǔ)償款（具體數(shù)額以甲方與騰退人簽訂的騰退補(bǔ)償協(xié)議為準(zhǔn)），甲方同意，如果騰退人向其下發(fā)騰退補(bǔ)償款時(shí)，其尚未還清乙方租金，則甲方將向騰退人出具承諾書(shū)，申請(qǐng)騰退人將騰退補(bǔ)償款直接支付給乙方，用于沖抵甲方應(yīng)當(dāng)向乙方退還租金中的等額部分；如果騰退補(bǔ)償款的數(shù)額大于甲方欠付乙方的租金，那么差額部分歸甲方所有，如果騰退補(bǔ)償款的數(shù)額小于甲方欠付乙方的租金，那么甲方應(yīng)就差額部分繼續(xù)向乙方履行償還義務(wù)；如甲方未按本協(xié)議約定按時(shí)足額向乙方退還租金，自逾期之日起，甲方按照同期銀行貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付逾期違約金；除本協(xié)議項(xiàng)下租金外，甲乙雙方就水、電、供暖、通訊等其他費(fèi)用均已結(jié)清，雙方之間再無(wú)其他爭(zhēng)議。

張某某稱，其曾于2017年9月給付臧懷成25萬(wàn)元，要求從臧懷成主張的款項(xiàng)中扣除，但其對(duì)此未提交證據(jù)佐證，亦未解釋為何在《解除協(xié)議》簽訂前給付的25萬(wàn)元應(yīng)從《解除協(xié)議》約定的款項(xiàng)中扣除。

經(jīng)查，x組房屋系許淑敏于2014年7月8日與北京市朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)呂家營(yíng)村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂《朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)農(nóng)村集體資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)合同書(shū)》承租而來(lái)，約定租期五年，自2014年8月18日起至2019年8月17日止，年租金54000元。張某某稱，其至今仍向呂家營(yíng)村經(jīng)濟(jì)合作社交納x組房屋的租金，但對(duì)此其未提交證據(jù)佐證。

臧懷成稱《解除協(xié)議》簽訂后，張某某、許淑敏未按照約定支付協(xié)議約定的款項(xiàng)，故其并未實(shí)際騰退x組房屋，x組房屋目前仍由臧懷成占有使用，期間臧懷成未向張某某交納租金。張某某對(duì)這一事實(shí)予以確認(rèn)，并稱呂家營(yíng)村經(jīng)濟(jì)合作社考慮到張某某、許淑敏欠付臧懷成大額租金未返還，故允許臧懷成繼續(xù)使用x組房屋，以補(bǔ)償臧懷成的損失。經(jīng)查，呂家營(yíng)村經(jīng)濟(jì)合作社并未與臧懷成就x組房屋簽訂任何書(shū)面協(xié)議。

另查，案外人王淑蘭于2012年12月28日與呂家營(yíng)村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂《朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)農(nóng)村集體資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)合同書(shū)》，承租了面積為8526平方米的場(chǎng)地，租期五年，自2012年12月15日起至2017年12月14日止，年租金60萬(wàn)元。

經(jīng)一審法院到呂家營(yíng)村經(jīng)濟(jì)合作社調(diào)查，王淑蘭已與呂家營(yíng)村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂《租賃解除協(xié)議書(shū)》，約定于2017年11月1日解除上述《朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)農(nóng)村集體資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)合同書(shū)》，王淑蘭應(yīng)于2017年11月30日前將場(chǎng)地返還呂家營(yíng)村經(jīng)濟(jì)合作社。另經(jīng)核實(shí)，王淑蘭與宋金鎖系夫妻關(guān)系。

張某某提交其與王淑蘭于2015年5月13日簽訂的《房屋租賃合同書(shū)附加協(xié)議》，張某某承租王淑蘭建筑面積為6200平方米的場(chǎng)地，租期十年，自2014年1月1日起至2023年12月15日止，年租金270萬(wàn)元。張某某稱，上述協(xié)議所涉及的房屋即王淑蘭從呂家營(yíng)村經(jīng)濟(jì)合作社承租的場(chǎng)地的一部分，后其又將其承租的房屋出租給臧懷成，即涉案《出租協(xié)議》所涉的北方玉城房屋。

臧懷成稱《解除協(xié)議》簽訂后，其與宋金鎖達(dá)成口頭約定，由臧懷成繼續(xù)使用北方玉城的房屋，并按照年租金80萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)向宋金鎖支付租金，后在2019年9月1日，臧懷成與宋金鎖終止了租賃關(guān)系，臧懷成稱系宋金鎖強(qiáng)行要求臧懷成搬離，對(duì)于以上事實(shí)臧懷成未提交證據(jù)佐證。

張某某、許淑敏表示，x組房屋及北方玉城房屋均無(wú)相應(yīng)的建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)，臧懷成在接到法院詢問(wèn)后，未答復(fù)法院涉案房屋是否有合法的建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)，亦未向法院提交涉案房屋的建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)。

一審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。本案中，無(wú)證據(jù)證明涉案房屋具備建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)，故一審法院確認(rèn)雙方就涉案房屋簽訂的《租賃經(jīng)營(yíng)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》《出租協(xié)議》及《解除協(xié)議》均應(yīng)認(rèn)定無(wú)效?，F(xiàn)臧懷成要求張某某、許淑敏依照《解除協(xié)議》支付相關(guān)款項(xiàng)并給付違約金，一審法院不予支持。

關(guān)于臧懷成要求張某某、許淑敏返還租金的請(qǐng)求，《租賃經(jīng)營(yíng)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》《出租協(xié)議》及《解除協(xié)議》雖為無(wú)效，但臧懷成仍應(yīng)支付實(shí)際占有使用房屋期間的占有使用費(fèi)?，F(xiàn)張某某、許淑敏認(rèn)可臧懷成已經(jīng)實(shí)際交納了《租賃經(jīng)營(yíng)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》及《出租協(xié)議》約定的全部租金，根據(jù)庭審查明的事實(shí)，x組房屋于2015年9月1日交付原告使用，原告至今未予騰退，二被告應(yīng)退還的租金無(wú)法確定，待相關(guān)費(fèi)用具備確定條件后，原告可另行起訴；北方玉城房屋于2017年3月28日交付臧懷成使用，臧懷成使用至2017年11月30日（張某某、許淑敏未提交證據(jù)證明此后臧懷成對(duì)該處房屋的使用與本案有關(guān)，故不在一審法院考慮范圍之內(nèi)），參考《出租協(xié)議》約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，張某某應(yīng)在合理期限內(nèi)返還臧懷成使用費(fèi)4525680元，相應(yīng)的合理期限一審法院認(rèn)為以雙方簽訂《解除協(xié)議》后6個(gè)月為宜。因張某某至今未返還該筆款項(xiàng)，故應(yīng)當(dāng)支付利息，利率標(biāo)準(zhǔn)一審法院認(rèn)為以中國(guó)人民銀行同期存款利率計(jì)息為宜。因《解除協(xié)議》無(wú)效，許淑敏無(wú)需對(duì)上述款項(xiàng)的返還及利息的支付承擔(dān)連帶責(zé)任。據(jù)此，一審法院判決：一、張某某于判決生效之日起七日內(nèi)返還臧懷成房屋占有使用費(fèi)4525680元，并支付該筆款項(xiàng)自二○一八年六月二十七日起至實(shí)際返還之日止，按照中國(guó)人民銀行同期存款利率計(jì)算的利息；二、駁回臧懷成的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)60426元，由臧懷成負(fù)擔(dān)17421元（已交納）、張某某負(fù)擔(dān)43005元（于判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審查明無(wú)異。

本院認(rèn)為，綜合本案證據(jù)來(lái)看，并無(wú)相應(yīng)證據(jù)證明涉案房屋具備建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)，故一審法院確認(rèn)雙方就涉案房屋簽訂的《租賃經(jīng)營(yíng)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《出租協(xié)議》及《解除協(xié)議》均無(wú)效，是正確的。其中關(guān)于x組房屋臧懷成至今未予騰退，相應(yīng)房屋占有使用費(fèi)金額無(wú)法確定，一審法院對(duì)臧懷成主張的該部分款項(xiàng)未予處理并無(wú)不當(dāng)，待相關(guān)費(fèi)用具備確定條件后，臧懷成可另行起訴。關(guān)于北方玉成房屋，根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，一審法院認(rèn)定臧懷成自2017年12月1日之后對(duì)房屋的使用與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，據(jù)此結(jié)合臧懷成使用房屋的情況酌予確定張某某應(yīng)返還的房屋占有使用費(fèi)用及相應(yīng)利息，處理并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。關(guān)于臧懷成主張?jiān)S淑敏應(yīng)承擔(dān)連帶返還責(zé)任，因《解除協(xié)議》無(wú)效，許淑敏無(wú)需對(duì)北方玉成房屋占有使用費(fèi)的返還及利息的支付承擔(dān)連帶責(zé)任。

綜上所述，臧懷成、張某某的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)60426元，由臧懷成負(fù)擔(dān)17421元（已交納），由張某某負(fù)擔(dān)43005元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　楊　夏

審 判 員　申峻屹

審 判 員　張　弘

二〇二一年三月二十三日

法官助理　史曉霞

法官助理　李寶霞